Cour d’appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 26 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRET DU 26 JANVIER 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14626 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCPFE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 19-006270

APPELANTE

Madame [Z] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée par Me Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/023090 du 14/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEES

S.A. HENEO anciennement dénommée LERICHEMONT

[Adresse 5]

[Localité 3]

S.A. RIVP

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés et assistés par Me Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139 substitué à l'audience par Me Linda KABISCHI du même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour prévue le 19 janvier 2023 et prorogé au 26 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2018, la SAS Lerichemont devenue la SAS Heneo et agissant en qualité de gestionnaire de la SA RIVP a conclu avec Mme [Z] [C] un contrat de sous-location meublée en résidence universitaire pour un logement sis [Adresse 2], moyennant une redevance de 399,16 euros par mois.

Le bail a été conclu conformément à la convention passée avec l'Etat et la SA RIVP le 18 février 2014.

Par acte d'huissier de justice du 3 mai 2019, la SAS Heneo et la SA RIVP ont fait assigner Mme [Z] [C] devant le tribunal d'instance de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- ordonner la résiliation du titre d'occupation pour absence de renouvellement du contrat de sous-location meublée, défaut de réunion des conditions pour demeurer dans la résidence, absence de justificatif d'un statut d'étudiant boursier, et défaut de paiement régulier et ponctuel de la redevance,

- ordonner l'expulsion de Mme [Z] [C] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, des locaux situés [Adresse 2],

- autoriser le transfert et la séquestration des meubles et dire que les meubles et objets garnissant les lieux loués seront transportés aux frais, risques et périls de l'intéressée dans tel garde meuble au choix du propriétaire, et ce en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues,

- condamner Mme [Z] [C] à payer la somme de 258,67 euros, terme de mars 2019 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner Mme [Z] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à la redevance antérieurement payée, charges et taxes en sus, à compter du 1er mai 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux par l'expulsion à défaut de départ volontaire ou remise des clés,

- condamner Mme [Z] [C] à payer la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Par jugement contradictoire entrepris du 5 mars 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Dit que la SAS Heneo et la RIVP ont un intérêt à agir et sont recevables en leur action.

Constate que le contrat de sous-location meublé conclu le 1er février 2018 entre la SAS Lerichemont devenue la SAS Heneo, en qualité de gestionnaire de la RIVP et Mme [C], en résidence universitaire, pour un logement sis [Adresse 2], a pris fin depuis le 1er février 2019 et que le délai de grâce qui lui a été accordé jusqu'au 31 mars 2019 a expiré,

Constate que Mme [C] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2019 du logement sis [Adresse 2],

Ordonne en conséquence l'expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef, de l'appartement sis [Adresse 2] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, après expiration du délai de deux mois suivant délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne Mme [C] à payer à la SAS Heneo, anciennement dénommée Lerichemont, une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, à compter du 1er mai 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d'expulsion,

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers restés dans le local susvisé sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Ordonne l'exécution provisoire,

Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] aux entiers dépens de l'instance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 14 octobre 2020 par Mme [Z] [C],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 janvier 2021 par lesquelles Mme [Z] [C] demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 5 mars 2020 par le juge des contentieux de la protection,

Rejeter les demandes de la société Heneo et de la RIVP comme irrecevables,

Débouter en toute hypothèse la société Heneo et la RIVP de toutes leurs demandes, fins et prétentions élevées à l'encontre de Mme [C],

Accorder, à titre seulement subsidiaire, un délai de grâce à Mme [C] afin de lui permettre de terminer toute sa scolarité en restant dans le logement,

Condamner la société Heneo et la RIVP aux dépens de première instance et d'appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 avril 2021 au terme desquelles la SAS Heneo et la SA RIVP demandent à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les articles L.353-20, L.631-12 et L.632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation,

Vu les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile,

Confirmer le jugement rendu le 5 mars 2020 par le tribunal d'instance de Paris en ce qu'il a :

"Dire et juger la société Heneo et la société RIVP recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et prétentions" (sic),

Y faisant droit,

Constater que le contrat de sous-location meublé conclu le 1er février 2018 entre la SAS Lerichemont devenue la "SAS Henep" (sic), en qualité de gestionnaire de la RIVP et Mme [C], en résidence universitaire, pour un logement sis [Adresse 2], a pris fin depuis le 1er février 2019 et que le délai de grâce qui lui a été accordé jusqu'au 31 mars 2019 a expiré,

Constater que Mme [C] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2019 du logement sis [Adresse 2],

Ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef, de l'appartement sis [Adresse 2] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, après expiration du délai de deux mois suivant délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Condamner Mme [C] à payer la SA Heneo, anciennement dénommée Lerichemont, une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, à compter du 1er mai 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d'expulsion,

Rappeler que le sort des meubles et objets mobiliers restés dans le local sus visé sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Ordonner l'exécution provisoire,

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [Z] [C] à payer à la société Heneo et la RIVP la somme de 219,94 euros au titre d'indemnités d'occupation impayé, suivant décompte arrêté au 31 mars 2021,

Débouter Mme [Z] [C] de sa demande visant à obtenir un délai de grâce jusqu'à la fin de la scolarité,

A titre infiniment subsidiaire,

Rappeler que les versements liés à l'indemnité d'occupation s'effectuent à bonne date,

En tout état de cause,

Condamner Mme [Z] [C] à payer à la société Heneo et la RIVP la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [C] aux entiers dépens de l'instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt pour agir des SAS Heneo et SA RIVP

Selon l'article 31 du code de procédure civile, "l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé".

En l'espèce, Mme [C] prétend que les sociétés Heneo et RIVP n'ont pas rapporté la preuve de leur qualité et de leur intérêt pour agir.

La SAS Lerichemont, devenue la SAS Heneo suivant procès-verbal de l'assemblée générale du 6 avril 2018, a conclu le 1er février 2018 avec Mme [Z] [C] un contrat de sous-location meublée en résidence universitaire "applicable aux étudiants boursiers ou allocataires d'études de l'académie de [Localité 7] bénéficiaires d'un logement attribué et géré par la société Lerichemont dans le cadre de la convention passée avec l'Etat", au visa des articles L.353-20, L.442-8-1 à L.442-8-3 et L.481-2 du code de la construction et de l'habitation. Le contrat précise que la SAS Lerichemont agit en qualité de gestionnaire de la résidence, locataire de la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP).

Les intimées produisent la convention en date du 18 février 2014 signée entre la SA RIVP et l'Etat le 18 février 2014, portant sur la construction de 97 logements étudiants situés [Adresse 6].

Elles communiquent également la convention de location signée le 28 janvier 2016 entre la SA RIVP et la SAS Lerichemont portant sur l'ensemble immobilier formant une résidence universitaire sis [Adresse 2] - [Adresse 6], composée de 97 logements, dont le logement litigieux. Il y est précisé à l'article 1.2 que "le propriétaire met lesdits logements à disposition du gestionnaire, en vue de leur sous-location à des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, conformément aux dispositions des articles L. 353-20, L.442-8-1 et L.442-8-2 et L.481-2 du code de la construction et de l'habitation". Il est précisé que la convention n'est pas soumise à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte de ces éléments que, tant la SA RIVP en sa qualité de propriétaire de l'ensemble immobilier, que la SAS Heneo, en sa qualité de gestionnaire et de bailleur dans le cadre de la sous-location consentie à Mme [C], disposent d'un intérêt pour agir à la présente instance.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la SAS Heneo et la SA RIVP avaient un intérêt pour agir et étaient recevables en leur action.

Sur la résiliation du contrat de sous-location

Selon l'article 1103 du code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".

L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés résidence principale, et les soumettant notamment aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que "le présent titre ne s'applique pas aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution", ce qui est le cas en l'espèce compte tenu de la convention précitée conclue le 18 février 2014 entre l'Etat et la SA RIVP.

L'article 4 de la convention prévoit que "les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans les conditions prévues par l'article 40 III, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux dispositions de la présente convention".

Il résulte de ces éléments que le contrat de sous-location meublé en résidence universitaire conclu entre la SAS Lerichemont, devenue Heneo, et Mme [C] n'est pas soumis aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, contrairement à ce que soutient l'appelante.

Ce contrat contient une clause de durée, dont l'illégalité n'est nullement établie par Mme [C], ainsi que le relève avec pertinence le premier juge, laquelle stipule : "la présente location meublée est consentie pour une durée d'un an à compter du 1er février 2018, renouvelable par période d'une année, dans la mesure où le sous-locataire justifie de son statut d'étudiant boursier de l'académie de [Localité 7]. Le contrat n'est pas renouvelable par tacite reconduction. Le bénéficiaire qui souhaite renouveler son contrat de sous-location meublée devra présenter un nouvelle demande dans la forme et les délais indiqués par Lerichemont. Seule une réadmission prononcée par Lerichemont deux mois avant la date d'expiration du contrat autorisera le bénéficiaire à se maintenir dans les lieux. La durée du présent contrat de sous-location ne peut excéder celle du contrat de location conclu entre l'organisme agréé et le bailleur. A défaut de libérer les lieux au terme du contrat, le sous-locataire s'expose à ce que son expulsion soit prononcée par le tribunal d'instance et à être condamné au paiement d'indemnités d'occupation".

Il comporte une clause 4.4 relative au congé selon laquelle "le contrat pourra être résilié par LRAR (...) un mois à l'avance ; Lerichemont pourra donner congé à tout moment en cours de contrat (...) si le sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier des prestations et notamment s'il perd le statut d'étudiant boursier ou allocataire d'études dépendant de l'académie de [Localité 7]. Dans ce cas, le sous-locataire perd le bénéfice du droit au maintien dans les lieux. Lerichemont devra prévenir le sous-locataire un mois à l'avance de son intention de mettre fin à la location (...)".

Selon l'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation, "le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :

a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité".

En l'espèce, par courrier recommandé du 1er février 2019, la SAS Heneo a notifié à Mme [C] qu'elle n'était plus étudiante boursière et qu'elle devait dès lors, comme stipulé dans le contrat de sous-location meublée en résidence universitaire signé le 1er février 2016, libérer son logement au plus tard le 31 mars 2019.

C'est par une exacte appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que, si le contrat prévoyait un délai de préavis d'un mois seulement, celui-ci n'était pas conforme à l'article R.633-3 b) précité, et qu'il serait fait application du délai de trois mois, de sorte que Mme [C] était occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er mai 2019. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné son expulsion et l'a condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, et ce à compter du 1er mai 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d'expulsion.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions".

Selon l'article L.412-4, "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés".

En l'espèce, Mme [C] justifie par les pièces produites qu'elle a subi un traumatisme crânien en 2017, et qu'elle souffre depuis lors de vertiges positionnels paroxystiques, ainsi que d'un lupus cutanéo articulaire ayant entraîné plusieurs hospitalisations en 2020. Compte tenu de ses difficultés de santé, il convient de lui accorder un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l'arriéré d'indemnité d'occupation

La SAS Heneo justifiant par le décompte produit que Mme [C] reste redevable de la somme de 219,94 euros au titre des indemnités d'occupation échues et impayées arrêtées au 31 mars 2021, il convient de la condamner au paiement de cette somme.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mme [Z] [C] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

Et statuant à nouveau,

Accorde à Mme [Z] [C] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux,

Condamne Mme [Z] [C] à payer à la SAS Heneo la somme de 219,94 euros au titre des indemnités d'occupation échues et impayées arrêtées au 31 mars 2021,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant ,

Condamne Mme [Z] [C] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président