Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 26 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 26 JANVIER 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14901 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQBY



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11-19-0000





APPELANTE

 

SA IN'LI agissant poursuites et diligences de son Président y domicilié en cette qualité. 

RCS 602 052 359

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 10]



Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P431





INTIMEE 



Madame [R] [P]

[Adresse 6]

[Localité 9]



Représentée et assistée par Me Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921 substituée par Me Magali PIERRU du même cabinet









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour prévue le 19 janvier 2023 et prorogée au 26 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Mme [R] [P] est locataire d'un appartement de 3 pièces de 53 m² situé [Adresse 5], depuis l'année 1985. Son bail a été renouvelé à plusieurs reprises, notamment au 1er janvier 2013.



Le loyer actuel principal s'élève à la somme de 723,50 euros par mois, soit 13,65 euros par m².



Le bail venant à expiration le 31 décembre 2018, la société anonyme In'li, anciennement dénommée OGIF, estimant le loyer manifestement sous évalué, a, par lettre du 15 juin 2018 signifiée par acte d'huissier de justice du 27 juin 2018, proposé le renouvellement du bail pour une durée de 6 ans et proposé, en application de l'article 5 du décret du 27 juillet 2017, un nouveau loyer principal mensuel de 874,50 euros, cette somme correspondant à une augmentation du loyer de 151 euros, égale à la moitié de la différence entre le loyer principal actuel et la valeur locative moyenne résultant de six références de loyers dans le voisinage pour des logements comparables faisant apparaître une valeur locative moyenne de 1.025,02 euros/mois.



En l'absence d'accord entre les parties, y compris devant la commission départementale de conciliation saisie le 5 octobre 2018, la société In'li a, par acte d'huissier de justice du 27 décembre 2018, assigné Mme [R] [P] devant le tribunal d'instance de Paris en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 874,50 euros par mois à compter du 1er janvier "2018", cette majoration devant être répartie conformément à la loi.



Par jugement contradictoire entrepris du 28 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Déclare la société In'li recevable en ses demandes.

Déboute la société In'li de l'ensemble de ses demandes.

Déclare que le bail est reconduit dans les conditions initiales avec un loyer de 723,50 euros par mois à compter du 1er janvier 2019.

Condamne la société In'li à payer à Mme [P] [R] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société In'li aux dépens.

Ordonne l'exécution provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 20 octobre 2020 par la société anonyme In'li,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 novembre 2022 par lesquelles la société anonyme In'li demande à la cour de :



Vu les dispositions de l'article 17-2-II de la loi du 6 juillet 1989 dans son ancienne rédaction,

Vu l'article 5 du décret 2017-1198 du 27 juillet 2017,

Vu le décret n°90-780 du 31 août 1990,



Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau, 

Débouter Mme [R] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Fixer à la somme de 874,50 euros par mois à compter du 1er janvier "2018" le loyer du bail renouvelé de Mme [R] [P],

Dire que cette majoration sera répartie conformément à la loi,

Dire que faute par le preneur, de signer le nouveau bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à ladite décision,

Condamner Mme [R] [P] à payer à in'li la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [R] [P] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Me Galland, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 juin 2021 au terme desquelles Mme [R] [P] demande à la cour de :



Dire et juger Mme [P] recevable et bien fondée en ses demandes.



Y faisant droit,

Confirmer le jugement dont appel.



Statuant à nouveau,

Condamner la société In'li à verser à Mme [P] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Laisser les dépens à la charge de l'appelante.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les moyens invoqués par Mme [P] au regard de l'article 954 du code de procédure civile



Selon l'article 954 du code de procédure civile, applicable devant la cour d'appel de renvoi postérieurement un arrêt de cassation :



 "Les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.





Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs."



Force est en l'espèce de constater que les dernières conclusions de Mme [P], précitées, ne comportent aucune "discussion", mais seulement des chapitres intitulés :



-RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

-I/SUR LA NULLITÉ OU À TOUT LE MOINS LE MAL FONDÉ DE L'OFFRE DE RENOUVELLEMENT

-III/ (sic) SUR L'ARTICLE 700 DU CPC

 (puis "PAR CES MOTIFS").



À défaut de "discussion", la cour ne pourra donc examiner aucun des moyens invoqués dans ses conclusions par l'intimée au soutien de ses prétentions telles qu'énoncées au dispositif, moyens qui doivent donc être considérés comme n'étant pas expressément énoncés.



Il conviendra d'examiner ses demandes au regard des pièces produites.





Sur la réévaluation du loyer 



La société In'li demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a considéré que les références de loyers produites ne portaient pas sur des logements comparables, notamment au vu des difficultés rencontrées dans l'immeuble litigieux, et retenu que la bailleresse n'apporte pas la preuve que le loyer actuel est manifestement sous-évalué.



Il résulte des dispositions de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 dite Alur, que le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.



Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la même loi, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.



Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.



La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions de cet article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.



En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.



A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.



Le nombre minimal de références est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.



La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.





Le décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 17-2 précité prévoit en son article 1: 

"Les références à fournir par le bailleur en application de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée mentionnent au moins pour chaque logement loué :



a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;

b) Le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;

c) L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;

f) L'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central;

g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

i) L'année de constatation des éléments constitutifs de la référence".



En son article 1-1 : "Lorsque la détermination du montant d'un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat.

Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans. "

 

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au bailleur d'établir que le loyer est manifestement sous évalué et à la Cour de vérifier que les références produites concernent bien des logements comparables au logement loué.

La comparabilité des logements servant de référence porte ainsi sur la qualité de construction, le nombre de pièces et la superficie, l'état d'entretien, l'isolation, la présence d'éléments d'équipement ; il convient de rechercher la qualification du régime juridique du contrat de location, et ce indépendamment du mode de financement de l'immeuble qui, lui, n'importe pas (3e Civ., 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-11.130, Bull. 2002, III, n° 237, 3e Civ., 31 mai 2011, pourvoi n° 10-19.713, 3e Civ., 24 mai 2017, pourvoi n° 16-15.750, Bull. 2017, III, n° 66 : secteur HLM, secteur libre ou conventionné relevant d'un accord de modération des loyers avec l'État...).



Les dispositions précitées autorisent une certaine diversité, par exemple d'étage ou de superficie, dès lors que les logements doivent être comparables, c'est à dire similaires, mais non nécessairement identiques et il en résulte également que les références produites n'ont pas à être obligatoirement prises dans le même immeuble.





En l'espèce, l' appartement litigieux comporte 3 pièces, sur 53 m2 et est situé 22 [Adresse 12] à Paris (75013). Il est constant que l'immeuble a été construit dans les années 1960.



La société In'li a annexé à sa proposition de renouvellement de bail six références de loyer, portant sur des immeubles de la même époque de construction (1946-1970), dans le même arrondissement de [Localité 11], toutes avec ascenseur, WC, salle d'eau et chauffage; trois de ces références se trouvent dans la même rue:



- [Adresse 2], 60 m², 1.053,79 €/mois, soit 17,56 euros/m2, pour un bail datant de 2014 ; cet immeuble est situé à 750 m de l'appartement litigieux,

- //[Adresse 13], 56 m², 1.150 € par mois, soit 20,54 euros/m2, pour un bail datant de 2013; cet immeuble est situé à 350 m de l'appartement litigieux,

-[Adresse 4], 53 m², 987,80 € par mois, soit 18,64 euros/m2 pour un bail datant de 2017,

-[Adresse 3] 63 m², 1.386,54 euros/mois, soit 22,01 euros/m2 pour un bail datant de 2008, à environ 450 m de l'appartement litigieux ;

-[Adresse 1] 53 m², 987,80 € par mois, soit 18,64 euros/m2 pour un bail datant de 2017;

-[Adresse 4] 53 m², 987,80 € par mois, soit 18,64 euros/m2 pour un bail datant de 2017.



Le prix au m2 moyen qui en résulte est de 19,33 euros/m2.



Toutes les références qui ne sont pas situées [Adresse 12] sont cependant proches du logement litigieux, étant toutes situées dans le même arrondissement et pour deux d'entre elles à moins de 500 m, une autre étant à 750 m ; les trois références situées [Adresse 12] sont dans la même dizaine de numérotation, ou presque, et ont exactement la même surface.



La locataire produit notamment un reportage photos et des avis d'échéance de loyers pour 4 appartements au sein de la même résidence faisant état de loyers entre 423,94 euros/mois et 705,25 euros/mois, dont l'imprécision ne permet pas de contredire utilement la pertinence des références produites par le bailleur ; plus particulièrement, les avis d'échance ne comportent aucune précision sur le type d'appartement dont il s'agit : étage, équipement, nombre de m2, ni sur la date des baux concernés



En outre, le bailleur fait valoir à juste titre que la partie adverse ne produit aucune pièce de nature à démontrer que les parties communes de l'immeuble seraient en mauvais état et précise que la pose d'un filet recouvrant la façade de l'immeuble ne résulte que d'un problème transitoire lié aux conditions de ravalement de l'immeuble, ce que confirment d'ailleurs les pièces produites par la locataire.



Enfin, il est constant que l'immeuble litigieux ne relève pas du secteur HLM ; il n'est par ailleurs pas établi qu'il relève du secteur conventionné, aucune mention à ce sujet ne figurant dans les contrats de bail renouvelé produits, de sorte qu'il n'y a pas lieu de considérer que le statut juridique du logement de Mme [P] n'est pas comparable avec celui des références produites.





Au regard de l'ensemble de ces éléments il convient de retenir que les références produites par le bailleur sont comparables et suffisantes pour apprécier le caractère manifestement sous-évalué du loyer. 



Le jugement sera donc infirmé.



Au surplus, devant la cour, la société In'Li produit également un relevé de références locatives émanant, en février 2018, de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, l'OLAP, et concernant d'autres logements aux caractéristiques comparables, situés dans le même quartier, [Localité 11], [Adresse 8] et [Adresse 7], et pour lesquels les baux ont été consentis, vers 2008, moyennant des loyers constatés en 2016 et 2017 variant de entre 17,15 et 22,01 euros/m².





Ces références produites par le bailleur, qui satisfont aux critères de comparabilité prescrits par les textes, établissent que le loyer actuel de Mme [R] est manifestement sous évalué, étant inférieur de 29,42 % à la valeur locative moyenne telle que résultant des six références initialement produites (soit 19,33 euros/m2 à comparer au 13,65 euros /m2 actuels du logement litigieux).



S'agissant des modalités de la réévaluation du loyer, il convient de rappeler que le décret n°2018-549 du 28 juin 2018 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de location renouvelés pendant la période du 1er août 2018 au 31 juillet 2019, a prolongé l'application du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 qui prévoit le dispositif applicable lorsque la réévaluation du loyer est soumise à l'article 17-2, de la loi du 6 juillet 1989.



Ce décret prévoit en son article 5 que : " Lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

 1° La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ;

 (...)

Un bailleur qui pourrait, en zone non tendue, demander une augmentation équivalente à la différence entre le loyer initial sous-évalué et ceux pratiqués dans le voisinage, devra donc se contenter de la moitié de cette différence lorsque son logement se situe en zone tendue."



De plus, en application des dispositions légales citées plus haut, l'augmentation du loyer doit s'effectuer par palier lorsque le bail est renouvelé pour six ans.



Il n'est pas contesté en l'espèce que ces dispositions, auxquelles s'est référé le bailleur dans son offre de renouvellement ont exactement été appliquées en l'espèce, de sorte qu'il convient de fixer à la somme de 874,50 euros par mois le montant du loyer, du à compter du 1er janvier 2019, date du renouvellement du bail (et non à compter du 1er janvier 2018 comme demandé par le bailleur, ce qui ne correspond pas à sa propre offre de renouvellement du bail, lequel arrivait à expiration le 31 décembre 2018).



Cette augmentation est appliquée progressivement par sixième chaque année pendant six ans.



A défaut pour Mme [P] de signer le nouveau bail dont les conditions sont ainsi fixées, le bail sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré pour le montant de loyer susdit.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Fixe à la somme de 874,50 euros par mois, à compter du 1er janvier 2019, le montant du loyer du bail renouvelé entre la société In'Li et Mme [R] [P],



Dit que cette augmentation est appliquée progressivement par sixième chaque année pendant six ans,



A défaut pour Mme [R] [P] de signer le nouveau bail dont les conditions sont ainsi fixées, le bail sera réputé renouvelé aux conditions du bail expiré pour le montant de loyer susdit,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant ,



Condamne Mme [R] [P] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile



Rejette toutes autres demandes.



La greffière Le Président