Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 26 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 26 JANVIER 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14906 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQCI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11/19-0000





APPELANTE

 

SA IN'LI agissant poursuites et diligences de son Président y domicilié en cette qualité. 

RCS : 602052359

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : P431





INTIMES 



Monsieur [C] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Madame [Y] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentés et assistés par Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0806











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour prévue le 19 janvier 2023 et prorogée au 26 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



En vertu d'un bail non produit du 15 octobre 1976, "mis en conformité" et renouvelé le 19 mai 1983, à effet du 1er juin 1983, puis renouvelé à plusieurs reprises, M. [C] [T] et Mme [Y] [T] sont locataires d'un appartement de 4 pièces de 67 m² situé [Adresse 3].



Le loyer actuel principal s'élève à la somme 559,22 euros par mois, soit 8,35 euros par m². 



Le bail venant à expiration le 31 décembre 2018, la société anonyme In'li, anciennement dénommée OGIF, estimant le loyer manifestement sous évalué, a, par lettre en date du 15 juin 2018 signifiée par acte d'huissier de justice du 27 juin 2018, proposé son renouvellement pour une durée de 6 ans, en application de l'article 5 du décret du 27 juillet 2017, moyennant un nouveau loyer principal mensuel de 889,09 euros, cette somme correspondant à une augmentation de 329,87 euros, égale à la moitié de la différence entre le loyer principal actuel et la valeur locative moyenne résultant de six références de loyers dans le voisinage pour des logements comparables faisant apparaître une valeur locative moyenne de 1.218,06 euros/mois.



A défaut d'accord, y compris devant la commission départementale de conciliation saisie le 14 septembre 2018, la société In'li a assigné M. [C] [T] et Mme [Y] [T] en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 889,09 euros par mois à compter du 1er janvier 2019, cette majoration devant être répartie conformément à la loi.



Par jugement contradictoire entrepris du 28 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Déclare la société In'li recevable en ses demandes.

Déboute la société In'li de l'ensemble de ses demandes.

Déclare que le bail est reconduit dans les conditions initiales avec un loyer de 559,22 euros par mois à compter du 1er janvier 2019.

Condamne la société In'li à payer à M. et Mme [T] [C] et [Y] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société In'li aux dépens.

Ordonne l'exécution provisoire.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 20 octobre 2020 par la société In'il,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 novembre 2022 par lesquelles la société In'li demande à la cour de :



Vu les dispositions de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans son ancienne rédaction,

Vu l'article 5 du décret 2017-1198 du 27 juillet 2017,

Vu le décret 90-780 du 31 août 1990,



Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Dire que le loyer de M. et Mme [T] est manifestement sous-évalué,

Fixer à la somme de 889,09 euros par mois à compter du 1er janvier 2019 le loyer du bail renouvelé de M. et Mme [T],

Dire et juger que cette majoration sera répartie conformément à la loi,

Dire et juger que faute par les preneurs de signer le nouveau bail dans les conditions qui seront judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à ladite décision,

Condamner solidairement M. et Mme [T] au paiement d'une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. et Mme [T] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Me Galland, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de 

procédure civile.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 novembre 2022 au terme desquelles M. [C] [T] et Mme [Y] [T] demandent à la cour de :



Vu l'article 1104 du code civil,

Vu les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989,



Déclarer Mme [Y] [T] M. [C] [T] recevables en leurs écritures,

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et 

Débouter In'li de toutes ses demandes fins et conclusions.

 

En conséquence,

Confirmer que le bail est reconduit aux conditions initiales.



A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la cour de céans réformait le jugement déféré,

Limiter très substantiellement l'augmentation de loyer qui aurait lieu de s'appliquer au regard de la qualité de la résidence, cette augmentation devant nécessairement être lissée progressivement sur 6 années.



En toute hypothèse, 

Condamner In'li à verser à Mme [Y] [T] M. [C] [T] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner In'li aux entiers dépens lesquels seront recouvrés directement par Me Sophie Andrieu, avocat, conformément aux dispositions de l'article 696 du code procédure civile.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION



Au vu du dispositif des conclusions de M. [C] [T] et Mme [Y] [T], qui seules saisissent la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, aucune prétention visant à faire constater la nullité de l'offre de renouvellement du bail n'est formulée dans ce dispositif, de sorte que la cour n'en est pas saisie.





Sur la réévaluation du loyer 



La société In'li demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a considéré que les références de loyers produites ne portent pas sur des logements comparables, notamment au vu de l'état dégradé de l'immeuble où se trouve le logement de M. [C] [T] et Mme [Y] [T] et a retenu que la bailleresse n'apporte pas la preuve que le loyer actuel est manifestement sous-évalué.



La locataire demande la confirmation du jugement et soutient que les références produites ne sont pas comparables au regard du statut juridique de l'immeuble, de son standing et son état d'équipement, des différences concernant les étages et les superficies des logements considérés.



Il résulte des dispositions de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 dite Alur, que le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.



Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la même loi, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.



Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.



La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions de cet article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.



En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.



A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.



Le nombre minimal de références est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.



La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.





Le décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 17-2 précité prévoit :



En son article 1: "Les références à fournir par le bailleur en application de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée mentionnent au moins pour chaque logement loué :



a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;

b) Le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;

c) L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;

f) L'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central;

g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

i) L'année de constatation des éléments constitutifs de la référence".



En son article 1-1 "Lorsque la détermination du montant d'un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat.

Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans. "

 

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au bailleur d'établir que le loyer est manifestement sous évalué et à la Cour de vérifier que les références produites concernent bien des logements comparables au logement loué.



La comparabilité des logements servant de référence porte ainsi sur la qualité de construction, le nombre de pièces et la superficie, l'état d'entretien, l'isolation, la présence d'éléments d'équipement.

Pour apprécier la comparabilité des références produites, il convient de tenir compte de la qualification du régime juridique du contrat de location, indépendamment du mode de financement de l'immeuble qui n'importe pas (3e Civ., 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-11.130, Bull. 2002, III, n° 237, 3e Civ., 31 mai 2011, pourvoi n° 10-19.713, 3e Civ., 24 mai 2017, pourvoi n° 16-15.750, Bull. 2017, III, n° 66- secteur HLM, secteur libre ou conventionné relevant d'un accord de modération des loyers avec l'État...).



Il est possible de prendre en compte des références postérieures à l'ouverture d'instance afin de consolider la demande (3ème civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.426).



Les dispositions précitées autorisent une certaine diversité, par exemple d'étage ou de superficie, dès lors que les logements doivent être comparables, c'est à dire similaires, mais non nécessairement identiques ; les références produites n'ont pas à être obligatoirement prises dans le même immeuble.





En l'espèce, l'appartement litigieux comporte 4 pièces pour une surface de 67 m² et se situe au 1er étage, dans un immeuble avec ascenseur.



La société In'Li a annexé à sa proposition de renouvellement de bail six références de loyer, portant sur des appartements de 3 ou 4 pièces , dans des immeubles de la même époque de construction (1946-1970), dans le même arrondissement de [Localité 6], toutes avec ascenseur, WC, salle d'eau et chauffage collectif, comme le logement objet du litige, faisant ressortir un loyer moyen de 18,18 euros/m2.



M. [C] [T] et Mme [Y] [T] soutiennent devant la cour que ces références ne sont pas comparables car elles ont été prises dans le secteur libre alors que le logement litigieux est soumis à «un autre régime locatif».



Il résulte de l'article 5 du contrat de location, renouvelé le 19 mai 1983, à effet au 1er juin 1983, que l'immeuble dans lequel se situe l'appartement litigieux a été "construit avec l'aide des primes et prêts spéciaux du Crédit Foncier de France" et qu'il "appartient au deuxième secteur locatif"; ainsi, initialement, le bail relève du régime juridique des logements locatifs conventionnés.

Toutefois le bailleur indique que le prêt du Crédit Foncier de France a été remboursé au 31 mars1986, ce qui résulte de l'état hypothécaire produit (pièce 17 de l'appelant) de sorte que l'immeuble est désormais libre de tout conventionnement ; l'intimée se borne à affirmer que le logement relève du " 1% patronal" relatif à des "gammes de logement intermédiaires" sans étayer davantage cette affirmation, que ce soit en fait ou en droit. 

Il ressort ainsi des éléments du dossier qu'il n'est pas établi que le logement concerné relève encore du secteur conventionné, de sorte que les références produites, portant sur des logements du secteur libre, n'ont pas à être écartées pour un tel motif, contrairement à ce qui est soutenu par les intimés.



Par ailleurs, cependant, ainsi que l'a retenu le premier juge, les six références de loyers produites par le bailleur lors de l'offre de renouvellement concernent des logements se trouvant dans des immeubles dont l'état d'entretien n'est pas précisé, alors que l'immeuble où se trouve le logement de M. [C] [T] et Mme [Y] [T] présente un état dégradé avéré, ce dont il se déduit que les références proposées ne sont pas comparables au logement litigieux et que la preuve de la sous-évaluation manifeste des loyers ne peut en être déduite.



Ainsi, M. [C] [T] et Mme [Y] [T] produisent un tableau de doléances établies par le collectif des locataires de la résidence qui fait état de dysfonctionnements importants concernant les aérations, électricité, réseaux de gaz, les caves, les halls d'entrée, les paliers et la sécurité incendie ; il résulte d'une lettre du 27 juin 2019 de la société In' Li que ces dysfonctionnements ne sont pas contestés par le bailleur, qui a d'ailleurs décidé de procéder à une réhabilitation importante des lieux ; le récapitulatif des travaux réalisés dans la résidence entre 1997 et 2019 ne suffit pas à remettre en cause ces éléments qui démontrent la dégradation et les dysfonctionnements récurrents de la résidence, alors que les logements de références produits à l'appui de l'offre de renouvellement sont dans un bon état d'entretien.



Il convient de rappeler qu'il ne s'agit pas ici, contrairement à ce qui est soutenu par le bailleur, de prendre en compte l'"état intérieur du logement" qui n'est pas visé par les textes précités, mais son équipement, visé par le décret précité du 31 août 1990 (article 1 f/) et l'état d'entretien de l'immeuble.



Il convient d'ajouter qu'il résulte du courrier du 27 juin 2019 précité que d'importants travaux sont alors encore jugés nécessaires, notamment le contrôle et la mise en conformité des installations électriques, la réfection d'équipements sanitaires, l'amélioration de l'éclairage dans les halls, la neutralisation de caves vides, le remplacement de l'ensemble des équipements sanitaires (éviers, meubles d'évier, douches, lavabos etc), de l'ensemble des réseaux d'alimentation et sanitaires, des sols des pièces humides, la mise en conformité électrique des logements, le remplacement du système de production d'eau chaude actuelle ; que le bailleur ne saurait se prévaloir de ce projet "ambitieux" (selon les termes du courrier précité) de réhabilitation pour justifier une réévaluation du loyer antérieurement à sa réalisation ; que les déclarations du bailleur sur le fait qu'il n'a jamais manqué à son obligation d'entretien sont inopérantes au regard de ces éléments, aucune faute ne lui étant en tout état de cause reprochée.



De plus, la cour relève également que parmi les six références produites, quatre se trouvent dans des étages élevés (5e, 8e et 10e étage, dans des immeubles avec ascenseur) alors que le logement litigieux se trouve au premier étage, ce qui induit un prix au mètre carré plus bas, un étage bas induisant moins de lumière, plus de bruit et moins de sécurité. 



Ces références sont donc pour 2/3 d'entre elles substantiellement différentes du logement litigieux et ne constituent pas une base valable et loyale de comparaison.



Au surplus, la cour observe que la commission départementale de conciliation s'est prononcée en l'espèce, par un avis du 18 décembre 2018, en constatant l'absence de conciliation entre les parties et en reconnaissant que « la proposition finale du bailleur de 11 euros/m2 après application du décret de modération est raisonnable. », ce qui revient à un loyer réévalué à 737 euros/mois compte tenu de la surface du logement ; or la demande de fixation du nouveau loyer formée par la bailleresse est en réalité de 889,09 euros/mois, soit, 13,27 euros/m2.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, les références produites par le bailleur lors de l'offre de renouvellement du bail ne démontrent pas le que le loyer actuel est manifestement sous-évalué.



Devant la cour, la société In'Li produit :



-un relevé de références locatives émanant, en mai 2018, de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, l'OLAP, concernant d'autres logements situés dans le même arrondissement de [Localité 6]. Toutefois ces références portent sur des immeubles en bon ou très bon état; parmi ceux qui sont décrits comme en état moyen, on trouve par exemple un prix au mètre carré de 10,91 euros et de 12, 81 euros (même rue : [Adresse 1]) seulement, montant qui est plus proche du loyer du logement litigieux.



-des contrats de location qu'elle a conclu au sein du même groupe d'immeubles relatifs à des appartements de 67 m², mais qui se trouvent en étages élevés (5ème, 8ème étage) dont il a déjà été dit qu'ils ne pouvaient être considérés comme comparables avec un appartement en 1er étage; de plus il s'agit de baux récents (moins de trois ans avant la proposition de renouvellement litigieuse : 2017, 2016). Deux autres références seulement portent sur des appartements d'étage comparable : l'un au 1er étage, pour un loyer de 971,48 euros par mois fixé selon les termes d'un bail récent (21 novembre 2016), et l'autre au 2e étage dont le loyer est de 848,70 euros/mois selon un bail conclu le 24 juin 2011.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de constater que ces références sont insuffisantes pour rapporter la preuve du caractère manifestement sous-évalué du loyer de M. [C] [T] et Mme [Y] [T].



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le bail serait reconduit dans les conditions initiales, pour un loyer de 541,82 euros par mois à compter du 1er janvier 2019.





Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il est équitable d'allouer à M. [C] [T] et Mme [Y] [T] une indemnité de procédure de 2.000 euros.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant,



Condamne la société In'li à payer à M. [C] [T] et Mme [Y] [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société In'li aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président