Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 26 janvier 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 26 JANVIER 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15095 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQYT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juillet 2020 -Tribunal de proximité de SAINT-DENIS RG n° 11-19-0029





APPELANT

 

Monsieur [E] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

né le 15 Septembre 1965 à ALGERIE



Représenté par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/027078 du 07/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIME 



Monsieur [V] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Muriel DEHILES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0048















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre 

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur LEPLAT dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour prévue le 19 janvier 2023 et prorogée au 26 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 25 mai 2012, à effet du 1er juin 2012, M. [V] [T], par l'intermédiaire de son mandataire, M. [E] [T], a donné à bail à M. [E] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 500 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.



Par acte d'huissier du 31 janvier 2019, M. [V] [T] a fait assigner M. [E] [P] devant le tribunal d'instance de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail, 

- ordonner l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance du commissaire de police s'il y a lieu, 

- condamner M. [E] [P] au paiement de la somme de principale de 11.000 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2018 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2018, date de la mise en demeure, ainsi que d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamner M. [E] [P] au paiement d'une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Par jugement contradictoire entrepris du 16 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a ainsi statué :



Condamne M. [E] [P] à payer à M. [V] [T] la somme de 11.566,12 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Rejette la demande de délais de paiement.

Déclare recevable la demande de prononcé de la résiliation du bail.

Prononce la résiliation du bail consenti par M. [V] [T] à M. [E] [P] sur le logement situé [Adresse 2], à compter du 16 juillet 2020.

Dit que M. [E] [P] devra rendre libres de toute occupation les lieux situés [Adresse 2] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs.

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de M. [E] [P] des lieux situés [Adresse 2] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Condamne M. [E] [P] à payer à M. [V] [T] une indemnité mensuelle d'occupation équivalent à une fois le dernier loyer, majoré des charges récupérables, à compter du 16 juillet 2020 et jusqu'à la date de "leur" départ effectif.

Déboute M. [E] [P] de l'intégralité de ses demandes.

Condamne M. [E] [P] à payer à M. [V] [T] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [E] [P] aux dépens.

Ordonne l'exécution provisoire.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 22 octobre 2020 par M. [E] [P],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 janvier 2021 par lesquelles M. [E] [P] demande à la cour de :



Vu les dispositions de : 

- L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 

- L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 

- Le décret du 30 janvier 2002 

- L'article 1104 du code civil 

 

Déclarer M. [P] recevable et bien fondé en son appel ; 

Y faisant droit, 

Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté M. [P] de ses demandes ;

En conséquence,

A titre principal, 

- Sur la résiliation du bail 

Constater que M. "[P]" est de bonne foi ; 

Dire que le bail n'a pas été résilié ; 

A titre reconventionnel, 

Constater le caractère indécent du logement occupé par M. "[P]" ; 

Condamner le Bailleur à payer à M. "[P]" la somme de 6.300 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

A titre subsidiaire, 

Accorder à M. "[P]" un délai de 12 mois pour libérer les lieux courant à compter de la notification de l'arrêt. 

En tout état de cause, 

Condamner le bailleur à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 novembre 2022 au terme desquelles M. [V] [T] demande à la cour de :



Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Saint Denis le 16 juillet 2020,

Débouter M. [E] [P] de l'intégralité de ses demandes.

Condamner M. [E] [P] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la résiliation du bail 



Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, M. [E] [P] argue de sa bonne foi et estime que sa dette locative en août 2020 n'était pas de 11.566,12 euros, mais de seulement 6.537,72 euros.



En tout état de cause, il ne conteste pas avoir cumulé un retard important au regard de son obligation essentielle de payer le loyer à son terme, telle que la prévoit l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.



Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef et des dispositions qui lui sont subséquentes.



Sur la dette locative 



Tout en contestant le montant de la dette locative fixée par le premier juge à la somme de 11.566,12 euros, M. [E] [P] ne reprend pas cette prétention dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour par application de l'article 954 du code de procédure civile.



La cour n'en est donc pas saisie.



Sur le trouble de jouissance 



M. [E] [P] poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande d'indemnité en réparation de son trouble de jouissance et demande à la cour la condamnation de M. [V] [T] à lui payer la somme de 6.300 euros à ce titre.



Il évoque plusieurs désordres qui constitueraient autant de manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien d'un logement décent, telle que la prévoit notamment l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont :

- un dégât des eaux survenu le 27 octobre 2014, selon constat amiable produit

- l'état dégradé des peintures des plafonds du logement et aussi de la cuisine et de la salle d'eau, selon procès-verbal de constat d'huissier de justice, dressé le 23 octobre 2018, mis aux débats,

- le rapport, dans un courrier du 15 novembre 2019, adressé au bailleur par la mairie de [Localité 3], mission habitat indigne, de désordres d'insalubrité :

- Installation électrique présentant des dangers en raison de la présence de fils conducteurs sous tension sous le radiateur dans la pièce principale et au-dessus de la hotte au niveau du coin cuisine,

- Absence de système de ventilation dans l'ensemble du logement, 

- Apparition de moisissures sur le mur sous la fenêtre dans la chambre,

- Présence de traces d'infiltrations d'eau dans les murs de la salle d'eau,

- Revêtements dégradés dans l'ensemble du logement (murs, plafond)

rappelant au bailleur la nécessité de réaliser divers travaux,

- la présence de plomb dans les peintures, signalée au bail par courrier du 9 janvier 2020 de la direction de la santé de la mairie de [Localité 3].



À cet égard, le premier juge a exactement apprécié qu'à défaut de production d'un état des lieux d'entrée, ceux-ci étaient, en application des dispositions de l'article 1731 du code civil, présumés être en bon état de réparations locatives et qu'aucun des éléments mis aux débats par M. [E] [P] ne permettait de déterminer l'origine des désordres constatés et la responsabilité du bailleur dans leur survenance.



Néanmoins, l'absence de système de ventilation dans l'ensemble du logement ou encore la présence de plomb dans les peintures constituent des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, notamment au regard des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.



Réformant le jugement entrepris de ce chef, la cour condamnera M. [V] [T] à payer une indemnité de 1.000 euros en réparation du trouble de jouissance qui en est résulté pour lui.





Sur les délais pour quitter les lieux



Depuis la résiliation du bail prononcée le 16 juillet 2020, M. [E] [P] a déjà, de fait, bénéficié de longs délais pour quitter les lieux.



Il formule toutefois une demande de délai supplémentaire de 12 mois pour les libérer, sans cependant produire d'éléments récents quant à sa situation personnelle, les attestations de paiement de la Caisse d'allocations familiales qu'il met aux débats, justifiant du versement du revenu de solidarité active jusqu'au mois d'août 2020 et aucune actualisation de sa demande de logement social au 13 octobre 2020 n'étant versée aux débats. 



La cour rejettera cette demande.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M. [E] [P] de sa demande de réparation du trouble de jouissance,



Et statuant à nouveau,



Condamne M. [V] [T] à payer à M. [E] [P] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne M. [E] [P] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.







 La greffière, Le Président,