Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 26 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 26 JANVIER 2023



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15107 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQ2S



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Octobre 2020 -Juge des contentieux de la protection de SAINT MAUR DES FOSSES - RG n° 11-19-896





APPELANT

Intimé incident

 

Monsieur [L] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Aude LEQUERRE-DERBISE de l'ASSOCIATION PERALTA LEQUERRE-LEQUERRE-DERBISE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC98

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/038361 du 12/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE

Appelant incident 



S.A. [Localité 3] HABITAT SEMIC, société anonyme d'économie mixte locale.

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Laurent RUBIO de la AARPI LOGELBACH associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0042









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre 

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur LEPLAT dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour prévue le 19 janvier 2023 et prorogée au 26 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.





*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 17 janvier 2011, la société anonyme [Localité 3] Habitat SEMIC a donné à bail à M. [L] [U] un local d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 3].



Suite à un jugement définitif de condamnation du 16 mai 2017, prononcé par le tribunal correctionnel de Créteil, M. [L] [U] a été incarcéré le 26 septembre 2017 à la maison d'arrêt de [Localité 4].



Après avoir été informée de la présence d'un tiers dans le logement de M. [L] [U], la société [Localité 3] Habitat SEMIC a mandaté un huissier de justice lequel a, suivant procès-verbal du 21 février 2018, constaté la présence dans les lieux de M. [T] [Z], qui a déclaré vivre seul dans I'appartement depuis plus d'un mois et ce sans versement d'une contrepartie financière.



Selon nouveau procès-verbal du 13 mars 2019, l'huissier diligenté a constaté l'apposition du nom [V] [Y] sur la boîte aux lettres de M. [L] [U], mais déclaré n'avoir pu constater la présence d'aucun individu dans les lieux à l'occasion de trois déplacements sur place, personne ne lui ayant ouvert la porte.



Par courrier du 6 juin 2019, Mme [S] [W], en sa qualité d'ancienne compagne de M. [L] [U], a indiqué à la société [Localité 3] Habitat SEMIC que ce dernier était incarcéré depuis le mois de septembre 2017 et, à l'appui d'une déclaration de main courante du 29 mai 2019, indiqué que M. [M] [U], frère du locataire, avait depuis pris possession du logement, voire y pratiquerait de la sous-location.



Suivant une déclaration de main courante du 8 juillet 2019, M. [M] [U], a indiqué que les clefs du logement de son frère avaient été remises à leur mère en vue de sous-louer les lieux et que la serrure avait été changée.



Le 12 juillet 2019, la société [Localité 3] Habitat SEMIC a été destinataire d'un courrier anonyme aux termes duquel un locataire de I'immeuble a déclaré que depuis l'incarcération de M. [L] [U] des tiers faisaient de nombreux allers et venues au domicile de ce dernier.



Par jugement définitif du tribunal correctionnel de Créteil du 21 juin 2019, M. [L] [U] a de nouveau été condamné, la date de fin d'exécution des différentes peines privatives de liberté prononcées à son encontre étant fixée au 28 novembre 2020.







Par ordonnance sur requête du 6 août 2019, le président du tribunal d'instance de Saint-Maur-des-Fossés a commis Maître [R], huissier de justice, lui donnant mission de se rendre sur place, d'accéder au logement de M. [L] [U], au besoin assisté d'un serrurier et avec le concours de la force publique si nécessaire, ainsi que de procéder aux constatations des conditions d'occupation du logement.

Par procès-verbal du 22 août 2019, l'huissier de justice a constaté l'apposition d'un nom illisible en plus de celui de M. [L] [U] sur l'étiquette de la boîte aux lettres de ce dernier, l'absence de tiers dans les lieux lors de sa venue mais la présence de meubles, de vêtements d'homme, de la carte d'identité d'un tiers, de la photocopie de la carte d'identité d'un autre tiers ainsi que l'absence de tout document ou papier administratif au nom de M. [L] [U].



C'est dans ces conditions que, par exploit d'huissier du 2 décembre 2019, la société [Localité 3] Habitat SEMIC a fait assigner M. [L] [U] devant le tribunal d'instance de Saint-Maur-des-Fossés aux fins de :

- constater la sous-location illicite des lieux,

- constater ses manquements à son obligation d'occupation effective et personnelle des lieux,

- constater ses manquements à l'article 3 des conditions générales du contrat de bail,

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

- ordonner son expulsion immédiate et sans délai des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin et ce sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard,

- le voir condamné à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clefs,

- le voir condamné à Iui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

- dire n'y avoir lieu à écarter I'exécution provisoire de la décision à intervenir.



Par jugement du 21 janvier 2020 rendu par le juge d'application des peines du tribunal judiciaire de Créteil, M. [L] [U] a été admis au régime de la semi-liberté à compter du 11 février 2020.



Par jugement contradictoire entrepris du 12 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a ainsi statué :



Prononce la résiliation du bail conclu entre la société [Localité 3] Habitat SEMIC et M. [U] [L] à compter de la présente décision.

Dit qu'à défaut de libération dans le délai de 2 mois suivant commandement de quitter les lieux les lieux sis [Adresse 1], il sera procédé à l'expulsion de M. [U] [L] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Dit que M. [U] [L] sera redevable d'une astreinte pour la somme de 30 euros par jour de retard pour une durée de six mois à compter de la signification de la présente décision jusqu'à leur libération complète des lieux.

Condamne M. [U] [L] à verser à la société [Localité 3] Habitat SEMIC une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la présente décision.

Condamne M. [U] [L] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société [Localité 3] Habitat SEMIC du surplus de ses demandes.

Condamne M. [U] [L] aux entiers dépens.

Ordonne I'exécution provisoire de la présente décision.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 22 octobre 2020 par M. [L] [U],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 novembre 2022 par lesquelles M. [L] [U] demande à la cour de :

 

Déclarer M. [U] recevable et bien fondé en son appel 

Infirmer le jugement du 12 octobre 2020 en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation effective et personnelle des lieux loués, avec toutes ses conséquences de droit 

Infirmer le jugement du 12 octobre 2020 qui a condamné M. [U] à verser une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de première instance 

Débouter la société [Localité 3] Habitat SEMIC de l'ensemble de ses demandes 

Condamner la société [Localité 3] Habitat SEMIC aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 septembre 2022 au terme desquelles la société [Localité 3] Habitat SEMIC demande à la cour de :



Vu les articles 1224 et 1227 du Code civil, 

Vu les articles 1717 du Code civil, 

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 

Vu l'article 700 du Code de procédure civile, 

 

Confirmer le jugement du Tribunal de proximité de Saint Maur des Fossés du 12 octobre 2020 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail de M. [U] pour défaut d'occupation personnelle et permanente des lieux, prononcé l'expulsion de M. [U], condamné M. [U] au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'à la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code procédure civile et aux entiers dépens,

Infirmer le jugement du Tribunal de proximité de Saint Maur des Fossés du 12 octobre 2020 en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la sous-location illicite des lieux et dit que l'astreinte de 30 euros par jour pour quitter les lieux sera limitée à 6 mois, 

Statuant à nouveau : 

Constater les manquements de M. [U] à ses obligations locatives, 

Prononcer la résiliation du bail de M. [U] du fait de la sous-location illicite des lieux et pour défaut d'occupation personnelle et permanente des lieux, 

"DIT" que l'astreinte de 30 euros par jour pour quitter les lieux sera ordonnée jusqu'à complète libération des lieux, 

Condamner M. [U] à verser à [Localité 3] Habitat SEMIC la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile relativement aux frais de l'appel, 

Condamner M. [U] aux entiers dépens. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la résiliation du bail 



Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris qui a prononcé la résiliation du bail pour inoccupation effective des lieux loués pendant son incarcération, M. [L] [U] conteste l'absence de force majeure que le premier juge a retenue, en plaidant l'imprévisibilité et l'irrésistibilité de cette incarcération.



Tout en soutenant le manquement alternatif, tiré de la sous-location, commis par M. [L] [U], la société [Localité 3] Habitat SEMIC conclut à la confirmation du jugement de ce chef.



Il est justifié de ce que M. [L] [U] a été incarcéré du 26 septembre 2017 au 21 janvier 2020 et il n'est pas contesté qu'à aucun moment il n'a signifié de congé à la société [Localité 3] Habitat SEMIC.



Celui-ci soutient que cette incarcération était imprévisible au moment à la date de conclusion du contrat de bail car les faits qu'il a commis en 2017, et qui lui ont valu condamnation, sont très largement postérieurs à celle-ci.



Il ajoute l'irrésistibilité de son incarcération, décidée par l'autorité judiciaire, et de sa durée, soumise au temps judiciaire.



Mais c'est à bon droit que le premier juge a retenu qu'il avait été déclaré coupable à deux reprises des infractions pénales qui ont été à l'origine de son incarcération ; que celle-ci n'était que la résultante de son fait personnel de transgression de la loi pénale et qu'il ne pouvait donc se prévaloir de la force majeure pour s'exonérer de l'obligation d'occupation personnelle des lieux loués qui lui incombait, tant en application des dispositions de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que des stipulations de l'article III des conditions générales du contrat de location.



Ce manquement à l'une des obligations essentielles du locataire a donc été justement qualifié de suffisamment grave pour lui permettre de prononcer la résiliation du contrat de bail et de décider des mesures subséquentes d'expulsion à défaut de libération volontaire des lieux loués, de paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation dans les conditions énoncées au dispositif du jugement entrepris, ce que la cour confirme, sans qu'il soit besoin d'examiner le moyen tiré par la société [Localité 3] Habitat SEMIC de la sous-location des lieux.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il est équitable d'allouer à la société [Localité 3] Habitat SEMIC une indemnité de procédure de 800 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant,



Condamne M. [L] [U] à payer à la société anonyme [Localité 3] Habitat SEMIC la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [L] [U] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président