Cour d'Appel · 14e chambre — 26 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 26 JANVIER 2023



N° RG 22/03544 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VG5T



AFFAIRE :



[N] [E]





C/

S.A. IMMOBILIERE 3F









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Vanves

N° RG : 12-2200003



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 26.01.2023

à : 



Me Jean-florent MARTIN, avocat au barreau de VAL D'OISE



Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [N] [E]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Jean-florent MARTIN, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 75

Assisté de Me Mickael HAIK, avocat plaidant au barreau de Paris 





APPELANT

****************





S.A. IMMOBILIERE 3F

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.



[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397





INTIMEE

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Par actes sous seing privé du 26 août 2009, la société immobilière 3F a donné à bail à M. [E] et Mme [F] [B] des locaux à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 533,62 euros outre les charges.



Par courrier du 24 novembre 2011, Mme [B] a donné congé avec effet à compter du 24 février.



Le 17 septembre 2021, un commandement de payer la somme principale de 27 346,43 euros visant la clause résolutoire du bail a été délivré à M. [E].



Le commandement de payé est resté infructueux.



Par acte d'huissier de justice délivré le 3 janvier 2022, la société immobilière 3F a fait assigner en référé M. [E] et Mme [B] aux fins d'obtenir principalement de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire, 

- ordonner l'expulsion du locataire, et ce avec l'assistance de la force publique et séquestration des meubles et objets mobiliers, 

- le condamner au paiement des sommes suivantes : 

- une provision de 32 421,10 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement et de l'emplacement de stationnement, sans préjudice des charges, 

- 360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le locataire aux dépens.



Par ordonnance contradictoire rendue le 22 avril 2022, le juge du tribunal de proximité de Vanves a : 

- renvoyé les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent vu l'urgence, 

- déclaré la demande de la société Immobilière 3F tendant à l'acquisition de la clause résolutoire recevable, 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de location d'un logement et au contrat de location d'un emplacement de véhicule liant les parties à la date du 17 novembre 2021, 

- en conséquence, ordonné à M. [E] de quitter les lieux au plus tard deux mois après un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- passé ce délai, autorisé l'expulsion de M. [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques du défendeur sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné M. [E] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 43 685,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2022, 

- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2021 sur la somme de 27 346,43 euros et de la présente assignation pour le surplus, 

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer du logement et de l'emplacement de stationnement et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, sans préjudice des charges et condamné M. [E] en son paiement à compter du 17 novembre 2021, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés, 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, 

- dit que le coût des actes rendus nécessaires à l'occasion de la procédure restera à la charge de la société immobilière 3F, 

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. 



Par déclaration reçue au greffe le 25 mai 2022, M. [E] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 3 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [E] demande à la cour, au visa des articles L. 441-3 et L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, de : 

- infirmer l'ordonnance rendue le 22 avril 2022 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Vanves en toutes ses dispositions excepté celles relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale ;

en conséquence, 

- ordonner la suppression totale des suppléments de loyers de solidarité appliqués par la société Immobilière 3F à son égard ;

- fixer sa dette locative à la somme de 3 085,10 euros (somme à parfaire sous réserve d'un décompte actualisé) au titre des loyers et charges impayés ; 

- l'autoriser à s'acquitter de la somme de 3 085,10 euros, outre le loyer et les charges courantes en 35 mensualités de 150 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pendant l'exécution des délais accordés ;

- condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 1er août 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société immobilière 3F demande à la cour de :

- débouter M. [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 22 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves sauf en ses dispositions relatives aux dépens ;

- condamner M. [E] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- vu l'article 696 du code de procédure civile, condamner M. [E] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de Maître Jeanine Halimi avocate aux offres de droit. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



M. [E] soutient qu'il n'est pas assujetti au paiement d'un supplément de loyer de solidarité dès lors que ses ressources sont inférieures au plafond prévu réglementairement.



Il soutient que le litige est né du fait de son retard dans ses déclarations de revenus 2019 et 2020, qu'il n'a envoyées à l'administration fiscale qu'en avril 2022, ses avis d'imposition lui ayant en conséquence été adressés en juillet 2022.



Faisant valoir que sa dette locative s'est donc trouvée très notoirement réduite depuis l'audience devant le premier juge, l'appelant fait valoir qu'il a proposé au bailleur, qui l'a accepté, de régler une somme complémentaire de 150 euros en sus du règlement du loyer courant, ce dont il s'acquitte avec régularité depuis août 2021.



M. [E] sollicite en conséquence l'octroi de délais de paiement et la suspension corrélative de la clause résolutoire. 



La société Immobilière 3F argue en réponse de la mauvaise foi de M. [E], faisant valoir qu'il n'a produit qu'en cours de procédure les éléments permettant de supprimer la facturation d'un supplément de loyer de solidarité.



Elle soutient que l'appelant n'apporte aucun élément probant pour justifier de ses ressources, qui pourrait lui permettre d'accéder à sa demande de délais de paiement et conclut à la confirmation de l'ordonnance déférée.



Sur ce, 



Il convient de constater en premier lieu que M. [E] ne conteste pas la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Les dispositions de l'ordonnance querellée sur ce point seront donc confirmées.



Sur la demande de provision 



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.



Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



La société Immobilière 3 F produit un relevé de compte de M. [E] qui mentionne un solde débiteur de 4 302, 56 euros à la date du 1er août 2022, la dette ayant très notablement diminué à cette date du fait de la production tardive par le locataire de ses avis d'imposition 2019 et 2020, ayant entraîné la déduction du supplément de loyer de solidarité indûment réclamé.



M. [E] verse aux débats son avis d'échéance du 20 octobre 2022 qui fait apparaître une dette locative de 3 851, 87 euros, échéance de novembre 2022 incluse. Il démontre avoir versé régulièrement une somme supérieure à celle du loyer courant d'environ 150 euros par mois depuis l'été 2021.



Il convient en conséquence de condamner M. [E] à verser à l'intimée une provision de 3 851, 87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 30 novembre 2022, en deniers ou quittances valables compte tenu des versements réguliers du locataire.



L'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef vu l'évolution du litige.



Sur la suspension de la clause résolutoire et la demande de délais 



L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Il découle de ces dispositions que l'octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d'éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu'il est en capacité d'apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l'acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. 





En l'espèce, eu égard au montant relativement modeste de la dette et aux efforts de M. [E] pour s'en acquitter, il y a lieu de suspendre la clause résolutoire et de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif. Il convient de rappeler que, si ces paiements ne sont pas réalisés, la clause résolutoire reprendra effet, M. [E] pourra être expulsé du logement et il sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.



sur les demandes accessoires 



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel.



En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance attaquée sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée à la société Immobilière 3 F et à l'octroi de délais de paiement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [N] [E] à payer à la société Immobilière 3 F la somme provisionnelle de 3 851, 87 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 novembre 2022, terme de novembre inclus ;



Autorise M. [N] [E] à se libérer de sa dette par 25 versements mensuels successifs de 150 euros, en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 du mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant versé le 26ème mois ;



Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;



Dit qu'à défaut de paiement de cette mensualité ou du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;



Rejette toute demande plus ample ou contraire ;



Déboute la société Immobilière 3 F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel. 



Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,