Cour d'Appel · 14e chambre — 26 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 26 JANVIER 2023



N° RG 22/03952 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VIDW



AFFAIRE :



S.A.R.L. EURODIO





C/

Société PFO2 









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 15 Février 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 21/00460



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 26.01.2023

à : 

Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Laurence DEFONTAINE, avocat au barreau de PARIS







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. EURODIO 

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20220479

Me Roger SANVEE, avocat plaidant 





APPELANTE

****************





Société PFO2 

Représentée par sa gérante, la société PERIAL ASSET MANAGEMENT, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Laurence DEFONTAINE de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0370





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2014, la société Lordinvest, aux droits de laquelle vient la société civile de placement immobilier à capital variable PFO2 a consenti à la société Eurodio un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux et d'activités tertiaires à usage d'établissement d'enseignement au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2].



Par acte d'huissier de justice délivré le 12 novembre 2020, la société PFO2 a fait assigner en référé la société Eurodio aux fins d'obtenir principalement sa condamnation au paiement de la somme de 631 840,72 euros à titre de provision sur les loyers, charges, taxes et accessoires dus, assortie des intérêts conventionnels de retard stipulés à l'article 2,9 du contrat de bail du 9 janvier 2014, soit un taux de 1% par mois, et de la somme de 63 184,07 euros à titre de pénalité de 10% de l'arriéré locatif en application de l'article 2.1.2.



Par ordonnance contradictoire rendue le 15 février 2022, rectifiée par ordonnance du 24 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : 

- condamné la société Eurodio à payer à la société PF 02 la somme de 935 779, 88 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et accessoires dus au 4ème trimestre 2021 inclus en vertu du contrat de bail commercial en date du 9 janvier 2014 pour les locaux situés dans l'immeuble sis [Adresse 2] avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2020 sur la somme de 631 840, 72 euros et à compter du 6 décembre 2021 pour le surplus ; 

- rejeté la demande de report et d'échelonnement formée par la société Eurodio ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné la société Eurodio à payer à la société PF02 la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamné la société Eurodio aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 15 juin 2022, la société Eurodio a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 25 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Eurodio demande à la cour, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, de : 

- dire n'y avoir lieu à référé, 

- condamner la société PFO2 au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux dépens, 

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 15 février 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre.



Dans ses dernières conclusions déposées le 24 août 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société PFO2 demande à la cour, au visa des articles 700 et 835 du code de procédure civile, de :

- rejeter l'appel de la société Eurodio et confirmer l'ordonnance telle que rectifiée par l'ordonnance en date du 24 mars 2022, en toutes ses dispositions ;

pour le surplus et statuant à nouveau, 

- débouter la société Eurodio de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner la société Eurodio à lui payer la somme provisionnelle et complémentaire de 216 548,31 euros T.T.C. au titre des loyers, charges et accessoires entre le 1er trimestre 2022 et le 2ème trimestre 2022 de sorte que le total de l'arriéré locatif est porté à 1 152 328,19 euros T.T.C (935 779,88 + 216 548,31) ;

- condamner la société Eurodio à payer à titre provisionnel les intérêts conventionnels stipulés à l'article 2.9 du contrat de bail du 9 janvier 2014, sur la somme de 216 548,31 euros T.T.C. non visée par l'ordonnance de première instance et correspondant au taux de 1% par mois, tout mois commencé étant dû ; 

en tout état de cause,

- condamner la société Eurodio à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile relatif à la présente procédure d'appel ; 

- condamner la société Eurodio à supporter les dépens de la présente instance. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION

 

Fondant son argumentation sur l'article '808" du code de procédure civile, la société Eurodio fait valoir que la bailleresse ne justifie pas de l'urgence et qu'elle ne se fonde pas davantage sur l'existence d'un trouble manifestement illicite, d'un dommage imminent ou sur la nécessité de prendre des mesures conservatoires.



Elle soutient qu'il existe une contestation sérieuse sur le principe du versement des loyers, son établissement d'enseignement ayant dû fermer ses portes du 16 mars au 11 mai 2020 du fait de la pandémie de Covid-19.



Arguant d'une forte baisse de son chiffre d'affaires sur l'année 2019-2020, la société Eurodio affirme que les loyers et charges appelés ne correspondent pas à sa dette réelle. 



La société PF 02 expose en réponse que son action se fonde sur l'article 835 du code de procédure civile et que sa demande de provision n'est pas sérieusement contestable.



Elle fait valoir que la dette locative est sans commune mesure avec les deux mois durant lesquels la société Eurodio a dû cesser son activité dans ses locaux, outre qu'elle a pu maintenir l'enseignement à distance.



Elle soutient que les loyers échus pendant cette période sont en tout état de cause incontestablement dus et affirme que sa locataire est de mauvaise foi.



Sur ce, 



Sur la résiliation du bail 



En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aucune condition d'urgence n'est requise dans ce cadre.



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.



Néanmoins, la locataire même si elle n'apporte pas de preuve d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai d'un mois imparti, peut encore remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail si elle démontre la mauvaise foi du bailleur lors de sa délivrance. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. 



En l'espèce, le contrat de bail prévoyait une clause résolutoire. Aucune mauvaise foi du bailleur ne peut être retenue à son encontre pour avoir réclamé une dette de loyer qui était due en son principe en contrepartie de l'occupation des lieux par la société locataire. Aucune mesure gouvernementale n'a en effet suspendu l'exigibilité des loyers.



En revanche, la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire en contravention avec les mesures prises en période de crise sanitaire, est susceptible de faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. 



L'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de covid 19 a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020.



Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 : 'Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée', soit au plus tard le 10 septembre 2020.



Le commandement de payer du 22 juin 2020 correspondait pour partie à une dette antérieure au 16 mars 2020 puisqu'était réclamée la somme de 380 509, 24 euros correspondant aux loyers du 1er trimestre 2020 (160 917, 45 euros), du 2ème trimestre 2020 (158 487, 94 euros) et aux taxes 2019 (61 153, 85 euros) .



La baisse d'activité de la société Eurodio n'est pas démontrée et ne pourrait concerner en tout état de cause que deux mois de l'année 2020. Or, la dette, née avant la période de fermeture administrative susmentionnée, n'a cessé d'augmenter depuis.



Dès lors, il convient de dire que le commandement de payer était régulier, qu'il correspondait à des loyers effectivement impayés, et qu'aucune contestation sérieuse n'est caractérisée.



Aucun paiement de la dette n'est intervenu dans le délai d'un mois, il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ainsi qu'en ses mesures subséquentes à savoir l'expulsion, la séquestration du mobilier et le paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation.



Il y a lieu de constater que la société Eurodio ne forme plus en cause d'appel de demande de délais de paiement.



Sur la demande de provision 



Concernant la demande de provision, il sera également fait application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile en ce qu'il prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.



Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



La société PF 02 verse aux débats un courrier de la société Eurodio en date du 22 septembre 2021 par lequel celle-ci s'engage à régler sa dette locative de 767 234, 69 euros avant le 31 décembre 2021, au moyen de 3 versements.



L'extrait de compte produit en pièce 41 par la bailleresse apporte une preuve suffisante qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le 22 juillet 2021, la dette de loyers et charges s'établissant désormais à la somme de 1 151 901, 41 euros, déduction faite de la somme de 426, 78 euros qui ne ressort pas de la dette locative, s'agissant de dépens.



Dans le cas d'espèce, la demande en paiement d'une provision au titre du loyers, charges et indemnité d'occupation ne se heurte à aucune contestation, si ce n'est celle résultant de la crise sanitaire qui a été précédemment écartée. 



Dès lors, il sera considéré que la société locataire ne soulève aucune contestation sérieuse.



Dans ces conditions la provision est due avec l'évidence requise pour le montant réclamé, à savoir 1 151 901, 41 euros selon décompte arrêté au 14 juin 2022, loyers du 2ème trimestre 2022 inclus. L'ordonnance attaquée sera infirmée de ce chef.





L'article 2.9.1 du contrat de bail stipule que 'tout retard dans le paiement d'une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du présent bail fera de plein droit l'objet d'un calcul d'intérêts au taux de 1% par mois, tout mois commencé étant dû en entier, 'sans formalité soit nécessaire', le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail'.



Cette clause s'analysant en une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge du fond, il sera dit n'avoir lieu à référé à ce titre.



Sur les demandes accessoires 



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.



Partie succombant, la société Eurodio ne peut prétendre à l'octroi d'une indemnité procédurale et sera condamnée aux dépens d'appel.



En équité, il y a lieu de condamner la société Eurodio à verser à la société PF 02 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme l'ordonnance attaquée sauf en ce qu'elle a jugé sur la provision,



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, 



Condamne la société Eurodio à payer à la société PF 02 une provision de 1 151 901, 41 euros selon décompte arrêté au 14 juin 2022, loyers du 2ème trimestre 2022 inclus ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre des intérêts conventionnels de 1% par mois ; 



Condamne la société Eurodio à payer à la société PF 02 la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette toute autre demande,



Condamne la société Eurodio aux dépens d'appel. 



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,