Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 26 janvier 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 26/01/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 21/04317 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TY66



Jugement (N° 21/00376)

rendu le 20 juillet 2021 en procédure accélérée par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANTE



La SARL Julea 

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Clotilde Hauwel, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant





INTIMÉE



La SELAS BMA administrateurs judiciaires représentée par Maître [S] [Z], prise en sa qualité d'administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3]

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Jean-Roch Parichet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué





DÉBATS à l'audience publique du 07 novembre 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 février 2022 



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Suivant ordonnance sur requête en date du 7 février 2020 de Mme le vice-président du tribunal judiciaire de Lille, Maître [S] [Z] a été désigné ès qualités d'administrateur judiciaire de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3] avec notamment pour mission de :


Faire procéder aux travaux urgents sur la toiture terrasse de l'immeuble et plus particulièrement aux travaux de gros 'uvre de réparation de la dalle 'devisés' par la société Freyssinet et aux travaux de réalisation de l'étanchéité de la toiture terrasse devisés par la société Toitech ;

Demander aux copropriétaires le versement de provisions ne pouvant excéder le tiers du montant des devis estimatifs des travaux ;

Convoquer une assemblée générale ordinaire suivant la procédure d'urgence prévue à l'article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, avec pour ordre du jour principal de ratifier les travaux urgents ainsi réalisés, voter de nouvelles provisions pour le paiement du solde desdits travaux, et désigner un nouveau syndic pour administrer la copropriété.




L'administrateur provisoire a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 23 juin 2020 et a notamment approuvé les travaux de confortement de la dalle béton, de réfection de l'étanchéité et de mission de l'architecte.



Les travaux de confortement de la dalle ont été retardés par les agissements de l'un des copropriétaires de l'immeuble empêchant l'accès aux entreprises. Les travaux reportés ont finalement repris le 22 octobre 2020 et le 30 novembre 2020 pour le gros 'uvre. 



Le 11 décembre 2020, la dalle s'est affaissée sur les renforts métalliques, nécessitant des interventions supplémentaires. Une assemblée générale s'est tenue le 4 mars 2021 pour la validation de ces travaux. 



Malgré une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 décembre 2020, la SARL Julea n'a pas procédé au règlement de ses charges de copropriété. C'est dans ces conditions que, sur autorisation de Mme la présidente du tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 24 février 2021, la SELAS BMA administrateurs judiciaires a assigné en référé la SARL Julea afin d'obtenir notamment la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 18 891,86 euros outre celle de 1'500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement en procédure accélérée au fond en date du 20 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Lille a : 


Débouté la SARL Julea de sa demande de sursis à statuer ;

Condamné la SARL Julea à payer à la SELAS BMA administrateurs judiciaires, prise en la personne de M. [S] [Z], ès qualités d'administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] les sommes suivantes :


18 891,86 euros au titre des charges de copropriété ;

900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Rappelé que le jugement était exécutoire de droit à titre provisoire ;

Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

Condamné la SARL Julea aux entiers dépens. 




La SARL Julea a interjeté appel de cette décision. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er octobre 2021, la SARL Julea demande à la cour de réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 20 juillet 2021 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :


Ordonner le sursis à statuer dans l'attente de l'issue des procédures pendantes devant le tribunal judiciaire de Lille en contestation de l'autorisation des travaux donnés et en contestation des assemblées générales des 23 juin 2020 et 4 mars 2021 (RG 20/05135 et RG 21/03436) ; 


Subsidiairement, 


Débouter la SELAS BMA administrateurs judiciaires, prise en la personne de Maître [S] [Z], ès qualités d'administrateur provisoire de l'immeuble en copropriété sis au [Adresse 2] à [Localité 3] de toutes ses demandes,

La condamner aux entiers dépens de l'instance et à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, étant précisé que cette somme ne saurait être mise à la charge de l'ensemble de la copropriété et doit être répartie entre tous les copropriétaires de la copropriété A du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3], à l'exception de la société Julea. 




Elle fait essentiellement valoir que les travaux ordonnés par l'ordonnance du 7 février 2010 portent sur la toiture-terrasse du 3ème étage qui n'est pas une partie commune listée dans le règlement de copropriété et dont l'entretien incombe au seul copropriétaire du lot n°6 et que, dès lors, les propriétaires du lot n° 6 ne peuvent pas solliciter la prise en charge des travaux par la copropriété.



A titre subsidiaire, elle soutient que les appels de charges sont totalement obscurs, que les charges appelées et objet de la mise en demeure datée du 8 décembre 2020 ne sont pas individualisées, qu'il n'est pas plus indiqué la clé de répartition ni le nombre de tantièmes détenus, que la mise en demeure est en conséquence insuffisamment précise.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 octobre 2021, la SELAS BMA administrateurs judiciaires prise en la personne de Maître [S] [Z] ès qualités demande à la cour de confirmer intégralement le jugement entrepris et en conséquence, de :


Condamner la SARL Julea à lui payer la somme de 18 891,86 euros ;

Débouter la SARL Julea de l'ensemble de ses demandes ;

Condamner la SARL Julea à lui payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.






Elle fait essentiellement valoir que les deux recours de fond engagés par la société Julea, tant sur la rétractation de l'ordonnance sur requête ayant désigné Maître [Z] ès qualités d'administrateur judiciaire que sur la contestation de l'imputation des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires ne portaient en réalité que sur la question de savoir si la terrasse était ou non une partie commune, question dorénavant tranchée par Mme le président du tribunal judiciaire de Lille dans une décision très détaillée du 28 septembre 2021 statuant sur la demande en rétractation de l'ordonnance, qui a jugé que la terrasse et ses travaux modificatifs étaient bien une partie commune et que dès lors, si cette terrasse était la cause d'infiltrations et a fortiori si elle s'effondrait, elle devait faire l'objet de travaux urgents de réparation par le syndicat afin d'assurer la sécurité des biens mais surtout celle des personnes.



Elle ajoute que la mise en demeure préalable est suffisamment précise et compréhensible, aucun texte n'imposant de formalisme spécifique, qu'elle fait référence sans ambiguïté à l'identité du copropriétaire visé et de l'immeuble visé, que la société Julea ne peut sérieusement plaider que la rédaction de cette mise en demeure lui ferait grief dès lors qu'elle est parfaitement informée du litige et du compte entre les parties non seulement de par les deux autres procédures engagées, mais en sus par toutes les différentes pièces justificatives des charges en question versées au débats dans le cadre de la présente instance.



Par arrêt du 9 juin 2022, la cour d'appel de céans a confirmé la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SARL Julea de sa demande de sursis à statuer et, avant-dire-droit, a ordonné la réouverture des débats aux fins de faire produire par la SELAS BMA administrateurs judiciaires un décompte des charges dues par la SARL Julea actualisé à la date de la mise en demeure et de tous appels de charge éventuellement adressés à la SARL Julea avant la mise en demeure.



L'affaire a de nouveau été évoquée à l'audience du 7 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le fond



Aux termes de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 



L'article 14-2 dudit texte précise que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.







L'article 19-2 de ce texte prévoit qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.



En l'espèce, il résulte des éléments versés aux débats que l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3], réunie le 23 juin 2020 sur convocation de Maître [Z] ès qualités d'administrateur judiciaire de l'immeuble suivant la procédure d'urgence prévue à l'article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, avec pour ordre du jour principal de ratifier les travaux urgents autorisés par Mme le vice-président du tribunal judiciaire de Lille dans son ordonnance du 7 février 2020, a notamment approuvé les travaux de confortement de la dalle béton par l'entreprise Freyssinet pour un montant de 48 142,54 euros TTC, de réfection de l'étanchéité par l'entreprise Toitech pour un montant de 11 092,18 euros TTC et de mission de l'architecte M. [Y] pour un montant de 7 392 euros TTC, soit un total de 66 626,72 euros. 



Il est précisé dans le procès-verbal d'assemblée générale que la répartition de la dépense sera conforme au règlement de copropriété à savoir en charge communes spéciales bâtiment A, qu'un tiers de la dépense totale, soit 21 986,82 euros, a déjà été appelé conformément à l'ordonnance du 7 février 2020 du tribunal judiciaire de Lille et que l'assemblée générale décide de financer le solde de cette dépense par appel de fonds spécial à raison de 50% le 15 juillet 2020 et de 50 % le 15 août 2020.



L'assemblée générale a en outre approuvé le principe de la réalisation d'un diagnostic amiante avant travaux confié à l'entreprise DEP pour un montant de 1 230 euros TTC, la souscription d'une assurance dommage ouvrage auprès de la compagnie Verspieren pour un montant de 1 780 euros TTC et les honoraires de syndic de Me [Z] à hauteur de 775,20 euros TTC. 



Il résulte enfin du procès-verbal d'assemblée générale que la SARL Julea représentant 266 tantièmes sur 1 000 était présente lors de cette assemblée générale lors de laquelle elle a voté contre les résolutions ratifiant les travaux, le diagnostic amiante et l'assurance dommage ouvrage, tandis que les deux autres copropriétaires présents représentant 734 tantièmes votaient en faveur de cette résolution.



La SARL Julea était donc bien informée des décisions prises en assemblée générale, contre lesquelles elle a d'ailleurs formé un recours.



Par courrier recommandé du 8 décembre 2020 reçu le 10 décembre 2020, la SARL Vacherand immobilier a mis en demeure la SARL Julea prise en la personne de M. [U] [C] de payer la somme de 18 603,86 euros dont 17 952,65 euros au titre des avances, 621,21 euros au titre des charges courantes et 30 euros au titre des charges exceptionnelles de l'immeuble sis [Adresse 2].





Il résulte des 'décomptes propriétaires' versés aux débats pour les lots n° 2, 3 et 4 dont la SARL Julea est propriétaire, corroborés par les appels de charges individuels versés aux débats à la demande de la cour et correspondant au calcul de la quote-part de la SARL Julea (266/1000) dans le montant des travaux votés en assemblée générale, qu'au 8 décembre 2020, date de la mise en demeure, la SARL Julea devait au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 18 603,86 euros visée par la mise en demeure.



Les décomptes propriétaire s'arrêtant à la date du 20 novembre 2020 pour deux d'entre eux et au 5 décembre 2020 pour le troisième et aucun appel de charges postérieur à ces dates n'étant versé aux débats, il n'est en revanche pas justifié de la somme de 18 891,86 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires.



Dès lors, il convient d'infirmer la décision entreprise en ce que celle-ci a condamné la SARL Julea à payer à la SELAS BMA administrateurs judiciaires ès qualités la somme de 18 891,96 euros et, statuant à nouveau, de la condamner à lui payer la somme de 18 603,86 euros suivant décompte arrêté au 20 novembre 2020 pour les lots n° 2 et 4 et décompte arrêté au 8 décembre 2020 pour le lot n°3.



Sur les autres demandes



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



La SARL Julea sera tenue aux entiers dépens d'appel.



Elle sera en outre condamnée à payer à la SELAS BMA administrateurs ès qualités la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour



Infirme la décision entreprise en ce que celle-ci a condamné la SARL Julea à payer à la SELAS BMA administrateurs judiciaires, prise en la personne de M. [S] [Z], ès qualités d'administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 18 891,86 euros au titre des charges de copropriété ;



La confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,



Condamne la SARL Julea à payer à la SELAS BMA administrateurs judiciaires, prise en la personne de M. [S] [Z], ès qualités d'administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 18 603,86 euros au titre des charges de copropriété, suivant décompte arrêté au 20 novembre 2020 pour les lots n°2 et 4 et décompte arrêté au 8 décembre 2020 pour le lot n° 3;







Y ajoutant,



La condamne aux dépens d'appel et à payer à la SELAS BMA ès qualités la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;



La déboute de sa demande à ce titre.











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet