Cour d'Appel · Chambre Civile — 26 janvier 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 26/01/2023

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI

Me Estelle GARNIER

la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES

Me Nelly GALLIER

la SELARL RENARD - PIERNE

la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO

la SAS ENVERGURE AVOCATS

la SAS ENVERGURE AVOCATS



ARRÊT du : 26 JANVIER 2023



N° : - : N° RG 20/02195 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GHLA





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 10 Septembre 2020



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1265263105948809





La S.A. MMA IARD inscrite au RCS du Mans sous le n° 390 203 152agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, venant aux droits de la SA COVEA RISKS, qu'elle a absorbée et en sa qualité de co-assureur suite à la décision 

n° 2015c-83 de l'ACP du 22/10/2015

[Adresse 1]

[Localité 11]



représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS



D'UNE PART





INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265265210974715

Madame [KI] [L]

née le 21 Juillet 1961 à [Localité 18] (SERBIE)

[Adresse 8]

[Localité 12]



représentée par Me Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d'ORLEANS, Me Anne-Florence MERCILLON, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES



: - Timbre fiscal dématérialisé N°:1265252839486948

Mademoiselle [D] [C] venant aux droits de Maître [J] [C] notaire retiré de charges, décédé le 26 janvier 2016 et prise en qualité de liquidateur de la SCP [J] [C]

née le 24 Novembre 1988 à [Localité 21] (92), ([Localité 21])

[Adresse 7]

[Localité 12]



Mademoiselle [T] [C] venant aux droits de Maître [J] [C] notaire retiré de charges, décédé le 26 janvier 2016

née le 21 Mars 1991 à [Localité 21] (92) ([Localité 21])

[Adresse 4]

[Localité 12]



Mademoiselle [A] [C] venant aux droits de Maître [E] [C] notaire retiré de charge, décédé le 26 janvier 2016

née le 18 Mai 1994 à [Localité 21] (92) ([Localité 21])

[Adresse 5]

[Localité 12]





représentées par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS, Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D'OISE





 - Timbre fiscal dématérialisé N° 1265264105293540

La S.A.R.L. ATELIER L'ECHELLE anciennement dénommée SARL D'ARCHITECTURE FRANCOIS [U] ET [K] [O] immatriculée sous le n° B388 244 329, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 6]

[Localité 9]



représentée par Me Nelly GALLIER, avocat postulant au barreau de BLOIS et par

Me Martine MEUNIER de la SELARL CM&B 'COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de TOURS,





 - Timbre fiscal dématérialisé N°1265263105857823

La MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF) -SIREN n° 784647349

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 13]



représentée par Me Jacqueline PIERNE de la SELARL RENARD - PIERNE, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Marc FLINIAUX, avocat plaidant au barreau de PARIS













 - Timbre fiscal dématérialisé N1265253951101225

La CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE NORMANDIE

[Adresse 2]

[Localité 14]



représentée par Me Corinne BAYLAC de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS



S.E.L.A.R.L. SMJ es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 20]

[Adresse 10]

[Localité 16]



représentée par Me Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocat au barreau de TOURS, Me Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS



PARTIE INTERVENANTE: - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265271838328025

Maître [W] [B] [I] , mandataire judiciaire agissant ès qualité de liquidateur de judiciaire de la SCI [Adresse 20] en lieu et place de la SELARL SMJ précédemment désignée à cette fonction par arrêt de la cour d'appel de Paris du 28 mai 2015, suivant ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Créteil du4 novembre 2020

[Adresse 10]

[Localité 16]



représenté par Me Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS



D'AUTRE PART




DÉCLARATION D'APPEL en date du :29 Octobre 2020

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22 novembre 2022 




COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Madame Anne-Lise COLLOMP,, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.






Greffier :




Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.




DÉBATS :



A l'audience publique du 05 DECEMBRE 2022, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



L'arrêt qui devait initialement être prononcé le 23 janvier 2023, a été prorogé au 26 janvier 2023,



Prononcé le 26 JANVIER 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





FAITS ET PROCÉDURE



Mme [L] (l'acquéreur) a été démarchée par la société Épargne Patrimoine Investissement Capital (EPI Capital) en vue d'acquérir, sous le statut fiscal de loueur meublé non professionnel, un bien immobilier située au sein d'une résidence de tourisme à construire «'[Adresse 19]'» à [Localité 17] (37) et de le donner en location selon bail commercial à une société de gestion.



Mme [L] a conclu, le 18 février 2008, avec la société civile immobilière de construction vente [Adresse 20] (la SCI [Adresse 20]) représentée par la société EPI Capital, un contrat de réservation portant sur le bien à construire, prévoyant un prix de 76'793 euros TTC et dans une fiche annexée, une livraison prévisionnelle au 3e trimestre 2008 et une garantie extrinsèque d'achèvement souscrite auprès de la société «'CEGI - 75008 Paris'», cette fiche mentionnait aussi que les intervenants étaient la SCI [Adresse 20] en qualité de maître d'ouvrage, le cabinet [B] [U] et [K] [O] en qualité de maître d''uvre, lequel était assuré par la Mutuelle des architectes français (MAF) et Me [J] [C] en qualité de notaire.



Afin de financer cette acquisition, Mme [L] a contracté un prêt de 76'793 euros, le 16 mai 2008, auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Normandie.



Mme [L] a donné procuration à un clerc de l'étude de Me [J] [C] pour les représenter à l'acte de vente dressé le 9 juin 2008 par ce notaire.



Une somme de 65'274,05 euros correspondant à 85'% du prix était débloquée le jour de la signature, sur la foi d'une attestation du cabinet d'architecture [U] & [O] certifiant que les travaux de terrassement et la réalisation des plate-formes étaient réalisés pour l'ensemble des logements.



À la suite d'appels de fonds, des versements supplémentaires ont été effectués par Mme [L] jusqu'au moment où la SCI [Adresse 20] a annoncé à l'acquéreur du retard dans la livraison du bien.



La SCI [Adresse 20] a fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire le 2 juillet 2012, converti en liquidation judiciaire le 26 novembre 2012.



Le bien n'ayant jamais été livré, Mme [L] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Tours, par actes d'huissier en date des 17 et 24 septembre 2012 et 23 octobre 2012, la SCI [Adresse 20] prise en la personne de son mandataire judiciaire Me [N] [Y], Me [N] [H] en qualité d'administrateur judiciaire de la SCI [Adresse 20] et M. [J] [C]. Puis, elle a ensuite fait assigner Me [N] [Y] en qualité de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 20], avant de faire assigner la Selarl SMJ désignée en qualité de liquidateur judiciaire de ladite SCI, la Caisse d'épargne et de prévoyance Normandie et la société MMA Iard, assureur de M. [J] [C].



M. [J] [C] a mis en cause le cabinet d'architecture [B] [U] et [K] [O], devenu la société Atelier l'échelle, et son assureur la Mutuelle des architectes français (MAF).



Par décision du 27 avril 2015, le juge de la mise en état a suspendu l'exécution du contrat de prêt souscrit par la demanderesse auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Normandie jusqu'à l'issue du litige pendant devant le tribunal de Grande instance.



Le notaire est décédé le 26 janvier 2016 entraînant l'interruption de l'instance. Celle-ci a été reprise à la suite de l'intervention volontaire de ses héritières, Mme [D] [C] Mme [T] [C] et Mme [A] [C], Mme [D] [C] reprenant aussi l'instance ès qualités de liquidateur amiable de la SCP [J] [C] en liquidation.



Par jugement en date du 10 septembre 2020 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Tours a':

1- constaté l'intervention de Mmes [D], [T] et [A] [C] en qualité d'ayants-droit de [J] [C] ainsi que de Mme [D] [C], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [C],

2- mis hors de cause, d'une part, M. [Y], ès qualités de mandataire au redressement judiciaire puis de liquidateur de la SCI [Adresse 20], d'autre part M. [H], ès qualités d'administrateur dans le cadre du redressement judiciaire de cette SCI,

3- prononcé la nullité du contrat de vente du 9 juin 2008 pour non-respect des dispositions de l'article R 261-18-b du code de la construction et de l'habitation,

4- dit que la SCI [Adresse 20] doit restituer à Mme [L] la somme de 76'793'euros avec intérêts à compter de la date de l'assignation soit du 26 novembre 2012,

5- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

6- constaté l'impossibilité pour l'investisseur de restituer le bien,

7- déclaré irrecevable la demande visant à l'inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [Adresse 20] de ladite somme,

8- prononcé la nullité du contrat de prêt conclu entre Mme [L] et la Caisse d'épargne Normandie,

9- condamné Mme [L] à restituer à la Caisse d'épargne Normandie le capital emprunté et débloqué de 76'793'euros, outre les intérêts à compter du jugement,

10- condamné la Caisse d'épargne Normandie à restituer à Mme [L] les échéances versées et les intérêts arrêtés au 27 avril 2015, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

11- ordonné la compensation entre ces créances respectives,

12- dit que la SCI [Adresse 20] et M. [C] engagent leur responsabilité à l'égard de Mme [L] sur le fondement des dispositions des articles 1147 et 1382 anciens du code civil,

13- dit que Mmes [D], [T] et [A] [C], en qualité d'ayants droits de M. [J] [C], et Mme [D] [C], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [C] doivent garantir la restitution du prix à hauteur de 76'793'€, compte tenu de l'insolvabilité de la SCI [Adresse 20],

14- dit que la société MMA doit garantir son assuré M. [C], et condamné in solidum les consorts [C] et les MMA à garantir la restitution du prix à hauteur de 76'793'€,

15- débouté Mme [L] de sa demande au titre du remboursement de la TVA,

16- condamné in solidum Mmes [D], [T] et [A] [C], en qualité d'ayants droits de Me [J] [C], et Mme [D] [C], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [C], et la société MMA à verser à Mme [L] une somme de 10'000'€ au titre du préjudice moral,

17- débouté Mmes [D], [T] et [A] [C], en qualité d'ayants droits de M. [J] [C], et Mme [D] [C], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [C] et la société MMA de leurs recours en garantie à l'encontre de la SARL L'échelle et de son assureur la MAF, et à l'égard de la Caisse d'épargne Normandie,

18- condamné in solidum Mmes [D], [T] et [A] [C], en qualité d'ayants droits de Me [J] [C], et Mme [D] [C], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [C], et la société MMA aux dépens de la présente instance, comprenant les frais hypothécaires dont distraction au profit de Me Vincent David, de la SCP Renard-Pierné, et de la SELARL CM&B et associés,

19- condamné in solidum Mmes [D], [T] et [A] [C], en qualité d'ayants droits de Me [J] [C], et Mme [D] [C], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [C], et la société MMA à verser à Mme [L] une somme de 4'000'€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

20- débouté les autres parties de leurs demandes d'indemnité de procédure,

21- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent jugement,

22- ordonné la publication du jugement ayant prononcé la nullité de l'acte de vente du 9 juin 2008 conclu entre la SCI des Gaudinelles et Mme [L] portant sur le lot numéro 37 de l'ensemble immobilier nouvellement cadastré BE numéro [Cadastre 15] au lieu-dit [Adresse 20] situé à [Localité 17], acte publié le 16 juillet 2008 à la conservation des hypothèques de Tours 2 bureau volume 2008 P numéro 3526.



Le 29 octobre 2020, la société MMA Iard a interjeté appel de cette décision quant aux chefs n° 3 à 14 et de 16 à 22 précités. Le 3 novembre 2020, la société MMA Iard a interjeté appel des mêmes chefs. La jonction des deux instances a été ordonnée.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 juin 2021, la société MMA Iard demande de':

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé le contrat de vente et a retenu la responsabilité de M. [C]';

- dire qu'aucune faute ne peut être reprochée à M. [C] ou à la SCP [J] [C]';

- dire que la preuve d'un lien de causalité entre les manquements reprochés et le préjudice allégué n'a pas été rapportée';

- dire que Mme [L] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice né, actuel et certain';

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu un préjudice subi par Mme [L] à hauteur de 76'793'€';

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [L], au titre des loyers commerciaux et de la TVA';

- infirmer le jugement en ce qu'il a admis le principe d'un préjudice moral subi par Mme [L]';

- dire qu'il n'existe aucune dette de responsabilité civile et qu'aucune condamnation ne peut être retenue à son encontre';

- juger qu'il n'y a pas lieu de statuer sur l'appel incident de la Caisse d'épargne qui n'a pas été régulièrement formé';

En tout état de cause':

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la Caisse d'épargne de sa demande au titre d'un préjudice constitué d'une part, des intérêts et des frais qu'elle aurait perçus jusqu'à l'anéantissement du contrat de prêt et qu'elle va devoir restituer à l'emprunteur, et d'autre part, postérieurement à l'anéantissement du contrat, d'un taux de perte de chance de percevoir les intérêts à échoir';

- débouter la Caisse d'épargne de sa demande de condamnation d'une somme totale de 109'699,84'€';

- rejeter toutes demandes formées à son encontre';

- débouter Mme [L], la SCP [U] et [O] aux droits de laquelle vient la SARL Atelier de l'échelle, la société MAF, la Caisse d'épargne prévoyance Normandie de leurs appels incidents et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions';

- condamner in solidum la SCP [U] [O], la société MAF, la Caisse d'épargne prévoyance Normandie à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre';

- condamner Mme [L], ou toute autre partie succombant, à lui payer la somme de 5'000'€ en application de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner Mme [L] ou tout autre succombant au paiement des entiers dépens de la présente instance qui seront recouvrés par la SCP Laval Firkowski, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 avril 2021, Mme [D] [C], tant à titre personnel qu'en qualité de liquidateur amiable de la SCP [C], Mmes [T] et [A] [C] demandent de':

- confirmer le jugement déféré uniquement en ce qu'il a débouté Mme [L] de sa demande d'indemnisation au titre de la TVA';

- et pour le surplus, infirmer le jugement quant aux chefs n° 3 à 14 et de 16 à 22 précités';

Et statuant à nouveau':

- dire que M. [J] [C] n'a commis aucune faute';

- constater, en tout état de cause, l'absence de lien de causalité entre une hypothétique faute de l'étude et le préjudice invoqué';

- dire que le préjudice invoqué n'est ni actuel, ni certain';

- déclarer Mme [L] irrecevable, en tout cas mal fondée en toutes ses demandes, et en conséquence, l'en débouter purement et simplement';

- débouter la Caisse d'épargne et de prévoyance Normandie et toutes autres parties, de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre du notaire et de ses ayants droits';

Et à titre subsidiaire, si par impossible la cour venait à confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le notaire avait commis une faute, et l'a condamné à garantir la restitution du prix à hauteur de 76'793'€,

- dire que le cabinet d'architecture a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle';

- dire que la Caisse d'épargne et de prévoyance Normandie est également responsable du préjudice subi par Mme [L]';

- en conséquence, condamner in solidum, la Caisse d'épargne et de prévoyance Normandie, le cabinet d'architecture [U] et [O], et son assureur, la MAF, et toutes autres parties succombantes à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre';

Et dans l'éventualité où des demandes d'appel en garantie seraient formulées à leur encontre':

- déclarer la Caisse d'épargne et de prévoyance Normandie, le cabinet d'architecture [U] et [O], et son assureur, la MAF et toutes autres parties demanderesses à la garantie du notaire, irrecevables et en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes dirigées à leur encontre, et les en débouter';

Et en tout état de cause,

- condamner in solidum Mme [L] et toutes autres parties succombantes à leur payer la somme de 6'000'€ en application de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner in solidum Mme [L] et toutes autres parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sofia Vigneux, membre du Cabinet Thaumas, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 juillet 2021, Mme [L] demande de':

- débouter l'appelante de son appel ainsi que de l'ensemble de ses demandes';

- débouter Mmes [D], [T] et [A] [C], ainsi que toutes parties, de toutes leurs demandes, et notamment de leur appel incident';

- fixer le montant des échéances payées par elle à la Caisse d'épargne de Normandie à la somme de 22'877,11'€';

- juger qu'elle devra restituer à la banque la somme de 53'915,89'€';

En conséquence,

- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne la réparation du préjudice économique et préjudice moral de l'investisseur';

- arrêter l'étendue de la garantie due par l'assureur du notaire au montant des condamnations prononcées à l'encontre de la SCI [Adresse 20], soit en principal et intérêts';

À défaut,

- constater le défaut de livraison';

- prononcer la résolution de la vente';

- constater la résolution du contrat de prêt';

En conséquence,

- condamner in solidum les ayants droits du notaire et le liquidateur de la SCP [C] à titre de dommages-intérêts au remboursement des sommes versées par l'acquéreur pour le prix de vente perdu avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation';

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil';

- ordonner la compensation entre la créance de la banque et la créance de l'investisseur';

- ordonner que les ayants droit de Maître [C] et le liquidateur de la SCP [J] [C] devront garantir l'investisseur de toutes condamnations à son égard, et les y condamner in solidum';

Recevoir l'appel incident,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de réparation des préjudices économique';

Statuant à nouveau,

- condamner in solidum Mmes [D], [T] et [A] [C], en qualité d'ayants droits de M. [J] [C], et Mme [D] [C], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [C] et les MMA à réparer le préjudice économique de l'investisseur d'un montant de 11'704'€ à première demande de l'administration fiscale';

- condamner la société MMA Iard à une amende civile de 2'000'€';

- condamner in solidum Mmes [D], [T] et [A] [C], en qualité d'ayants droits de M. [J] [C], et leur assureur les MMA Iard ou toute partie succombante a` lui verser la somme de 6'000'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Estelle Garnier, avocat aux offres de droit.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 juillet 2021, la société Atelier L'échelle demande de':

- principalement de confirmer le jugement en particulier en ce qu'il a rejeté toutes les demandes formées à son encontre et de débouter en conséquence toute partie de ses demandes à son encontre';

- débouter la société MMA Iard, Mme [D] [C] venant aux droits de son père [J] [C] et ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [C], Mmes [A] et [T] [C] venant aux droits de leur père [J] [C] ou toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre';

- subsidiairement, condamner in solidum, les consorts [C], le liquidateur de la SCP [C], la société MMA Iard, ainsi que la Caisse d'épargne et de prévoyance de Normandie à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre';

- en tout état de cause de rejeter toutes demandes dirigées à son encontre, et de condamner in solidum les consorts [C], le liquidateur de la SCP [C], la société MMA Iard, ou toute autre partie succombant à lui verser la somme de 6'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nelly Gallier, avocat aux offres de droit.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 juillet 2021, la MAF demande de':

- déclarer mal fondée la société MMA en son appel principal à son encontre, de confirmer en conséquence le jugement en ce qu'il a rejeté toute demande en condamnation dirigée à son encontre, de débouter la succession de M. [C], Mme [L] de toutes leurs demandes, et de constater que la faute de la SARL Atelier L'échelle anciennement SARL Cabinet d'architecture [B] [U] et [K] [O] n'est nullement établie et qu'il n'existe pas davantage de lien de causalité entre une hypothétique faute de l'architecte et le préjudice invoqué';

- subsidiairement, juger qu'elle est fondée à opposer une non-garantie à la société [B] [U] et [K] [O] dès lors que le sinistre a perdu tout caractère aléatoire en violation des dispositions de l'article 1964 du code civil et en application de la clause d'exclusion 2.111 de la police';

- plus subsidiairement, juger qu'elle ne pourra garantir la SARL [B] [U] et [K] [O] que dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu'un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels garantis de 500'000 euros hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées à son encontre dans la présente procédure et pour les autres procédures en cours, dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction, de désigner tel séquestre qu'il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l'attente de décision définitive tranchant les différentes réclamations formées à son encontre concernant le même sinistre et, pour, le cas échéant, procéder à une répartition au marc le franc des fonds séquestrés';

- condamner les consorts [C], le liquidateur de la SCP [C] et la société MMA Iard à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre en application de l'article 1382 (1240 nouveau) du code civil';

- condamner «'solidairement'» les consorts [C], le liquidateur de la SCP [C], et la société MMA Iard à lui verser la somme de 4'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et enfin à supporter les entiers dépens que la SCP Renard Pierné pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 août 2021, la Caisse d'épargne et de prévoyance Normandie demande de':

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident et en ses demandes';

- débouter la société MMA de toutes ses demandes et conclusions et notamment de sa demande visant à voir «'dire et juger qu'aucune faute ne peut être reprochée à Maître [C] ou à la SCP [J] [C]'. Dire et juger que la preuve d'un lien de causalité entre les manquements reprochés et le préjudice allégué n'a pas été rapportée'»';

- débouter les consorts [C] et le liquidateur de la SCP [C] de leur appel incident et de toutes leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre';

- confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité du notaire et condamné solidairement celui-ci avec son assureur à garantir la restitution du prix de vente ainsi que l'intégralité des préjudices subis par l'acquéreur';

- confirmer le jugement en ce qu'il a donné acte à Mme [L] de ce qu'elle a renoncé à rechercher sa responsabilité au titre de son obligation de conseil et de ce qu'elle se reconnaît débiteur à son égard de la restitution du capital prêté';

- débouter l'appelante et les intimés de toutes leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre et donner acte à Mme [L] de ce qu'elle se reconnaît débiteur à son égard de la restitution du capital prêté';

- condamner solidairement MMA Iard, la Selarl SMJ (liquidateur de la liquidation judiciaire de la SCI [Adresse 20]), [D] [C] liquidateur SCP [J] [C] et d'[T] et [A] [C] (venant aux droits de feu [J] [C]) à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre';

- condamner Mme [L] au remboursement du capital prêté, déduction faite des sommes réglées, soit la somme de 53'915,89'€';

- condamner solidairement Mme [L], les MMA Iard, la Selarl SMJ (liquidateur de la liquidation judiciaire de la SCI [Adresse 20]), [D] [C] (liquidateur de la SCP [J] [C]), et [T] et [A] [C] (venant aux droits de feu [J] [C]) à lui régler les sommes de «'8786 822,73'€'» au titre du préjudice subi du fait de la perte de chance de percevoir les intérêts et assurances à échoir, sur la base de 80'% de sa créance et de 22'877,11'€ au titre du préjudice subi du fait de la restitution des intérêts et frais à l'emprunteur consécutivement à l'annulation du contrat, soit un total général de 109'699,84 euros';

- condamner solidairement Mme [L], les MMA Iard, la Selarl SMJ (liquidateur de la liquidation judiciaire de la SCI [Adresse 20]), [D] [C] liquidateur SCP [J] [C] et [T] et [A] [C] (venant aux droits de feu [J] [C]) à lui verser la somme de 7'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 avril 2021, Maître [I] agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 20] demande de':

- le recevoir en son intervention volontaire en lieu et place de la SMJ et y faisant droit,

- mettre la SMJ hors de cause';

- confirmer le jugement des chefs déclarant irrecevable la demande de fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [Adresse 20] formulée par Mme [L]';

Y ajoutant,

- dire que pour les créances qui seraient nées postérieurement à l'ouverture de la procédure collective, il n'est nullement justifié par la demanderesse du caractère méritant de la créance qui autoriserait un paiement à l'échéance';

- débouter les MMA lard, Mme [L], les demandeurs en garantie ainsi que toute autre partie de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 20] et tendant notamment à sa condamnation au paiement d°une somme d'argent, à le rendre garant de toute condamnation prononcée à l'encontre d'une autre partie ou à une fixation au passif de la liquidation judiciaire';

- statuer ce que de droit sur les dépens.



Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.



SUR QUOI, LA COUR,



La Selarl SMJ ayant été remplacée par Maître [I] suivant ordonnance du 4 novembre 2020 du juge commissaire du tribunal de commerce de Créteil, il convient de mettre hors de cause la Selarl SMJ et de recevoir l'intervention de Maître [I] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 20].



I- Sur la nullité du contrat de vente par acte authentique



Le tribunal a prononcé la nullité du contrat de vente conformément à l'article L.261-10 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur à l'époque du contrat, qui sanctionne le non-respect des règles impératives de la vente d'immeubles à construire et en a tiré les conséquences concernant la restitution du prix de vente et a condamné le notaire et son assureur à garantir cette restitution.



La société MMA Iard appelante poursuit l'infirmation du jugement tant en ses dispositions relatives à cette annulation qu'en celles condamnant les ayants-droit et le liquidateur de M. [J] [C], son assuré.



Elle fait valoir que la responsabilité civile de Me [C] ne peut être mise en jeu, dès lors qu'il est étranger au contrat de réservation et que la fiche technique annexée à ce contrat et qui mentionnait une garantie extrinsèque, n'a pas de valeur contractuelle'; qu'en outre, son assuré a adressé à l'acquéreur un projet d'acte de vente mentionnant clairement une garantie intrinsèque quelques semaines avant la vente et qu'il appartenait à ces derniers, qui ont fait choix de donner procuration pour régulariser l'acte authentique, de le lire et de s'informer'; que le notaire n'a pas à proposer une autre garantie puisque la garantie intrinsèque est licite'; que celle-ci était effective compte tenu de la commercialisation déjà très avancée du programme au moment de la signature de l'acte authentique. Il ajoute qu'il faut en prendre en compte le prix global des ventes pour évaluer le pourcentage de garantie et non les acomptes versés'; Elle estime qu'il n'existe pas de lien de causalité entre l'intervention du notaire et les faits générateurs des préjudices invoqués par l'acquéreur'; elle insiste sur le fait que le notaire n'était pas concerné par l'engagement préalable de l'acquéreur et les rapports avec la société EPI Capital représentant la SCI [Adresse 20]'; que le notaire est également sans lien avec le déblocage des fonds'; qu'aucune solidarité ne lie le notaire à un vendeur dès lors que le notaire n'a pas personnellement perçu le prix de vente'; elle précise qu'il a été procédé au déblocage des fonds par l'établissement bancaire, sur la foi de différentes attestations des architectes qui n'en ignoraient pas la finalité'; que le notaire n'est pas à l'origine de l'arrêt du chantier, au début de l'année 2009, chantier marqué par des interruptions successives en raison des défauts ou retard de paiement des entreprises imputables à la seule SCI [Adresse 20]'; il ajoute que la SCI était in bonis au moment de la régularisation de l'acte authentique'; elle précise que la SCI est aussi à l'origine de la résiliation du bail à construction conclu le 13 mars 2006 avec la commune.



Les consorts [C] font valoir que la preuve des trois éléments permettant de retenir la responsabilité délictuelle du notaire, n'est pas rapportée'; qu'il n'y avait pas lieu, selon elles, à information sur la suppression d'une garantie extrinsèque qui n'a jamais existé'; que la lettre de notification qui a été adressée à l'acquéreur, conformément à l'article R.261-30 du code de la construction et de l'habitation, était particulièrement claire et ceux-ci étaient parfaitement informés tant sur leur droit de rétractation que sur le contenu de l'acte lui-même, signant l'acte en toute connaissance de cause et en possession de tous les documents contractuels'; que l'acte rappelle de manière très précise et dans le détail, les conditions de la garantie d'achèvement dite intrinsèque, à l'instar de la procuration qu'ils ont signée en toute connaissance de cause'; qu'il n'appartenait pas au notaire de les mettre en garde sur le risque du défaut d'achèvement du chantier en l'absence de garantie extrinsèque ou de proposer d'autres garanties'; que l'acquéreur ne peut davantage se prévaloir d'un défaut d'information sur la nature des droits acquis et sur la quote-part résultant d'un bail à construction précisément décrit dans l'acte authentique'; qu'en outre, le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée'; que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les conditions de la garantie intrinsèque étaient satisfaites lors de la signature de l'acte, les opérations de commercialisation étant bien avancées, l'avance de trésorerie consentie par M. [P], selon acte de prêt du 15 septembre 2006 au montant de 3'500'000 euros annexé à l'acte notarié, devant être regardée comme ayant bénéficié à la SCI à titre de fonds propres du vendeur et le prix du terrain d'assiette estimé par expert à la somme de 8'216'000 euros devant être pris en compte d'autant qu'il conférait au preneur un droit réel immobilier'; qu'il n'existe pas de lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices invoqués, la source de ceux-ci se trouvant exclusivement dans la déconfiture du promoteur vendeur alors que les appartements étaient à 93'% en voie d'achèvement et les équipements collectifs à 45'%, selon le rapport de l'expert judiciaire [V]'; que les préjudices allégués ne sont ni actuels ni certains.



Mme [L] sollicite la confirmation du jugement qui a prononcé la nullité de la vente, au motif que les conditions posées par l'ancien article R. 261-18 b ancien du code de la construction et de l'habitation étaient loin d'être réalisées'; que le notaire avait l'obligation de veiller au respect de la réglementation d'ordre public relative à cette garantie et d'effectuer des diligences particulières s'il s'apercevait ou décelait que les éléments apportés en garantie étaient insuffisants ou douteux'; que la valeur du terrain ne pouvait pas être prise en compte dans les fonds propres de la SCI [Adresse 20] puisque la garantie d'achèvement doit intervenir précisément lorsque les constructions ne sont pas achevées'; que SCI [Adresse 20] n'était pas propriétaire de ce terrain, puisqu'elle en disposait dans le cadre d'un bail à construction'; que le notaire aurait dû l'informer qu'en cas de non réalisation des travaux dans un délai de 4 ans à compter du 13 mars 2006, date de signature du bail à construction, celui-ci pouvait être résilié, et les constructions devenir la propriété de la commune'; que le notaire a méconnu la réglementation d'ordre public concernant la garantie d'achèvement en acceptant d'y faire figurer un prêt consenti ni par une banque ni par un établissement habilité et dont surtout il ne s'était pas assuré qu'il serait maintenu jusqu'à l'achèvement de l'opération.



Afin de solliciter la confirmation du jugement en ce qu'il a jugé mal fondées les demandes dirigées à son encontre, la société Atelier L'Échelle suivie en son argumentation par son assureur, la MAF, retrace l'historique de ce chantier qui s'est totalement arrêté au début de l'année 2009'; elle évoque une procédure à l'encontre de la SCI [Adresse 20] pour obtenir paiement de ses propres honoraires ainsi que la résiliation de son contrat de maîtrise d''uvre à effet au 24 février 2010, acceptée par cette SCI, soutient que l'ensemble de ses adversaires est mal fondé à rechercher sa responsabilité'; que l'acquéreur, qui ne produit aucun document technique concernant son propre lot, ne démontre pas qu'elle a fourni des attestations fallacieuses, alors qu'elle a tout mis en 'uvre pour favoriser, malgré les multiples difficultés rencontrées, l'avancement des travaux. Elle ajoute qu'il appartenait à l'acquéreur de refuser les appels de fonds intermédiaires.



La société MAF fait valoir que le fait que l'acquéreur ait signé des appels de fonds contraire au planning contractuel n'engage que ce dernier. Tant la MAF que la société L'Atelier L'échelle ajoutent qu'il ne peut être tiré argument du rapport de M. [V] du 14 avril 2014 qui ne concerne pas le lot de l'acquéreur'; elles font toutefois remarquer qu'il ne retient ni insuffisances ni négligences de la part de l'équipe de maîtrise d''uvre ni, non plus, d'écart significatif entre l'avancement du chantier et les attestations établies'; qu'on ne saurait reprocher aux architectes l'établissement d'attestations de pure complaisance et procéder par analogie alors qu'il conviendrait de se placer au jour précis de leur établissement pour en apprécier la pertinence et qu'au surplus l'expert judiciaire n'a pu retenir qu'un léger écart entre l'avancement réel et les 93'% qui figurent dans les attestations de trois logements étrangers au présent litige.



A- Sur le respect des règles impératives de la vente d'immeubles à construire



1. L'article L.261-10 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, dispose': «'Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14'».



2. L'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoit que le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser «'lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement'».



L'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoyait deux types de garanties d'achèvement de l'immeuble dans le cadre des ventes d'immeubles à construire': une garantie dite intrinsèque résultant «'de l'existence de conditions propres à l'opération'», et une garantie dite extrinsèque résultant «'de l'intervention, [...], d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l'organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie'».



L'article R.261-18 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, relatif à la garantie intrinsèque, dispose':

«'La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes':

a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque';

b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75'% du prix de vente prévu':

- par les fonds propres au vendeur';

- par le montant du prix des ventes déjà conclues';

- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Toutefois, le taux de 75'% est réduit à 60'% lorsque le financement est assuré à concurrence de 30'% du prix de vente par les fonds propres du vendeur.

Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations'».



En l'espèce, l'acte de vente notarié dont la nullité est soulevée comporte, dans les termes précisément repris par le tribunal, un chapitre intitulé «'garantie d'achèvement'» comportant le rappel des dispositions de l'article R.261-18 b du code de la construction et de l'habitation, s'analysant en une garantie intrinsèque d'achèvement supposant la réunion de conditions financières précises qui devaient être remplies au moment de la vente.



La société venderesse précisait notamment que «'le prix de vente prévu pour tout l'ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus s'élève à la somme de 20'292'656 euros'», que «'le financement dont la société demanderesse doit justifier aux termes de l'article R. 261-18 b) précité est de 60'% du prix de vente, soit 12'175'593 euros'». Elle justifiait «'avoir ce financement à sa disposition ainsi qu'il suit': par le terrain sur lequel sont édifiés des constructions, lequel a été estimé par monsieur [G] [F], expert en estimation immobilière, (...) à la somme de 8'216'000 euros'» et «'par la trésorerie de la SCI composée':

* des fonds versés par monsieur [S], ainsi qu'il résulte d'une reconnaissance de dette régularisée en l'étude du notaire soussigné le 1er mars 2006, d'un montant de 160'000'€,

* du prêt consenti à la SCI suivant acte reçu par le notaire soussigné le 15 septembre 2006 pour un montant de 3'700'000'€,

* par le montant total du prix des ventes réalisées, sous conditions suspensives avant ce jour, ce qui est attesté par le notaire soussigné, soit la somme de 1'192'280'€, soit une somme de 13'268'280 euros représentant un total supérieur au financement dont la SCI doit justifier'».



Si pour assurer la viabilité financière de l'opération de construction jusqu'à son achèvement, un taux de 60'% de financement suffit lorsque les fonds propres représentent 30'% du prix de vente prévu, ainsi qu'il résulte des dispositions de l'article R 261-18 b) précité, force est de considérer qu'en l'espèce la SCI [Adresse 20] ne satisfaisait pas à ces exigences.



En effet, au rang des fonds propres qui devait s'élever à 30'% du prix de vente total de l'ensemble immobilier, soit, 6'087'796,80 euros, contrairement à ce que soutiennent les consorts [C] et leur assureur, il ne pouvait être tenu compte du terrain d'assiette, lequel conférait, certes, à la SCI preneuse un droit réel immobilier mais non un droit de propriété payé par des fonds appartenant au vendeur, d'autant que le bien était grevé d'hypothèques et que le bail à construction consenti pour une durée de 99 ans était assorti d'une faculté de résiliation anticipée en cas d'inachèvement du chantier dans un délai de quatre ans, ce qui a été effectivement le cas, ainsi qu'il résulte de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Orléans le 19 octobre 2015 qui a prononcé la résolution judiciaire de ce contrat en raison des manquements de la SCI [Adresse 20].



En outre l'estimation ainsi avancée était dénuée de pertinence puisqu'elle constituait, selon le rapport de monsieur [F], «'une estimation en valeur de terrain à bâtir'», et non d'après la valeur du droit réel immobilier constitué par le bail à construction consenti le 13 mars 2006 à la SCI.



S'agissant de la trésorerie invoquée dans l'acte authentique, le prêt au montant de 3'500'000 euros consenti le 15 septembre 2006 par un simple particulier pour une durée de huit mois et moyennant le paiement d'intérêts, ne peut être regardé comme entrant dans les fonds propres de la SCI dans la mesure où il se devait d'être disponible jusqu'au terme de l'opération. Par ailleurs, la reconnaissance de dette de M. [S] dont il est fait état, sans plus d'éléments d'explication, ne constitue qu'une autre créance à recouvrer au moyen d'un document contenant, certes, un engagement de payer mais soumis aux aléas de son exécution et, en toute hypothèse, au montant fort modeste en regard du prix de vente de l'ensemble immobilier.



Enfin, s'agissant du produit des ventes déjà conclues (qui s'ajoute aux fonds propres et dont il lui aurait fallu justifier à hauteur de 30'% également), il est patent que le montant de 1'192'280 euros porté à l'acte de vente, pour autant que les acquéreurs concernés aient été solvables, est inférieur au montant requis, l'acquéreur ajoutant à juste titre que même s'il était tenu compte du produit réel des ventes réalisées à la date de l'acte authentique qui a pu être invoqué par les consorts [C] et leur assureur, sans justificatifs comptables, le taux de 75'% requis (soit, en l'espèce 15'219'492 euros) en l'absence de la justification de fonds propres à hauteur de 30'%, n'aurait pas été atteint.



Il résulte de ces éléments que le tribunal a, à juste titre, fait droit à la demande d'annulation de cette vente consentie en méconnaissance des prescriptions d'ordre public en matière de vente en état futur d'achèvement.



B- Sur les conséquences de l'anéantissement du contrat de vente



La nullité d'un contrat, emporte son effacement rétroactif, et a pour effet de remettre les parties dans leur situation initiale.



Le prix de vente débloqué doit être restitué par la société venderesse à l'acquéreur. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que la SCI [Adresse 20] doit restituer à Mme [L] la somme de 76'793 euros avec intérêts à compter de la date de l'assignation, soit le 24 septembre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil.



Le jugement d'ouverture de la procédure collective de la SCI [Adresse 20] étant antérieur à la saisine du tribunal, la créance de l'acquéreur ne relève que de la procédure de déclaration et de vérification des créances (Com., 15 mars 2005, n° 03-18.812). Il n'y a donc pas lieu de fixer la créance au passif de la liquidation de la SCI [Adresse 20], et le jugement sera confirmé sur ce point.



S'agissant du contrat de prêt souscrit par l'acquéreur, il y lieu de rappeler qu'un contrat de prêt se trouve résolu par l'annulation rétroactive de la vente en vue de laquelle il avait été accordé, vente qui est censée n'avoir jamais été conclue, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 1re, 16 décembre 1992, n° 90-18.151).



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de prêt précité conclu avec la Caisse d'épargne et de prévoyance Normandie. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné Mme [L] à restituer à la Caisse d'épargne et de prévoyance Normandie la somme de 76'793 euros, outre les intérêts à compter du jugement.



Il convient également de confirmer le jugement ayant condamné la banque à restituer à l'acquéreur les échéances versées et les intérêts arrêtés au 27 avril 2015, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, mais il sera précisé qu'elles s'élèvent à la somme de 22'877,11 euros. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a ordonné la compensation entre les créances respectives du prêteur et de l'emprunteur, de sorte qu'il n'y a pas lieu de condamner Mme [L] au paiement de la somme de 53'915,89 euros, les parties devant faire le compte entre elles des sommes dues au regard des intérêts échus.



II ' Sur les appels en garantie



A- Sur la garantie du notaire et de son assureur



Me [C] a notifié, dix jours avant de dresser l'acte authentique, un projet d'acte de vente à l'acquéreur contenant une faculté de rétractation qu'il n'a pas exercé et mentionnant la garantie intrinsèque d'achèvement.



Même si le notaire n'est pas intervenu à la signature du contrat préliminaire, il n'en demeure pas moins qu'il était supposé avoir une parfaite connaissance du projet, en sa qualité de «'notaire de l'opération'» et qu'il devait en avoir pris connaissance pour dresser le contrat de vente, de sorte que, même si la fiche technique annexé au contrat préliminaire et mentionnant l'existence d'une garantie extrinsèque ne peut être regardée comme ayant une valeur contractuelle, il reste qu'il incombait au notaire d'attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques que comportait la substitution d'une garantie intrinsèque à la garantie extrinsèque, contrairement à ce qu'affirment consorts [C].



Si les consorts [C] soulignent le caractère licite de la garantie intrinsèque à cette date et le défaut de pouvoir du notaire dans le choix de la garantie, ce professionnel de la vente immobilière ne pouvait ignorer, à la date de la vente, que la garantie intrinsèque se révélait, dans la pratique, moins sécurisante dans les opérations de ventes en état futur d'achèvement et suscitait une perte de confiance des consommateurs, à telle enseigne que le législateur l'a supprimée en 2013.



Me [C] devait d'autant plus mettre en garde l'acquéreur sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque telle que détaillée dans l'acte authentique, qu'il avait nécessairement connaissance du caractère insuffisant et inadapté, voire artificiel, de cette garantie dans la mesure où il avait participé à la rédaction du bail à construction et au financement de la SCI au moyen du prêt consenti par M. [P] qu'il avait présenté aux dirigeants de la SCI et qu'il ne pouvait ignorer, en 2008, les difficultés d'avancement du chantier compte tenu des retards de paiement de la SCI.



Au surplus, si les consorts [C] se prévalent d'une information donnée par le notaire sur l'existence d'un bail à construction, e