Cour d'Appel · Cabinet C — 26 janvier 2023

N° 26





SE

--------------



Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Guédikian,

le 30.01.2023.





Copie authentique 

délivrée à :

- Me Maisonnier,

le 30.01.2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 26 janvier 2023





RG 21/00266 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 21/263, Rg n° 19/00371 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du27 mai 2021 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 20 juillet 2021 ;



Appelante :



La Sci MB Régent Paraita, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 1738 C, n° Tahiti C 30240 dont le siège social est sis à [Adresse 4], prise en la personne de son gérant: M. [H] [M] ;



Représentée par Me Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;



Intimée :



Mme [E] [N], née le 28 mai 1943 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant à [Localité 5] lot 145 lotissement Vetea 2 ;



Représentée par Me Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 17 octobre 2022 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 27 octobre 2022, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, Mme SZKLARZ, conseiller, Mme TEHEIURA, magistrat honoraire de l'ordre judiciaire aux fins d'exercer à la cour d'appel de Papeete en qualité d'assesseur dans une formation collégiale, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. SEKKAKI, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



EXPOSE DU LITIGE :



Faits :



Selon acte authentique reçu le 16 mars 2017, Mme [E] [N] a vendu à la SCI MB REGENT PARAITA une parcelle de terrain sise à [Localité 3] (Polynésie française), [Adresse 2], cadastrée section CK n°[Cadastre 1] et les constructions y édifiées, consistant en un immeuble à usage commercial comprenant deux locaux commerciaux.



Procédure :



Se plaignant de ce que la situation administrative d'un des locaux, loué à Mme [C] [R] selon bail commercial en date du 28 septembre 2015 pour y exercer une activité d'école de danse, n'autorisait pas une telle activité, ce que la cédante lui aurait sciemment dissimulé, la SCI MB REGENT PARAITA a, par requête enregistrée au greffe le 6 août 2019 et suivant acte d'huissier du 13 août 2019, puis par conclusions ultérieures, fait assigner Mme [N] devant le tribunal civil de première instance de Papeete afin de :

- voir prononcer la nullité de la vente intervenue par acte notarié du 16 mars 2017,

- prendre acte de l'acquiescement de Mme [N] de l'annulation de la vente,

- la condamner à lui payer la somme totale de 73 734 126 F CFP constituant le remboursement du prix d'acquisition, frais, accessoires et dommages et intérêts,

- ordonner la transcription du jugement à la conservation des hypothèques,

- ordonner l'exécution provisoire,

- la condamner à lui payer la somme de 340 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, outre les entiers dépens.



Par jugement n° RG 19/00371 en date du 27 mai 2021, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

- prononcé la résolution de la vente, pour défaut de délivrance conforme,

- ordonné la publication de la décision à la Conservation des Hypothèques aux frais de Mme [N],

- ordonné la restitution par la SCI MB REGENT PARAITA à Mme [N] de l'immeuble en cause, tous les documents afférents à l'immeuble acquis qu'elle a reçus (baux, documents d'urbanisme, autorisations de voisin...), ainsi que le rapport de synthèse LABO BT,

- ordonné la restitution, par la SCI MB REGENT PARAITA à Mme [N] de :

= la caution du salon de coiffure O'CARRE dont le bail est toujours en cours, soit la somme de 250 000 F CFP,

= la caution versée par Mme [R], soit la somme de 540 000 F CFP,

= des loyers perçus à compter du mois de septembre 2019 et jusqu'à la résolution de la vente, soit la somme de 125 000 F CFP au titre du bail du salon de coiffure O'CARRE,

et en tant que de besoin l'y condamne,

- ordonné la restitution par Mme [N] à la SCI MB REGENT PARAITA :

= du prix de vente, soit la somme de 50 000 000 F CFP,





= des frais afférents à l'achat, la possession et l'entretien de l'immeuble soit la somme de 1 438 941 F CFP (669 134 F CFP + 405.290 F CFP + 226.000 F CFP + 26.642 F CFP),

= des frais afférents aux travaux effectués par la SCI MB REGENT PARAITA, soit la somme de 3 696 669 F CFP,

et en tant que de besoin l'y condamne,

- débouté la SCI MB REGENT PARAITA du surplus de ses demandes,

- débouté la SCI MB REGENT PARAITA de ses demandes de dommages et intérêts,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné Mme [N] à payer à la SCI MB REGENT PARAITA la somme de 200 000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

- condamné Mme [N] aux dépens de l'instance.



La SCI MB REGENT PARAITA a relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 20 juillet 2021 et assignation délivrée le 3 août 2021.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2022, et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 27 octobre 2022.



A l'issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 8 décembre 2022, puis sur prorogation, au 26 janvier 2023, par mise à disposition au greffe.

 

Prétentions et moyens des parties :



La SCI MB REGENT PARAITA, appelante, demande à la Cour par dernières conclusions régulièrement transmises le 8 septembre 2022, de :

- prononcer la nullité de la vente intervenue entre Mme [E] [N] et la SCI MB REGENT PARAITA par acte notarié en date du 16 mars 2017,

Subsidiairement,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente du 16 mars 2017 pour défaut de délivrance,

- l'infirmer s'agissant des condamnations,

- condamner Mme [N] à lui payer en deniers ou quittances la somme totale de 84 499 066 F CFP constituant le remboursement des frais d'acquisition et accessoires et autres dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

- condamner Mme [N] à lui payer la somme totale de 82 624 066 F CFP,

- la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- la condamner à lui payer la somme de 600 000 F CFP au titre des frais irrépétibles d'instance et d'appel.



Mme [E] [N], intimée, par dernières conclusions régulièrement transmises le 19 août 2022 demande à la Cour de :

1°/ du chef du jugement querellé par l'appelante,

- débouter la SCI MB REGENT PARAITA de toutes ses prétentions, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris,





- prendre acte que l'intimée l'a exécuté après compensation en réglant à l'appelante après rectification des omissions et erreurs matérielles affectant le jugement du chef du décompte des restitutions, la somme de 57 549 692 F CFP le 16 juillet 2021 selon le décompte suivant :

Restitutions par Madame [N] : 61 214 692 F CFP au total,

Restitutions par la SCI MB REGENT PARAITA : 3 665 000 F CFP au total,

- voir dire et juger que la SCI MB REGENT PARAITA est remplie de ses droits,

2°/ du chef de la restitution proprement dite de l'immeuble par la SCI MB REGENT PARAITA,

- recevoir la demande additionnelle de Mme [N],

- condamner la SCI MB REGENT PARAITA à lui payer au titre de la réfection des locaux, la somme de 6 603 453 F CFP avec intérêts de droit,

- condamner la SCI MB REGENT PARAITA à lui payer la somme de 600 000 F CFP par application de l'article 407 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. L'exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l'effet d'y répondre.



MOTIFS DE LA DECISION :



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de «constatations» ou à «dire et juger» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.



Il résulte de l'analyse des éléments du dossier que :



Mme [E] [N] est propriétaire d'un immeuble à usage commercial sis à [Adresse 2], qu'elle a fait édifier selon un permis de construire n°88/85 délivré le 5 juin 1985.



Dans le cadre de sa demande de certificat de conformité, la Mairie de [Localité 3] lui a notifié, par courrier du 30 août 1985, la «prescription particulière» suivante en matière de sécurité : «l'étage sera réservé exclusivement à l'entreposage des produits et articles du magasin. En aucun cas, il (ne) devra recevoir le public». Le certificat de conformité, qui a pour objet «travaux de construction d'un immeuble à usage commercial», qui vise le permis de construire n°88/85, a été délivré le 10 octobre 1985.



Selon acte authentique en date du 27 octobre 2005, Mme [N] a donné à bail commercial à Mme [C] [R] et à Mme [I] [J] l'ensemble du bâtiment, comprenant :



- au rez-de-chaussée, deux grandes salles pouvant communiquer en permanence, actuellement séparées, ayant chacune sur la rue deux vitrines et une porte à double battant, deux pièces dont une réfrigérée ; l'ensemble avec le surplus d'une superficie de 191 m2 environ ;

- à l'étage, un grand local à usage d'entrepôt d'une superficie de 251 m2 environ,







- et la parcelle de terrain sur laquelle est édifié ledit bâtiment, d'une superficie de 500 m2,

pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2005 pour y exercer «une activité commerciale d'école de danse ('), en particulier à l'étage».



Il était stipulé que le bailleur autorisait le preneur à modifier l'aménagement des locaux afin de lui permettre d'y exercer son activité d'école de danse, que le preneur devra se conformer rigoureusement pour l'exploitation de son commerce aux lois, règlements et prescriptions administratives, qu'il obtiendra toutes autorisations administratives nécessaires à l'exercice de sa profession et en fournira copie au preneur, et que le bailleur n'encourait aucune responsabilité en cas de refus ou de retard dans l'obtention de ces autorisations.



Selon acte sous seing privé en date du 28 septembre 2015, portant résiliation du bail antérieur du 27 octobre 2005 (p.12), Mme [N] a donné à bail commercial à Mme [C] [R] une partie des locaux situés dans ce même bâtiment, ainsi désignés :



- au rez-de-chaussée, une pièce à usage de réception et une pièce à usage de fitness avec accès à l'étage par l'escalier,

- et à l'étage, une cage d'escalier de 10 m2, un petit couloir de 2 m2, une pièce de stockage de 11 m2, une salle de fitness de 182 m2 et un vestiaire pour hommes et femmes de 50 m2,

le tout pour une superficie totale de 316 m2,

- outre cinq emplacements de parking privatifs situés devant le local loué,

pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2015 pour y exercer une activité d'école de danse, moyennant un loyer de 270 000 F CFP par mois.



Ce nouveau bail reprend sensiblement les mêmes stipulations que l'ancien s'agissant des autorisations administratives d'exploiter à charge du preneur.



Le second local situé au rez-de-chaussée était loué selon un bail commercial du 30 septembre 2015 à l'EURL STYLING ACADEMY pour l'exploitation d'un salon de coiffure et esthétique, moyennant un loyer mensuel de 125 000 F CFP, bail qui sera cédé par acte notarié du 22 décembre 2017 à l'EURL O'CARRE BY STEPH.



Par acte authentique reçu le 16 mars 2017 par Maître [O], notaire à [Localité 3], Mme [N] a vendu à la SCI MB REGENT PARAITA le bien immobilier moyennant le prix de 50 000 000 F CFP.



L'acte de vente comporte l'énoncé des baux commerciaux en cours et la déclaration par l'acquéreur qu'il en a parfaite connaissance, par la remise que le vendeur lui en a faite dès avant l'acte.



Par mail adressé à Mme [N] le 14 décembre 2018, la SCI MB REGENT PARAITA a sollicité de son vendeur les documents attestant de la possibilité d'exercer aux normes ERP une activité commerciale recevant du public à l'étage de l'immeuble.







Par courrier recommandé du 7 janvier 2019, la SCI MB REGENT PARAITA a informé Mme [N] que Mme [R], ayant eu connaissance de la situation administrative de l'immeuble, refusait de régler le loyer, qu'elle avait appris qu'un poteau central avait été démoli sans contrôle technique ce qui était susceptible d'affecter la solidité de l'ouvrage, qu'il s'agissait selon elle de réticences dolosives sans lesquelles elle n'aurait pas contracté, et qu'elle allait mettre en 'uvre une procédure contentieuse afin de nullité de la vente.



Par acte d'huissier en date du 11 février 2019, Mme [R] a assigné en référé la SCI MB REGENT PARAITA aux fins d'obtenir sa condamnation à procéder à la mise en conformité du local commercial au regard de la réglementation applicable aux établissements recevant du public, le report et l'échelonnement des loyers impayés, la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire du bail, et la mise sous séquestre des loyers à venir.



Selon acte sous seing privé du 25 février 2019, la SCI MB REGENT PARAITA a donné procuration à Mme [N] aux fins de procéder à la mise en conformité des locaux au regard de la réglementation applicable aux établissements recevant du public.



Mme [N] a effectué diverses démarches en ce sens (saisie d'un premier bureau d'études, dépôt le 14 mars 2019 d'une demande de permis de construire relatif à la «régularisation de l'aménagement d'un local existant en salle de fitness», demande de pièces complémentaires du 22 mars 2019, saisie d'un second bureau d'études en mai 2019, remise d'un dossier à Mme [R] le 18 juillet 2019 à fin de dépôt de la demande aux services concernés).



Elle a par ailleurs fait attester le 13 août 2019 par M. [D], ingénieur BTP, de la vérification de la bonne tenue des différents ouvrages de la charpente métallique du bâtiment.



Par ordonnance du 2 septembre 2019 confirmée par arrêt de la cour du 19 mars 2020, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné à Mme [R] de quitter les lieux et l'a condamnée à payer à la SCI MB REGENT PARAITA une indemnité d'occupation équivalente au loyer mensuel à compter du 23 février 2019 jusqu'à complète libération des lieux. La cour a donné acte aux parties de ce que la locataire a libéré les lieux loués le 13 décembre 2019, et l'a condamnée au paiement d'une provision de 4 189 516 F CFP au titre des loyers et indemnités d'occupation dus à cette date.



Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente : 



La SCI MB REGENT PARAITA soutient en substance que :



- Mme [N] connaissait la situation administrative de l'immeuble, qui réservait l'étage de l'immeuble à l'entreposage comme simple annexe au local du rez-de-chaussée et interdisait par conséquent son affectation à une activité séparée impliquant la réception du public,



- elle a sciemment omis d'informer le notaire et l'acquéreur de l'incompatibilité existant entre le bail consenti à Mme [R] et la situation administrative de l'immeuble,



- Mme [N] n'est pas fondée à se retrancher derrière les manquements de sa locataire qui ne pouvait envisager d'obtenir une telle autorisation compte tenu des contraintes des lieux impliquant d'importants travaux (configuration du plancher, faible hauteur sous toiture et aérations),



- il incombait à Mme [N] de délivrer à son locataire un local conforme à la destination des lieux ; en outre les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes des établissements recevant du public, qui ont la nature de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, sont à la charge du bailleur,



- il lui incombait à tout le moins de vérifier que la locataire avait elle-même effectué les formalités indispensables pour la mise en conformité des locaux avec son activité,



- la régularisation administrative de l'immeuble est impossible compte tenu de la faible hauteur sous toiture et du manque d'aération de la surface du premier étage,



- Mme [N], qui a accepté de tenter de régulariser la situation administrative de l'immeuble, sans y parvenir, a reconnu qu'elle était tenue de fournir à l'acquéreur un immeuble exempt d'un tel vice,



- la situation locative de l'immeuble, et particulièrement la possibilité d'exploiter à l'étage l'activité déclarée, facteur de rentabilité de l'achat (le loyer afférent représentant les 2/3 du total des loyers), a constitué pour l'acquéreur une condition déterminante de son engagement,



- Mme [N] a en outre dissimulé la réalisation de travaux structurels pouvant affecter la solidité de l'immeuble, élément également prépondérant de son consentement.



Mme [N] répond qu'elle n'est à l'origine d'aucune man'uvre dolosive, que l'acquéreur a visité les lieux à deux reprises et a reçu copie des plans d'origine, du certificat de conformité et des baux en cours, qu'il a donc été informé de la transformation des lieux et du changement de destination, qu'elle pensait que Mme [R] avait fait les démarches administratives nécessaires pour se mettre en conformité avec son activité, qu'elle a d'ailleurs pris à sa charge la mise en place d'un escalier de secours ce qui l'a confortée dans cette idée, qu'elle a été abusée par sa locataire, qu'en dernier lieu Mme [R] a fait échouer les démarches de régularisation qu'elle a entreprises en dissimulant qu'elle continuait à exercer son activité alors qu'elle était radiée du registre du commerce, que la locataire n'a jamais eu l'intention de régulariser la situation dont elle profitait.



Mais c'est par des motifs justes et pertinents, qu'aucun moyen d'appel ne permet de remettre en cause, que le tribunal, après avoir exclu du débat les circonstances invoquées prenant place postérieurement à l'acte de vente, l'existence de man'uvres dolosives devant être examinée antérieurement et au moment de la conclusion du contrat, a considéré que :



- s'il n'est pas démontré l'impossibilité de diviser en deux locaux distincts l'immeuble, l'impossibilité d'accueillir du public à l'étage, en l'état des autorisations délivrées, est en revanche établie,



- il résulte des baux du 27 octobre 2005 et du 28 septembre 2015 que Mme [N] était informée du changement de destination du local loué, qu'elle a approuvé,

- elle a donné expressément au locataire l'obligation de mettre en conformité le bâtiment, en ce compris sur le plan administratif, à sa nouvelle destination, ainsi que l'obligation de lui fournir les justificatifs,

- l'acquéreur a eu connaissance de l'autorisation de travaux et des obligations mises à la charge de la locataire,

- rien ne permet d'établir que Mme [N] était effectivement informée de ce que Mme [R] n'avait pas réalisé les démarches qui lui incombaient,

- s'il est certain qu'il appartenait bien à Mme [N], comme elle en avait le droit, d'exiger de sa locataire communication de l'ensemble des justificatifs afférents à la mise en conformité des locaux, et qu'elle a fait preuve d'une particulière légèreté en ne le faisant pas, ces faits ne sont pas constitutifs de man'uvres dolosives, ni même de rétention dolosive d'informations,

- il n'est pas rapporté la preuve de man'uvres dolosives de la part de Mme [N], de nature à dissimuler à l'acquéreur du bien la situation de l'immeuble,

et qu'il a jugé en conséquence qu'il n'y avait pas lieu de retenir la nullité du contrat de vente pour dol.



La SCI REGENT PARAITA invoque par ailleurs une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, provoquée par la réticence dolosive dont elle estime, à tort, avoir été victime.



Mais la réticence dolosive alléguée n'est pas établie, de telle sorte que la SCI MB REGENT PARAITA ne démontre pas qu'elle a contracté dans la conviction erronée de la régularisation de ces autorisations administratives.



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la SCI MB REGENT PARAITA de sa demande de nullité de la vente.



Sur la résolution de la vente pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance : 



Le tribunal a prononcé la résolution de la vente reçue par acte authentique du 16 mars 2017.



Visant les dispositions de l'article 1603 du code civil, il a en effet retenu un manquement de Mme [N] à son obligation de délivrance, considérant que la destination administrative réelle de l'immeuble ne permettait pas sa location dans les proportions figurant dans l'acte de vente, particulièrement s'agissant du local comprenant l'étage avec salle de fitness.



La SCI MB REGENT PARAITA sollicite à titre subsidiaire la confirmation de ce chef du jugement entrepris. Mme [N] conclut à la confirmation du jugement, qu'elle a d'ailleurs exécuté.



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente. Partant, les dispositions du jugement relatives à la publication de la décision à la conservation des hypothèques aux frais de Mme [N] et à la restitution par la SCI MB REGENT PARAITA de tous les documents afférents à l'immeuble acquis qu'elle a reçus seront également confirmées.





Sur les conséquences de la résolution de la vente : 



La SCI MB REGENT PARAITA sollicite à titre principal le paiement d'une somme totale de 84 499 066 F CFP. Il apparaît que ses demandes se décomposent en réalité comme suit :



Au titre de la restitution du prix, frais et accessoires :



- prix d'achat : 50 000 000 F CFP,

- frais d'acquisition : 7 378 000 F CFP, cette somme comprenant les frais de constitution de la Sci pour 147 420 F CFP),

- impôt sur les transactions pour 111 875 F CFP,

- frais afférents à l'achat, la possession et l'entretien de l'immeuble : 1 302 066 Fcp (soit : 669 l34 F CFP / impôt foncier+ 406 290 F CFP / assurances + sous l'appellation «huissier» : 226 642 F CFP, étant relevé que les frais d'huissier relatifs au litige [R] ne sont que de 26 642 F CFP),

- travaux d'amélioration : 3 696 669 F CFP,

- travaux réalisés à la suite d'un événement pluvieux : 155 940 F CFP,

Soit un sous-total de 62 644 550 F CFP,

Outre la facture de M. [K] : 226 000 F CFP,

Soit un sous-total de 62 870 550 F CFP.



A titre de dommages et intérêts :



- loyers irrécouvrables Mme [R] : 4 189 516 F CFP,

- «manque à gagner locatif» : 12 230 000 F CFP (perte des loyers sur 5 ans),

- «perte sur prix d'acquisition excessif» : 5 700 000 F CFP,

Soit un sous-total de 22 119 516 F CFP,



Total : 84 990 066 F CFP et non 84 499 066 F CFP comme indiqué par l'appelante.



- sur les restitutions réciproques :



Le tribunal a ordonné les restitutions suivantes :



Par Mme [N] à la SCI MB REGENT PARAITA :



- du prix de vente, soit la somme de 50 000 000 F CFP,

- des frais afférents à l'achat, la possession et l'entretien de l'immeuble soit la somme de 1 327 066 Fcp et non 1 438 941 F CFP comme indiqué par erreur dans le dispositif du jugement (soit : 669 l34 F CFP / impôt foncier + 405.290 F CFP / assurances + 226.000 F CFP / facture M. [K] +26.642 F CFP/frais d'huissiers litige [R]),

- des frais afférents aux travaux effectués par la SCI MB REGENT PARAITA, soit la somme de 3 696 669 F CFP,



Par la SCI MB REGENT PARAITA à Mme [N] :



- la caution du salon de coiffure O'CARRE, soit la somme de 250 000 F CFP,









- la caution versée par Mme [R], soit la somme de 540 000 F CFP,

- des loyers perçus à compter du mois de septembre 2019 et jusqu'à la résolution de la vente, soit la somme de 125 000 F CFP au titre du bail du salon de coiffure O'CARRE.



' s'agissant des restitutions de Mme [N] à la SCI MB REGENT PARAITA :



Le jugement déféré a fait droit aux demandes de restitution de la SCI MB REGENT PARAITA relatives à : 



- prix d'achat : 50 000 000 F CFP,

- frais afférents à l'achat, la possession et l'entretien de l'immeuble : 669 134 F CFP / impôt foncier + 405 290 F CFP / assurances + 26 642 F CFP / frais d'huissier,

- travaux d'amélioration : 3 696 669 F CFP,

- facture de M. [K] : 226 000 F CFP.



Il demeure donc seulement en litige :



- la demande relative aux frais d'huissiers à hauteur de la somme de 226 042 F CFP : il s'agit manifestement d'une erreur matérielle des conclusions de l'appelante, les factures d'huissier transmises totalisant bien la somme de 26 042 F CFP, retenue par le premier juge.



- la demande relative aux frais de constitution de la Sci : c'est à bon droit que le tribunal a retenu que l'existence même de la SCI MB REGENT PARAITA n'est pas remise en cause par la résolution de la vente, et qu'il l'a par conséquent déboutée de sa demande à ce titre. La SCI MB REGENT PARAITA se trouve remise en possession du prix de vente, qu'elle est habile à réinvestir comme c'est sa vocation première. Le jugement est donc confirmé sur ce point.



- les frais liés à l'achat : le tribunal a condamné Mme [N] à restituer «les frais justifiés afférents à l'achat, la possession et l'entretien de l'immeuble» mais a omis d'inclure dans le détail de son décompte les frais d'acte notarié.



La SC I MB REGENT PARAITA sollicite de ce chef une somme de 7 378 000 F CFP sur la base du décompte du notaire, produit en pièce 14 (soit la somme de 7 230 580 F CFP après exclusion des frais de constitution de la Sci).



Mais la SCI MB REGENT PARAITA a reçu paiement de Mme [N], qui s'est fondée sur ce même décompte, en cours de procédure d'appel, d'une somme de 6 189 957 F CFP, sans émettre la moindre protestation. Elle ne conclut, s'agissant du différentiel entre la somme qui lui a été versée et celle qu'elle réclame, que sur les frais de constitution de la Sci, dont elle a été déboutée.



Il appartenait à la société demanderesse de s'expliquer sur cette divergence, la cour n'ayant pas à faire l'analyse du détail de ses demandes chiffrées en ses lieu et place.





En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI MB REGENT PARAITA à hauteur de la somme non contestée de 6 189 057 F CFP et de l'en débouter pour le surplus.



- la demande relative à des travaux «de remise en état de la planche de rive suite à une fuite d'eau à l'intérieur du bâtiment» : la réalisation de ces travaux et le règlement de la somme de 155 950 F CFP le 12 novembre 2020, sont justifiés (pièce 34). La SCI MB REGENT PARAITA précise, sans être contredite sur ce point, que la fuite est liée à un épisode pluvieux, à savoir un événement qui ne lui est pas imputable et dont elle n'a pas à supporter les conséquences. Elle n'englobe pas ces travaux dans la somme de 3 696 669 F CFP qui lui a été allouée en première instance, sans être non plus contredite sur ce point. Il apparaît effectivement que les travaux qui ont participé à l'entretien de l'immeuble, fixés par le tribunal à la somme globale de 3 696 669 Fcp, sont établis par d'autres factures (pièce 14). Il y a donc lieu de faire droit à cette demande.



- la demande relative aux impôts sur la transaction et CST à hauteur de la somme de 111 875 F CFP : s'agissant de charges fiscales afférentes aux loyers perçus, leur sort doit dépendre de ces derniers et sera donc examiné ci-après.



' s'agissant des restitutions de la SCI MB REGENT PARAITA à Mme [N] :



Outre la restitution des dépôts de garantie, le tribunal a ordonné celle des loyers effectivement perçus par la SCI MB REGENT PARAITA à compter de l'assignation en justice, soit à compter du mois de septembre 2019 jusqu'à la résolution de la vente - à savoir les seuls loyers encaissés au titre du bail du salon de coiffure O'CARRE -, considérant qu'avant cette date l'acquéreur était un possesseur de bonne foi.



La SCI MB REGENT PARAITA critique ce chef du jugement au motif qu'elle est possesseur de bonne foi avant comme après la demande en justice, puisque c'est elle qui subit la procédure sur le fond, bien qu'étant demanderesse à l'instance. Mme [N] fait siens les motifs du tribunal.



Selon l'article 549 du code civil : «Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique» et selon l'article 550 du même code : «Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d'être de bonne foi au moment où les vices lui sont connus».



C'est par une juste application de ces dispositions que le tribunal a considéré que la SCI MB REGENT PARAITA n'était plus un possesseur de bonne foi à compter de la date de l'assignation visant à obtenir la nullité ou la résolution de la vente.



La cessation de la bonne foi du possesseur cesse dès lors qu'il se sait exposé à un risque de restitution, et ce peu importe les considérations de bonne ou mauvaise foi touchant la personne du vendeur, qui n'entrent pas dans les prévisions de ces textes.







S'agissant de la demande de restitution formée par l'appelant au titre des impôts sur la transaction et CST à hauteur de la somme de 111 875 F CFP, il résulte des justificatifs produits (pièce 14) qu'il s'agit de l'impôt sur les transactions et de la CST dus au titre des exercices 2017 et 2018. S'agissant de charges fiscales afférentes à des loyers qui demeurent acquis à la SCI MB REGENT PARAITA pour les motifs qui précèdent, le jugement, qui l'a déboutée de sa demande à ce titre, sera confirmé.



En définitive, le jugement déféré est confirmé en ses dispositions relatives aux restitutions qui ont été refusées, ou ordonnées, de part et d'autre, sauf en ce qu'il a fixé, au titre des restitutions dues par Mme [N], à la somme de 1 438 941 F CFP les frais afférents à l'achat, la possession et l'entretien de l'immeuble - ce total étant au surplus entaché d'une erreur de calcul - et à celle de 3 696 669 F CFP ceux afférents aux travaux effectués par la SCI MB REGENT PARAITA.



Statuant à nouveau de ces chefs, la cour :



- ordonne la restitution par Mme [N] à la SCI MB REGENT PARAITA, au titre des frais afférents à l'achat, la possession et l'entretien de l'immeuble, d'une somme de 7 518 023 F CFP (669 134 F CFP + 406 290 F CFP + 226 000 F CFP + 26 642 F CFP, outre une somme complémentaire en appel de 6 189 957 F CFP au titre des frais d'acte notarié),



- ordonne la restitution par Mme [N] à la SCI MB REGENT PARAITA, au titre des frais afférents aux travaux effectués par la SCI MB REGENT PARAITA, d'une somme de 7 518 023 F CFP (3 696 669 F CFP, outre la somme complémentaire en appel de 155 940 F CFP),



- condamne Mme [N] à payer à la SCI MB REGENT PARAITA la somme de 155 940 F CFP, le surplus des restitutions ordonnées ayant été réglé le 16 juillet 2021.



- sur les demandes de dommages et intérêts :



La SCI MB REGENT PARAITA sollicite la condamnation de Mme [N] au paiement d'une somme de 4 189 516 F CFP correspondant aux loyers et indemnités d'occupation auxquels Mme [R] a été condamnée (arrêt rendu par la cour d'appel de Papeete le 19 mars 2020) et qu'elle n'a pu recouvrer.



Elle fait valoir que Mme [R] s'est abstenue de payer les loyers lorsqu'elle a été informée de la situation administrative du local et qu'il s'agit d'un préjudice en lien avec le manquement à l'obligation de délivrance qui a été imputé à Mme [N].



Mais Mme [N] n'a pas à répondre de l'insolvabilité de Mme [R] pour ceux des loyers qui correspondent à des fruits que la SCI MB REGENT PARAITA pouvait faire siens, relatifs à une période où elle était possesseur de bonne foi. Le préjudice invoqué est en effet sans lien de causalité avec le défaut de délivrance retenu. S'agissant des loyers postérieurs, ils devraient, s'ils avaient été effectivement perçus, être restitués par la SCI MB REGENT PARAITA qui n'était plus possesseur de bonne foi, de telle sorte qu'une indemnisation, qui reviendrait à les lui attribuer, ne revêt aucune justification.





La SCI MB REGENT PARAITA sollicite en outre la condamnation de Mme [N] au paiement d'une somme de 12 230 000 F CFP au titre d'un «manque à gagner locatif». Elle explique que son projet était de réaliser un investissement locatif et que la résolution de la vente induit pour elle une perte de chance de réaliser ce projet ou un autre investissement locatif de rendement équivalent, perte de chance qu'elle évalue à cinq années de loyers.



Cependant, comme l'a retenu le premier juge, le manque à gagner invoqué n'est que la conséquence de la résolution de la vente. Il ne peut se cumuler avec la restitution du prix de vente, que la SCI MB REGENT PARAITA est à même de réinvestir dans un projet similaire, alors qu'il n'est pas soutenu et encore moins établi que l'investissement réalisé et le rendement attendu ne pourraient pas encore trouver leur équivalent sur le marché actuel de l'immobilier commercial.



La SCI MB REGENT PARAITA sollicite enfin la condamnation de Mme [N] au paiement d'une somme de 5 700 000 F CFP au titre d'une «perte pour prix d'acquisition excessif». Elle soutient à cet égard qu'elle a été privée, pendant la durée de l'immobilisation du prix de vente, non du prix de vente lui-même, mais d'une somme constituée de la différence entre ce prix de vente et la valeur vénale réelle de l'immeuble, au motif que le prix d'acquisition était surévalué compte tenu de la situation locative réelle de celui-ci. Elle applique à cette valeur (15 000 000 F CFP) un taux de rendement de 9,5% l'an, qu'elle multiplie par la durée d'immobilisation de ses fonds (4 ans).



Le préjudice invoqué par l'appelante s'analyse en réalité comme étant lié à l'immobilisation du prix de vente de l'immeuble.



Si, sur le principe, un tel préjudice est indemnisable, la SCI MB REGENT PARAITA n'en livre néanmoins aucune justification sérieuse, l'immobilisation des fonds étant sans rapport avec le caractère excessif du prix allégué. Partant, la cour ne dispose pas d'éléments suffisants pour apprécier la réalité et l'importance de ce préjudice.



En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI MB REGENT PARAITA de ses demandes de dommages et intérêts.



Sur la demande formée en appel par Mme [N] au titre des dégradations commises par Mme [R] : 



Mme [N] sollicite la condamnation de la SCI MB REGENT PARAITA sur le fondement de l'article 1382 du code civil à lui payer une somme de 6 603 453 F CFP au motif que, par sa négligence, cette dernière aurait permis à Mme [R] de quitter les lieux après les avoir vandalisés.



Mme [N] sera déboutée de sa demande, dès lors qu'il ne résulte d'aucune pièce du dossier que la SCI MB REGENT PARAITA se serait rendue coupable des négligences fautives qui lui sont imputées, et qui seraient à l'origine des dégradations volontaires alléguées, lesquelles, au surplus, ne sont pas établies.





Au demeurant, Mme [N] n'a fait aucune observation relative à l'état des locaux, à l'occasion du constat d'huissier réalisé en présence des parties le 28 juillet 2021, qui a remis l'intimée en possession de l'immeuble.



Il appartient à Mme [N] d'agir à l'encontre de son ancienne locataire si elle l'estime responsable des désordres qu'elle déplore, étant observé au surplus que le préjudice invoqué est, pour partie, couvert par le dépôt de garantie qu'elle détient pour lui avoir été restitué par l'appelante.



Il y a lieu en conséquence de débouter Mme [N] de ses demandes à ce titre.



Sur les frais et dépens :



Au regard des solutions adoptées, il convient de confirmer la décision du tribunal qui a condamné Mme [N] à payer à la SCI MB REGENT PARAITA la somme de 150 000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.



Chaque partie succombant partiellement en ses demandes en appel, la cour juge équitable de les débouter de leurs demandes respectives au titre de ces mêmes dispositions.



Par suite, chacune d'elles conservera la charge de ses propres dépens.



 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;



CONFIRME le jugement n° RG 19/00371 du tribunal civil de première instance de Papeete rendu le 27 mai 2021 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a fixé, au titre des restitutions dues par Mme [N], à la somme de 1 438 941 F CFP les frais afférents à l'achat, la possession et l'entretien de l'immeuble, et à celle de 3 696 669 F CFP ceux afférents aux travaux effectués par la SCI MB REGENT PARAITA,



Statuant à nouveau du seul chef des dispositions infirmées,



ORDONNE la restitution par Mme [N] à la SCI MB REGENT PARAITA, au titre des frais afférents à l'achat, la possession et l'entretien de l'immeuble, d'une somme de 7 518 023 F CFP (669 134 F CFP + 406 290 F CFP + 226 000 F CFP + 26 642 F CFP, outre une somme complémentaire en appel de 6 189 957 F CFP au titre des frais d'acte notarié),



ORDONNE la restitution par Mme [N] à la SCI MB REGENT PARAITA, au titre des frais afférents aux travaux effectués par la SCI MB REGENT PARAITA, d'une somme de 7 518 023 F CFP (3 696 669 F CFP, outre la somme complémentaire en appel de 155 940 F CFP),



CONDAMNE Mme [N] à payer à la SCI MB REGENT PARAITA la somme de 155 940 F CFP, le surplus des restitutions ordonnées ayant été réglé le 16 juillet 2021,



Y ajoutant,



DEBOUTE Mme [E] [N] de sa demande de dommages intérêts formée à hauteur de la somme de 6 603 453 F CFP au titre des dégradations commises par Mme [R] et des travaux de remise en état des locaux,



DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour,



DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires,



DIT que chaque partie conservera à la charge de ses propres dépens exposés en appel.



Prononcé à Papeete, le 26 janvier 2023.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI