Cour d'Appel · Chambre civile — 24 janvier 2023

ARRET N°



N° RG 21/00594 





N°Portalis DBWA-V-B7F-CI2T













S.A.S.U. CLUNY KEBAB





C/



S.C.I. ROY DE CLUNY













COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 24 JANVIER 2023





Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des Référés, près le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 29 Octobre 2021, enregistrée sous le n° 21/00128 ;





APPELANTE :



S.A.S.U. CLUNY KEBAB, prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Charles-Edouard FENOT, avocat au barreau de MARTINIQUE





INTIMEE :



S.C.I. ROY DE CLUNY, prise en la personne de son gérant en exercice, représentant légalement la personne morale demanderesse

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Sylvie CAMOUILLY-LODEON, de la SELARL COJCM, avocat au barreau de MARTINIQUE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Novembre 2022, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :



Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller



Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE,







Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 24 Janvier 2023 ;





ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2017, la société civile immobilière ROY DE CLUNY a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée CLUNY KEBAB un local d'une superficie de 52 m² à usage commercial situé à [Localité 3].



Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, avec prise d'effet au 1er août 2017, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 1.341 euros TTC. 



Par acte d'huissier en date du 1er août 2020, la SCI ROY DE CLUNY a délivré à la SAS CLUNY KEBAB un commandement de payer visant la clause résolutoire. 



Le 22 février 2021, La SCI ROY DE CLUNY a assigné la SAS CLUNY REBAB en référé devant le président du tribunal judiciaire de Fort-de-France.



Par ordonnance du 29 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit : 



- CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail à usage commercial conclu le 27 juin 2017 entre la SCI ROY DE CLUNY d'une part, la SAS CLUNY KEBAB d'autre part, concernant un local sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 2 septembre 2020 ; 

- ORDONNONS à la SAS CLUNY KEBAB de quitter les lieux et de restituer les clés ; 

- DISONS qu'à défaut de libération volontaire, la SCI ROY DE CLUNY pourra faire procéder à l'expulsion de la SAS CLUNY KEBAB et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; 

- DISONS que l'exécution de la présente décision et le sort des meubles suivra les règles prescrites en la matière par le code des procédures civiles d'exécution ; 



- CONDAMNONS la SAS CLUNY KEBAB à payer à la SCI ROY DE CLUNY à titre de provision la somme de 14.167 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 2 septembre 2021 ( mensualité de septembre incluse ), avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision; - CONDAMNONS la SAS CLUNY KEBAB à payer à la SCI ROY DE CLUNY à titre de provision une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant légal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du mois d'octobre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ; 

- DÉBOUTONS la SCI ROY DE CLUNY du surplus de ses demandes ; 

- DÉBOUTONS la SAS CLUNY KEBAB de l'ensemble de ses demandes ; 

- CONDAMNONS la SAS CLUNY KEBAB à payer à la SCI ROY DE CLUNY la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- CONDAMNONS la SAS CLUNY KEBAB aux dépens ; 

- Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration en date du 20 décembre 2021, la SAS CLUNY KEBAB a interjeté appel de l'ensemble des chefs de l'ordonnance susvisée sauf en ce que la SCI ROY DE CLUNY a été déboutée du surplus de ses demandes.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 20 juillet 2022, la SAS CLUNY KEBAB demande à la cour de :



- INFIRMER l'ordonnance de référé du 29 octobre 2021 des chefs dont appel ; 



Et statuant à nouveau : 



IN LIMINE LITIS :

 

- DIRE et JUGER le manquement de la SCI ROY DE CLUNY à son obligation de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible de la chose louée fonde l'exception d'inexécution soulevée par la SAS CLUNY KEBAB et que cette exception d'inexécution constitue une contestation sérieuse ; 



En conséquence, 



- DIRE et JUGER que le juge des référés est incompétent en raison de contestation sérieuse ; 

 

A titre principal : 



- CONSTATER l'absence de clarté quant à l'objet des sommes réclamées dans le commandement de payer du 1er août 2020 délivré à la SAS CLUNY KEBAB ; 

En conséquence, 



- PRONONCER la nullité du commandement de payer du 

1er août 2020 délivré à la SAS CLUNY KEBAB, entraînant ainsi la nullité des actes subséquents soit la nullité de l'assignation du 22 février 2021 ;



A titre subsidiaire : 



- CONSTATER la mauvaise foi de la SCI ROY DE CLUNY dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire ; 

- DIRE et JUGER que la clause résolutoire figurant au contrat à bail à usage commercial entre la SCI ROY DE CLUNY et la SAS CLUNY KEBAB n'est pas acquise ; 

 

A titre infiniment subsidiaire :

 

- CONSTATER les paiements réalisés par la SASU CLUNY KEBAB jusqu'au 2 septembre 2021 ; 

- FIXER à hauteur de 121 euros le montant provisionnel du par la SASU CLUNY KEBAB à la SCI ROY D CLUNY au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 02/09/2021 (mensualité de septembre incluse) ; 

- ACCORDER des délais de paiement à la SASU CLUNY KEBAB de manière rétroactive à la date du commandement de payer du 1er août 2020, pour les sommes dues à la SCI ROY DE CLUNY; 

- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ; 



A titre reconventionnel : 



- CONDAMNER la SCI ROY DE CLUNY à payer à la SASU CLUNY KEBAB la somme provisionnelle de 22.676 euros en remboursement des loyers indûment perçus sur la période du 1er août 2017 au 1er janvier 2019 due par la SCI ROY DE CLUNY à la SASU CLUNY KEBAB ; 

- CONDAMNER la SCI ROY DE CLUNY à payer à la SASU CLUNY KEBAB la somme provisionnelle de 56.404,75 euros en remboursement des frais engagés par la locataire aux titre des travaux de conformité ; 

 

En tout état de cause : 



- DÉBOUTER la SCI ROY DE CLUNY en toute ses demandes, fins et conclusions ; 

- CONDAMNER la SCI ROY DE CLUNY à payer à la SASU CLUNY KEBAB la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- CONDAMNER la SCI ROY DE CLUNY aux entiers dépens 

- DIRE que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Maître Charles-Edouard FENOT, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Au soutien de ses prétentions, la SAS CLUNY KEBAB soulève l'incompétence du juge des référés qui ne pouvait constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en raison de l'existence d'une contestation sérieuse. La société demanderesse fait en effet valoir que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance du fait de l'absence de conformité du local loué aux règles de sécurité et de santé publique.



La SAS CLUNY KEBAB soutient en outre que le commandement de payer du 1er août 2020 visant la clause résolutoire est nul en ce qu'il repose à la fois sur un décompte des sommes dues erroné et en ce qu'il ne fait aucune distinction entre les loyers et les charges dont il est demandé le paiement. Rappelant que les différentes sommes appelées ont soit été réglées, soit été compensées au titre de travaux réalisés, la société preneuse sollicite en outre que soit prise en compte l'exception d'inexécution résultant des travaux de mises aux normes réalisés dès la signature du bail et durant 17 mois pour un montant de 56.404,75 euros afin de combler les manquements contractuels de la SCI ROY DE CLUNY à son obligation de délivrance. 



La SAS CLUNY KEBAB ajoute que le commandement de payer du 1er août 2020 est nul en ce qu'il a en outre été signifié au cours d'une période où son activité était affectée par une mesure de police. La société demanderesse rappelle que la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 a interdit aux bailleurs de se prévaloir de l'exécution de clauses résolutoires afin d'obtenir le paiement de loyers relatifs à une période affectée par une mesure de police. Dans ces conditions, et du fait que les dettes de 2018 et 2019 ont été éteintes par le paiement effectué dans le mois du commandement de payer du 1er août 2020, la SAS CLUNY KEBAB fait valoir qu'il existait une contestation sérieuse ne permettant pas aux juges des référés de constater l'acquisition de la clause résolutoire. 



Enfin, la SAS CLUNY KEBAB soulève la mauvaise foi du bailleur qui, bien qu' averti des difficultés de la société preneuse à s'acquitter des loyers en raison des travaux de mise aux normes du local loué et de la crise sanitaire, a invoqué la clause résolutoire alors que les parties avaient convenu d'une baisse de loyer. Selon la société preneuse, cette mauvaise foi constituant une attitude abusive du bailleur justifie la nullité du commandement de payer du 1er août 2020 et donc son invocation devant le juge des référés en ce qu'elle constitue une contestation sérieuse.



Reconventionnellement, la SAS CLUNY KEBAB sollicite que des délais de paiements lui soient accordés de manière rétroactive à la date du commandement de payer.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 22 septembre 2022, la SCI ROY DE CLUNY demande à la cour de :





- CONFIRMER dans toutes ces dispositions, l'ordonnance rendue par le juge des référés le 29 octobre 2021 ;



STATUANT A NOUVEAU



- CONSTATER que la créance de la SCI ROY DE CLUNY est certaine, liquide et exigible ;



En conséquence,



- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société ROY DE CLUNY et la résiliation du bail, consentie à la SAS CLUNY KEBAB, à la date du 1er septembre 2020 ;

- ORDONNER en conséquence l'expulsion de la SAS CLUNY KEBAB et de tous occupants de son chef ;

- ORDONNER à la SAS CLUNY KEBAB de remettre les clefs à la société ROY DE CLUNY ;

- AUTORISER la société ROY DE CLUNY à expulser la SAS CLUNY KEBAB des lieux avec l'assistance de la force publique, s'il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assiste, s'il l'estime utile, d'un technicien ;

- SÉQUESTRER les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

- CONDAMNER la SAS CLUNY KEBAB à verser à la société ROY DE CLUNY la somme de 23.260,60 euros TTC, correspondant aux loyers et charges impayés ;

- DIRE ET JUGER que les sommes dues jusqu'au 31 juillet 2020 porteront intérêts à compter du 1er août 2020, date du commandement de payer ;

- CONDAMNER la SAS CLUNY KEBAB à verser à la société ROY DE CLUNY, la somme de 1.341 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2020 en deniers et quittance, et ce jusqu'à la libération effective et complète des locaux en cause et de la restitution des clés a la société ROY DE CLUNY ;

- DÉBOUTER la SAS CLUNY KEBAB en toutes ses demandes, fins et conclusions,notamment de ses demandes reconventionnelles nullement fondées ;

- CONDAMNER la SAS CLUNY KEBAB à verser à la SCI ROY DE CLUNY, la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- LA CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL COJCM représentée par Maître Sylvie CAMOUILLY-LODEON.



En défense, la SCI ROY DE CLUNY fait observer l'absence d'erreur dans le décompte des sommes réclamées. Elle précise à cet égard que la société preneuse reste redevable de la somme de 3.129 euros pour l'année 2018 et de la somme de 6.705 euros pour l'année 2019. 



Pour l'année 2019, elle conteste que la somme de 6.000 euros régularisée par la SAS CLUNY KEBAB en remplacement de climatiseurs compense le paiement des sommes susvisées. Pour l'exercice 2020, la société bailleresse soutient être créancière de la somme de 4.551 euros. La SCI ROY DE CLUNY fait valoir que la SAS CLUNY KEBAB ne peut invoquer les ordonnances relatives à la Covid-19 à l'appui de ses prétentions en ce que le commandement de payer du 1er août 2020 vise des arriérés de loyers pour des années antérieures à la pandémie non soldés dans le mois dudit commandement. La société bailleresse fait remarquer que contrairement à ce que la SAS CLUNY KEBAB avance, l'épidémie de Covid-19 ne constitue pas une exception d'inexécution, une force majeure ou une perte partielle de la chose louée justifiant la suspension du paiement des loyers. La SCI ROY DE CLUNY fait ainsi valoir que la SAS CLUNY KEBAB restait redevable d'un impayé de 14.167 euros au 2 septembre 2021, date de l'assignation, ainsi que de la somme de 23.260,60 euros au 1er août 2022.



En outre, la SCI ROY DE CLUNY conteste avoir manqué à son obligation de délivrance d'un local conforme et s'oppose à l'exception d'inexécution soulevée par la société preneuse visant à s'exonérer du paiement de loyers durant la réalisation de travaux qu'elle qualifie de travaux d'aménagement. Elle rappelle qu'aucune contestation n'a été adressée au bailleur lors de la conclusion du bail et lors de l'entrée dans les lieux loués, ni même une mise en demeure préalable de prendre en charge des travaux de mises en conformité. Elle soulève que ce n'est que deux ans après la réalisation desdits travaux que la société preneuse a prétendu que le local loué n'était pas conforme à la destination de restauration. A cet égard, la SCI ROY DE CLUNY fait remarquer que la société preneuse ne justifierait pas du paiement effectif des travaux dont elle demande compensation.



Sur le manque de bonne foi allégué, la SCI ROY DE CLUNY explique ne jamais avoir accordé une réduction de loyer. Elle expose avoir adressé de nombreuses relances, avoir proposé à la locataire un échéancier de paiement et que ce n'est qu'à la suite de la persistance des impayés qu'elle a été dans l'obligation de délivrer un commandement de payer.



La SCI ROY DE CLUNY conteste enfin le manque de clarté du commandement de payer. Elle fait remarquer que la nullité du commandement de payer pour absence d'extrait de compte joint au commandement ou de mentions sur l'acte ne peut être invoquée par la SAS CLUNY KEBAB pour la première fois en appel. Le quantum étant justifié, la société bailleresse fait valoir qu'il n'existait aucune contestation sérieuse quant à l'acquisition de la clause résolutoire.



Quant aux délais de paiement sollicités, la société bailleresse rappelle que la société demanderesse ne règle toujours pas ses loyers courants. De plus, elle ne justifie pas être en capacité financière de faire face à ses échéances et à rembourser en sus sa dette locative.





L'ordonnance de clôture est en date du 20 octobre 2022 et l'affaire été mise en délibéré le 24 janvier 2022.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.





MOTIFS



A titre liminaire il convient de rappeler que l'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit d'un bail, nécessairement acquise au regard de l'atteinte aux droits du bailleur si la demande est fondée.



Pour rappel, l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.



En l'espèce, il a été retenu qu'il n'existait aucune contestation sérieuse sur la régularité formelle du commandement délivré le 1er août 2020.



Cependant, au titre de la présente instance d'appel, la SAS CLUNY KEBAB soulève plusieurs manquements :



Sur l'obligation de délivrance, d'entretien et de jouissance de la chose louée :



Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la société preneuse fait état d'un manquement de la SCI ROY DE CLUNY à son obligation de délivrance en n'ayant pas notamment fait procéder à l'installation d'un système d'extraction de l'air pollué dans le local loué destiné à la restauration.



En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée et ce, en bon état de réparations de toute espèce. Il doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.











En outre, le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, sans qu'une clause d'acceptation par le preneur des lieux dans l'état où ils se trouvent ne l'en décharge, doit, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes qu'exige l'exercice de l'activité du preneur. 



En l'espèce, le contrat de bail commercial du 27 juin 2017 liant les parties stipulait en son article 'Destination des locaux' que les lieux loués étaient destinés à l'activité de restauration rapide avec interdiction d'installer une hote de type cheminée.



Il était par ailleurs convenu que le preneur prendrait les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, et tels qu'ils résultaient de l'état des lieux contradictoire ou par huissier et joint en annexe du bail. Le preneur s'était en outre engagé à n'exiger du bailleur aucune indemnité, ni diminution de loyer pour toute interruption dans les services de l'immeuble tels que la ventilation et ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons sans le consentement préalable exprès et écrit du bailleur.



Le bail commercial prévoyait que si pendant la durée du bail et de ses éventuels renouvellements, des travaux imposés par l'administration ou une nouvelle réglementation pour maintenir constamment l'immeuble loué conforme à sa destination contractuelle étaient à réaliser, les parties avaient convenu d'ores et déjà de se rapprocher pour déterminer la charge du coût de ces travaux.



Les parties avaient enfin convenu qu'en fin de bail et pour quelque cause que se soit, tous travaux et aménagements réalisés en cours de bail, y compris par le preneur, resteront la propriété du bailleur sans aucun dédommagement au preneur, le bailleur s'interdisant de réclamer la remise en leur état initial des biens loués.



Il est constant que l'installation d'un système d'extraction d'air conforme à la destination contractuelle des lieux loués relève de l'obligation de délivrance du bailleur.



Cependant, la SAS CLUNY KEBAB ne démontre pas au titre de la présente instance que les locaux donnés à bail ne comportaient pas de système d'extraction d'air conforme à la réglementation applicable.



En effet, les photographies versées aux débats, non datées et ne permettant pas d'identifier avec certitudes qu'elles ont été prises dans les locaux loués, sont insuffisantes à rapporter la preuve que le système d'extraction d'air n'était pas en conformité avec la réglementation en vigueur au jour de la prise de possession des lieux. 







En outre, il ne peut être déduit de la facture n°201809-3 du 10 septembre 2018 d'un montant de 2.213,40 euros que les locaux donnés à bail ne disposaient pas d'un système d'extraction de l'air conforme à la législation en vigueur. Au regard de l'ensemble des factures produites, il sera retenu que cette facture n°201809-3 s'inscrit dans les travaux de réaménagements effectués par la SAS CLUNY KEBAB et pour lesquels elle a obtenu du bailleur 'un mois de travaux gratuit', sans pour autant justifier que le système d'extraction avant travaux était vicié.



La pièce 9 produite par le preneur ne constitue pas un engagement du bailleur à prendre en charge les travaux de climatisation, le bailleur sollicitant le compte rendu du frigoriste afin de vérifier l'existence et la cause des pannes invoquées. le bailleur précise que, même en déduisant cette facture de climatiseurs, les loyers restent impayés pour un montant de 8 144,00 € et lui demandait s'il voulait quitter le local ou régler sa dette. 



Il en est de même des travaux relatifs à la pose de carrelage anti-dérapant, au chauffe-eau électrique, à la plomberie raccordée, ainsi qu'au système électrique, dont l'installation non conforme avant travaux n'est pas rapportée. En effet les travaux dont se prévaut la société preneuse ne peuvent justifier à eux seuls que les locaux loués n'étaient pas conformes aux normes en vigueur lors de la prise de possession des lieux loués.



En outre, contrairement à ce qu'elle avance, la SAS CLUNY KEBAB ne justifie pas avoir averti préalablement la SCI ROY DE CLUNY des manquements constatés à ses obligations contractuelles, et ce en contradiction des dispositions du bail qui établissaient que les parties étaient dans l'obligation de se rapprocher avant tous travaux de mises aux normes. La cour relève à cet égard que la SAS CLUNY KEBAB n'a jamais mis en avant que les locaux étaient impossible d'utilisation avant de recevoir le commandement querellé, alors qu'elle occupait au 1er août 2020 les locaux depuis presque trois ans.

Il n'est donc pas démontré par l'appelante que les lieux loués ne pouvaient pas être utilisés conformément à leur destination ou qu'ils étaient partiellement inexploitables, étant relevé qu'aucun état des lieux n'est produit. 



La SAS CLUNY KEBAB ne peut ainsi invoquer le manquement du bailleur à son obligation de délivrance comme fondant une exception d'inexécution et constituant une contestation sérieuse s'opposant au paiement du loyer et au respect des conditions contractuelles.



Elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle visant à condamner la SCI ROY DE CLUNY au paiement de la somme provisionnelle de 56.404,74 euros en remboursement des frais engagés par la locataire aux titre des travaux susvisés, cette demande se heurtant à une contestation sérieuse.





Sur le commandement de payer :



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Aux termes des dispositions de l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



L'article 1728 dudit code dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.



Il résulte du contrat de bail signé le 27 juin 2017 que la SAS CLUNY KEBAB a reçu un local commercial moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes de 14.304 euros, soit un loyer mensuel TTC de 1.341 euros.



Pour l'exercice 2017, les parties conviennent que la SAS CLUNY KEBAB n'est redevable d'aucun loyer et n'est débitrice d'aucune charge. En revanche, elles reconnaissent que la société preneuse demeure débitrice de la somme de 3.129 euros pour les mois de septembre, novembre et décembre 2018.



Pour l'exercice 2019, la SAS CLUNY KEBAB ne conteste pas être débitrice de la somme de 6.705 euros pour le paiement des loyers des mois de janvier, février, mars, avril et novembre 2019. Cependant, elle soutient qu'il avait été convenu entre les parties que les frais d'installation de climatiseurs seraient déduits des loyers, ce que conteste la SCI ROY DE CLUNY.



A cet égard, aux termes du contrat de bail litigieux du 27 juin 2017, il apparaît que le local donné à bail était constitué notamment d'une pièce principale climatisée et d'un bureau climatisé. Par courrier en date du 9 août 2017, la SARL ARZALIER a indiqué à la société preneuse que les cassettes desdits climatiseurs étaient défectueuses. La SAS CLUNY KEBAB verse aux débats un extrait de son Grand Livre de 2018 faisant état d'une dépense de 6.068,27 euros corroborée par la facture n°FA0469 du 27 décembre 2017 produite aux débats justifiant du changement de trois climatiseurs. 



Lorsque des locaux sont donnés à bail avec la climatisation, il est constant que son remplacement relève de l'obligation de délivrance du bailleur. 



Cependant, pour obtenir le remboursement du remplacement de la climatisation ou sa déduction des loyers, le preneur se devait de respecter les stipulations contractuelles qui lui imposaient notamment d'obtenir le consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur afin de réaliser tout changement, démolition, percement de murs ou cloisons.





Or, aucun accord préalable du bailleur n'est en l'espèce justifié par la SAS CLUNY KEBAB. De plus, il ne peut être déduit du courriel du 24 novembre 2020 qu'un accord exprès a été donné par la SCI ROY DE CLUNY pour que les frais afférents aux climatiseurs soient déduits des loyers. En effet, ce courriel, transmis presque trois ans après la facture susvisée du 27 décembre 2017, n'établit pas que la déduction dont il est fait état se rapporte aux frais de remplacement des climatiseurs dont se prévaut la SAS CLUNY KEBAB.



Pour l'exercice 2019, la SAS CLUNY KEBAB restait donc débitrice de la somme de 6.705 euros au titre des loyers et charges impayés.



Enfin pour l'exercice 2020, la SAS CLUNY KEBAB conteste devoir le paiement des loyers pour les mois de mars, avril et mai 2020 en raison de la pandémie de Covid-19.



En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.



Aux termes de l'article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.



Il sera rappelé que l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, n'a pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dû par le locataire commercial dans les conditions prévues au contrat.



La SAS CLUNY KEBAB se prévaut de l'exception d'inexécution pour soutenir qu'elle n'était pas tenue au paiement des loyers de mars, avril et mai 2020, période durant laquelle elle s'est vue dans l'impossibilité d'exercer toute activité.



Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



Pour rappel, en application de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée en mettant à sa disposition, pendant toute la durée du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle, dans lesquels il est en mesure d'exercer l'activité prévue par le bail.





La Cour de cassation vient de juger que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'était pas constitutive d'une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance (Cass 3ème civ 30-06-2022 n° 21-19.889). Ainsi, la SCI ROY DE CLUNY s'étant acquittée de son obligation de délivrance, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée par la SAS CLUNY KEBAB.



S'agissant de la force majeure invoquée également par la SAS CLUNY KEBAB, la Cour de cassation a considéré sur le fondement de l'article 1218 du code civil que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut pas non plus obtenir la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21-20.190). En l'occurrence la SAS CLUNY KEBAB, créancière de l'obligation de délivrance, ne peut donc pas invoquer la force majeure pour échapper à son obligation de paiement.



Enfin, la Cour de cassation a affirmé que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilée à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. (Cass 3ème civ 30-06-2022)



Dans ces conditions, il sera retenu que la SAS CLUNY KEBAB était redevable des loyers pour les mois de mars, avril et mai 2020, soit pour l'exercice 2020 de la somme de 4.551 euros.



L'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 prévoyait que les personnes mentionnées à l'article 1er ne pouvaient encourir d'exécution de clause résolutoire en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L.622-14 et L.641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquaient aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervenaient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020.



Ainsi, si le bailleur ne pouvait se prévaloir du non paiement des termes de loyers échus postérieurement au 12 mars 2020, soit les loyers exigibles au 1er avril et au 1er mai 2020 en l'espèce, il pouvait néanmoins invoquer les sommes dues antérieurement à cette période.



Or, il a été retenu que pour les exercice 2018 et 2019 notamment, la SAS CLUNY KEBAB était débitrice de loyers impayés, de sorte que contrairement aux dires de l'appelante, la SCI ROY DE CLUNY était recevable en sa demande d'acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement de loyers antérieurs à l'ordonnance susvisée.



Si la SAS CLUNY KEBAB soulève enfin le manque de clarté du commandement de payer, la cour observe que ce dernier satisfait cependant aux prescriptions légales en ce qu'il reprend les dispositions des articles L145-41 et de l'article L145-17 I1° du code de commerce, mentionne le délai d'un mois de la prise d'effet du commandement de payer et reproduit la clause résolutoire du bail signé le 27 juin 2017. Il sera également relevé que le commandement de payer détaille les mois pour lesquels les loyers et charges sont restés impayés.



De l'analyse de ce qu'il précède, il sera retenu que si des inexactitudes doivent être constatées dans le montant de la somme principale appelée au titre du commandement de payer du 1er août 2020, il n'en demeure pas moins que la SAS CLUNY KEBAB restait redevable de la somme de 14.385 euros à la date du commandement de payer.

Or, il est constant que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.



Dans ces conditions, il sera retenu qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 1er août 2020 et sur l'absence de réglement des sommes dues dans le délai d'un mois suivant le commandement.



Les causes de ce commandement n'ayant pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 septembre 2020, sans qu'aucune mauvaise foi du bailleur ne soit justifiée.



 La SCI ROY DE CLUNY demande le paiement des sommes suivantes :

* 23.260,60 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois d'août 2022 inclus ;

* 1.341 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de septembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés. 



Cependant le juge des référés ne peut qu'accorder des provisions et le bailleur sera en conséquence débouté de ces demandes en paiement.



C'est par des motifs pertinents et que la cour adopte que le 1er juge a fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation à compter du 1er octobre 2021.



Pour les raisons exposées ci-dessus la SAS CLUNY KEBAB sera déboutée de sa demande reconventionnelle visant à condamner la SCI ROY DE CLUNY au paiement de la somme provisionnelle de 22.676 euros en remboursement des loyers sur la période du 1er août 2017 au 1er janvier 2019.





L'ordonnance de référé sera confirmée des chefs susvisés dont appel y compris en ce que le juge des référés a rejeté la demande de séquestre des meubles.



Sur l'octroi de délais de paiement :



Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, la SAS CLUNY KEBAB ne justifie pas de sa situation financière actuelle. Elle ne verse au dossier aucun document comptable récent puisque les dernières données comptables versées aux débats datent de 2020.



La SAS CLUNY KEBAB accuse des retards de paiement des loyers depuis l'exercice 2018 et ne conteste pas qu'aucun versement n'est intervenu depuis le 1er mai 2022, la dette n'ayant en conséquence cessé de croître en 2022.



Il est donc constaté que l'appelante n'a effectué que quelques versements ces derniers mois, comme mentionné ci-dessus, qui sont insuffisants pour justifier de la capacité de la locataire à s'acquitter de sa dette locative en sus du loyer mensuel.



La SAS CLUNY KEBAB sera ainsi déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. 



Sur les demandes accessoires :



La SAS CLUNY KEBAB, qui succombe supportera les dépens d'appel et ceux de première instance.



Il est par ailleurs équitable de contraindre la SAS CLUNY KEBAB à participer à hauteur de 1.000 euros aux frais irrépétibles exposés par la SCI ROY DE CLUNY en cause d'appel, sans qu'il soit nécessaire de revenir sur le montant retenu par le premier juge sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et justement apprécié en équité.





PAR CES MOTIFS



La cour,



CONFIRME l'ordonnance des référés en date du 29 octobre 2021 des chefs dont appel ;











Y ajoutant,



REJETTE les demandes en paiement de la SCI ROY DE CLUNY autres qu'à titre provisionnel ;



DÉBOUTE la SAS CLUNY KEBAB de sa demande de délais de paiement, et de suspension des effets de la clause résolutoire ;



DÉBOUTE la SAS CLUNY KEBAB de ses demandes de condamnation de la SCI ROY DE CLUNY au paiement de sommes provisionnelles en remboursement des loyers et des frais engagés pour la réalisation de travaux ;



CONDAMNE la SAS CLUNY KEBAB aux dépens d'appel;



CONDAMNE la SAS CLUNY KEBAB au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance. 







Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,