Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 13 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 13 JANVIER 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09608 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2TX



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Avril 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/50359





APPELANTE 



S.A.R.L. SERRURERIE DES GRANDES CARRIERES agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090





INTIMEES 



Mme [M] [V] [F] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Mme [R], [U], [H] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Mme [T], [B], [X] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Mme [I], [V] [S] épouse [P]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5] - BRUXELLES



Représentées par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Assistées par Me Lucy LABAYEN du cabinet BIARD BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R146













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 novembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition. 





Par acte du 26 décembre 2015, M. [K] et Mme [M] [O], Mmes [R] et [T] [O] et Mme [S] épouse [P] ont renouvelé le bail commercial consenti à la société Serrurerie des grandes carrières, portant sur des locaux situés [Adresse 2]. 



Le 15 février 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire pour avoir paiement de la somme de 11.289,86 euros en principal.



Un protocole d'accord a été signé entre la société Serrurerie des grandes carrières et Mmes [M], [R] et [T] [O] et Mme [S] épouse [P] (les consorts [O]) le 13 mai 2021, aux termes duquel la locataire reconnaissait devoir la somme de 12.884,88 euros et s'engageait à solder sa dette en 12 mensualités de 1.007,28 euros, outre le paiement des loyers et charges courants, le 1er de chaque mois sur une période comprise entre le 1er mai 2021 et le 1er avril 2022. 

 

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 juin 2021, les consorts [O] ont dénoncé ce protocole d'accord au motif qu'il n'était pas respecté.



Par acte du 2 décembre 2021, ils ont assigné la société Serrurerie des grandes carrières devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation de la locataire au paiement provisionnel de l'arriéré locatif.



Par ordonnance du 6 avril 2022, le juge des référés a :




constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 mars 2021 ;

ordonné l'expulsion de la société Serrurerie des grandes carrières et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la société Serrurerie des grandes carrières à payer aux consorts [O] la somme provisionnelle de 13.472,64 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois de septembre 2021 inclus ;

rejeté la demande de délais de paiement ;

condamné la société Serrurerie des grandes carrières à payer aux consorts [O] une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Serrurerie des grandes carrières aux dépens ;

dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande.






Par déclaration du 16 mai 2022, la société Serrurerie des grandes carrières a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif sauf celui relatif à la demande de conservation du dépôt de garantie formée par les consorts [O].



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 août 2022, elle demande à la cour de :




infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 mars 2021 ;

ordonné son expulsion ;

octroyé aux consorts [O] la somme provisionnelle de 13.472,64 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation ;

rejeté sa demande de délais de paiement ;

octroyé aux consorts [O] une indemnité d'occupation provisionnelle ;

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à son profit ;

condamné celle-ci aux dépens ;

dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande formée par elle ;



en conséquence,

statuant à nouveau, 


juger que le quantum des loyers est indéterminé en raison du trouble de jouissance ;

lui octroyer des délais de paiement sur une durée de 24 mois en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;

conditionner son expulsion à un défaut de paiement, à bonne date, de l'échéancier fixé;

débouter les consorts [O] de l'ensemble de leurs prétentions et de leur appel incident;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [O] ;

condamner les consorts [O] au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner les consorts [O] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 


 

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 15 septembre 2022, les consorts [O] demandent à la cour de :




débouter la société Serrurerie des grandes carrières de l'intégralité de ses prétentions ; 


en conséquence, 


confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 mars 2021 ;

ordonné l'expulsion de la société Serrurerie des grandes carrières ;

condamné la société Serrurerie des grandes carrières à leur payer la somme provisionnelle de 13.472,64 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois de septembre 2021 inclus ;

rejeté la demande de délais de paiement ;

condamné la société Serrurerie des grandes carrières à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Serrurerie des grandes carrières ;

condamné celle-ci aux dépens ;

dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande formée par la société Serrurerie des grandes carrières ;


infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie; 

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à leur profit ;


leur déclarer acquis le dépôt de garantie ;

condamner en conséquence la société Serrurerie des grandes carrières à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner la société Serrurerie des grandes carrières en tous les dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué par la SELARL JRF & associés, représentée par Maître Fertier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



SUR CE, LA COUR,



Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de paiement de l'arriéré locatif



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société Serrurerie des grandes carrières le 15 février 2021 pour un arriéré locatif de 11.289,86 euros en principal.



Le 13 mai 2021, les parties ont signé un protocole d'accord aux termes duquel la locataire reconnaissait devoir la somme de 12.884,88 euros et s'engageait à solder sa dette en 12 mensualités de 1.007,28 euros, outre le paiement des loyers et charges courants, le 1er de chaque mois sur une période comprise entre le 1er mai 2021 et le 1er avril 2022. 



Ce protocole comportait à l'article 2.2 une clause résolutoire stipulant que « tout défaut de paiement du locataire au titre du présent article 2 entraînera une déchéance du terme passé un délai de huit jours, après simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, et l'intégralité des sommes en principal, intérêts et frais seront alors dus. De surcroît, le bailleur pourra alors reprendre son entière liberté pour engager des poursuites sur le plan judiciaire à l'encontre de son locataire en paiement des sommes dues et en acquisition de la clause résolutoire du bail, le présent protocole ne valant novation sur des remises de loyers que dans l'hypothèse de son exécution complète. »



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 juin 2021, les bailleurs ont dénoncé ce protocole d'accord au motif qu'il n'était pas respecté.



L'appelante, qui ne conteste pas l'absence de respect des termes de ce protocole, ne peut sérieusement remettre en cause la déchéance du terme et la possibilité pour les bailleurs de reprendre les poursuites et de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire du bail en application des dispositions légales précitées.



Elle soutient que son obligation de paiement des loyers est sérieusement contestable car le local est mal entretenu par les bailleurs. Mais elle ne produit pas la moindre pièce pour justifier d'un éventuel trouble de jouissance ou d'un défaut de délivrance de la chose louée, de sorte que sa contestation ne peut prospérer.



Elle soutient également, s'agissant du commandement de payer du 15 février 2021, que « s'il avait été contesté, [il] aurait été radicalement nul » faute de décompte joint et que les consorts [O] « ne peuvent donc s'en prévaloir pour obtenir la résiliation du bail et le jeu de la clause résolutoire ».



Mais, ainsi qu'elle l'expose elle-même, elle n'a jamais contesté ce commandement ni soulevé sa nullité et elle a, postérieurement à sa délivrance, signé un protocole d'accord dans lequel elle reconnaissait être débitrice de la somme de 12.884,88 euros au titre des loyers et charges au terme d'avril 2021, soit une somme supérieure à celle objet du commandement.



En tout état de cause, le commandement de payer comporte un décompte de la créance en principal et frais, et mentionne expressément le délai d'un mois prévu par l'article L. 145-41 du code de commerce précité, de sorte qu'il n'est affecté d'aucune irrégularité susceptible de justifier son annulation.



La société Serrurerie des grandes carrières invoque enfin sa bonne foi et les difficultés financières liées à la crise sanitaire. Elle sollicite des délais de paiement de 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.



Mais, là encore, elle ne justifie en rien des difficultés alléguées, aucune pièce comptable n'étant produite.



Sa demande de délais ne peut donc qu'être rejetée, étant précisé de surcroît que la dette augmente pour atteindre la somme de 18.919,41 euros au terme de juillet 2022, le loyer courant n'étant pas réglé.



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, rejeté la demande de délais de paiement, ordonné l'expulsion de la société Serrurerie des grandes carrières et condamné celle-ci au paiement provisionnel de l'arriéré locatif, outre une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération des lieux.



Sur l'appel incident des consorts [O]



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier. 



Les consorts [O] ont formé appel incident du chef relatif au dépôt de garantie, sollicitant l'infirmation de l'ordonnance frappée d'appel en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur leur demande de conservation du dépôt de garantie.



Ils soutiennent que, conformément aux stipulations du bail, ils ont la faculté d'utiliser à tout moment et sans formalité le dépôt de garantie pour le règlement par compensation des sommes dues à titre de loyer et/ou indemnité d'occupation, charges, impôts remboursables.



Cependant, le bail stipule que le dépôt de garantie de 1.927,55 euros demeurera « entre les mains du bailleur qui pourra en disposer librement » et « sera restitué au preneur en fin de bail, après justification de l'exécution de toutes les réparations et du paiement des loyers et charges et impôts lui incombant ; le remboursement de ce dépôt de garantie aura lieu après le déménagement ».



Le principe est donc la restitution au preneur en fin de bail et après le déménagement, sous réserve des réparations et du paiement des loyers et charges lui incombant, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de conservation formée par les bailleurs, qui est prématurée en l'état, un compte entre les parties restant à faire après le départ des lieux de la locataire.



L'ordonnance sera donc également confirmée de ce chef.



Sur les frais et dépens



L'appelante, partie perdante, sera tenue aux dépens d'appel et condamnée à indemniser les intimés des frais qu'ils ont de nouveau été contraints d'engager, à hauteur de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;



Y ajoutant,



Condamne la société Serrurerie des grandes carrières aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selarl JRF & Associés en application de l'article 699 du code de procédure civile ;



La condamne à payer à Mmes [M], [R] et [T] [O] et Mme [S] épouse [P] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande fondée sur ces dispositions.



Le Greffier, Le Président,