Cour d'Appel · Chambre civile — 24 janvier 2023

ARRET N°



N° RG 21/00319 





N°Portalis DBWA-V-B7F-CHNZ

















S.C.I. SOAREZ T





C/



S.A.R.L PILE POIL

SARL JEANSO



















COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 24 JANVIER 2023





Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 20 Avril 2021, enregistré sous le 

n° 19/00806 ;





APPELANTE :



S.C.I. SOAREZ T, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 3] 

[Adresse 10]

[Localité 7]



Représentée par Me Fériale CHAÏA, avocat au barreau de MARTINIQUE





INTIMEES :



SARL PILE POIL, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [O] [P]

[Adresse 2] 

[Adresse 9]

[Localité 4]



Représentée par Me Cyrille-Emmanuelle TUROLLA, avocat au barreau de MARTINIQUE





SARL JEANSO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, son gérant Monsieur [O] [P] domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 6] 

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentée par Me Cyrille-Emmanuelle TUROLLA, avocat au barreau de MARTINIQUE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Novembre 2022, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :



Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller 



Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE,



Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 24 Janvier 2023 





ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique en date du 30 novembre 2006, la société civile immobilière SOAREZ T a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée JEANSO un local à destination exclusive d'une activité de prêt à porter sis boutique n°[Adresse 1] (Martinique) pour une durée de 9 ans à expiration du 30 novembre 2015 et moyennant un loyer annuel hors taxe de 16.921,68 euros et une provision pour charges de 2.040 euros par an.



Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2008, la destination des locaux faisant l'objet du bail du 30 novembre 2006 a été modifiée pour leur conférer celle d'institut de beauté.



Par courrier remis en main propre contre décharge en date du 21 novembre 2013, la SCI SOAREZ T a informé la SARL JEANSO qu'après révision du loyer effectuée pour la période comprise entre le 1er décembre 2008 et le 30 novembre 2013 conformément aux dispositions du bail du 30 novembre 2006, elle était débitrice de la somme de 15.071,40 euros au titre de l'indexation des loyers.







Le 9 octobre 2015, la SCI SOAREZ T mettait en demeure la SARL JEANSO de régler la somme impayée de 14.068,81 euros au titre des loyers et charges impayées pour la période de mai à octobre 2015.



Par exploit d'huissier en date du 29 octobre 2015, la SCI SOAREZ T a fait délivrer à la SARL JEANSO un commandement de payer la somme de 12.026,16 euros au titre des loyers impayés pour la période de juin à octobre 2015.



Par exploit d'huissier en date du 29 octobre 2018, une demande de renouvellement du bail commercial a été délivrée par la SARL JEANSO à la SCI SOAREZ T conformément aux dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce. En l'absence de réponse de la société bailleresse, un nouveau bail a pris effet le 1er février 2019 aux conditions antérieures. 



Par exploit d'huissier en date du 17 décembre 2018, la SCI SOAREZ T a fait délivrer à la SARL JEANSO un commandement de payer la somme de 13.613,58 euros au titre du solde des arriérés sur révision du loyer effectuée le 21 novembre 2013, du solde de la provision sur charges pour la période comprise entre le 3ème trimestre 2014 et le 31 décembre 2015 et du solde du loyer du mois de septembre 2015.



Par exploit d'huissier en date du 18 mars 2019, la SCI SOAREZ T a fait assigner la SARL JEANSO en paiement de loyers et charges impayés tendant à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.



Par acte authentique en date du 21 mai 2019, la SARL JEANSO a cédé à la SARL PILE POIL son fonds de commerce exploité sis boutique n°[Adresse 1]).



Par jugement contradictoire et en premier ressort rendu en date du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit :

 

- DÉCLARE irrecevable l'action formée par la SCI SOAREZ T  ;

- CONDAMNE la SCI SOAREZ T à payer la SARL JEANSO et à la SARL PILE POIL la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- CONDAMNE la SCI SOAREZ T aux entiers dépens ;

- DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire. 





Par déclaration au greffe en date du 1er juin 2021, la SCI SOAREZ T a relevé appel de l'ensemble du jugement précité.



La SARL JEANSO et la SARL PILE POIL se sont constituées intimées le 26 juillet 2021.



Par un arrêt en date du 8 mars 2022, la cour d'appel de Fort-de-France a ordonné la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer sur l'application du contrat du 30 novembre 2006 qui ne comporte pas de clause compromissoire, sur la qualification de l'acte du 21 septembre 2006 et sur la commune intention des parties et ses conséquences.



Aux termes de ses conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 20 avril 2022, la SCI SOAREZ T demande à la cour de :

- DIRE l'appel de la SCI SOAREZ T recevable et bien fondé; 

- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France le 20 avril 2021, en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de la SCI SOAREZ T et l'a condamnée au paiement des frais

irrépétibles ;

 

Statuant à nouveau,

 

- DÉBOUTER les SARL JEANSO et PILE POIL de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 

- DIRE l'action de la SCI SOAREZ T recevable et bien fondée; 

- CONSTATER le défaut de paiement des loyers et charges visés dans le commandement de payer en date du 17 décembre 2018; 

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 21 septembre 2006 ; 

- CONSTATER que malgré l'existence du commandement de payer en date du 17 décembre 2018 visant la clause résolutoire, la SARL JEANSO a cédé son fonds de commerce à la société PILE POIL ;

 En conséquence, 



- CONDAMNER solidairement les SARL JEANSO et PILE POIL à payer à la SCI SOAREZ T la somme de 13.613,58 euros représentant le solde des loyers révisés et des charges, majorée des intérêts de retard au taux légal commençant à courir à compter de la délivrance du commandement daté du 17 décembre 2017 ;

- DIRE que la SARL JEANSO est occupant sans droit ni titre depuis le 17 janvier 2019 (date d'acquisition de la clause résolutoire);

- DIRE que faute pour les SARL JEANSO et PILE POIL de quitter les lieux dans un délai de 48 HEURES de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du CPCE, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,

à peine d'astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à parfait délaissement ; 





- Éventuellement, ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu'il plaira à la requérante de désigner et ce aux risques et périls de la défenderesse ;

- ENJOINDRE les SARL JEANSO et PILE POIL de procéder à l'enlèvement des encombrants et au nettoyage complet du site, à ses frais exclusifs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir ; 

- CONDAMNER solidairement les SARL JEANSO et PILE POIL au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

- CONDAMNER solidairement les SARL JEANSO et PILE POIL à payer à la SCI SOAREZ T la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure ;

- CONDAMNER solidairement les SARL JEANSO et PILE POIL aux entiers dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de la présente assignation. 



La SCI SOAREZ T fait valoir que les SARL JEANSO et PILE POIL se sont toujours référés à l'acte du 21 septembre 2016 contenant la clause compromissoire querellée quand il aurait dû être fait référence au bail commercial du 30 novembre 2016. Elle s'en remet ainsi à la sagesse de la cour afin que son action soit jugée recevable.



La SCI SOAREZ T conteste l'irrecevabilité de son action. Selon la requérante, l'exception tirée de l'existence d'une clause compromissoire est régie par les dispositions gouvernants les exceptions de procédures devant être soulevées avant toute défense au fond ou fin de non recevoir. Or la SCI SOAREZ T fait valoir que les SARL JEANSO et PILE POIL n'ayant pas soulevé cette exception de procédure in limine litis, l'action introduite était donc recevable. Au surplus, elle précise que par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, les parties avait convenu déroger aux dispositions de la clause compromissoire imposant la désignation préalable d'un arbitre.



La SCI SOAREZ fait observer que le commandement de payer du 17 décembre 2018 mentionne les sommes dues et non prescrites contrairement aux dires des intimées. En effet la requérante rappelle que les différents paiements partiels effectués par le débiteur ont interrompu le délai quinquennal et fait courir un nouveau délai. Compte tenu des réglements effectués le 25 janvier 2017, elle disposait jusqu'au 25 janvier 2022 pour agir. 



La requérante, reprenant le détail des loyers encaissés et ceux restant dus, soutient pour la période du 1er décembre 2006 au 31 décembre 2015 que la SARL JEANSO est débitrice de la somme de 22.686,18 euros.









 Elle déclare que pour les années 2016 et 2017, la société preneuse a versé les sommes de 28.123,40 et 28.111,80 euros au titre des arriérés de loyers et 13.497,61 euros au titre des arriérés de loyers antérieurs à 2015. La SCI SOAREZ T précise que l'ensemble des charges appelées ont été justifiées par courrier du 4 septembre 2019.



Ainsi, en raison du solde débiteur de la somme de 13.613,58 euros, dont elle sollicite la condamnation au paiement de la SARL JEANSO, et du commandement de payer du 17 décembre 2018 resté sans effet, la SCI SOAREZ T demande à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner sous astreintes aux SARL JEANSO et PILE POIL la libération des lieux à compter du prononcé de la décision à intervenir. Elle fait valoir également que la SARL JEANSO est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer principal en vigueur à la date de résiliation.



En réponse, les SARL JEANSO et PILE POIL demandent à la cour aux termes de leurs conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 20 avril 2022 de :

 

- DÉCLARER recevables et bien fondées les conclusions des intimées ;

- CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

 

Le cas échéant et statuant à nouveau : 



- CONSTATER que les parties s'accordent à dire que c'est le bail communiqué en pièce 1 par l'appelante qui fait foi entre elles à effet du 1er décembre 2006, puis qui a été renouvelé puisque l'appelante s'en rapporte à la sagesse de la Cour à ce sujet et que tous ses actes de procédure font uniquement référence à ce document contractuel ;

- DÉCLARER irrecevable l'action de la SCI SOAREZ T dirigée contre la SARL JEANSO et la Sarl PILE POIL en application de la clause compromissoire insérée dans le bail commercial ;

- la RENVOYER à mieux se pourvoir ;

- CONDAMNER reconventionnellement la SCI SOAREZ T à verser à la SARL JEANSO la somme de 3.255 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter tous les dépens; 

- CONDAMNER reconventionnellement la SCI SOAREZ T à verser à la SARL PILE POIL la somme de 3.255 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter tous les dépens, 

 A titre subsidiaire, 

 

- CONSTATER la défaillance de l'administration de la preuve des allégations de la SCI SOAREZ T dans le non respect des obligations contractuelles de la SARL JEANSO au sens de l'article 1103 du code civil ;





- RELEVER qu'il ressort des éléments de contre-preuve versés aux débats par les intimées qu'un précédant commandement avait été délivré le 29 octobre 2015 à la SARL JEANSO portant sur la même période de loyers et charges et dont les effets ont été éteints par suite d'un échéancier dont la preuve de son respect a bien été rapporté par la SARL JEANSO et qui produit les effets d'une quittance ;

- DÉCLARER mal fondée la SCI SOAREZ T, 3 ans plus tard, le 17 décembre 2018, à faire délivrer un nouveau commandement portant sur la même période pour des montants non détaillés y ajoutant des révisions qui n'avaient pas été revendiquées dans le précédent commandement ;

- DÉCLARER prescrite la créance relative aux arriérés de révision de loyers effectués aux dires de l'appelante au 21 novembre 2013 d'un montant de 7.444,83 euros et cela, depuis le 21 novembre 2018 ; 

- DÉCLARER mal fondé le commandement de payer de ce chef ;

- RELEVER que la SARL JEANSO détaille quels étaient les montants exacts dont elle était redevable au titre de ses obligations de locataire en application de la clause d'indexation contenue au bail et démontre avoir tout payé au-delà même de ses obligations au 31 décembre 2015 ce qu'elle devait à l'appelante et avoir malgré tout déféré à nouveau à son commandement ; 

- RELEVER que la SARL JEANSO verse aux débats les preuves de ce qu'elle a acquitté une somme de 13.497,61 euros en réaction au 1er commandement de payer à la SCI SOAREZ T qui correspond aux mêmes arriérés que ceux visés dans le 2ème commandement de payer du 17 décembre 2018 dont elle conteste la cause à bon droit ;

- RELEVER que sur la période litigieuse, la SARL JEANSO a versé un excédent de 5.155,36 euros dont elle rapporte la preuve et qu'elle a donc bien acquitté toutes ses charges locatives ; 

- DÉBOUTER la SCI SOAREZ T de toutes ses demandes relatives aux charges à défaut d'avoir justifié année par année mois par mois la charge effective supportée par elle et de l'avoir notifiée à sa locataire aux fins de réajustement l'année suivante en tenant compte de la provision sur charge versée ;

- JUGER que les documents produits par la SCI SOAREZ T ne concernent pas les charges locatives revendiquées dans le commandement de payer litigieux ;

- CONSTATER que la SARL JEANSO rapporte la preuve d'avoir acquitté l'arriéré de loyer du mois de septembre 2015 au moyen d'un virement supérieur au montant dont elle était redevable après indexation ;

- JUGER que le commandement de payer la somme de 13.613,58 euros est donc dépourvu de cause légitime et ne peut valoir preuve de la non exécution fautive de ses obligations locatives par la SARL JEANSO ;









- ANNULER les effets du commandement litigieux du 17 décembre 2018 et le JUGER en tout état de cause mal fondé et dépourvu d'effet résolutoire ;

- JUGER qu'au moment de la délivrance du commandement litigieux le 17 décembre 2018, le nouveau gérant de la SARL JEANSO avait régularisé la situation locative de l'intimée JEANSO;

- JUGER qu'aucune des fautes alléguées dans le commandement de payer n'est justifiée et n'apparaît fondée au vu des éléments apportés aux débats ; 

- DÉBOUTER en conséquence la SCI SOAREZ T de toutes ses demandes, fins et prétentions comme étant manifestement mal fondées et erronées ;

- DÉBOUTER la SCI SOAREZ T de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial sous seing privé du 30 novembre 2006 conclu entre les parties ;

- CONDAMNER reconventionnellement la SCI SOAREZ T à rembourser à la SARL JEANSO la somme de 5.155,36 euros de trop perçu sur la période litigieuse majorée des intérêts au taux légal à courir à compter du jugement à intervenir ;

- DÉBOUTER la SCI SOAREZ T de ses demandes de condamnation solidaire entre la SARL JEANSO et PILE POIL tant elle procède d'une interprétation erronée de la clause de garantie insérée dans le bail et puisque la cession du fonds est intervenue le 21 mai 2019 et ne peut produire d'effet rétroactivement pour la SARL PILE POIL ; 

- DÉCLARER hors de cause la SARL PILE POIL ;

- CONDAMNER reconventionnellement la SCI SOAREZ T à verser à la SARL JEANSO la somme de 3.255 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter tous les dépens;

- CONDAMNER reconventionnellement la SCI SOAREZ T à verser à la SARL PILE POIL la somme de 3.255 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter tous les dépens. 

 

A titre encore plus subsidiaire,

 

- ORDONNER la suspension de la résiliation judiciairement sollicitée du bail et des effets de la clause résolutoire motivée pendant 13 mois ;

- ACCORDER à la SARL JEANSO et à la SARL PILE POIL un délai de 12 mois pour s'acquitter de la somme de 13.613,58 euros. 

En tout état de cause, 



- DÉBOUTER la SCI SOAREZ T de sa demande de condamnation au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNER la SCI SOAREZ T à verser à chacune des intimées la somme de 3.255 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





- CONDAMNER la SCI SOAREZ T à supporter les entiers dépens. 



La SARL JEANSO et la SARL PILE POIL indiquent que la promesse de bail du 21 septembre 2006 contenant la clause compromissoire ne constitue pas un avant contrat, mais bien un engagement définitif auquel les parties se référent depuis toujours. Elles précisent à cet égard que la société bailleresse s'est toujours prévalue dudit acte en tant que bail, l'acte du 30 novembre 2006 ne constituant qu'un avenant. La SARL JEANSO et la SARL PILE POIL exposent ainsi que l'acte authentique du 21 septembre 2006 doit être considéré comme le document contractuel de référence régissant les rapports entre les parties.



La SARL PILE POIL fait valoir qu'elle a soulevé in limine litis, soit aux termes de ses premières conclusions notifiées par exploit d'huissier le 9 septembre 2019, l'exception de procédure tendant à la fin de non recevoir de l'action de la SCI SOAREZ T pour inexécution de la clause compromissoire insérée au bail et non contestée par les parties. Ainsi l'irrecevabilité de l'action de la SCI SOAREZ T doit être confirmée. Les intimées rappellent que la saisine du tribunal arbitrale n'est pas une procédure préalable à la saisine de la juridiction étatique. Cependant, au visa de l'article 1448 du code de procédure civile, elles précisent que lorsque ledit tribunal n'est pas encore saisi, le tribunal judiciaire est compétent à renvoyer les parties à mieux se pourvoir et déclarer ainsi irrecevable l'action de la SCI SOAREZ T. Le défaut de pouvoir juridictionnel de la juridiction saisie constitue une fin de non recevoir pouvant être soulevée en tout état de cause et non une exception de procédure. L'appelante ne saurait en outre s'exonérer de la procédure d'arbitrage par l'application de la clause résolutoire insérée au bail qui ne prévoit que la procédure à suivre en cas d'inexécution contractuelle du preneur.



Subsidiairement, si l'action de la SCI SOAREZ T est jugée recevable, les intimées exposent que le commandement de payer en date du 17 décembre 2018 ne précisait pas le décompte détaillé des sommes appelées, encourant ainsi la nullité sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce. Elles ajoutent à cet égard que l'appelante ne verse aux débats aucun justificatif de paiement par ses soins des charges appelées auprès du preneur.



Les SARL JEANSO et PILE POIL font observer que dans un premier commandement de payer en date du 29 octobre 2015, aucune révision de loyer pour l'année 2013 n'est mentionnée de sorte que ce commandement vaut renonciation à se prévaloir de cette révision. De plus, les paiements effectués par la SARL JEANSO jusqu'en octobre 2017 ne portaient pas sur les révisions de loyers.















 Ainsi la prescription n'a pu être interrompue par lesdits paiements, et la somme réclamée de 7.477,83 euros se trouve prescrite depuis le 21 novembre 2018. Les intimés précisent que si cette créance n'est pas retenue comme prescrite, il conviendra de relever que cette somme a été définie en ne prenant pas en compte le loyer initial, ni le bon indice de base. Par ses propres calculs, la SARL JEANSO soutient avoir payé au 31 décembre 2015, plus qu'elle ne devait. 



Elle demande reconventionnellement la condamnation au paiement de la société bailleresse à la somme de 5.155,36 euros. Ainsi, retenant que le commandement de payer du 17 décembre 2018 est nul d'effet en raison à la fois d'un décompte imprécis et de l'absence d'un défaut de paiement, les sociétés intimées sollicitent d'écarter la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion.



La SARL JEANSO rappelle avoir cédé la propriété de son fonds de commerce à la SARL PILE POIL le 21 mai 2019. Elle précise que cette dernière ne s'est pas engagée à reprendre le passif du cédant. Ainsi les prétentions dirigées contre le cessionnaire lui sont inopposables, de sorte que la SARL PILE POIL demande à être mise hors de cause et de débouter la SCI SOAREZ T de ses demandes de condamnations solidaires pour des loyers et charges antérieurs au 21 mai 2019.



Très subsidiairement, en cas de condamnation au paiement, la SARL PILE POIL sollicite un délai de grâce de 12 mois afin de procéder aux paiements visés dans le commandement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant 13 mois. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.





MOTIFS



A titre liminaire, il importe de rappeler que les demandes de déclarer, constater, relever ou dire sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par l'appelant.



Sur la recevabilité de l'action :



Selon les dispositions de l'article 1442 du code de procédure civile, la clause compromissoire est la convention par laquelle les parties à un ou plusieurs contrats s'engagent à soumettre à l'arbitrage les litiges qui pourraient naître relativement à ce ou à ces contrats.









Aux termes de l'article 1448 du même code, lorsqu'un litige relevant d'une convention d'arbitrage est porté devant une juridiction de l'État, celle-ci doit se déclarer incompétente sauf si le tribunal arbitral n'est pas encore saisi et si la convention d'arbitrage est manifestement nulle ou manifestement inapplicable.



Le premier juge a retenu que l'acte en date du 21 septembre 2006, dont la date n'est pas contestable, s'agissant d'un acte passé devant notaire, valait bail. 



Cependant, il résulte des termes dudit acte que ce dernier est une promesse de bail commercial par laquelle le bailleur (le promettant) a promis de donner à bail au preneur(le bénéficiaire), qui a accepté la promesse en tant que telle, le lot n°16 situé dans le centre commercial Place d'[Localité 5] au [Localité 8] (Martinique). Cette promesse était consentie pour un délai expirant le 30 novembre 2006, à 16 h, prorogeable de 8 jours calendaires. Il était en outre prévu que la réalisation de la promesse se fera par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif du bail par devant l'office notarial Plateau Roy-Cluny à [Localité 7] (Martinique).



C'est ainsi que par acte authentique en date du 30 novembre 2006, les parties (devant le même notaire qui avait rédigé la promesse de bail ) ont consenti un bail commercial portant sur les locaux situés dans le centre commercial Place d'[Localité 5] au [Localité 8] (Martinique) pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter de la date du 1er décembre 2006 pour se terminer le 30 novembre 2015.



Il apparaît donc que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les rapports entre les parties ne sont pas régis par les dispositions de la promesse de bail du 21 septembre 2006, mais par les dispositions de l'acte du 30 novembre 2006 intitulé bail commercial passé devant le notaire qui avait rédigé la promesse le 21 septembre 2006. Au surplus il sera observé que lors de l'avenant valant autorisation de déspécialisation en date 30 janvier 2008 signé par les parties, celles-ci rappellent en entête qu'il concerne le bail du 30 novembre 2006.



Aucun élément n'est produit permettant d'établir que la commune intention des parties ait été de ne pas être liées par le bail du 30 novembre 2006, passé devant notaire et dont les termes sont parfaitement clairs et précis.



Or, force est de constater que contrairement à la promesse de bail du 21 septembre 2006, l'acte authentique en date du 30 novembre 2006 valant bail ne contient pas de clause compromissoire.



Dans ces conditions, faute de clause compromissoire, il ne peut être fait grief à la SCI SOAREZ T de ne pas avoir soumis le présent litige à une procédure arbitrale non instituée conventionnellement par les parties.









En conséquence, l'action de la SCI SOAREZ T doit être déclarée recevable.



Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.



Sur le commandement de payer :



Par exploit d'huissier en date du 17 décembre 2018, la SCI SOAREZ T a fait délivrer à la SARL JEANSO un commandement de payer la somme de 13.613,58 euros ainsi rédigé :



" Qu'à ce jour et en dépit des nombreuses relances émises, la société JEANSO SARL comptabilise des impayés de loyers et charges, pour un montant de 13.613,58 euros, se décomposant comme suit :

- 7.477,83 euros correspondant au solde des arriérés sur révision du loyer effectué le 21 novembre 2013, 

- 5.698 euros correspondant au solde de la prévision sur charges locatives depuis du 3ème trimestre 2014 jusqu'au 31 décembre 2015, 

- 437,75 euros correspondant au solde du loyer du mois de septembre 2015."



Le commandement précité vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail qui prévoit que celui-ci sera résilié de plein droit notamment en cas de non paiement de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges ou impôts récupérables par le bailleur, et un mois après sa mise en demeure restée infructueuse.



La SARL JEANSO, qui soulève la nullité du commandement de payer du 17 décembre 2018, fait tout d'abord valoir que la société bailleresse a renoncé au paiement de la somme de 7.477,83 euros par son premier commandement de payer du 29 octobre 2015, lequel ne visait aucunement les révisions de loyers.



Cependant, ce dernier faisait commandement à la SARL JEANSO de payer la somme de 12.026,16 euros au titre des loyers impayés de juin 2015 à octobre 2015 ainsi que la provision sur charges de mai 2015 et un reliquat de loyer de sorte qu'il ne saurait valoir renonciation expresse à une créance de révision de loyer pour une période antérieure.



Ce moyen, qui ne repose sur aucun fondement juridique, sera écarté.



La SARL JEANSO soulève également l'imprécision du commandement de payer du 17 décembre 2018. 



Il est acquis que le commandement de payer qui vise la clause résolutoire prévu aux termes des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce doit être suffisamment explicite en précisant la 









nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues, sauf au bailleur à manquer à son obligation d'information loyale et complète de son locataire qui doit être à même de déterminer le montant dû et d'en vérifier l'exigibilité.



Or, il sera relevé que le commandement délivré le 17 décembre 2018 ne comporte aucun décompte détaillé des sommes réclamées. 



En effet, concernant le montant des loyers impayés, la SCI SOAREZ T se borne à mentionner le courrier du 21 novembre 2013 remis en main propre le 3 décembre 2013 à la SARL JEANSO. 



Force est de constater que la SCI SOAREZ T fait état d'un solde d'arriéré de loyer impayé après révision d'un montant de 7.477,83 euros quand le courrier susvisé du 21 novembre 2013 mentionne une créance d'un montant de 15.071,40 euros.



Ainsi, en l'absence d'un décompte détaillé de la somme réclamée, nécessaire afin de connaître le montant détaillé des loyers dus et le montant des sommes d'ores et déjà versées, le preneur ne pouvait vérifier l'exactitude du montant de l'arriéré et du solde réclamé au titre du commandement de payer au jour de sa signification.



Quant aux provisions sur charges dont le paiement est sollicité, il est également constaté qu'aucun décompte précis ni justificatif n'était annexé au commandement querellé. Il sera observé à cet égard, qu'au titre de la présente instance, outre le justificatif de charge pour le 4ème trimestre 2015, l'appelante ne justifie pas non plus, selon les pièces versées aux débats, de ses appels de provisions sur charges pour la période litigieuse du 1er décembre 2006 au 31 décembre 2015.



De plus, il résulte des dispositions de l'article 2224 du code civil que les actions personnelles mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Le délai de prescription quinquennal débute ainsi le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



En l'espèce, c'est par courrier en date du 21 novembre 2013 que la SARL JEANSO a eu connaissance du montant appelé de 15.071,40 euros par la SCI SOAREZ T au titre de la révision des loyers pour la période comprise entre le 1er décembre 2008 et le 30 novembre 2013.



L'article 2240 du code civil précise que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.













La SCI SOAREZ T soutient que les paiements partiels effectués par la SARL JEANSO en 2017, et notamment le paiement de la somme de 2.042,65 euros le 24 janvier 2017, l'ont été au titre de l'arriéré de loyers après révision, de sorte qu'ils constituent des actes interruptifs de prescription faisant courir un nouveau délai de prescription de 5 ans.



Cependant, l'article 1253 du code civil stipule que "le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, quelle dette il entend acquitter."



Il résulte des avis d'opération de virement versés aux débats que la SARL JEANSO a effectué sept virements en 2017 au titre, non pas du solde de l'arriéré de loyer résultant de leur révision, mais des loyers impayés d'avril 2015 à octobre 2015 tels qu'ils résultaient du commandement de payer du 29 octobre 2015 sollicitant au titre des loyers de juin à octobre 2015 le paiement de la somme de 12.026,16 euros.



Ainsi, contrairement aux dires de l'appelante, le virement d'un montant de 2.042,65 euros effectué le 24 janvier 2017 et reçu le 25 janvier 2017 a été affecté au paiement du loyer du mois de septembre 2015 et non au règlement partiel de l'arriéré sur révision de loyer.



Ainsi, la SCI SOAREZ T ne rapporte pas la preuve que des paiements ayant pour finalité de solder les arriérés sur révision du loyer ont été effectués postérieurement au courrier du 21 novembre 2013 et dans le délai quinquennal de l'article 2224 du code civil, soit avant le 21 novembre 2018.



Il s'ensuit que la SCI SOAREZ T ne peut donc à ce jour se prévaloir d'une quelconque interruption de prescription et il sera retenu que le commandement de payer délivré le 17 décembre 2018 porte sur des sommes prescrites.



Sans qu'il soit nécessaire d'analyser la somme de 437,75 euros appelée au titre du commandement querellé, il sera retenu que le commandement de payer délivré le 17 décembre 2018 ne comportant pas de décomptes précis et détaillés des sommes réclamées et faisant commandement de régler une créance prescrite est nul et de nul effet en ce qu'il n'est pas fondé.



Il sera retenu que cette nullité a pour effet d'empêcher la mise en oeuvre de la clause résolutoire contenue au bail.



Ainsi, les demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation de la SCI SOAREZ T doivent être rejetées.















Néanmoins, il doit être rappelé à la SARL PILE POIL, cessionnaire du fonds de commerce suivant acte du 21 mai 2019 et par conséquent du droit au bail litigieux, et qui n'a pas demandé l'annulation du bail litigieux, reste tenue au versement des loyers en résultant.



Sur les demandes reconventionnelles :



La SARL JEANSO sollicite reconventionnellement la condamnation de la SCI SOAREZ T au paiement de la somme de 5.155,36 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre d'un trop perçu sur la période litigieuse du 1er décembre 2006 et 31 décembre 2015.



Il résulte du bail du 30 novembre 2006 que les parties ont convenu d'indexer le loyer comme tel :

Les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante d'indexer le loyer sur l'indice national du coût de la construction, publié par l'INSEE et de lui faire subir une fois par an les mêmes variations d'augmentation ou de diminution. 



A cet effet, le réajustement du loyer s'effectuera chaque année à la date d'anniversaire des présentes. Le nouveau montant applicable aux termes de l'année civile à courir, sera calculé au moyen de la règle proportionnelle ayant pour données : 

1°) Le montant du loyer initial, 

2°) L'indice ayant servi à établir ce montant,

3°) Et le dernier indice connu au mois d'anniversaire précédent immédiatement l'indexation.

 

Il est précisé, à cet égard que le montant initial du loyer ci-dessus fixé a été déterminé en prenant pour base l'indice du deuxième trimestre de l'année 2006 qui s'est élevé à 1366. Ce montant restera en vigueur pendant toute l'année en cours. 



L'application de cette clause d'indexation se fera à l'initiative du bailleur dès la publication de l'indice. 



Chacune des parties verse aux débats son propre décompte des loyers exigibles arrêtés au 31 décembre 2015.



Il résulte du décompte versé aux débats par la SCI SOAREZ T et établi par la société FIDUCIAL, que pour la période comprise entre décembre 2006 et novembre 2013, le loyer mensuel appelé s'élevait à la somme de 1.530 euros. A compter de décembre 2013 et jusqu'au 31 décembre 2015, ce dernier s'élevait à la somme de 2.042,65 euros. Ainsi, aux termes de ce décompte, le montant total des loyers et charges dus pour la période comprise entre le 1er décembre 2006 et le 31 décembre 2015 s'élevait à la somme de 223.443,60 euros.



Cependant, force est de constater au titre de ce décompte que la SCI SOAREZ T, qui ne justifie pas cette augmentation de décembre 2013, ne démontre pas avoir indexé annuellement le loyer sur l'indice national du coût de la construction comme convenu dans le bail litigieux.



Selon le décompte établi par la SARL JEANSO, le montant total des loyers et charges dus par le preneur s'élevait à la somme de 208 786,05 euros :









Année



Indices ICC

2ème trimestre



Calcul 

révisions



Loyer TTC

Révisé

mensuel



Loyer annuel TTC dû





Charges





Total dû





01/12/2006

au

30/11/207





1 366









1 530,00





18 360,00





2 040





20 400





01/12/2007 

au 30/11/2008 





1 435



(1 530 x 

1 435) :

 1 366 =





1 607,28 





19 287,36 





2 040 





21 327,36 





01/12/2008 

au 30/11/2009 







1 562





(1 530 x 

1 562) :

1 366 = 





1 749,53





20 994,36





2 040 





23 034,36 





01/12/2009

au 30/11/2010 





 1 498





(1 530 x 

1 498) : 

1 366 =





1 677,84 





20 134,08 





2 040 





22 174,08 





01/12/2010 

au 30/11/2011







1 517





(1 530 x 

1 517) : 

1 366 =





1 699,13





20 389,56 





2 040 





22 429,56 





01/12/2011 

au 30/11/2012 







1 593





(1 530 x 

1 593) : 

1 366 =





 

1 784,25 







21 411,00







2 040 







23 451





01/12/2012 au 30/11/2013





1 666





(1 530 x

 1 666) : 

1 366 =





1 866,02 





22 392,24 





2 040 





24 232,24 





01/12/2013

au 30/11/2014





1 637



1 530 x 

1 637) : 

1 366 =





1 833,53





22 002,36 





2 040 





24 242,36 





01/12/2014 

au 30/11/2015 





1 621



(1530 x 1621) :

1 366 =





1 815,61 





21 787,32





3 600





25 387,32 





Décembre 2015





1 614



(1530 x

 1 614) :

1 366 =





1 807,77 





1 807,77 





300





2 107,77 





TOTAUX 

Au 31/12/2015

















188 566,05





20220





208 786,05 











Il résulte du contrat de bail litigieux que le preneur versera au bailleur en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge d'un montant de 170 euros par mois qui sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l'année précédente.



Or, pour la période comprise entre le 1er décembre 2006 et le 31 décembre 2015, la SCI SOAREZ T ne verse aux débats que la facture de charges pour le 4ème trimestre 2015, de sorte que c'est à bon droit, faute de justificatif, que le décompte susvisé n'a pas ajusté chaque année le montant des charges.



Le décompte établi par la SARL JEANSO n'est donc pas contestable.



En l'espèce, pour la même période comprise entre le 1er décembre 2006 et le 31 décembre 2015, la SCI SOAREZ T reconnaît avoir perçu la somme de 200.443,60 euros de la SARL JEANSO sans établir le détail des sommes versées. La SARL JEANSO ne conteste pas cette somme.



Cependant, la SARL JEANSO ajoute avoir régularisé également entre le 24 janvier 2017 et le 10 décembre 2017 la somme de 13.497,61 euros affectée aux loyers d'avril à septembre 2015 pour la somme 12.255,90 euros et au solde reliquat et charges 2015 pour la somme 1.241,71 euros.



Il résulte d'une attestation établie le 29 mai 2019 par M. [N] [M], expert comptable, que pour la période comprise entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015, la SARL JEANSO ne s'est acquittée que de la somme de 17.841,30 euros au titre des loyers (11.713,45 euros du 1er janvier 2015 au 15 septembre 2015 et 6.127,85 euros pour la période du 15 septembre 2015 au 3 décembre 2015).



C'est ainsi que par exploit d'huissier en date du 29 octobre 2015, la SCI SOAREZ T a fait commandement à la SARL JEANSO de payer la somme de 12.026,16 euros au titre des loyers impayés de juin 2015 à octobre 2015, de la provision sur charges de mai 2015 et d'un reliquat de loyer.



La SARL JEANSO justifie avoir effectué à cet égard, selon avis d'opération de virement versés aux débats, sept virements en 2017 au titre des loyers impayés d'avril 2015 à octobre 2015 tel qu'il résultait du commandement de payer du 29 octobre 2015, et ce pour un montant total de 13.497,61 euros. 



De l'analyse de ce qui précède, selon le décompte vérifié de la SARL JEANSO et les attestations de paiement versées aux débats par l'intimée, il sera donc retenu que la société preneuse a versé pour la période comprise entre le 1er décembre 2006 et le 31 décembre 2015 la somme totale de 213.941,41 euros (200.443,60 + 13.497,61) quand le montant total des loyers et charges exigibles s'élevait à la somme de 208 786,05 euros.



Dans ces conditions, il sera retenu que la SCI SOAREZ T sera condamnée au paiement de la somme de 5.155,36 euros (213.941,41 - 208 786,05) au titre d'un trop perçu sur la période litigieuse, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.







Sur les demandes accessoires :



La SCI SOAREZ T qui succombe dans ses prétentions supportera la totalité des frais et dépens de première instance et d'appel.



Elle sera en outre condamnée à payer respectivement aux SARL JEANSO et PILE POIL la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Fort-de-France du 20 avril 2021 ce qu'il a déclaré l'action formée par la SCI SOAREZ T irrecevable ;



Et statuant à nouveau,



JUGE recevable l'action diligentée par la SCI SOAREZ T à l'égard des SARL JEANSO et PILE POIL ;



PRONONCE la nullité du commandement de payer du 17 décembre 2018 ;



CONDAMNE la SCI SOAREZ T à payer à la SARL JEANSO la somme de 5.155,36 euros au titre d'un trop perçu sur la période du 1er décembre 2006 au 31 décembre 2015 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;



DÉBOUTE la SCI SOAREZ T de toutes ses demandes ;



CONDAMNE la SCI SOAREZ T à payer respectivement aux SARL JEANSO et PILE POIL la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



CONDAMNE la SCI SOAREZ T aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,