Cour d'Appel · Chambre civile Section 2 — 18 janvier 2023

Chambre civile 

Section 2



ARRÊT n°



du 18 JANVIER 2023



n° RG 21/796 

n° Portalis DBVE-V- B7F-CCNF SM - C



Décision déférée à la cour : ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 5 novembre 2021, enregistrée sous le n° 20/0933



S.C.C.V. A MAREDDA





C/





[R]

[P]











Copies exécutoires délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU



DIX-HUIT JANVIER 

DEUX-MILLE-VINGT-TROIS







APPELANTE : 



S.C.C.V. A MAREDDA

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 22]

[Localité 2]



Représentée par Me Anne-Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocate au barreau d'AJACCIO, plaidant par visioconférence





INTIMÉS :



Mme [G] [R], épouse [S]

née le 5 août 1968 à [Localité 2] (Corse)

[Adresse 1]

[Localité 20]



Représentée par Me Camille ROMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO, Me Marie-Laetizia CLADA, avocate au barreau d'AJACCIO, plaidant par visioconférence



M. [E], [Y] [R]

né le 28 mai 1940 à [Localité 2] (Corse)

[Adresse 21]

[Localité 2]



Représenté par Me Camille ROMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO, Me Marie-Laetizia CLADA, avocate au barreau d'AJACCIO, plaidant par visioconférence









Mme [N], [I] [P], épouse [R]

née le 8 novembre 1945 à [Localité 3] (Corse)

[Adresse 21]

[Localité 2]



Représentée par Me Camille ROMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO, Me Marie-Laetizia CLADA, avocate au barreau d'AJACCIO, plaidant par visioconférence



Mme [Z], [A] [R], épouse [J]

née le 4 mai 1965 à [Localité 2] (Corse)

[W]

[Localité 3]



Représentée par Me Camille ROMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO, Me Marie-Laetizia CLADA, avocate au barreau d'AJACCIO, plaidant par visioconférence



M. [M] [R]

né le 23 juillet 1971 à [Localité 2] (Corse)

[Adresse 21]

[Localité 2]



Représenté par Me Jean-Marc LANFRANCHI, avocat au barreau d'AJACCIO





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 novembre 2022, devant Stéphanie MOLIES, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère













GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Nolwenn CARDONA.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2023.



ARRÊT : 



Contradictoire, 



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Cécile BORCKHOLZ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :



Au terme de l'acte authentique reçu le 30 octobre 2019 par Me [K] [B], notaire à [Localité 2] (Corse-du-Sud), la S.C.C.V. A Maredda a acquis les biens suivants, situés à [Adresse 19] :

- les parcelles BL [Cadastre 6], BL [Cadastre 7], BL [Cadastre 17], BL [Cadastre 10], BL [Cadastre 18] et BL [Cadastre 15] vendues par M. [E] [R] et son épouse Mme [N] [P], 

- la parcelle BL [Cadastre 16] vendue par Mme [G] [R] épouse [S],

- la parcelle BL [Cadastre 5], vendue par Mme [Z] [R] épouse [J].



Suivant actes d'huissier du 7 octobre 2020, la S.C.C.V. A Maredda a fait citer M. [M] [R], Mme [G] [R], épouse [S], M. [E] [Y] [R], Mme [N] [I] [P], épouse [R], et Mme [Z] [A] [R], épouse [J], devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio aux fins de voir :



- dire et juger que la servitude de passage grevant le fonds de la requérante est éteinte,



- prononcer la nullité de la clause instaurant une servitude de prospect sur le fonds de la société A Maredda au profit de celui de M. [M] [R],



- subsidiairement, interpréter le contrat conclu entre les parties et dire que la servitude de prospect auquel est tenue la société A Maredda est celle qui résulte du plan joint à l'acte de vente,



- dire que la société A Maredda s'est conformée à ses obligations résultant de ce plan,







- condamner M. [M] [R] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



Par actes d'huissier du 19 octobre 2020, la S.C.C.V. A Maredda a fait citer en intervention forcée Me [K] [B], la S.C.P. Rombaldi-Fort-[B]-Quilichini, la caisse régionale des notaires et la caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires.



Suivant ordonnance du 28 mai 2021, le juge de la mise en état a :



- ordonné la jonction des procédures 20/1157 et 20/933,



- ordonné un transport sur les lieux parcelles cadastrées section BL n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] commune d'[Localité 2] lieudit [Adresse 21] que le juge effectuera le 25 juin 2021 à 14h30.



Par décision du 5 novembre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Ajaccio a :



- ordonné l'arrêt des travaux des ouvrages édifiés sur l'assiette de la servitude de passage dont bénéficie Mme [R] [G] épouse [S] à compter d'un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance et dit qu'à défaut la S.C.I. de construction A Meredda y sera contrainte sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,



- condamné la S.C.I. de construction A Meredda à payer à Mme [R] [G] épouse [S] la somme de 4 000 euros par jour de retard,



- rejeté les demandes plus amples,



- renvoyé à l'audience de la mise en état du 5 janvier 2022 pour les conclusions des consorts [R],



- laissé les dépens à la charge de la S.C.I. de construction A Meredda.



Suivant déclaration enregistrée le 16 novembre 2021, la société A Maredda a interjeté appel de la décision susvisée en ces termes :



'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués 1er chef de l'ordonnance critiqué : Ordonnons l'arrêt des travaux des ouvrages édifiés sur l'assiette de la servitude de passage dont bénéficie Mme [R] [G], épouse [S] à compter d'un délai de huit jours à compter de la signification de la présente Ordonnance et dit qu'à défaut la SCI de CONSTRUCTION A MAREDDA y sera contrainte sous astreinte de Mille euros (1000) par jour de retard ; 









2ème chef de l'ordonnance critiqué : Condamnons la SCI de CONSTRUCTION A MAREDDA à payer à Madame [R] [G] épouse [S] la somme de quatre Mille euro (4 000) par jour de retard ; 

3ème chef de l'ordonnance critiqué : Rejetons les demandes plus amples 

4ème chef de l'ordonnance critiqué : Laissons les dépens à la charge de la SCI AMAREDDA'.



Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 21 février 2022, la S.C.C.V. A Maredda a demandé à la cour de :



' Prononcer la nullité et à défaut infirmer de l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir dirigée contre les époux [R]-[P] et Mme [J] ; 



' Infirmer la décision appelée en ce qu'elle a ordonné l'arrêt des travaux sur l'emprise de la servitude de passage et condamné la SCCV à verser la somme de 4000 € à Mme [S] 



' Confirmer la décision en ce qu'elle a débouté M. [M] [R] de ses demandes ; 



' Condamner in solidum les intimés à verser à la SCCV A MAREDDA la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



' Les condamner in solidum aux entiers dépens 



Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 15 avril 2022, M. [E] [Y] [R], Mme [N] [I] [P], Mme [Z] [A] [R] et Mme [G] [R] ont demandé à la juridiction d'appel de :



Confirmer l'ordonnance en date du 5 Novembre 2021 prononcée par le Juge de la Mise en Etat près le Tribunal Judiciaire d'AJACCIO en ce qu'elle a ordonné l'arrêt des travaux des ouvrages édifiés sur l'assiette de la servitude de passage dont bénéficie Madame [R] [G] épouse [S] à compter d'un délai de 8 jours à compter de la signification de ladite ordonnance et dit qu'à défaut, la SCI DE CONSTRUCTION A MAREDDA y sera contrainte sous astreinte de 1 000 € par jour de retard.



Confirmer l'ordonnance en date du 5 Novembre 2021 prononcée par le Juge de la Mise en Etat près le Tribunal Judiciaire d'AJACCIO en ce qu'elle a condamné la société A MAREDDA à payer à Madame [G] [R] épouse [S] la somme de 

4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Y ajoutant 



Condamner la Société A MAREDDA à payer à Madame [G] [R] épouse

[S] la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 15 avril 2022, M. [M] [R] a demandé à la cour de :



- confirmer l'ordonnance rendue par M. le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire d'Ajaccio, en ce qu'elle a ordonné l'arrêt des travaux des ouvrages édifiés sur l'assiette de la servitude de passage, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,



Y ajoutant,



- condamner l'appelante



- cesser tous travaux réalisés en violation de la servitude de prospect,



- à démolir l'ensemble des ouvrages entrepris en violation de celle-ci, ce sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,



- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- la condamner aux entiers dépens.



Par ordonnance du 25 mai 2022, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l'affaire à plaider devant le conseiller rapporteur au 16 juin 2022 à 8 heures 30.



Suivant arrêt avant-dire droit du 12 octobre 2022, la cour d'appel de Bastia a :



- rouvert les débats à l'audience du conseiller rapporteur du 17 novembre 2022 à 8 h30 aux fins de recueillir les observations des parties sur le moyen soulevé d'office tenant à l'absence de saisine de la cour relativement à la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise au motif que la déclaration d'appel vise uniquement une demande d'infirmation,



- réservé les dépens et autres demandes.



Par conclusions notifiées le 13 novembre 2022, la S.C.C.V. A Maredda a demandé à la cour de :



' Infirmer l'ordonnance du 5 novembre 2021 en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir dirigée contre les époux [R]-[P] et Mme [J] ; 



' Infirmer la décision appelée en ce qu'elle a ordonné l'arrêt des travaux sur l'emprise de la servitude de passage et condamné la SCCV à verser la somme de 4000 € à Mme [S] 









' Confirmer la décision en ce qu'elle a débouté M. [M] [R] de ses demandes ; 



' Débouter les intimés de leurs demandes ; 



' Condamner in solidum les intimés à verser à la SCCV A MAREDDA la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



' Les condamner in solidum aux entiers dépens.



Par conclusions notifiées le 7 novembre 2022, M. [E] [Y] [R], Mme [N] [I] [P], Mme [Z] [A] [R] et Mme [G] [R] ont demandé à la cour de :



Confirmer l'ordonnance en date du 5 Novembre 2021 prononcée par le Juge de la Mise en Etat près le Tribunal Judiciaire d'AJACCIO en ce qu'elle a ordonné l'arrêt des travaux des ouvrages édifiés sur l'assiette de la servitude de passage dont bénéficie Madame [R] [G] épouse [S] à compter d'un délai de 8 jours à compter de la signification de ladite ordonnance et dit qu'à défaut, la SCI DE CONSTRUCTION A MAREDDA y sera contrainte sous astreinte de 1 000 € par jour de retard.



Confirmer l'ordonnance en date du 5 Novembre 2021 prononcée par le Juge de la Mise en Etat près le Tribunal Judiciaire d'AJACCIO en ce qu'elle a condamné la société A MAREDDA à payer à Madame [G] [R] épouse [S] la somme de 

4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Y ajoutant 



Condamner la Société A MAREDDA à payer à Madame [G] [R] épouse

[S] la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions notifiées le 9 novembre 2022, M. [M] [R] a demandé à la cour 

de :



- CONFIRMER l'ordonnance rendue par Monsieur le Juge de la Mise en état près le Tribunal Judiciaire d'Ajaccio, en ce qu'elle a ordonné l'arrêt des travaux des ouvrages édifiés sur l'assiette de la servitude de passage, et ce sous astreinte de 1000 euros par jours de retard.



Y ajoutant



- CONDAMNER l'appelante









- CESSER tous travaux réalisés en violation de la servitude de prospect.



- À DÉMOLIR l'ensemble des ouvrages entrepris en violation de celle-ci. 

Ce sous astreinte de 5000 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir.



- LA CONDAMNER au paiement de la somme de 5000 euros par application des dispositions de l'article 700 CPC.



- LA CONDAMNER aux entiers dépens.



Le 17 novembre 2022, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2023.



La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.



SUR CE



A titre liminaire, il convient de préciser qu'il ne sera pas tenu compte des conclusions notifiées dans le cadre de la réouverture des débats dès lors que la révocation de l'ordonnance de clôture n'a pas été prononcée et que la réouverture a uniquement été ordonnée pour recueillir les observations des parties sur le moyen soulevé d'office tenant à l'absence de saisine de la cour relativement à la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise au motif que la déclaration d'appel vise uniquement une demande d'infirmation.



Seules les observations insérées dans les conclusions ainsi notifiées en réponse au moyen soulevé d'office seront donc prises en compte par la cour.



Sur la recevabilité de la demande de nullité du jugement entrepris 



La société appelante reproche au premier juge d'avoir rejeté la fin de non-recevoir soulevée par conclusions du 22 septembre 2021 sans motiver sa décision sur ce point, et sollicite la nullité de ce chef.



Au terme de ses observations notifiées le 13 novembre 2022, la S.C.C.V. A Maredda reconnaît que sa déclaration d'appel ne comporte pas de demande d'annulation de l'ordonnance querellée et qu'en conséquence, la cour n'est pas saisie de cette demande.



Les consorts [R] estiment pour leur part que l'appelante ne peut valablement solliciter l'annulation de l'ordonnance dans la mesure où cette demande n'est pas mentionnée dans la déclaration d'appel.



L'article 562 du code de procédure civile prévoit que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de 









ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



En l'espèce, la déclaration d'appel visée ci-dessus a déféré à la cour seulement une demande de réformation de la décision et non une demande d'annulation de l'ordonnance du juge de la mise en état. 



La cour n'est donc pas saisie de la demande présentée par la partie appelante aux fins d'annulation de l'ordonnance entreprise.



Sur la fin de non-recevoir 



La société appelante reproche au juge de la mise en état de ne pas avoir motivé sa décision de rejet et de ne pas avoir tiré les conséquences de l'acte de constitution de servitude rappelé dans l'acte de vente, aux motifs que les époux [R]/[P] ne bénéficieraient d'aucune servitude de passage et que Mme [Z] [R] serait également dépourvue de qualité à agir depuis la vente de sa parcelle à la S.C.C.V. A Maredda.



En réponse, les parties intimées estiment qu'en leur qualité de bénéficiaires de la servitude de passage, Mme [G] [R] et M. [M] [R] sont recevables à solliciter l'arrêt des travaux sous astreinte et la démolition des ouvrages construits sur l'assiette de la servitude.



M. [M] [R] observe qu'il n'est pas concerné par la fin de non-recevoir soulevée.



L'article 789-6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.



En l'espèce, il sera rappelé que M. [M] [R], M. [E] [R], Mme [N] [P], Mme [Z] [R] et Mme [G] [R] ont été mis en cause par la S.C.C.V. A Maredda, qui est à l'origine de l'assignation introductive d'instance relative aux servitudes de passage et de prospect.



La S.C.C.V. A Maredda est, dès lors, fort malvenue à soulever, dans le cadre de l'incident élevé devant le juge de la mise en état, l'irrecevabilité des demandes présentées à son encontre au titre des dites servitudes par les parties qu'elle a elle-même choisies de mettre en cause.



L'ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception d'irrecevabilité ainsi soulevée.











Sur le fond 



La société appelante indique s'opposer à la demande d'arrêt des travaux en raison des contestations sérieuses soulevées par cette demande, qui touchent au fond du droit.

Elle estime que le juge de la mise en état s'est contredit en qualifiant ses arguments de contestations sérieuses devant être examinées par le juge du fond, tout en la contraignant à respecter la servitude de passage.

Elle ne conteste pas avoir construit des bâtiments sur l'emprise de la servitude de passage, mais soutient que cet état de fait résulte d'un accord donné par les intimés

Elle affirme que dans un premier temps, au cours des négociations portant sur la vente et le programme immobilier dont ils auraient exigé connaître la nature, les intimés auraient dissimulé l'existence de cette servitude.

Elle ajoute que les plans du programme immobilier étaient joints au compromis, de sorte que les consorts [R] étaient parfaitement informés de l'emprise au sol des bâtiments. Ils n'auraient émis aucune contestation sur l'emprise de cette servitude qu'ils n'auraient jamais utilisée, ainsi que le démontrerait l'état de friche des terrains constaté lors du transport sur les lieux.

Elle fait valoir que les intimés ont effectué des divisions parcellaires pour lui permettre de réaliser son programme immobilier en partie sur l'emprise de la servitude de passage.

La société appelante affirme que l'existence de la servitude de passage grevant le terrain vendu ne lui a été révélée qu'au moment de la signature de l'acte de vente ; les intimés lui auraient alors assuré, devant notaire, qu'ils étaient d'accord pour renoncer à cette servitude et signer les actes nécessaires.

Elle rappelle que Mme [G] [R] exerce la profession de notaire à [Localité 20] et qu'elle a donné son accord au mandataire pour qu'il signe les plans de masse faisant apparaître le futur bâtiment B sur l'emprise de la servitude de passage.

D'autre part, la société appelante soutient que la servitude de passage est éteinte puisque son usage est désormais impossible, par suite de l'accord donné par les intimés sur l'implantation des bâtiments. En outre, chacun des fonds dominants serait désenclavé par la route d'Ablata.

Elle explique également avoir offert aux intimés de déplacer l'emprise de la servitude de passage sur une voie d'accès plus courte, ce qu'ils auraient refusé.

Enfin, la société appelante estime que le juge de la mise en état n'a pas pris en considération les conséquences qui résulteraient de l'arrêt des travaux et le fait que lesdits travaux n'engendreront aucun préjudice pour les intimés.

Elle rappelle que le gros 'uvre du bâtiment B situé sur l'emprise de la servitude était déjà construit lors du constat dressé par Me [H] le 11 septembre 2020 et signale par ailleurs, s'agissant de la servitude de prospect, que les immeubles créés respectent la hauteur de 40,30 mètres prévue sur le plan signé par les parties. 

Elle souligne à ce propos que la clause insérée au contrat de vente est mal libellée et contraire au plan signé par les parties ; elle viderait par ailleurs de toute substance l'obligation essentielle du débiteur.



En réponse, M. [E] [R], Mme [N] [P], Mme [Z] [R] et Mme [G] [R] écartent toute dissimulation de la servitude par les vendeurs dès lors que 









le notaire rédacteur de l'acte de vente était également l'auteur de l'acte de donation-partage ayant constitué la servitude de passage. Ils rappellent d'autre part que le notaire a adressé un projet au promoteur immobilier avant la signature de l'acte de vente, relisant les termes de l'acte aux parties le jour de la signature. Ils relèvent que la S.C.C.V. A Maredda est une professionnelle avisée et observent qu'un plan de la servitude était annexé à l'acte authentique. Ils affirment également que le premier projet de l'acte de vente définitif adressé le 18 octobre 2019 rappelait l'existence de cette servitude, de même que le projet rectifié, ajoutant que la servitude était mentionnée dans la procuration adressée à Mme [R] et dans les actes de vente en l'état futur d'achèvement.

Les intimés soutiennent que les appelants ne peuvent se prévaloir d'une extinction de la servitude par le non-usage pendant 30 ans, dès lors que la servitude a été constituée seulement 15 années auparavant.

Ils font par ailleurs valoir qu'en vertu de l'adage 'nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude', les appelants ne peuvent faire état de l'impossibilité d'user de la servitude, qui résulterait uniquement de l'édification par leurs soins de bâtiments sur son assiette.

D'autre part, ils soulignent que les règles relatives à la disparition de la servitude pour cessation de l'enclave n'ont pas vocation à s'appliquer en matière de servitude conventionnelle.

Mme [G] [R] indique, par ailleurs, ne pas avoir signé le plan en raison de son absence chez le notaire, ledit plan ne lui ayant pas ailleurs jamais été transmis au préalable.

Plus largement, les intimés indiquent que l'édification de bâtiments sur la servitude de passage ne pouvait apparaître qu'en superposant le plan de la servitude et celui de la promotion immobilière, faute d'indication sur le plan de la maison des époux [R]/[P], cet exercice n'étant pas à la portée de non-professionnels. Ils s'étonnent de la teneur du courrier du notaire du 10 novembre 2021 et font valoir que le rappel de la servitude dans l'acte et l'absence de toute mention relative à l'annulation de ladite servitude pour en reporter la formalisation à une date ultérieure contredisent de manière flagrante l'affirmation du notaire.

Ils relèvent à ce titre que Mme [N] [R], mandataire de Mme [G] [R], n'aurait pu accepter verbalement le principe de cette annulation au nom de sa fille alors que le pouvoir qu'elle détenait mentionnait expressément la servitude et était taisant sur sa disparition.

Ils s'étonnent également de l'absence de formalisation ultérieure dudit acte malgré son importance. En outre, ils estiment qu'il résulte du courriel du notaire du 2 décembre 2019 la preuve que le notaire a découvert, plusieurs semaines après la signature, que l'un des bâtiments devait être implanté sur l'assiette de la servitude de passage : il n'aurait donc pas pu aborder la difficulté lors de la signature de l'acte de vente.

Ils écartent tout déplacement de la servitude selon la proposition de la partie appelante aux motifs que la servitude a été supprimée sans leur accord d'une part, et que les actes de vente en l'état futur d'achèvement ne donnent pas mandat au promoteur de consentir des droits réels sur l'assiette de la copropriété d'autre part. Ils affirment enfin que ce déplacement n'est ni réalisable, ni respectueux des normes de sécurité ; ils craignent de se retrouver à la merci des copropriétaires.

Plus largement, les intimés reprochent à l'appelante de profiter des délais procéduraux pour les mettre devant le fait accompli et les contraindre à renoncer à leurs droits, et de ne pas avoir respecter la décision de première instance ordonnant l'arrêt des travaux.







Ils soutiennent que la mauvaise foi de l'appelante interdit l'application du principe de proportionnalité.



M. [M] [R] rappelle en premier lieu ne pas faire partie des vendeurs mais être intervenu à l'acte en sa qualité de titulaire des servitudes de passage et de prospect.

Il affirme que le courrier du notaire du 12 novembre 2021 s'analyse comme une tentative de s'exonérer d'une éventuelle responsabilité professionnelle future et le moyen de satisfaire un important client. Il ajoute que l'unique plan montrant l'emprise au sol de la promotion immobilière prête à confusion en l'absence du seul repère visuel constitué par la demeure des époux [R]/[P]. Il fait valoir l'incohérence du positionnement de l'appelante, qui aurait découvert l'existence d'une servitude de passage le jour de la signature de l'acte de vente et se serait contenté d'un accord oral à formaliser sine die.

Il explique que l'assiette de la servitude proposée par la partie appelante en remplacement de la servitude existante présente des inconvénients indéniables, dont le fait d'être emmuré et de ne pas disposer de manière certaine d'un accès linéaire et direct à la route départementale.

Il estime que la notion d'enclave est totalement étrangère au présent litige et rappelle que, malgré ses avertissements dès le mois de septembre 2020, alors que seules les fondations avaient été réalisées, la promoteure a malgré tout décidé d'ériger les constructions. Il en déduit que l'appelante ne peut invoquer une quelconque disproportion dès lors qu'elle a sciemment, dans un dessein purement économique et financier, poursuivi les travaux au mépris des oppositions des parties.

Enfin, M. [R] indique que la violation de la servitude de prospect est incontestable dès lors que la commune intention des parties visait à éviter un vis-à-vis du fonds servant, et qu'elle a entraîné une dépréciation financière de son bien désormais privé de vue.



L'article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont 









pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.



En premier lieu, il sera observé qu'en application de cette disposition, le juge de la mise en état ne peut ordonner la démolition d'un ouvrage, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une mesure provisoire et que cette question est intimement liée au fond du litige.



L'ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande présentée à ce titre par M. [M] [R].



D'autre part, s'agissant de la demande visant à ordonner l'arrêt sous astreinte des travaux édifiés sur l'assiette de la servitude de passage, il convient de relever que l'acte de vente authentique reçu le 30 octobre 2019 par Me [K] [B], notaire à [Localité 2], mentionne expressément l'existence d'une servitude de passage affectant les parcelles cadastrées BL [Cadastre 7] et [Cadastre 10] au profit de M. [M] [R], propriétaire des parcelles BL [Cadastre 13], [Cadastre 8] et [Cadastre 11], Mme [G] [R], propriétaire de la parcelle BL [Cadastre 12] et Mme [Z] [R], propriétaire de la parcelle BL [Cadastre 5] -cette dernière ayant toutefois cédé ladite parcelle à la S.C.C.V. A Maredda au terme de l'acte susvisé.



Or il résulte tant des pièces versées au débat que des déclarations des parties que la S.C.C.V. A Maredda a entrepris la construction d'un bâtiment B sur l'assiette de la servitude de passage ainsi visée dans l'acte de vente.



Dans ces conditions, dès lors qu'il ressort de la disposition reproduite ci-dessus que le juge de la mise en état ne peut statuer au préalable sur une question de fond lorsqu'il envisage d'ordonner une mesure conservatoire telle que l'arrêt des travaux et que la partie appelante développe uniquement des arguments tenant au fond du droit au soutien de sa demande d'infirmation de l'ordonnance, le premier juge a pu régulièrement ordonner l'arrêt des travaux dans l'attente de la décision à venir sur les contestations élevées au fond par les parties, au visa de la servitude de passage expressément mentionnée dans l'acte de vente signé par les parties.



L'ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée sur ce point, sauf à préciser que l'astreinte courra pendant un délai maximal de six mois.









Enfin, l'acte authentique du 30 octobre 2019 a créé une servitude de prospect au bénéfice de M. [M] [R] en ces termes : 'Le propriétaire du fonds servant s'interdit d'effectuer aucune construction ni clôture ni plantation, sauf des plantations dont la hauteur n'excéderait pas 40,30 mètres calculé depuis la piscine édifiée sur la propriété de Monsieur [M] [R], conformément au plan ci-joint approuvé par les parties, le tout sur la totalité du fonds servant'.



En l'état de l'opposition des parties, seul le juge du fond a compétence pour statuer sur la portée de ladite clause en raison notamment des difficultés liées à sa rédaction.



Si le juge de la mise en état peut néanmoins tirer toute conséquence de l'appréciation littérale de la clause afin de préserver au mieux les droits des parties dans le cadre d'une demande de mesure conservatoire, il sera observé que la demande de M. [R] tendant à faire 'cesser tous travaux en violation de la servitude de prospect' est particulièrement imprécise dès lors que l'intimé estime, dans ses écritures, que la servitude de prospect vise uniquement à interdire toutes les constructions obstruant sa vue, notion éminemment subjective.



En l'état de cette imprécision, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'arrêt des travaux fondée sur la servitude de prospect.



Sur les autres demandes 



Eu égard à la nature de la décision, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.



Il n'est pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; elles seront donc déboutées de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



Vu l'arrêt avant-dire droit du 12 octobre 2022,



Vu l'absence de saisine de la cour relativement à la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise,



Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à l'examen de la cour, sauf à préciser que l'astreinte courra dans un délai maximal de six mois,



Y ajoutant,



Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens,









Déboute les parties de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT