Cour d'Appel · 1ère Chambre — 16 janvier 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

------------------------------------

COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile



ARRÊT N° /2023 DU 16 JANVIER 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00664 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E6GA 



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, 

R.G.n° 20/00740, en date du 03 février 2022, 



APPELANTS :

Monsieur [X] [S]

né le 28 février 1956 à [Localité 8]

domicilié [Adresse 6]

Représenté par Me Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, et par Me Gérard KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant



Madame [B] [K], épouse [S]

née le 1er avril 1956 à [Localité 7]

domiciliée [Adresse 6]

Représentée par Me Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, et par Me Gérard KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant



INTIMÉE :

S.C.I. LOCARIDEUX, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1]

Représentée par Me Alain CHARDON, avocat au barreau de NANCY



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de : 

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, 

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

qui en ont délibéré ; 

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;



A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2023, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

--------------------------------------------------------------------------------------------------------





ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Janvier 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 

signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Président, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier ; 







FAITS ET PROCÉDURE :



Par acte notarié du 17 décembre 2009, la société civile immobilière (SCI) M.A.2.G. a vendu à la SCI Locarideux un bâtiment cadastré section AE n°[Cadastre 4] sis [Adresse 5], ainsi que la jouissance exclusive de trois garages se trouvant, aux termes du découpage effectué par un géomètre, sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 3] et AE n°[Cadastre 2]. L'acte stipulait qu'un redécoupage cadastral des trois garages se trouvant sur les parcelles cadastrées AE n°[Cadastre 3] et AE n°[Cadastre 2] devait avoir lieu avant que l'acquéreur n'en obtienne la propriété exclusive. 



Par acte d'huissier du 31 juillet 2020, Monsieur [X] [S] et Madame [B] [K] épouse [S] venant aux droits de la SCI M.A.2.G., ont fait assigner la SCI Locarideux devant le tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de la voir condamner, sous bénéfice de l'exécution provisoire, à régulariser au sein de l'étude de Maître [C], notaire à Briey, l'acte rectificatif sous astreinte de 200 euros par jour de retard ainsi qu'à leur payer les sommes suivantes :

- 1583,83 euros au titre du remboursement de la taxe foncière au prorata temporis,

- 15350 euros au titre du remboursement des loyers perçus indûment,

- 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 3 février 2022, le tribunal judiciaire de Val-de-Briey a :

- déclaré l'action de Monsieur et Madame [S] recevable,

- condamné la SCI Locarideux à passer en l'étude de Maître [C] l'acte confirmant la cession des nouvelles parcelles créées pour l'euro symbolique, les frais étant à la charge exclusive de l'acquéreur,

- rejeté la demande d'astreinte,

- rejeté la demande relative à la taxe foncière,

- rejeté la demande relative aux loyers ou à l'indemnité d'occupation,

- rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- écarté l'exécution provisoire de la décision,

- condamné la SCI Locarideux aux dépens, avec distraction au profit de Maître Gérard Kremser.



Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que la SCI Locarideux n'avait pas répondu aux demandes de rendez-vous de la part du notaire des demandeurs afin de régulariser l'acte de cession, alors qu'elle s'était engagée à signer cet acte dans l'acte de vente du 17 décembre 2009. 

En conséquence, la SCI Locarideux a été condamnée à passer en l'étude de Maître [C] l'acte confirmant la cession des nouvelles parcelles créées pour l'euro symbolique, les frais étant à la charge exclusive de l'acquéreur. 

Le tribunal a considéré que dans la mesure où la cession des garages n'avait pas été formalisée à ce jour dans un acte de vente, leur propriété était toujours attribuée aux époux [S] ; ces derniers devaient en conséquence supporter les impôts et contributions y afférents, et notamment la taxe foncière. 

Il a retenu que la SCI Locarideux ne bénéficiait pas d'un droit d'usufruit mais d'un simple droit de jouissance qui lui permettait de jouir des biens mentionnés dans l'acte de vente et donc de les louer, aucune autorisation des propriétaires n'étant prévue dans l'acte. 

Enfin, le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les époux [S], au motif que ces derniers ne démontraient pas l'existence du préjudice allégué. 





Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 18 mars 2022, les époux [S] ont relevé appel de ce jugement. 



Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 2 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [S] demandent à la cour de :

- déclarer leur appel tant recevable que bien fondé,

- déclarer l'appel incident mal fondé et les exceptions de procédure irrecevables en application de l'article 914 du code de procédure civile et subsidiairement mal fondées et les rejeter,

- infirmer le jugement rendu le 3 février 2022 par le tribunal judiciaire de Val de Briey en ce qu'il a rejeté la demande d'astreinte, a rejeté la demande relative aux loyers ou à l'indemnité d'occupation, a rejeté la demande de dommages et intérêts et dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Et statuant à nouveau,

- condamner la SCI Locarideux à faire dresser par Maître [D] [C] l'acte de cession des nouvelles parcelles créées ainsi que toutes les parcelles situées [Adresse 5] dont les époux [S] seraient propriétaires et dire et juger que les frais de l'acte notarié seront à la charge de la SCI Locarideux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, 

- condamner la SCI Locarideux à leur verser : 

* la somme de 17750 euros au titre des loyers des garages dont ils sont privés au 17 mars 2022, outre les loyers jusqu'au jour de l'acte notarié,

* la somme de 1709,75 euros de remboursement de foncier avec intérêts au taux légal au 17 mars 2022, outre les impôts fonciers dus ou réglés jusqu'au jour de l'acte notarié,

- condamner la SCI Locarideux à leur régler la somme de 4000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- condamner la SCI Locarideux à leur régler la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SCI Locarideux en tous les dépens de première instance et d'appel.



Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 14 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Locarideux demande à la cour de :

- déclarer irrecevable comme étant nouvelle à hauteur de Cour, sinon à titre subsidiaire mal-fondée, la demande suivante : 

* condamner la SCI Locarideux à faire dresser par Maître [D] [C] l'acte de cession des nouvelles parcelles créées ainsi que toutes les parcelles situées [Adresse 5] dont les époux [S] seraient propriétaires, 

- débouter Monsieur et Madame [S] de l'ensemble de leurs demandes, 

- confirmer le jugement rendu le 2 février 2022 par le tribunal judiciaire de Briey, en ce qu'il a : 

* rejeté la demande d'astreinte, 

* rejeté la demande relative à la taxe foncière, 

* rejeté la demande relative aux loyers ou à l'indemnité d'occupation, 

* rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- infirmer le jugement rendu le 2 février 2022 par le tribunal judiciaire de Briey en qu'il a : 

* dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné la SCI Locarideux aux dépens

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à payer à la SCI Locarideux, 

* 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance, 

* les frais et dépens de l'instance,

Dans tous les cas, 

- condamner solidairement les appelants à payer à la SCI Locarideux, 

* 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de Cour, 

* les frais et dépens de l'instance.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 20 septembre 2022.



L'audience de plaidoirie a été fixée le 14 novembre 2022 et le délibéré au 16 janvier 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Vu les dernières conclusions déposées par les époux [S] le 2 septembre 2022 et par la SCI Locarideux le 14 septembre 2022, et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 20 septembre 2022 ;





Sur le bien fondé de l'appel



Les époux [S] font valoir qu'il appartenait en exécution du contrat, à la SCI Locarideux d'effectuer le redécoupage des parcelles en litige, bien qu'elle n'en était pas encore propriétaire; en effet elle est tenue par l'acte d'acquisition du 17 décembre 2009 de régulariser la cession par acte notarié après avoir fait procéder au redécoupage de la parcelle après intervention d'un géomètre expert ; pour que la cession se réalise rapidement, le notaire avait inclus la clause de partage des frais de géomètre à la charge par moitié des deux acquéreurs, la SCI Locarideux et la SCI Lemat ; l'intimée se prévaut des actes réalisés par un tiers au contrat pour exclure toute condamnation la concernant ;

ils reprochent au jugement entrepris de ne pas avoir assorti la décision de condamnation de la SCI Locarideux d'une astreinte, dès lors que la société intimée n'a ainsi rien changé à la situation qui préexistait ; ils font observer que la SCI Locarideux n'a pas rempli son obligation en justifiant d'une simple facture du géomètre réglée alors qu'elle doit produire le redécoupage de la nouvelle parcelle créée contenant les garages à céder et demander au notaire de dresser l'acte de cession des parcelles appartenant toujours aux concluants ;

ils demandent qu'elle soit condamnée à réparer les conséquences préjudiciables de ses manquements dans l'exécution de ses obligations contractuelles et exposent souffrir de ce que la cession n'a pas encore été faite en réglant injustement la taxe foncière pour les garages depuis 2009, alors qu'ils ne perçoivent plus les loyers ;





En réponse la SCI Locarideux fait valoir qu'il ne lui appartient pas de faire procéder au redécoupage des parcelles, puisqu'elle n'en est pas propriétaire et que cette obligation pèse en réalité sur le vendeur ; elle soutient que ce sont les appelants qui ont créé la situation dans laquelle les parties se trouvent et qu'ils taisent une importante difficulté en ce qu'ils ont vendu des garages qui empiètent sur des parcelles voisines ;

elle expose qu'au final, les époux [S] n'ont pas rempli leur obligation qui était de procéder au redécoupage cadastral afin de permettre à l'acquéreur d'avoir la propriété exclusive des garages ; aussi tant qu'ils n'auront pas rempli cette obligation, le transfert de propriété ne pourra pas avoir lieu selon l'intimée ; la SCI Locarideux s'oppose donc au prononcé d'une astreinte qui n'a pas lieu d'être. 



Elle affirme que la demande de condamnation à son encontre à faire dresser l'acte est irrecevable, dès lors qu'il s'agit d'une demande nouvelle à hauteur de cour ; elle précise que cette prétention tendant à l'irrecevabilité de la demande nouvelle est recevable, puisqu'il ne s'agit pas d'une fin de non recevoir mais d'une demande aux fins d'irrecevabilité ;

Elle s'oppose au paiement de la taxe foncière, soutenant que l'acte de vente ne prévoit nullement le règlement de cette taxe par l'acquéreur ; qu'elle n'est pas propriétaire des biens et que la taxe est uniquement attachée au bien vendu ; 

elle conteste également la demande de remboursement des loyers dans la mesure où la jouissance qui lui a été accordée sur ces parcelles est gratuite et sans contrepartie ; elle ajoute que la demande est prescrite pour tout ce qui dépasse le délai de cinq ans à compter de l'assignation, en application de l'article 2224 du code civil ; 





* Sur la recevabilité des demandes des consorts [S]



La SCI Locarideux soutient que la demande formée par les concluants tendant à préciser la condamnation à faire dresser l'acte de cession par notaire serait irrecevable, dès lors qu'ils n'ont pas interjeté appel de la condamnation de la SCI Locarideux à passer l'acte de vente confirmant la cession des nouvelles parcelles créées, seul le rejet de l'astreinte étant concerné par l'appel ; 

elle motive son exception de procédure par le fait que le chef du jugement concerné par cette demande n'est pas visé dans la déclaration d'appel de sorte que la cour n'en serait pas saisie. 



Monsieur et Madame [S] considèrent que la demande qu'ils ont formée est parfaitement recevable, dès lors que le jugement dont appel condamne la SCI Locarideux à passer en l'étude de Maître [C], l'acte confirmant la cession des nouvelles parcelles créées pour l'euro symbolique, les frais étant à la charge exclusive de l'acquéreur et que cette condamnation est imprécise, ce qui permet de demander au juge de l'interpréter en application des dispositions des articles 461 et 463 du code de procédure civile ;

ils visent les dispositions de l'article 566 du code de procédure civile, pour conclure à la recevabilité de leur demande visant à ' faire dresser par Maître [D] [C], l'acte de cession des nouvelles parcelles créées ainsi que toutes les parcelles situées [Adresse 5] dont les époux [S] seraient propriétaires et dire et juger que les frais de l'acte notarié seront à la charge de la SCI Locarideux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard' en affirmant qu'il s'agit d'une demande accessoire, conséquence ou complément nécessaire de la première ;





Aux termes de l'article 901 du code de procédure civile, 'la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, et à peine de nullité : 

1° La constitution de l'avocat de l'appelant ; 

2° L'indication de la décision attaquée ; 

3° L'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ; 

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. 

Elle est signée par l'avocat constitué. Elle est accompagnée d'une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d'inscription au rôle' ;



En l'espèce, l'acte d'appel 'tend à l'annulation ou à l'infirmation du jugement rendu le 3 février 2022 par le tribunal judiciaire de Briey qu'il rejette la demande d'astreinte, rejette la demande relative aux loyers et à l'indemnité d'occupation, rejette la demande de dommages et intérêts et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile' ;



Il résulte des dispositions sus énoncées que le jugement du tribunal judiciaire de Briey du 3 février 2022 n'est déféré à la cour que de manière partielle, et notamment s'agissant de l'absence de prononcé d'une astreinte ;

dès lors la critique de cette décision n'est pas dévolue à la cour, s'agissant de l'établissement d'un acte de cession concernant les nouvelles parcelles créées ; 

cette demande sera, par conséquent, déclarée irrecevable ;



De plus il ne peut être considéré comme avancé par les appelants que la décision déférée n'est pas claire et mérite interprétation concernant la condamnation à faire établir un acte de cession des parcelles en litige, alors qu'elle n'a fait que statuer sur la demande formée par Monsieur et Madame [S] ;



En outre les dispositions de l'article 566 du code de procédure civile ne sont pas valablement visées par Monsieur et Madame [S], dès lors qu'en l'absence de dévolution à la cour d'une contestation portant sur la condamnation à passer l'acte notarié en litige, aucun complément de demande ne peut intervenir sur ce fondement ;





* Sur leur bien-fondé



L'acte notarié prévoyait que ' ces garages devront faire l'objet d'un redécoupage cadastral pour que l'acquéreur en ait la propriété exclusive ;

Il est rappelé que la SCI Lemat a pris contact avec le géomètre expert pour obtenir ce redécoupage.

Ce redécoupage sera effectué pour partie aux frais de l'acquéreur et de la SCI Lemat et un acte confirmant la cession des nouvelles parcelles créées sera signé entre les parties pour l'euro symbolique, les frais dudit acte étant à la charge exclusive de l'acquéreur ;' 



Le jugement déféré est définitif en ce qu'il a prononcé la condamnation de la société intimée à passer en l'étude du notaire l'acte confirmant la cession de nouvelles parcelles créées pour l'euro symbolique, les frais étant à la charge exclusive de l'acquéreur ;



Il sera dès lors statué uniquement sur les demandes relatives à l'astreinte au paiement de sommes, outre les dommages et intérêts ;





* S'agissant de l'astreinte, la SCI Locarideux indique avoir pris contact avec le notaire afin que cet acte soit régularisé à la suite du jugement du 2 février 2022 ; or elle affirme que Maître [C] n'est pas en mesure de le faire dès lors qu'il existe une difficulté dont seuls les vendeurs sont à l'origine : ils ont vendu des garages qui empiètent sur des parcelles voisines ;



Ainsi le prononcé d'une astreinte s'agissant d'une condamnation portant sur une obligation de faire, dont la faisabilité est remise en cause, n'est pas justifiée ; 

Par conséquent, la demande sur ce point sera rejetée ;





* S'agissant de la demande de paiement de la taxe foncière concernant les parcelles qui supportent les garages, il y a lieu de relever comme le premier juge, qu'il résulte de l'acte de vente, que le partage des impôts et contributions n'est dû que pour les biens vendus ; dès lors que la cession des garages en litige n'est pas formalisée dans un acte de vente, Monsieur et Madame [S] en restent propriétaires et à ce titre, sont débiteurs des taxes y afférentes ;





* S'agissant des sommes réclamées au titre de loyers ou de l'indemnité d'occupation, il sera relevé à nouveau, avec les premiers juges, que le droit de jouissance exclusive énoncé dans l'acte de vente du 17 décembre 2009 au profit de la SCI Locarideux, lui permet de profiter des lieux et d'en tirer des fruits par le biais d'une location ; partant, la demande en paiement des loyers indûment encaissés par la société intimée, sera rejetée et le jugement déféré confirmé à cet égard ;





Sur la demande de dommages et intérêts



L'article 1231-1 du code civil applicable prévoit que 'le débiteur d'une obligation contractuelle est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure' ;



La demande de Monsieur et Madame [S] suppose, pour qu'elle soit accueillie, que le caractère abusif de la résistance de la société Locarideux soit démontré, celui-ci ne résultant pas du délai écoulé depuis la signature de l'acte, dont l'imputabilité à la seule attitude de l'intimée n'est pas démontrée ; dès lors pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé également à cet égard ;





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Compte tenu des développements qui précèdent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Locarideux aux dépens et dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [X] [S] et Madame [B] [K] épouse [S], partie perdante, devront supporter les dépens d'appel ; en outre Monsieur [X] [S] et Madame [B] [K] épouse [S] seront condamnés à payer à la SCI Locarideux la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ; en revanche, ils seront déboutés de leur propre demande de ce chef. 





PAR CES MOTIFS,





LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,



Déclare irrecevables les demandes de Monsieur et Madame [S] portant sur la condamnation au titre de l'acte de cession des nouvelles parcelles créées ;



Au surplus,



Confirme le jugement déféré, 







Y ajoutant,



Condamne Monsieur [X] [S] et Madame [B] [K] épouse [S] à payer à la SCI Locarideux la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Déboute Monsieur [X] [S] et Madame [B] [K] épouse [S] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Déboute la SCI Locarideux du surplus de ses demandes ;



Condamne Monsieur [X] [S] et Madame [B] [K] épouse [S] aux dépens. 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Signé : C. PERRIN.- Signé : J.-L. FIRON.-









Minute en dix pages.