Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 24 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 24 JANVIER 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11803 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHQC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2020 -Juge des contentieux de la protection de MELUN - RG n° 11-19-2271





APPELANTE

 

S.A. TROIS MOULINS HABITAT La Société Anonyme d'Habitation à Loyer Modéré dénommée « TROIS MOULINS HABITAT », dont le siège social est [Adresse 5] représentée par son Directeur Général domicilié en cette qualité au dit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159







INTIMES 



Madame [A] [K] VEUVE [I] [N] 

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/042089 du 02/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



Monsieur [B] [I]-[T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 8]



Défaillant



 Assignation devant la cour d'appel de PARIS, en date du 20 octobre 2020, déposée à l'étude d'huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.



Monsieur [D] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 8]





Défaillant

 Assignation devant la cour d'appel de PARIS, en date du 20 octobre 2020, déposée à l'étude d'huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Michel CHALACHIN, président

Marie MONGIN, conseiller

François BOUYX, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 





ARRET :



- Par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel CHALACHIN , Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé du 1er novembre 1994, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Trois Moulins Habitat a loué à M. [C] [I] [N] et Mme [Y] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial, révisable, de 1 788,33 francs (272,63 euros) hors charges, M. [C] [I] [N] étant seul signataire du bail. 



Par acte sous seing privé du 16 décembre 2002, la société Trois Moulins Habitat a loué un box n° 0045909007 à M. et Mme [I] [N]. 



Par avenant du 22 mars 2012 prenant effet au 18 juillet 2011, et suite au divorce de M. [C] [I] [N], celui-ci a bénéficié seul du logement. 



Suite au mariage de M. [C] [I] [N] et de Mme [A] [K] le 27 octobre 2011, la société Trois Moulins Habitat a rattaché cette dernière au bail, incluant logement et box le 23 juin 2016. 



M. [F] [I] [G], M. [B] [I] [T] et Mme [P] [I] [N] sont également déclarés comme occupants du logement. 



Par courrier reçu le 7 juin 2018, Mme [K] a informé la bailleresse de son départ intervenu le 16 janvier 2018 tout en restituant la clé qu'elle détenait. 



M. [C] [I] [N] est décédé le 12 juillet 2018. 



Par ordonnance de référé du 5 avril 2019 rendue par le juge d'instance de Melun, Mme [K] a été condamnée à payer à la société Trois Moulins Habitat la somme de 827, 68 euros au titre des loyers et charges impayés, somme proratisée au 8 septembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2019 et capitalisation des intérêts. 



Par acte d'huissier du 14 août 2019, la société Trois Moulins Habitat a fait assigner Mme [K], M. [B] [I] [T] et M. [D] [S] [L] devant le tribunal d'instance de Melun afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation. 



Par jugement du 10 mars 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :



Déboute la société Trois Moulins Habitat de l'ensemble de ses demandes, 



Condamne la société Trois Moulins Habitat aux entiers dépens de la présente instance, 



Déboute la société Trois Moulins Habitat de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



Le 7 août 2020, la société Trois Moulins Habitat a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique et signifiée aux intimés non comparants, MM. [B] [I] [T] et [D] [S] [L], par actes d'huissier du 20 octobre 2020 remis à étude.



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 8 novembre 2020 et signifiées aux intimés non comparants, MM. [B] [I] [T] et [D] [S] [L], par actes d'huissier du 9 mars 2021 délivré dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile, elle demande à la cour de : 



- la recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondée, 

- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

- constater la résiliation du bail portant sur l'appartement n°1 du bâtiment 8 et le box n° 0045909007 de la résidence « Les Chaperons II » sise [Adresse 3] à [Localité 9] à effet du 8 septembre 2018, en conséquence dire et juger que les occupants dudit logement sont depuis dépourvus de tout droit et titre d'occupation, 

- ordonner l'expulsion de Mme [K] et de tous occupants de son chef, notamment de MM. [B] [I] [T] et [D] [J] et tous éventuels occupants de leur chef de l'appartement n°1 du bâtiment 8 et du box n° 0045909007 de la résidence « Les Chaperons II » sise [Adresse 3] à [Localité 9], au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, 

- condamner Mme [K] à payer à la société Trois Moulins Habitat la somme de 1 250,48 euros au titre des loyers et charges impayés et sans préjudice de tous autres dus, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, 

- ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil, 

- condamner in solidum Mme [K] et MM. [B] [I] [T] et [D] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l'éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de leur chef, et remise des clefs, 

- condamner in solidum Mme [K] et MM. [B] [I] [T] et [D] [J] à payer à la société Trois Moulins Habitat la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum Mme [K] et MM. [B] [I] [T] et [D] [S] [L] aux dépens. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 19 janvier 2021 et signifiées aux intimés non comparants, MM. [B] [I] [T] et [D] [S] [L], par actes d'huissier du 5 février 2021 délivré dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile, Mme [K] demande à la cour de :



- la recevoir en toutes ses demandes et l'y déclarer bien fondée, 

- confirmer le jugement rendu le 10 mars 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, 

- en conséquence, débouter la société Trois Moulins Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins 

et conclusions formulées à l'encontre de Mme [K],

 - débouter la société Trois Moulins Habitat de sa demande d'expulsion formée à l'encontre de Mme [K], 

- débouter la société Trois Moulins Habitat de sa demande de condamnation formée à l'encontre de Mme [K] en paiement de la somme de 1 250,48 euros non justifiée pour la période courant jusqu'au 8 septembre 2018, 

- débouter la société Trois Moulins Habitat de sa demande de condamnation formée à l'encontre de Mme [K] en paiement d'une indemnité d'occupation postérieure au 8 septembre 2018, 

- débouter la société Trois Moulins Habitat de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouter la société Trois Moulins Habitat de sa demande formulée au titre des dépens de première instance et d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION





Le tribunal a rejeté les demandes de résiliation du bail et d'expulsion des occupants du logement en faisant application d'office des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au transfert du bail au profit de M. [B] [I] [N], fils de M. [C] [I] [N] décédé le 12 juillet 2018. 



En raison de l'automaticité du transfert, le tribunal pouvait appliquer les dispositions susvisées sans être saisi d'une demande en ce sens, mais il devait toutefois les soumettre préalablement à la contradiction des parties, ce qu'il n'a pas fait. 



Devant la cour, la société Trois Moulins Habitat fait utilement plaider que la preuve de la cohabitation pendant au moins un an au jour du décès de M. [C] [I] [N] n'est pas rapportée, ce dernier étant décédé au Congo où il résidait depuis une date indéterminée. 



De plus, l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précise que l'article 14 de la même loi est applicable aux habitations à loyers modérés, mais à la condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage, tel n'étant manifestement pas le cas en l'espèce, M. [B] [I] [N] ne pouvant prétendre occuper seul un logement de type 5 et d'une superficie de 145 m². 



Par ailleurs, il est constant que Mme [K] a régulièrement donné congé des lieux par lettre reçue par la bailleresse le 7 juin 2018. 



C'est donc à tort que le tribunal a refusé de constater la résiliation du bail en application du dernier alinéa de l'article 14, à défaut de personnes remplissant les conditions du transfert. 



L'expulsion de M. [B] [I] [N] ainsi que celle de M. [D] [J], dont rien ne démontre qu'il ait effectivement quitté les lieux, sera donc ordonnée sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'une astreinte, ce chef de demande n'étant pas motivé. 



Par contre, celle de Mme [K] ne se justifie pas puisque, contrairement à ce qu'affirme la bailleresse, il est établi qu'elle a restitué la clé du logement ainsi que cela ressort de la mention manuscrite apposée sur la lettre de congé reçue par la société Trois Moulins Habitat ('clef logement dans l'enveloppe'). 



Le congé ayant été accepté par la bailleresse avec effet au 8 septembre 2018, cette dernière n'est pas fondée à réclamer à Mme [K] les loyers ou indemnités d'occupation dus postérieurement à cette date. 



Disposant par ailleurs d'un titre exécutoire pour la période antérieure constitué par l'ordonnance de référé du 5 avril 2019, elle n'est pas fondée à réclamer une somme quelconque à Mme [K]. 



C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté les demandes dirigées par la société Trois Moulins Habitat contre Mme [K]. 



M. [B] [I] [N] ainsi que M. [D] [S] [L] sont par contre redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges à compter du jour du décès du titulaire du bail, rien ne justifiant cependant la condamnation in solidum réclamée par la bailleresse, la solidarité ne se présumant pas. 



L'indemnité d'occupation ne peut davantage comprendre le montant de l'éventuel supplément de loyer de solidarité qui pourrait être réclamé aux occupants, une telle demande étant purement hypothétique.



Cette condamnation ne prendra effet qu'à compter du 1er octobre 2018 conformément à la demande de la société Trois Moulins Habitat. 



Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la présente décision. 



M. [B] [I] [N] ainsi que M. [D] [S] [L] seront condamnés aux dépens puisqu'ils succombent à l'instance. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, 





Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre Mme [K], 



Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :



Constate la résiliation du bail au 8 septembre 2018 par l'effet du décès de M. [C] [I] [N] et du congé délivré par Mme [K],



Ordonne l'expulsion de MM. [B] [I] [T] [N] et [D] [S] [L], ainsi que celles de tous autres occupants, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, du logement situé [Adresse 3] appartement 1 bâtiment 8 résidence Les Chaperons II et du box n° 0045909007, 



Condamne MM. [B] [I] [T] [N] et [D] [J] à verser à la société Trois Moulins Habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable majoré des charges tel que si le bail s'était poursuivi à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à libération des lieux de tous occupants et meubles de leur chef et remise des clés, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Condamne MM. [B] [I] [T] [N] et [D] [S] [L] aux dépens de première instance et d'appel. 





Le Greffier Le Président