Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 avril 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 AVRIL 2023









N° RG 21/05298 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MKNI







[D] [V]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002212 du 17/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



Etablissement Public OPH PERIGORD HABITAT



























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le : 03 AVRIL 2023



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 août 2021 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PERIGUEUX (RG : 20/00107) suivant déclaration d'appel du 24 septembre 2021





APPELANTE :



[D] [V]

née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 4] 

demeurant [Adresse 3]



Représentée par Me Julie HERBRETEAU, avocat au barreau de PERIGUEUX





INTIMÉE :



Etablissement Public OPH PERIGORD HABITAT agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]



Représentée par Me DANJUY substituant Me Xavier BOISSY de la SARL BOISSY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET



En présence de Bertrand MAUMONT, magistrat détaché en stage à la cour d'appel de Bordeaux 



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous signature privée du 8 novembre 2016, à effet du 9 novembre 2016, l'office public d'habitat Périgord Habitat, EPIC, a donné à bail à Mme [D] [V], un local à usage d'habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 439,69 euros, outre une provision sur charges de 47 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 436 euros.



Suite à la délivrance d'un commandement de payer la somme de 721,60 euros du 10 octobre 2019, l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC a par acte d'huissier du 10 février 2020 assigné Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Périgueux, aux fins notamment d'obtenir l'expulsion de cette dernière, la résiliation du bail et de la voir condamner au paiement de diverses sommes.



Par jugement du 31 août 2021, le juge des contentieux de la protection de Périgueux a: 

- rejeté l'ensemble des demandes et prétentions formulées par Mme [V], 

- constaté la résiliation pour défaut de paiement du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé à [Adresse 3] conclu le 8 novembre 2016 entre l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC d'une part et Mme [V], d'autre part à compter du 11 décembre 2019, 

- condamné Mme [V] à libérer les lieux situés à [Adresse 3] en satisfaisant aux obligations du locataire, 

A défaut, 

* dit que l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [V] et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après lui avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 

* rappelé s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- ordonné la transmission de la décision par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant, 

- fixé à la somme de 499,69 euros l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu'au mois d'avril 2021 inclus, 

- condamné Mme [V] au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du terme de mai 2021 inclus jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, 

- condamné Mme [V] à payer à l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC, une somme de 6 847,10 euros en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois d'avril 2021 inclus, 

- dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 721,60 euros à compter du 11 octobre 2019, sur celle de 953,53 euros à compter du 11 février 2020 et sur le solde à compter de la signification de la décision, 

- autorisé Mme [V] à se libérer du principal de la dette en 35 fractions mensuelles de 100 euros en plus du loyer courant et des charges, et une 36ème fraction correspondant au solde de la dette en principal et intérêts restant dus à cette date, 

- dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision, et les suivantes au plus tard le 15 de chaque mois, 

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, 

- dit que si Mme [V] a respecté le délai et les modalités sus-indiquées, la clause de résolution de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, 

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance : 

* le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur, 

* la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance, 

* le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [V] des lieux sis à [Adresse 3] ainsi que celle de tous occupants de son chef, deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques de la défenderesse sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

* en cas de résiliation du bail, Mme [V] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, avec les mêmes modalités de révision que le loyer initial, 

- rappelé que conformément à l'article 1343-5 nouveau du code civil, la décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la décision, 

- rejeté la demande formée par l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté la demande formulée par Mme [V] au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, 

- condamné Mme [V] aux entiers dépens de l'instance, comprenant, notamment le coût du commandement de payer, 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision, nonobstant appel et sans caution.



Mme [V] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 24 septembre 2021.



Par conclusions déposées le 28 avril 2022, Mme [V] demande à la cour de : 

- réformer le jugement en toutes ses dispositions sauf à ce qu'il a : 

* débouté l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant à nouveau, 

A titre principal,

- juger que l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC n'a pas respecté la réglementation relative à la fixation des loyers pour les logements HLM et que la surface corrigée retenue au titre du logement de Mme [V] dans le bail est erronée, 

- fixer la surface corrigée du logement de Mme [V] à 84 m2 tel que mentionné au bail, 

- juger que le loyer dû par Mme [V] doit être recalculé en fonction de cette surface corrigée et fixer pour la période de mai 2017 à décembre 2018 le loyer dû à la somme de 284,35 euros et pour la période de janvier 2019 à décembre 2020 à la somme de 287,91 euros, 

En conséquence, 



- débouter l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC de sa demande de condamnation de Mme [V] au titre d'une dette de loyer, 

- condamner l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC à restituer à Mme [V] le trop-perçu au titre du règlement du loyer à hauteur du 2 597,26 euros, 

- juger que l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC ne justifie pas du montant des charges locatives imputées à Mme [V], 

- débouter l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC de sa demande de règlement de charges locatives, 

A titre subsidiaire, 

- accorder à Mme [V] des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois sur une durée de 3 ans, avec un règlement du solde de la dette à la 36ème échéance, 

En tout état de cause, 

- débouter l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion de Mme [V], 

- condamner l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC à régler à Maître Herbreteau la somme de 1 800 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, 

- condamner l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC aux entiers dépens de première instance et d'appel, 

- débouter l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC de ses demandes plus amples ou contraires.



Par conclusions déposées le 6 janvier 2023 portant appel incident, l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC demande à la cour de : 

- débouter Mme [V] de son appel et l'en déclarer mal fondée, 

- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 31 août 2021 en ce qu'il a : 

* rejeté l'ensemble des demandes et prétentions formulées par Mme [V], 

* constaté la résiliation pour défaut de paiement du bail relatif à l'immeuble d'habitation à compter du 11 décembre 2019, 

* condamné Mme [V] à libérer les lieux avec toutes conséquences de droit, 

* fixé à la somme de 499,69 euros l'indemnité mensuelle d'occupation, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu'au mois d'avril 2021 inclus, 

* condamné Mme [V] au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de mai 2021 inclus, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, 

* condamné Mme [V] à payer à l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC la somme de 6 847,10 en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois d'avril 2021 inclus outre les intérêts au taux légal sur la somme de 721,60 euros à compter du 11 octobre 2019 sur celle 953,53 euros à compter du 11 février 2020 et sur le solde à compter de la signification de sa décision,

* rejeté la demande formée par Mme [V] au titre de l'article 37 de la loi du 6 juillet 1991, 

* condamné Mme [V] aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, 

* ordonné l'exécution provisoire de sa décision, nonobstant appel et sans caution, 

- accueillir l'appel incident de l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC, 

- réformer le jugement en ce qu'il a : 

* autorisé Mme [V] à s'acquitter de sa dette en 35 fractions mensuelles de 100 euros en plus du loyer courant et des charges et une 36ème fraction correspondant au solde de la dette en principal et intérêts restants dûs à cette date, 

* suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, 

* dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur, la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance et le bailleur autorisé à procéder à l'expulsion, 

Y faire droit, 

- juger que le jeu de la clause résolutoire a pris son plein et entier effet au 11 décembre 2019, 

- condamner Mme [V] à régler à l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC une somme de 10 776,77 euros arrêtée au 13 janvier 2022, 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a fixé à compter de cette date l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, 

- condamner Mme [V] à régler à l'office public d'habitat Périgord Habitat EPIC la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 696 (sic) du code de procédure civile par Boissy Avocats.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 13 février 2023.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 janvier 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur le montant du loyer



Mme [D] [V] fait valoir pour l'essentiel que le prix du loyer a été calculé sur la base d'une surface corrigée erronée, que le premier juge n'a pas tiré les conséquences de ses constatations, alors qu'à la lecture du bail, la surface corrigée à retenir est de 67 m2 et à défaut celle de 84 m2 correspondant à la surface réelle.



L'Epic Périgord Habitat réplique pour l'essentiel que le loyer a été correctement fixé selon la surface corrigée de 129 m2.



Le prix des loyers des logements à loyer modéré est calculé selon la surface corrigée qui est la surface réelle après application de coefficients tenant compte notamment de l'état du logement, de ses équipements et de sa situation géographique.



Elle ne peut donc être identique à la surface arithmétique cumulée des pièces (67 m2) ni à la surface habitable (84 m2).



Mme [D] [V] ne produit aucun élément de preuve selon lequel la surface corrigée ne serait pas de 129 m2.



Le jugement déféré qui l'a déboutée de sa demande de réfaction du montant du loyer et condamnée en conséquence à payer une arriéré de loyers sera confirmé.











Sur les charges dues



En application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur adresse chaque année un décompte des charges pour régularisation. Il doit laisser à la disposition du locataire les justificatifs de ces charges pendant 6 mois à compter de l'envoi du décompte.



Mme [D] [V] fait valoir que les charges, calculées au prorata de la surface du logement l'ont été sur la base d'une surface erronée, en l'absence de tout justificatif adressé aux locataires et que les pièces produites devant la cour ont été établies unilatéralement par l'Epic Périgord Habitat et ne concernent que l'année 2019 alors qu'elles sont réclamées pour la période 2016 à 2021.



L'Epic Périgord Habitat réplique qu'elle a communiqué à la locataire le relevé des charges mais qu'elle n'a pas l'obligation de communiquer les justificatifs, qui étaient à sa disposition pour consultation, qu'elle produit les factures afférentes et que Mme [D] [V] reste devoir la somme de 105 euros à ce titre. 



L'Epic Périgord Habitat produit des factures Koné de maintenance des ascenseurs pour l'année 2019, des factures Suez d'entretien des dispositifs d'assainissement pour la même année, des factures Engie d'entretien de la chaudière gaz pour le 4ème trimestre 2018 et l'année 2019, les relevés des heures de ménage pour l'immeuble concerné, deux factures ISS des 26 juillet 2019 et 3 janvier 2020 pour la désinsectisation des immeubles, des factures d'électricité Direct Energie pour la période du 1er décembre 2018 au 31 décembre 2019 et un décompte de régularisation des charges pour l'année 2019 faisant apparaître un solde débiteur de 105 euros, somme qui est réclamée à Mme [D] [V].



Ainsi, au vu du décompte de charges pour 2019, l'Epic Périgord Habitat ne justifiait pas de l'entretien de la VMC à hauteur de la somme de 24,92 euros ni de la taxe ordures ménagères à hauteur de 201,34 euros.



En tout état de cause, la somme de 105 euros au titre de régularisation de charges a été portée au crédit du compte de Mme [V] le 20 août 2020.



Force est de constater que l'Epic Périgord Habitat ne justifie pas des charges depuis le début du bail (décembre 2016 et pour les années 2017, 2018, 2020 et 2021 et n'en justifie que partiellement pour 2019 alors qu'elle a prélevé la somme de 47 euros à titre de provision pour charges pendant cette période, et débité sur le compte de Mme [V] les sommes de 102,88 euros au titre de la régularisation de charges de 2017 et celle de 58,63 euros pour 2018, étant précisé qu'une somme de 58,10 euros a été créditée à ce titre sur le compte de Mme [V] pour les charges 2020 et que la régularisation des charges 2021 ne figure pas encore sur le décompte arrêté au 20 décembre 2021.



Ces sommes doivent être déduites de la créance de l'Epic Périgord Habitat, qui s'élève, avec la déduction des sommes indument prélevées à titre de charges et des frais entrant dans les dépens, y compris une somme prélevée le 25 octobre 2021, postérieurement au jugement déféré, à la somme de 7535,65 euros arrêtée au 20 décembre 2021, terme de décembre 2021 inclus.



Le jugement déféré qui a fixé la créance de l'Epic Périgord Habitat en ce compris des charges sera réformé.



Sur les délais



En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder au locataire un délai de paiement n'excédant pas 36 mois.

Pendant les délais accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.



Mme [D] [V] demande la confirmation des délais octroyés par le premier juge, faisant valoir qu'elle a repris le règlement des loyers depuis que le jugement a été rendu mais qu'elle a été contrainte de déposer un dossier de surendettement.



L'Epic Périgord Habitat s'y oppose répliquant que Mme [D] [V] n'a pas respecté les règlements échelonnés.



Il s'évince des pièces produites par Mme [D] [V] qu'elle n'a pour toutes ressources que la somme de 188 euros composée du RSA et d'une prime d'activité, qu'elle a un fils de 22 ans à charge, qu'elle ne justifie pas que l'APL pourrait être rétablie, de sorte que Mme [D] [V] n'a pas de capacités de remboursement.



En outre, le décompte arrêté au 20 décembre 2021 ne fait mention que de deux versements les 28 septembre 2021 et 11 octobre 2021 à hauteur respective des sommes de 135,68 euros et 105 euros, démontrant ainsi que Mme [D] [V] n'a pas respecté les pactes de remboursement de 100 euros en sus du loyer courant, qui n'a pas été réglé non plus.



En l'absence de capacités de remboursement, de paiement du loyer courant et de respect des délais accordés par le premier juge, le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a accordé ces délais.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Chacune des parties conservera la charge de ses dépens.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



L'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 















PAR CES MOTIFS, 



La Cour, 



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [D] [V] à payer à l'Epic Périgord Habitat des sommes à titre de charges et lui a accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,



Statuant à nouveau dans cette limite,


Déboute l'Epic Périgord Habitat de sa demande au titre des charges,



Condamne Mme [D] [V] à payer à l'Epic Périgord Habitat la somme de 7535,65 euros arrêtée au 20 décembre 2021, terme de décembre inclus,



Déboute Mme [D] [V] de sa demande de délais de paiement avec suspension subséquente des effets de la clause résolutoire,

 

Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à allocation d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.







Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,