Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 avril 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 AVRIL 2023









N° RG 21/05620 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MLLW







[D] [F]

[P] [Y]



c/



[C] [N]

[L] [B] épouse [N]



























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le : 03 avril 2023



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 juillet 2021 par le Tribunal de proximité d'ARCACHON (RG : 11-20-138) suivant déclaration d'appel du 11 octobre 2021





APPELANTS :



[D] [F]

née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]





[P] [Y]

né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]



Représentés par Me Emmanuelle GERARD-DEPREZ de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[C] [N]

né le [Date naissance 5] 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]



[L] [B] épouse [N]

née le [Date naissance 7] 1970 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]



Non représentés, assignés selon un procès verbal en recherches infructueuses ( article 659 du code de procédure civile)







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





En présence de [W] [G], magistrat détaché en stage à la cour d'appel de Bordeaux 



ARRÊT :



- par défaut



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 20 août 2014, Mme [D] [F] et M. [P] [Y] ont conclu avec M. [C] [N] et Mme [L] [B] épouse [N] un contrat de bail à usage d'habitation portant sur une maison située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 790 euros, ayant pris effet le 1er septembre 2014.



Le 7 septembre 2019, les époux [N] ont donné congé aux bailleurs, puis ils ont expédié les clefs du pavillon par voie postale. Aucun état des lieux amiable n'a été effectué. 



Le 13 septembre 2019, un huissier de justice s'est rendu sur les lieux à la demande des bailleurs et a dressé un procès-verbal de constat, relatif à l'état du logement. 



Le 31 octobre 2019, il a été fait une sommation aux époux [N] de régler la somme de 10 915,57 euros correspondant aux loyers et charges impayés, ainsi qu'aux frais de remise en état du bien. 



Cette sommation est demeurée sans effet.



Mme [F] et M. [Y] ont assigné les époux [N] devant le tribunal de proximité d'Arcachon aux fins de les voir condamner au paiement de ladite somme. 



Par jugement contradictoire du 30 juillet 2021, le tribunal de proximité d'Arcachon a : 

- condamné les époux [N] solidairement à payer à Mme [F] et M. [Y] la somme globale de 2 435,18 euros au titre des loyers impayés et des charges récupérables, sommes à parfaire, déduction faite des sommes déjà réglées, 

- dit que cette condamnation se fera en deniers et quittance, 

- débouté Mme [F] et M. [Y] de l'ensemble des autres demandes, 

- débouté les époux [N] de leur demande, 

- rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné les époux [N] aux entiers dépens, 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples.



Mme [F] et M. [Y] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 11 octobre 2021.



Par conclusions déposées le 7 janvier 2022, Mme [F] et M. [Y] demandent à la cour de : 

- dire l'appel de M. [Y] et Mme [F] recevable et bien fondé, 

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Arcachon du 30 juillet 2021 en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau, 

- condamner solidairement les époux [N] à payer à M. [Y] et Mme [F] la somme globale de 2 306,83 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal depuis le 31 octobre 2019 et jusqu'au règlement effectif, 

- condamner solidairement les époux [N] à payer à M. [Y] et Mme [F] la somme de globale de 353,76 euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères impayées avec intérêts au taux légal depuis le 31 octobre 2019 et jusqu'au règlement effectif, 

- condamner solidairement les époux [N] à payer à M. [Y] et Mme [F] la somme de 4 918,18 euros au titre des frais de remise en état du logement avec intérêts au taux légal depuis le 31 octobre 2019 et jusqu'au règlement effectif, 

- condamner solidairement les époux [N] à payer à M. [Y] et Mme [F] la somme de 175 euros au titre des frais de constat d'huissier avec intérêts au taux légal depuis le 31 octobre 2019 et jusqu'au règlement effectif, 

- dire que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts, 

- condamner solidairement les époux [N] à payer à M. [Y] et Mme [F] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement les époux [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de la sommation de payer du 31 octobre 2019, soit 200 euros.



Les époux [N] n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant leur ont été signifiées, suivant procès-verbal de recherches infructueuses de l'article 659 du code de procédure civile. 



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 13 février 2023.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 janvier 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION

 



A titre liminaire, la cour rappelle que les intimés n'ont pas été cités à personne, de sorte que le présent arrêt sera rendu par défaut en application de l'article 474, alinéa 2 du code de procédure civile. 



Par ailleurs, en application de l'article 472 du code de procédure civile, la cour, appelée à statuer sur le fond, ne fait droit aux demandes que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées. Les intimés défaillants étant réputés s'approprier les motifs du jugement, en vertu de l'article 954, alinéa 6 du code de procédure civile, la cour examinera, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs du jugement qui lui est déféré. 



Sur les loyers et charges récupérables impayés



Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 , le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



Selon l'article 23 3° de la même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification notamment en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. 



L'article 15-I de la même loi précise que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.



Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.



Sur la dette de loyers



Le premier juge a constaté que les locataires ont notifié leur congé le 7 septembre 2019 sans justifier de l'une des situations prévues par la loi permettant de porter le délai de leur préavis à un mois et a donc considéré qu'ils seraient redevables des loyers jusqu'au terme d'un préavis de trois mois, soit jusqu'au 7 décembre 2019. Il les a condamnés à régler la somme de 2435,18 euros au titre des loyers 'déduction faite des sommes déjà réglées'. 



Les appelants expliquent avoir reloué le logement à la suite du départ des époux [N], suivant un bail ayant pris effet le 1er novembre 2019, de sorte que les intimés ne sont tenus de payer les loyers que pour la période du 5 septembre au 31 octobre 2019. Compte tenu d'un arriéré locatif de 822,12 euros et du montant de 1.484,71 euros correspondant aux mois de septembre et octobre 2019, ils demandent la condamnation solidaire des époux [N] à la somme de 2306,83 euros, au titre des seuls loyers impayés. 



En l'espèce, il n'y a pas lieu de remettre en cause la durée du préavis telle que constatée par le premier juge et fixée par la loi à 3 mois en l'absence de situation particulière. En outre, les époux [N] n'ayant pas contesté en première instance être redevables du loyer de septembre 2019, il y a lieu de chiffrer les impayés pour la période du 5 septembre au 31 octobre 2019 à hauteur de 1.484,71 euros. Ces derniers réclament en outre la somme de 822,12 euros, au titre d'un 'arriéré locatif au 6 août 2019', suivant 'décompte actualisé au 11 octobre 2019' (pièce n° 12) et correspondant pour l'essentiel au loyer impayé du mois d'août 2019. Ce montant ne ressort pourtant pas de la sommation de payer du 31 octobre 2019 versée à leur dossier (pièce n° 16), puisque celle-ci mentionne des impayés pour la totalité des loyers de juillet et août 2019. Néanmoins, il sera fait droit à la demande compte tenu de la déduction opérée par le premier juge au vu de 'sommes déjà réglées' et de la teneur de la conversation SMS des intéressés à la fin du mois d'août 2019 corroborrant le fait que loyer de ce mois-ci n'a pas été réglé (pièce n° 6). 



Statuant à nouveau, la cour condamnera solidairement les époux [N] à payer à M. [Y] et Mme [F] la somme de 2306,83 euros au titre des loyers impayés. 



Sur les taxes d'enlèvement des ordures ménagères



Mme [F] et M. [Y] réclament le paiement des sommes qu'ils ont avancées au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2017, 2018 et 2019, dues par les locataires jusqu'à échéance de leur préavis. 



Le premier juge n'ayant pas exposé les motifs justifiant de les débouter de leur demande à ce titre et les appelants produisant les relevés fiscaux des années considérées, il sera fait droit à leur demande de condamnation des époux [N] à la somme de 353,76 euros. 





Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien courant du bien loué 



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de : 

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,

d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. 



Selon l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 



Mme [F] et M. [Y] se plaignent des dégradations commises par les époux [N] durant leur occupation des lieux. La juridiction du premier degré les a déboutés de leur demande d'indemnisation faute d'éléments probants, considérant notamment qu'aucun élément technique ne permettait d'expliquer l'humidité des pièces. Il est également relevé l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire et la bonne foi 'émoussée' de chaque partie. 









Les appelants produisent un procès-verbal de constat d'huissier établi le 13 septembre 2019 hors la présence des locataires (pièce n° 6) et sans que ceux-ci aient été appelés. Bien que non contradictoire, ce constat d'huissier doit être admis comme élément de preuve, dès lors qu'il a été réalisé dans la période immédiatement postérieure au départ des locataires et qu'il a été soumis à la discussion des parties dans le cadre de la première instance. Il y a lieu, par conséquent, de comparer les éléments constatés avec le descriptif contenu dans l'état des lieux d'entrée contradictoire signé le 25 août 2014 (pièce n° 1). 



Alors que le logement a été délivré aux époux [N] dans un bon état général, le constat d'huissier révèle de nombreux désordres au départ des locataires : parquet abîmé, plinthes manquantes, carreaux au sol brisés, receveur de douche manquant, robinetterie cassée, prises et interrupteurs arrachés. En outre, l'ensemble des plafonds et des murs est en mauvais état, en raison de la présence de moisissures, de salissures et d'excrément de mouches. 



Le jugement déféré ne mentionnant aucun motif d'exonération, les intimés défaillants seront considérés comme entièrement responsables des dégradations et du défaut d'entretien constatés. 

M. [F] et M. [Y] fixent le montant de leur préjudice à 4.918,18 euros, suivant facture du 8 novembre 2019 correspondant à des travaux de peinture et de réfaction des sols (pièce n° 11). Toutefois, ils restent taisants sur le sort réservé au dépôt de garantie d'un montant de 790 euros, qui leur a été remis au moment de la signature du bail, selon l'article 3.5 dudit contrat. Le premier juge ayant condamné les époux [N] à régler la somme de 2435,18 euros 'déduction faite des sommes déjà réglées', il y a lieu de prendre pour acquis l'existence de sommes à déduire et d'imputer le montant du dépôt de garantie sur les sommes réclamées au titre du manquement des locataires à leurs obligations. 



Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau, la cour condamnera les époux [N] au règlement de la somme de 4128,18 euros en réparation de leur préjudice résultant des dégradations locatives et du défaut d'entretien courant du bien loué. 



Sur les frais de constat d'huissier



Soutenant que les époux [N] ont refusé de participer à l'état des lieux de sortie, les appelants demandent le remboursement des frais de constat d'huissier sur le fondement de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. 



Aux termes de l'article précisé 'si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.'



Le premier juge a débouté Mme [F] et de M. [Y] de leur demande au motif notamment que les parties auraient pu amiablement se rapprocher pour établir un constat des lieux de sortie contradictoire.



En l'espèce, le procès-verbal d'huissier du 13 septembre 2019 a été établi à la demande des appelants, hors la présence des locataires et sans que ces derniers aient été avisés à l'avance de la réalisation d'un tel constat. Les locataires n'ayant pas été régulièrement convoqués, le bailleur ne peut prétendre au partage des frais, sur le fondement des dispositions invoquées. 



Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre. 



Sur les intérêts échus



Mme [F] et M. [Y] demandent à ce que les diverses sommes dues par les époux [N] soient assorties des intérêts au taux légal depuis le 31 octobre 2019, date de la sommation de payer, et qu'il soit procédé à la capitalisation desdits intérêts. 

Le premier juge a notamment tenu compte du 'contexte' pour débouter Mme [F] et M. [Y] de leurs demandes à ce titre. 



Aux termes de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. 



Les loyers et charges récupérables impayés, en tant que créances de somme d'argent dont le montant et le principe résultent de la loi ou du contrat et non de l'appréciation du juge porteront intérêt dès la sommation de payer. En revanche, les sommes dues en réparation des dégradations locatives correspondent à une créance indemnitaire, laquelle ne produit des intérêts moratoires qu'à compter du jour où elle est judiciairement fixée, soit à la date du présent arrêt. 



Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 



La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière étant de droit, elle sera accordée aux appelants auxquels ne peuvent être imputés la responsabilité du retard pris dans le paiement de la dette locative.





Sur les frais et dépens



Les époux [N] succombant, ils seront condamnés aux dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées, y ajoutant la cour les condamnera aux paiments des dépens d'appel. 



En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles qu'ils ont exposés. Les époux [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 









PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Infirme le jugement rendu le 30 juillet 2021 par le tribunal de proximité d'Arcachon, en ce qu'il a : 

- condamné M. [C] [N] et Mme [L] [N] solidairement à payer à Mme [D] [F] et M. [P] [Y] la somme globale de 2.435,18 euros au titre des loyers impayés et des charges récupérables, somme à parfaire déduction faite des sommes déjà réglées,

- débouté Mme [D] [F] et M. [P] [Y] de l'ensemble des autres demandes, 

- Rejeté les demandes au titre de l'article l'article 700 du code de procédure civile, 



Et, statuant à nouveau dans cette limite, 

- condamne M. [C] [N] et Mme [L] [N] solidairement à payer à Mme [D] [F] et M. [P] [Y] ensemble la somme de 2.306,83 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal depuis le 31 octobre 2019, 

- condamne M. [C] [N] et Mme [L] [N] solidairement à payer à Mme [D] [F] et M. [P] [Y] ensemble la somme de 353,76 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal depuis le 31 octobre 2019, 

- condamne M. [C] [N] et Mme [L] [N] solidairement à payer à Mme [D] [F] et M. [P] [Y] ensemble la somme de 4128,18 euros au titre des dégradations locatives et du défaut d'entretien courant du bien loué, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, 

- Dit que les intérêts seront comptabilisés dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil, 

- Déboute M. [C] [N] et Mme [L] [N] de leurs autres demandes, 



Y ajoutant, 

- condamne in solidum M. [C] [N] et Mme [L] [N] à payer les dépens d'appel, 

- condamne in solidum M. [C] [N] et Mme [L] [N] à verser à Mme [D] [F] et M. [P] [Y] ensemble la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,