Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 avril 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 AVRIL 2023









N° RG 22/00591 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQ7D







[E] [G] [J]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002449 du 08/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



[Z] [F]



























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le : 03 AVRIL 2023



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 janvier 2022 par le Tribunal de proximité d'ARCACHON (RG : 11-21-327) suivant déclaration d'appel du 04 février 2022





APPELANT :



[E] [G] [J]

né le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]/France



Représenté par Me Maeva BOSCH, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



[Z] [F]

né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] / France



Représenté par Me Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Emmanuel BREARD, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET



En présence de Bertrand MAUMONT, magistrat détaché en stage à la cour d'appel de Bordeaux 



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Suivant acte sous seing privé du 28 janvier 2009, à effet du 1er février 2009 et pour une durée de 3 ans renouvelable, M. [Z] [F] a donné à bail à M. [E] [J] une maison, située [Adresse 3].



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 février 2015, M. [F] a fait délivrer à M. [J] un congé pour vendre sans préciser le prix de vente, à effet du 31 janvier 2016.



Un deuxième congé pour vente a été délivré le 10 juillet 2017, à effet du 31 janvier 2018 au prix de 190 000 euros.



M. [J] n'a pas accepté l'offre de vente et s'est maintenu dans les lieux.



Une sommation d'avoir à quitter les lieux a été délivrée à M. [J] le 24 juin 2019.



Par acte du 21 septembre 2021, M. [F] a assigné M. [J] devant le tribunal de proximité d'Arcachon aux fins notamment de voir ordonner l'expulsion de ce dernier et de le voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 700 euros prenant effet à compter du jugement.



Par jugement du 18 janvier 2022, le tribunal de proximité d'Arcachon a : 

- constaté la validité du congé délivré le 10 juillet 2017, à effet au 31 janvier 2018, 

- dit que M. [J] est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux situés au [Adresse 3], depuis le 31 janvier 2018, 

- ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412 -1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la délivrance de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamné M. [J] à son paiement, 

- condamné M. [F] à remettre à M. [J] les quittances de loyer correspondant aux mois échus et payés dans le mois de la signification du jugement, 

- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, 

- débouté M. [F] et M. [J] de leur demande formée par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [J] aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût de l'acte de congé, 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.



M. [J] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 4 février 2022.









Par conclusions déposées le 19 janvier 2023, M. [J] demande à la cour de : 

- infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a : 

* constaté la validité du congé délivré le 10 juillet 2017, à effet au 31 janvier 2018, 

* dit que M. [J] est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux situés au [Adresse 3], depuis le 31 janvier 2018, 

* ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412 -1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

* fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la délivrance de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamné M. [J] à son paiement, 

* débouté M. [J] de sa demande formée par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné M. [J] aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût de l'acte de congé,

En conséquence, en lieu et place : 

- déclarer les demandes de M. [J] recevables, 

A titre principal, 

- juger que le congé du 10 juillet 2017 est nul, 

En conséquence, 

* débouter M. [F] de toutes ses demandes, 

* juger que le bail signé en janvier 2009 est reconduit depuis le 1er février 2018, 

A titre subsidiaire : si le congé était reconnu comme valide : 

- octroyer un délai d'un an à compter de la signification de la décision à venir à M. [J] pour quitter les lieux, 

- fixer l'indemnité d'occupation à une somme qui ne saurait excéder la somme de 450 euros par mois, 

- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a : 

* condamné M. [F] à remettre à M. [J] les quittances de loyer correspondant aux mois échus et payés dans le mois de la signification du jugement, 

* débouté M. [F] de sa demande formée par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

En tout état de cause, 

- débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes y compris au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, 

- condamner M. [F] à payer à M. [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [F] aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance.



Par conclusions déposées le 27 janvier 2023, M. [F] demande à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Arcachon le 18 janvier 2022, 

- rejeter l'ensemble des demandes et prétentions de M. [J], 

- condamner M. [J] à verser à M. [F] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [J] aux entiers dépens d'appel.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 13 février 2023.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 janvier 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la validité du congé



M. [E] [J] fait valoir pour l'essentiel que l'acte a été remis à une adresse erronée, qu'il n'est pas établi la date exacte à laquelle il aurait été délivré de sorte qu'il ne peut être vérifié la condition de délai de 6 mois, qu'en outre, M. [Z] [F] n'avait pas l'intention de vendre.



M. [Z] [F] réplique pour l'essentiel que le congé a été remis à la personne du locataire le 10 juillet 2017, soit au moins 6 mois avant le terme du contrat renouvelé et qu'il démontre sa réelle intention de vendre.



Il ressort de l'acte d'huissier du 10 juillet 2017 par lequel il a été donné congé pour vendre qu'il a été délivré à l'adresse [Adresse 5], dont il est constant qu'elle n'est pas celle du bien loué où demeure M. [E] [J].



L'huissier de justice indique pourtant avoir remis l'acte à la personne de son destinataire.



Dans le même temps, il a laissé dans la boîte aux lettres de M. [E] [J] un avis de passage au motif que l'acte a été déposé en son étude, ce qui est une formalité requise en cas d'impossibilité de remise à personne.



Par ailleurs, aucune pièce au dossier n'établit que M. [E] [J] a pu néanmoins finalement récupérer l'acte en l'étude d'huissier.



Cette irrégularité et ces contradictions vicient l'acte.



Ce vice a nécessairement causé un grief à M. [E] [J] en ce qu'il n'est pas démontré qu'il aurait pu tout de même prendre connaissance du congé, l'avis de passage ayant été laissé à une adresse erronée.



Le jugement déféré qui a validé le congé pour vente sera réformé.



Sur la délivrance de quittances



M. [E] [J] demande la confirmation du jugement déféré qui a condamné M. [Z] [F] à lui délivrer les quittances.



M. [Z] [F] ne le conteste pas, faisant valoir qu'il a exécuté la décision sur ce point.



Le jugement déféré qui a condamné M. [Z] [F] à remettre à M. [E] [J] les quittances des loyers réglés sera confirmé en application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989.





Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



M. [Z] [F] qui succombe en son appel en supportera donc la charge de même que celle des dépens de première instance.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



M. [Z] [F] qui succombe, sera condamné à payer à M. [E] [J] la somme de 1 000 euros sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS, 



La Cour, 



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [Z] [F] à remettre à M. [E] [J] les quittances des loyers réglés,



Statuant à nouveau,



Déclare nul le congé pour vente signifié le 10 juillet 2017,



Rejette les demandes de M. [Z] [F],



Y ajoutant,



Condamne M. [Z] [F] à payer à M. [E] [J] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [Z] [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,