Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 avril 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 AVRIL 2023









N° RG 22/03924 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3BN







COMMUNE DE [Localité 4]



c/



[H] [M]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le : 03 AVRIL 2023



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux ( RG : 22/00451) suivant déclaration d'appel du 10 août 2022





APPELANTE :



COMMUNE DE [Localité 4] agissant en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 5]



Représentée par Me Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



[H] [M]

né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me David DUMONTET, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président, 

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET



En présence de [B] [X], magistrat détaché en stage à la cour d'appel de Bordeaux 



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



M. [H] [M] est propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation situé [Adresse 2], le 13 juin 2016.



M. [M] a déclaré le 19 octobre 2016 à la Commune de [Localité 4] la modification de l'usage de son bien et son affectation à la location meublée de tourisme.



M. [M] a reçu le 13 mars 2019 une notification de la mairie de [Localité 4] lui confirmant que son bien était loué en meublé de tourisme, et lui demandant de prendre contact sous huitaine avec le service des droits des sols pour 'contrôler la légalité de cette activité'.



Suivant acte du 29 août 2019, M. [M] a vendu l'immeuble.



Par acte du 4 mars 2022, la Commune de [Localité 4] a assigné M. [M] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin de le voir condamner à une amende d'un montant maximal de 50 000 euros pour changement irrégulier de destination d'un immeuble à usage d'habitation, de voir ordonner le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, de voir autoriser des contrôles de l'occupation des lieux par un agent assermenté de la commune de [Localité 4] et si nécessaire, d'autoriser la commune à faire expulser les occupants.

 

Par jugement selon procédure accélérée au fond du 25 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- débouté la Commune de [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné la Commune de [Localité 4] à payer à M. [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la Commune de [Localité 4] aux dépens et la déboute de sa propre demande sur le fondement de l'article 700.



La Commune de [Localité 4] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 10 août 2022.



Par conclusions déposées le 5 octobre 2022, la Commune de [Localité 4] demande à la cour de : 

- juger la Commune de [Localité 4] recevable et bien fondée en son appel, 

- réformer la décision du tribunal judiciaire de Bordeaux du 25 juillet 2022 en ce qu'elle a débouté la Commune de [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à M. [M] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, 

Statuant de nouveau, 

- juger que M. [M] a loué un local à [Localité 4] en infraction avec les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, 

- prononcer à son encontre une amende et en fixer le montant dans la limite d'un plafond de 50 000 euros conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, 

-juger que le produit de l'amende sera intégralement versé à la commune de [Localité 4],

 

- condamner M. [M] au paiement d'une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.



Par conclusions déposées le 17 août 2022, M. [M] demande à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu sur procédure accélérée au fond le 25 juillet 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a débouté la commune de [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à verser à M. [M] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

- le réformer uniquement en ce qu'il a jugé l'action recevable, 

Y faisant droit, 

- constater que M. [M] n'était plus propriétaire de l'immeuble litigieux au jour de l'introduction de l'instance, 

- constater que le changement de destination du bien dont s'agit a été effectué par le concluant antérieurement aux délibérations des 7 et 10 juillet 2017, de sorte qu'elles ne trouvaient pas à s'appliquer à lui, 

En conséquence, 

- juger la mairie de [Localité 4] irrecevable et mal fondée en l'ensemble de ses demandes, 

- l'en débouter, 

- condamner la mairie de [Localité 4] à régler à M. [M] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux dépens.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 13 février 2023, avec clôture de la procédure à la date du 30 janvier 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité de l'action



Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



Sur la qualité pour défendre



M. [M] fait valoir qu'il a vendu le bien litigieux, qu'il n'en est plus propriétaire et que les faits qui lui sont reprochés sont antérieurs au transfert de propriété, ce qui, pour le cas d'une action tendant au prononcé d'une amende civile, justifierait de considérer qu'il n'a plus qualité pour défendre à l'action.

La commune de [Localité 4] fait valoir, à la suite du premier juge, que la vente de l'immeuble à la date de l'acte introductif d'instance ne la prive pas de son droit d'agir à son encontre, dans les limites de la prescription, pour une infraction commise alors que le défendeur était propriétaire de l'immeuble. 



En l'espèce, la commune de [Localité 4] a dirigé le recours prévu par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation contre M. [M] auquel il est reproché d'avoir sans autorisation changé l'usage d'un local servant à l'habitation. 



Or, si l'action en cause est réservée à certaines personnes que la loi détermine, elle ne requiert pas, en revanche, de qualité particulière en défense puisqu'aux termes de l'article précité elle tend à sanctionner 'toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article'. Il n'y a donc pas lieu de réserver le droit d'agir au propriétaire du bien litigieux, en ce qu'il serait vu comme le contradicteur légitime à une telle action.



En outre, l'amende civile est une sanction ayant le caractère d'une punition (Cass. Civ. 3ème, 5 juill. 2018, n° 18-40.014) soumise en tant que telle à un principe de personnalité des peines. L'action en cause, qui revêt en ce sens un caractère personnel, a donc naturellement vocation à être dirigée contre la personne ayant commis les faits incriminés. 



Pour ces motifs, le fait que M. [M] ne soit plus propriétaire du logement au moment où l'action a été introduite est indifférent du point de vue de la recevabilité de l'action engagée par la commune de [Localité 4]. 



Sur l'intérêt à agir



M. [M] fait valoir que l'intérêt à agir de la commune doit être apprécié au moment de l'introduction de la demande en justice et qu'en l'occurrence l'action a été introduite par la commune de [Localité 4] à une époque où celle-ci savait que M. [M] n'était ni bailleur, ni propriétaire de l'immeuble litigieux depuis plus de trois ans. Il précise qu'à la date de l'établissement du procès-verbal de constat, le 12 avril 2019, l'infraction avait déjà cessé. 

La commune de [Localité 4] fait valoir que la sanction est motivée par un objectif d'intérêt général de lutte contre la pénurie de logements. 



En l'espèce, le Conseil de [Localité 4] Métropole a adopté, le 7 juillet 2017, la délibération prévue par l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, afin de lutter contre les effets pervers tenant au développement des meublés de tourisme de courte durée au sein de la commune. L'action a été introduite le 4 mars 2022, au titre d'infractions constatées le 12 avril 2019 sur la période allant de début mars 2018 à fin février 2019.



Si l'amende civile prévue en cas de changement illicite de l'usage d'un local servant à l'habitation a un effet préventif et dissuasif par sa seule existence et la possibilité de son application, l'action qui s'y rapporte a un caractère répressif et indemnitaire. En l'occurrence, elle vise à réprimer les manquements à la réglementation sur l'affectation des logements et à indemniser le préjudice collectif indirect subi par l'ensemble des acteurs impliqués. 



Par conséquent, la commune de [Localité 4] a un intérêt né et actuel à rechercher, dans la limite de la prescription, d'une part, l'indemnisation du préjudice collectif indirect subi par l'ensemble des acteurs durant la période considérée, et, d'autre part, le renforcement de l'effet comminatoire de l'amende civile, dans le but de mieux réguler, à l'heure actuelle, l'activité des bailleurs au sein de la commune. 



Pour l'ensemble de ces raisons il y a donc lieu de considérer que la commune de [Localité 4] est recevable en son action.



 



Sur le défaut d'autorisation de changement d'usage du bien



Aux termes de l'article L.324-1-1 du code du tourisme, tel que modifié par la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 : 

'I.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.



Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.



II.-Dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 et L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d'un local meublé en faveur d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.



Lorsqu'elle est mise en 'uvre, cette déclaration soumise à enregistrement se substitue à la déclaration mentionnée au I du présent article.' 



Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. 

Le dernier alinéa de l'article précise que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.



L'article L. 631-7-1 du même code prévoit que pour l'application de l'article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement. 



Aux termes de l'article L. 651-2 du même code, toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé. 



Par délibération du 7 juillet 2017, le Conseil de [Localité 4] Métropole a approuvé le règlement municipal de la ville de Bordeaux fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation et déterminant les compensations (article 1er) et a prévu que le règlement municipal s'appliquerait aux demandes de changement d'usage déposées à compter du 1er mars 2018 (article 2).







L'article 1er du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation et déterminant les compensations en application de la section 2 du chapitre 1er du titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation prévoit que le changement d'usage de locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable délivrée par le maire de [Localité 4], selon les modalités définies par le présent règlement.



Selon l'article 6 dudit règlement, dès lors qu'une autorisation de changement d'usage est requise, le pétitionnaire doit déposer, soit un formulaire de demande de changement d'usage à caractère réel, avec compensation, soit un formulaire de demande de changement d'usage à caractère personnel, sans compensation, à la cité municipale de [Localité 4]. 



L'article 7 dudit règlement municipal prévoit que toute personne qui enfreint les dispositions du présent règlement s'expose notamment à l'amende civile prévue par l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation. 



Par délibération du 10 juillet 2017, le conseil municipal de la ville de [Localité 4] a décidé: 

'Article 1 : que toute location pour de courtes durées d'un local meublé, situé sur le territoire de [Localité 4], en faveur d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, est soumise à une déclaration préalable sur le portail télé-service de [Localité 4] ou par courrier adressé à Monsieur le Maire de [Localité 4]. L'enregistrement est obligatoire à compter de la première nuitée de location. 

Article 2 : que toute déclaration préalable visée à l'article 1 de la présente délibération donne délivrance à un numéro d'enregistrement visé au II de l'article 324-1-1 du code de tourisme'. 



M. [M] fait valoir qu'il s'est conformé à la réglementation en déclarant le bien comme meublé de tourisme auprès de la mairie de [Localité 4] le 19 octobre 2016, qu'à compter de cette date son logement était à usage de location saisonnière, de sorte qu'aucune déclaration de changement d'usage n'était par suite nécessaire. Il précise qu'il n'a été informé que le 13 mars 2019, par courrier, du changement de réglementation consécutif à la délibération du conseil municipal du 10 juillet 2017, ce alors même qu'il avait déclaré la location en tant que résidence de tourisme auprès du service des impôts le 9 mars 2018. Il ajoute que les modalités du changement d'usage requises par l'article L.631-7-1 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas précisées, il pouvait légitimement croire que ses déclarations précédentes suffisaient. Enfin, s'il admet avoir perçu 10.868,85 euros entre le 1er mars 2018 et le 22 février 2019, au titre des revenus locatifs du bien, il précise avoir réglé sur la même période les échéances du prêt associé au logement, à hauteur de 10.242,60 euros, de sorte qu'il n'a retiré quasiment aucun bénéfice de l'opération. 

La commune de [Localité 4] réplique qu'aucune demande d'autorisation de procéder au changement de destination du bien immobilier n'a été déposée par son propriétaire, que l'infraction est par là même constituée, et que la bonne foi du propriétaire ou encore le gain effectué ne sont pas des éléments qualifiants de l'infraction. 



En l'espèce, le 19 octobre 2016, M. [M] a déclaré à la mairie de [Localité 4] la mise en location d'un meublé de tourisme pour un accueil maximal de 2 personnes, situé [Adresse 2]. Par ailleurs, répondant à une demande de la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle Aquitaine et Gironde, il a transmis à cette dernière, le 6 avril 2018, un document dans lequel il a indiqué qu'au 1er janvier 2018, le bien était occupé par une autre personne que son propriétaire et a porté la mention 'Locations Booking'. 



Il n'est pas contesté que ce faisant M. [M] a, comme il le devait, répondu aux sollicitations de l'administration fiscale, en vue d'établir correctement l'imposition des locaux, et que par la déclaration effectuée à la mairie de [Localité 4], il s'est conformé à la seule réglementation alors applicable au bien litigieux, prévue par le I de l'article L. 324-1-1 du code de tourisme. 



Toutefois, si ces déclarations ont permis à la mairie de [Localité 4] d'une part, et à l'administration fiscale d'autre part, de prendre connaissance de l'existence d'un meublé de tourisme à l'adresse indiquée, elles n'ont pas eu pour effet d'autoriser le changement d'usage d'un local destiné à l'habitation. De plus, le II de l'article précité prévoit que dans les communes soumettant à autorisation le changement d'usage des locaux d'habitation, une déclaration soumise à enregistrement se substitue à la déclaration mentionnée au I du présent article. 



Il en résulte qu'à compter de l'entrée en vigueur le 1er mars 2018 du règlement municipal soumettant à autorisation le changement d'usage des locaux d'habitation, M. [M] aurait dû cesser les locations de courtes durées en faveur d'une clientèle de passage, déposer un formulaire de demande de changement d'usage du local, en application de l'article 6 du règlement municipal, et effectuer une nouvelle déclaration soumise à enregistrement conformément à l'article 1 de la délibération 10 juillet 2017 du conseil municipal de la commune de [Localité 4]. 



Or, il ressort du procès-verbal d'infraction dressé par M. [U], agent assermenté, le 12 avril 2019, qu'entre début mars 2018 et fin février 2019, M. [M] a loué son studio 127 nuits à partir d'une plateforme spécialisée (booking.fr), et qu'il n'est pas contesté que ledit studio était un bien à usage d'habitation enregistré auprès de la mairie comme résidence secondaire.



Par conséquent, en se soustrayant à l'obligation d'obtenir une autorisation de changement d'usage du local, M. [M] a enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et encourt à ce titre l'amende civile prévue par l'article L. 651-2 du même code. 



Si M. [M] ne peut se prévaloir de son ignorance de la loi comme d'une excuse, le fait est que la durée de la mise en location illicite est inférieure à un an, qu'il n'a pas dissimulé ses activités et ses recettes et qu'il a répondu aux sollicitations de la mairie de [Localité 4] dès 2018. 



Compte tenu de ces éléments et des recettes tirées des locations illicites, il y a lieu de fixer l'amende à la somme de 8.000 euros. 



Pour ces motifs, le jugement déféré sera infirmé et, statuant de nouveau, la cour condamnera M. [M] à verser cette somme à la commune de [Localité 4]. 



Sur les autres demandes



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée au dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

M. [M] succombant, il y a lieu de faire droit à la demande de l'appelante et de le condamner aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel. 





Selon l'article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 



Perdant en appel, M. [M] sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné à payer sur ce fondement à la commune de [Localité 4] la somme de 1500 euros. 

 

PAR CES MOTIFS,



La Cour,



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré la commune de [Localité 4] recevable en sa demande,



Condamne M. [H] [M] à payer à la commune de [Localité 4] une amende civile de 8.000 euros,



Déboute M.[H] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Y ajoutant, 



Condamne M. [H] [M] aux dépens de première instance et d'appel, 



Condamne M. [H] [M] à verser à la commune de [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,