Cour d'Appel · 1ère Chambre — 4 avril 2023

ARRÊT N°

 

JFL/LZ 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 04 AVRIL 2023 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE









***Contradictoire

Audience publique du 31 janvier 2023

N° de rôle : N° RG 21/01273 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EMX7



S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON en date du 15 juin 2021 [RG N° 19/00704]

Code affaire : 63B Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice





[Z] [K] C/ [C] [P] 







PARTIES EN CAUSE :





Monsieur [Z] [K]

né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 3]

[Adresse 4]



Représenté par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON



APPELANT 





ET :



Maître Frédéric CARTIER 

notaire associé de la SCP CREUSY, LEPARLIER, CARTIER, MENIER

demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON



INTIMÉ 



COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.



ASSESSEURS : Monsieur Jean-François LEVEQUE, conseiller et Monsieur Dominique RUBEY, vice-président placé. 



GREFFIER : Madame ***, Greffier 







Lors du délibéré :



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre



ASSESSEURS : Monsieur Jean-François LEVEQUE, conseiller et Monsieur Dominique RUBEY, vice-président placé. 







L'affaire, plaidée à l'audience du 31 janvier 2023 a été mise en délibéré au 04 avril 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.





**************



Exposé du litige



Une promesse de vendre un terrain a été consentie à M. [Z] [K] par les époux [M] selon acte sous seing privé reçu le 10 décembre 2009 par M. [C] [P], notaire à [Localité 3], stipulant un délai maximum de réitération dans les 300 jours suivant la modification du plan d'urbanisme rendant constructible le terrain vendu, l'exécution forcée de l'acte pouvant être demandée à l'expiration de ce délai.



Les promettants n'ayant pas tenu leur engagement, M. [K] les a assignés en réitération de la vente devant le tribunal de grande instance de Montbéliard qui, par jugement définitif du 31 mars 2014, a déclaré la promesse de vente nulle au motif que, conclue pour une durée illimitée, elle aurait dû être reçue par acte authentique, en application de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, qui imposait cette forme à peine de nullité pour une promesse de vente immobilière d'une validité supérieure à dix-huit mois.



Près de cinq ans plus tard, le 27 mars 2019, M. [K] a assigné le notaire en responsabilité délictuelle et le tribunal judiciaire de Besançon, par jugement du 15 juin 2021, a déclaré la demande irrecevable comme prescrite, débouté le demandeur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné celui-ci sur le même fondement à payer au notaire la somme de 1 500 euros.



Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu, au visa de l'article 1382 ancien du code civil et de l'article 2224 du même code qui prévoit la prescription quinquennale des actions mobilières, que le dommage résultant du manquement du notaire s'était manifesté dès le moment où la nullité de la promesse de vente avait été invoquée et avait donné conscience à M. [K] qu'il ne pourrait pas obtenir l'exécution forcée de la vente ; que la date de la connaissance du dommage se situait donc au plus tard le 14 février 2014, date de notification des dernières conclusions des vendeurs tendant à la nullité de la promesse de vente, le jugement étant déclaratif ; que la déclaration de sinistre faite par le notaire à son assureur était un acte conservatoire ne valant pas reconnaissance de responsabilité ni renonciation à se prévaloir de la prescription au sens de l'article 2251 du code civil ; que, de même, le courrier adressé le 7 octobre 2019 par le notaire à M. [K] pour l'informer de la déclaration de sinistre ne valait pas renonciation à invoquer la prescription ; qu'en conséquence la prescription était acquise le 14 février 2019, avant que l'action soit introduite le 27 mars suivant.



M. [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 8 juillet 2021. L'appel critique expressément tous les chefs de jugement.



Par conclusions transmises le 5 octobre 2021 visant les articles 1382 ancien, 2224, 2250 et 2251 du code civil, l'appelant demande à la cour de : 

- infirmer le jugement ; 

- à titre principal, juger que son action n'est pas prescrite ; 

- à titre subsidiaire juger que le notaire a renoncé à se prévaloir de la prescription ; 

- en tout état de cause, condamner le notaire à lui payer 450 000 euros de dommages et intérêts ; 

- et le condamner à lui payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens, dont distraction au profit de la SELARL Robert & Mordefroy.



L'appelant soutient :

- que le point de départ de la prescription est le moment où la victime a eu pleine conscience de la réalité des conséquences dommageables résultant de l'acte incriminé  et que ce moment est celui où passe en force de chose jugée la décision qui statue sur le droit litigieux de l'acquéreur (Cass. civ. 1ère, 9 septembre 2020 n° 18-26.390), dès lors que, tant que la décision n'est pas définitive, subsiste un doute sur le dommage, lequel reste ainsi éventuel ;

- qu'en l'espèce le dommage causé par l'inefficacité de l'acte ne s'est manifesté qu'au moment où l'acte a été définitivement déclaré nul, c'est à dire à compter du jugement du 31 mars 2014 ;

 - que, de plus, le litige ne portait pas seulement sur la faute du notaire mais aussi sur la confirmation de l'acte par renonciation des vendeurs à se prévaloir de la nullité ; 

- que, subsidiairement, le notaire avait manifesté sa volonté de renoncer à la prescription en déclarant le sinistre à son assureur après la date prétendue d'acquisition de la prescription ;

- que le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui, a commis une faute en recevant la promesse de vente sous seing privé alors que sa validité supérieure à dix-huit mois imposait la forme authentique à peine de nullité ;

- qu'en raison de la faute il a perdu la plus-value de 429 182,27 euros qu'allait lui rapporter l'opération ;

- qu'il a en outre dû engager des frais pour tenter d'obtenir en justice l'exécution forcée de la vente ;

- qu'il avait créé spécialement pour mener l'opération une SARL, dont il mentionne en pièce 7 les bilans déficitaires de la SARL Sous Le Mont pour les années 2012, 2013 et 2014 ;

- que par ailleurs ce préjudice est certain et n'est pas une simple perte de chance dès lors que les autorisations administratives avaient été obtenues, que les époux [M] ont eux même pu réaliser l'opération et qu'il aurait obtenu la réitération forcée à coup sûr si le notaire avait reçu la promesse de vente en la forme authentique.





M. [P], par conclusions transmises le 24 décembre 2021visant les articles 122 du code de procédure civile et les articles 1240 et suivants, et 2224 du code civil, demande à la cour de :

- confirmer le jugement critiqué ; 

- subsididiairement débouter M. [K] de ses demandes ; 

- et le condamner à lui payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens, dont distraction au profit de Me Vanessa Martinval.



L'intimé soutient :

- que la prescription court à compter du moment où la victime a eu connaissance de la situation dommageable, peu important que les conséquences ne soient pas encore apparues ;

- que lorsque l'application de la règle de droit et la solution du litige ne sont pas douteuses, le préjudice qui va résulter de son application est connu même si la justice n'a pas encore tranché (notamment cour d'appel de Besançon ,16 octobre 2018) ;

- que M. [K] était informé de la cause de nullité de la promesse de vente dès le 13 juin 2012, date d'un courrier de son conseil aux vendeurs faisant état de la nullité et du texte qui la prévoit, et qu'ainsi au plus tard il avait connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant d'exercer l'action, à cette date, et en tout cas avant le 27 mars 2014 dès lors que la procédure a été clôturée avant cette date et que les vendeurs lui avaient nécessairement opposé la nullité que le premier juge a retenue ;

- que la déclaration de sinistre est un acte conservatoire qui ne révèle aucune intention de renoncer à la prescription, pas plus que le courrier par lequel le notaire porte cette déclaration à la connaissance de la victime ;

- que la faute du notaire n'a causé aucun préjudice à M. [K], dès lors que la perte de plus value est hypothétique en l'absence de preuve des gains escomptés, le prix de vente des parcelles n'étant pas démontré par des annonces qui ne révèlent pas le prix des transactions réelles, ni les prix d'il y a 7 ou 8 ans ;

- que la prétendue perte de plus-value est une conséquence indirecte de la faute ; 

- que le seul préjudice certain se limite aux frais engagés en vue de l'acquisition, dont M. [K] ne dit rien ;

- que le préjudice de frais de procédure n'est pas démontré dès lors que les frais irrépétibles de l'action perdue devant le juge de Montbéliard doivent rester à sa charge et qu'il n'est justifié d'aucun autre frais ;

- que ne sont pas indemnisables les déficits de la SARL Sous le Mont créée par M. [K] près de deux ans après le compromis et dont le préjudice ne peut avoir pour cause directe la faute du notaire ;

- que la causalité adéquate n'est pas établie dès lors qu'il n'est pas certain que M. [K] aurait obtenu l'exécution forcée même si la promesse de vente avait été reçue en la forme authentique dès lors que les conditions suspensives stipulées à son profit n'avaient pas été réalisées et qu'il subsistait un aléa sur l'issue de l'instance, et dès lors qu'il faut être propriétaire pour se plaindre d'une impossibilité de revendre ;

- que même la perte de chance n'est pas certaine ;

- et que M. [K] ne peut présenter son préjudice comme certain alors qu'il n'a pas fait appel du jugement qui a constaté la nullité de l'acte.



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'instruction a été clôturée le 10 janvier 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 31 janvier 2023 et mise en délibéré au 4 avril 2023.







Motifs de la décision



Sur la prescription 



L'article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Le dommage s'est manifesté à M. [K] non pas le jour où la validité de ses droits a été contestée par ses cocontractants, le dommage restant alors pour lui éventuel tant que cette contestation n'avait pas abouti, mais le jour où la nullité de ses droits a été définitivement jugée (en ce sens Cour de cassation, civ. 1ère, 9 septembre 2020, n° 18-26.390, qui précisément casse l'arrêt rendu en sens inverse par la cour d'appel de Besançon le 16 octobre 2018, invoqué par M. [P]). 



N'ayant ainsi commencé à courir que le jour où est devenu définitif le jugement du 31 mars 2014 par lequel le tribunal de grande instance de Montbéliard a déclaré nulle la promesse de vente, la prescription quinquennale n'était pas accomplie le 27 mars 2019, date de l'assignation délivrée au notaire. 



Le jugement déféré sera donc infirmé et la cour rejettera la fin de non-recevoir tirée de la prescription.





Sur la faute 



Le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui, a commis une faute en recevant la promesse de vente sous seing privé alors que sa validité supérieure à dix-huit mois imposait la forme authentique à peine de nullité, ce qu'au demeurant il ne conteste pas. La cour le déclarera donc responsable des préjudices qui en sont résultés pour M. [K].





Sur le préjudice



M. [K] souhaitait acquérir le terrain objet de la promesse de vente annulée pour y réaliser un lotissement et tirer profit de la revente des parcelles. Ce profit lui a échappé en raison de l'irrégularité de l'acte notarié, qui a permis aux vendeurs de se soustraire à leur engagement pour réaliser finalement l'opération eux-mêmes, ainsi que le montrent la demande de permis d'aménager qu'ils ont déposée le 10 juillet 2012 pour la création de neuf lots, et surtout la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux qu'ils ont déposée le 22 avril 2013. 



M. [K] établit qu'il avait la possibilité de réaliser une plus value de 429 182,27 euros, calculée au regard d'un coût de réalisation de 475 000 euros, comprenant l'acquisition, la viabilisation et l'intervention d'un géomètre expert, ainsi qu'il en justifie, et venant grever un prix de revente des lots évalué à 904 682,27 euros sur la base de 8 000 euros l'are, dont il justifie également en produisant plusieurs annonces relatives à des ventes de terrains constructibles à proximité, faisant toutes état de prix légèrement supérieurs, dont le caractère prétendument non représentatif des prix qu'aurait pu espérer M. [K] n'est pas démontré par M. [P], qui avait la charge de contrebattre les preuves consistantes apportées par le demandeur.



Toutefois la réalisation effective de cette plus-value par M. [K], même si la promesse de vente avait été passée en la forme authentique, restait soumise non seulement au possible refus des promettants d'exécuter leur engagement, même régulièrement reçu, mais encore à la réalisation des conditions suspensives, aux aléas d'une éventuelle procédure judiciaire en exécution forcée, puis aux incertitudes propres à la conduite de toute opération immobilière quant aux coûts effectifs et quant aux prix finalement négociés par les acquéreurs, de sorte que le préjudice subi par M. [K] est limité à une perte de chance d'obtenir la plus-value, que la cour fixe à 50 %.



La réalité de cette perte de chance n'est pas affectée par le fait que M. [K] n'a pas relevé appel du jugement qui a déclaré nulle la promesse de vente, la preuve n'étant pas apportée par M. [P], qui en avait la charge, qu'un tel recours offrait à M. [K] la possibilité de triompher de la résistance des promettants nonobstant l'irrégularité évidente de l'acte.



La réparation de ce chef de préjudice sera en conséquence fixée à la somme de 214 591,13euros (429 182,27 x 50 %), que M. [P] sera condamné à payer à M. [K].



La faute du notaire a causé l'échec de l'action en justice exercée par M. [K] pour faire valoir l'acte, lui faisant vainement supporter des frais de procès dont M. [P] sera condamné à l'indemniser, pour un montant qui toutefois, à défaut de justificatifs autres que le jugement lui-même, ne pourra excéder les 2 000 euros de frais irrépétibles qu'il a été condamné à payer aux époux [M].



En revanche, M. [K] sera débouté de la demande en dommages et intérêts qu'il fonde sur les pertes financières subies en 2012, 2013 et 2014 par la SARL Sous le Mont qu'il aurait créée pour l'occasion, dès lors que ces pertes n'apparaissent pas, au regard des seuls éléments fournis à la cour, avoir causé un préjudice personnel à M. [K].





Par ces motifs





La cour, statuant publiquement et contradictoirement, 



Infirme le jugement rendu entre les parties le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon ; 



statuant à nouveau, 



Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription ; 



Déclare M. [C] [P] responsable des préjudices causés à M. [Z] [K] par le fait d'avoir reçu sous seing privé et non par acte authentique la promesse de vente consentie à celui-ci par M. et Mme [M] le 10 décembre 2009 ; 



Condamne M. [P] à payer à M. [K] la somme de 214 591,13 euros au titre de la perte de chance de réaliser une plus value et la somme de 2 000 euros au titre des frais de procès devant le tribunal de grande instance de Montbéliard ; 



Déboute M. [K] du surplus de ses demandes indemnitaires ; 



Déboute M. [P] de sa demande pour frais irrépétibles ; 





Le condamne du même chef à payer à M. [K] la somme de 5 000 euros ; 



Le condamne aux dépens de première instance et d'appel ;



Accorde aux avocats qui l'ont demandé le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.



Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier.





La greffière Le président de chambre