Cour d'Appel · 5e chambre civile — 4 avril 2023

Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 04 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/03631 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OFOR





Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 AVRIL 2019 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 

N° RG 18/03012



Jonction des numéros 2019/3631 et 2019/3917 sous le numéro

2019/3631 par ordonnance en date du 12 novembre 2019



APPELANTS :



Madame [A] [M] veuve [G]

née le 08 Mars 1939 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Me Olivier REDON de la SCP DONNADIEU-BRIHI-REDON-CLARET-ARIES-ANDRE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 19/03631 (Fond)



Madame [X] [G]

née le 06 Avril 1962 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Olivier REDON de la SCP DONNADIEU-BRIHI-REDON-CLARET-ARIES-ANDRE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES,avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 19/03631 (Fond)



Monsieur [E] [G]

né le 10 Avril 1960 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Me Olivier REDON de la SCP DONNADIEU-BRIHI-REDON-CLARET-ARIES-ANDRE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 19/03631 (Fond)







Monsieur [S] [R] (décédé le 27/6/2019)

né le 24 Décembre 1936 à [Localité 16] (TUNISIE)

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représenté par Me David DUPETIT de la SCP GIPULO - DUPETIT - MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 19/03617 (Fond)





INTIMES :



Monsieur [F] [I] [J]

né le 04 Juin 1952 à [Localité 17] (ITALIE)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par Me Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 19/03631 (Fond)



Monsieur [S] [R] (décédé le 27/6/2019)

né le 24 Décembre 1936 à [Localité 16] (TUNISIE)

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représenté par Me David DUPETIT de la SCP GIPULO - DUPETIT - MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES 

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 19/03631 (Fond)



Syndic de copropriété IMMEUBLE OHANES représenté par son syndic en exercice la société FONCIA INFO IMMOBILIER dont le siège est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, [Adresse 14]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représenté par Me Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant 

assisté de Me François PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 19/03917 (Fond), Intimé dans 19/03631 (Fond)













INTERVENANTES VOLONTAIRES :



Madame [P] [N] veuve [R] agissant en sa qualité d'héritière de feu Monsieur [S] [R]

née le 17 Avril 1940 à [Localité 15]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentée par Me David DUPETIT de la SCP GIPULO - DUPETIT - MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de Me Lisa SCHNEIDER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant



Madame [D] [R] épouse [L] agissant en sa qualité d'héritière de feu Monsieur [S] [R]

née le 20 Juin 1962 à [Localité 5]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par Me David DUPETIT de la SCP GIPULO - DUPETIT - MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de Me Lisa SCHNEIDER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant



Madame [R] [H] épouse [U] agissant en sa qualité d'héritière de feu Monsieur [S] [R]

née le 27 Mars 1965 à [Localité 5]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentée par Me David DUPETIT de la SCP GIPULO - DUPETIT - MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de Me Lisa SCHNEIDER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant







Ordonnance de clôture du 25 Janvier 2023 révoquée avant l'ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 15 février 2023





COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 FEVRIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :





Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON





ARRET : 



- contradictoire



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





*

* *





La résidence en copropriété OHANES sise à [Adresse 14] en front de mer est composée en rez-de-chaussée de locaux commerciaux et dans les étages d'appartements d'habitation.



Par jugement en date du 25 avril 2019, le tribunal de grande instance de Perpignan dans un litige opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence OHANES à [F] [J], [A] [G], [X] [G], [E] [G] et [S] [R] défaillants a au principal ordonné la démolition des vérandas des commerçants exerçant sous les enseignes «Alimentation du Port», « Bamboo House » et « Pêche 66 » situées en rez-de-chaussée de l'immeuble OHANES, construites au bénéfice des co-indivisaires [G] constituant le lot n°9 de la copropriété, de [F] [J] constituant le lot n°50 de la copropriété et de [S] [R] constituant les lots n° 51-52 de la copropriété et ce pour les trois vérandas sous astreinte de 100 € par jour de retard au terme d'un délai de un mois à compter de la signification du présent jugement, et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.



Le jugement a en outre condamné les indivisaires [G], [F] [J] et [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € au titre des l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et ordonné l'exécution provisoire.





Sur la construction non autorisée de vérandas le jugement après avoir rappelé les dispositions de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 expose qu'il ressort d'un procès-verbal de constat d'huissier du 22 janvier 2013 que des vérandas non autorisées sont construites par chacun des défendeurs concernant les enseignes «Alimentation du Port», « Bamboo House » et « Pêche 66 » sans qu'il soit justifié d'une autorisation de l'assemblée générale de la copropriété à la majorité de l'article 26 de la loi pré-citée. 

 

Les consorts [G] ont relevé appel du jugement le 24 mai 2019. ( RG n° 19-3631)



[S] [R] a à son tour relevé appel le 6 juin 2019. ( RG n°19-3917)



[S] [R] est décédé le 27 juin 2019 et [N] [P] veuve [R], [D] [R], et [H] [R] sont intervenus volontairement à l'instance.



Une ordonnance de jonction des numéros RG 19-3631 et RG 19-3917 a été rendue le 12 novembre 2019.



Par une requête déposée au greffe le 11 février 2021, les consorts [G] ont saisi le conseiller de la mise en état d'une demande de communication de pièces par le syndicat des copropriétaires sous astreinte en l'occurrence de la communication de l'ensemble des procès-verbaux de l'assemblée générale de la copropriété depuis 1974.



Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à cette demande et reconventionnellement a sollicité sous astreinte la condamnation des consorts [G] à produire sous astreinte l'ensemble des baux commerciaux consentis depuis 1980 sur le local dont ils sont copropriétaires au sein de la résidence OHANES.



Par ordonnance en date du 10 mai 2022, le magistrat en charge de la mise en état a débouté les consorts [G] d'une part et le syndicat des copropriétaires de la résidence OHANES d'autre part de l'ensemble de leurs demandes.



La clôture de la procédure a été fixée au 25 janvier 2023 et révoquée avant l'ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 15 février 2023.



Les dernières écritures pour les consorts [G] ont été déposées le 25 janvier 2023.



Les dernières écritures pour les consorts [R] ont été déposées le 16 janvier 2023.



Les dernières écritures pour [F] [J] ont été déposées le 25 janvier 2023.





Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence OHANES ont été déposées le 20 janvier 2023.



Le dispositif des dernières écritures de [A] [G], [X] [G] et [E] [G] énonce en ses seules prétentions:

A titre principal,


 Prononcer la nullité de l'assignation délivrée à [X] [G],

Déclarer irrecevable l'action engagée contre [A] [G] et [E] [G],

Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer chacun la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;


Dans tous les cas,


 Déclarer irrecevables les demandes formées contre [X] [G] pour défaut d'autorisation par l'assemblée générale,


A titre subsidiaire,


 Déclarer l'action prescrite;


A titre plus subsidiaire encore,


 Infirmer le jugement attaqué en disant que l'extension de la terrasse du lot 9 a été autorisé à postériori,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


 



Sur la nullité de l'assignation délivrée à l'encontre de [X] [G] les appelants font valoir qu'elle a été délivrée à la seule adresse de [E] [G] où [X] n'a jamais résidé et que cela lui cause un grief puisqu'elle n'a pu se défendre.



Sur l'irrecevabilité des demandes à l'encontre de [A] [G] et [E] [G] 



Les appelants soutiennent tout d'abord que [E] [G] n'a jamais été propriétaire du lot litigieux.



Ils font également valoir que l'action a été engagée sur la base d'un procès-verbal d'assemblée générale en date du 2 août 2017 autorisant le syndicat à agir contre Madame [G] lot 9 pour que le syndicat puisse obtenir réparation du litige sans plus de précision si bien que l'ont ne sait pas s'il s'agit de [X] ou [A] et que le syndicat n'a nullement été autorisé à poursuivre la démolition de la véranda.



Sur la prescription, les consorts [G] soutiennent que les vérandas en cause ont été construites il y a plus de 30 ans et que dans la mesure où c'est bien la prescription décennale qui s'applique la construction litigieuse ne visant pas à l'appropriation d'une partie commune, le règlement de copropriété rappelant qu'il s'agit d'une partie commune à usage privatif, l'action se trouve prescrite.



Les consorts [G] font ensuite valoir que le syndicat qui ne produit pas malgré la sommation qui lui a été faite les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété avant 1995 ne démontre donc pas qu'il n'y a pas eu d'autorisation pour la construction attaquée, construction qui jusqu'alors n'a jamais posé difficulté.



En tout état de cause ils invoquent que cette autorisation a été obtenue postérieurement en 2009 tel que cela résulte des procès-verbaux des assemblées générales du 15 juin et du 15 juillet qui donnent une autorisation au locataire Monsieur [O] sur le projet d'extension de la terrasse close, si bien que le syndicat en autorisant le locataire à étendre sa terrasse close a nécessairement validé la construction litigieuse.



Le dispositif des dernières écritures de [N] [P] veuve [R], [D] [R], et [H] [R] énonce en ses seules prétentions:

A titre liminaire,


 Déclarer irrecevable l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut d'habilitation valable par l'assemblée générale; 


A titre subsidiaire,


 Déclarer recevable l'appel incident des consorts [R],

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé diverses condamnations à l'encontre de [S] [R],

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l'encontre de [S] [R] qui n'est plus copropriétaire au sein de la résidence;


A titre plus subsidiaire encore,


 Déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre des concluants comme tardive;


A titre infiniment subsidiaire,


 Déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre des concluants comme n'étant pas démontré qu'ils sont les réalisateurs de l'ouvrage litigieux;


En toute hypothèse,


 Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, 

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 € à chacun des concluants au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 




Les consorts [R] invoquent tout d'abord le défaut d'habilitation du syndicat à agir au visa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 au motif que l'habilitation donnée au syndic par l'assemblée générale ne définit pas la nature exacte de la procédure à engager puisque l'expression « réparation du litige» peut signifier action en démolition de l'ouvrage litigieux ou action en indemnisation en raison de l'utilisation de parties communes.





Subsidiairement sur le fond les consorts [R] exposent que [S] [R] n'est plus copropriétaire des lots n° 51-52 de la copropriété depuis de très nombreuses années et que par conséquent lui et ses ayants droit ne peuvent qu'être mis hors de cause.



Les consorts [R] invoquent en outre la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires en exposant que les devantures en litige ont été mises en place dans les temps contemporains de l'achèvement de la résidence soit courant 1978-1979 si bien que l'action en démolition aujourd'hui soumise à la prescription quinquennale est prescrite et que même à supposer la prescription trentenaire applicable elle le serait également.



Enfin les consorts [R] font valoir que seul le bénéficiaire actuel des ouvrages litigieux peut être concerné, alors que la responsabilité d'un copropriétaire d'un lot ne peut jouer pour la construction réalisée par un tiers en dehors d'une partie privative et en l'occurrence sur une partie commune. 



Le dispositif des dernières écritures de [F] [J] énonce:


 Déclarer recevable l'appel incident de [F] [J],

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de démolition de la véranda à l'encontre du lot n°50 appartenant à [F] [J];

Rejeter toute demande indemnitaire;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 




[F] [J] se prévaut de la prescription acquisitive de l'article 2272 du code civil en soutenant qu'il remplit les conditions nécessaire en ce que:

-il a acquis le lot n°50 de Madame [Y] le 22 avril 2010,

-lors de cet achat la véranda était déjà existante,

-Monsieur [Y] a sollicité de la mairie l'autorisation de créer une terrasse couverte au droit du magasin le 14 mai 1981,

-par arrêté du Maire en date du 9 juillet 1981 l'autorisation de créer la terrasse couverte a été donnée,

-les travaux qui sont bien ceux en litige selon facture ont été terminés le 13 juillet 1981 comme en atteste Monsieur [Y].



Au vu de ces éléments la prescription trentenaire est bien acquise et le syndicat ne peut plus solliciter la démolition de la véranda.



Le dispositif des dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence OHANES énonce: 


 Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Y ajoutant, 

Condamner in solidum les consorts [G], les consorts [R] et [F] [J] au paiement de la somme de 2 000 € chacun au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SCP VIAL-PECH de LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER HUOT PIRET JOUBES;

Débouter les consorts [G], les consorts [R] et [F] [J] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. 




Sur la prétendue nullité de l'assignation soulevée par [X] [G] le syndicat fait valoir que la seule adresse connue est l'adresse commune de [A] [G], [X] [G], [E] [G] et que l'huissier a bien accompli les diligences nécessaires à la validité de la délivrance de l'assignation.



En ce qui concerne le fait que [E] [G] ne serait pas propriétaire du lot en litige le syndicat des copropriétaires s'en remet.



Sur la prétendue irrecevabilité de son action pour défaut d'habilitation du syndic à agir en justice le syndicat oppose que le syndic a été valablement autorisé par les résolutions n°23, 24 et 25 de l'assemblée générale du 2 août 2017.



Il ajoute que l'identité des personnes contre qui l'action est intentée est bien précisée et que sur la nature de son action qu'il est évident que dès lors qu'une construction a été édifiée sur des parties communes sans autorisation le syndicat ne peut que demander sa démolition.



Sur la prétendue prescription, le syndicat oppose tout d'abord que son action qui est fondée sur la revendication de la propriété des parties communes est une action réelle et non personnelle qui se prescrit donc par trente ans.



Le syndicat soutient ensuite qu'en ce qui concerne les consorts [G] rien ne permet de dater la construction litigieuse et que rien ne permet de rattacher l'autorisation délivrée personnellement à leur locataire Monsieur [O] par l'assemblée générale du 15 juillet 2009 à la dite construction.



En ce qui concerne l'argumentation des [R] venant aux droits de [S] [R] le syndicat s'en remet sur le moyen selon lequel ce dernier ne serait plus le propriétaire des lots n°51 et 52 dont il aurait fait apport à une SCI Château ROUSSILLON. 



En ce qui concerne l'argumentation de [F] [J] le syndicat répond que:

-la date d'achat du lot n°50 n'est pas connue,

-il est impossible de savoir si la demande d'autorisation de création auprès de la commune d'une terrasse couverte a bien été déposée et si elle a été accordée, pas plus que de connaître la nature des travaux visés,

-rien ne permet de faire le lien entre la facture de travaux produite et la construction en litige. 





MOTIFS



Sur la nullité de l'assignation délivrée à [X] [G]: 



La cour observe que cette demande est sans intérêt dans le cadre de la procédure d'appel dans la mesure où à supposer la nullité de l'assignation introductive d'instance avérée, [X] [G] n'en tire aucune conséquence dans ses prétentions sur la validité et l'éventuelle nullité du jugement entrepris.



La cour considére donc que cette demande est sans objet en appel. 



Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de [E] [G] et à l'encontre de [S] [R] aux droits duquel viennent [N] [P] veuve [R], [D] [R], et [H] [R]:



Les consorts [G] versent au débat copie d'un acte notarié de donation partage en pleine propriété avec réserve d'usufruit en date du 29 décembre 1997 aux termes duquel [K] [G] (aujourd'hui décédé) et son épouse [A] [G] ont fait donation à titre de partage anticipé avec réserve d'usufruit à leur seule fille [X] [G] du lot n° 9 dans la copropriété sise à [Adresse 14] soit du lot en litige.



Cette situation de droit n'est pas contestée par le syndicat des copropriétaire si bien que l'action de celui-ci ne pourra qu'être irrecevable à l'encontre de [E] [G] qui n'est pas propriétaire du lot en cause et qui n'est donc pas membre du syndicat.



Les consorts [R] qui viennent aux droits de [S] [R] versent au débat les statuts de la SCI Château Roussillon établis le 30 mai 1996 devant notaire selon lesquels [S] [R] et [N] [P] épouse [R] apportent en nature à la dite SCI en particulier les lots n°51 et n°52 dont ils sont propriétaires dans résidence en copropriété OHANES sise à [Adresse 14].



Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas cet élément et n'oppose aucun argument sur les conséquences juridiques qui en découlent.



Par conséquent l'action du syndicat des copropriétaires contre les consorts [R] qui viennent aux droits de [S] [R] ne pourra qu'être déclarée irrecevable ces derniers n'étant pas propriétaires des lots en cause et n'étant donc pas membres du syndicat.



Sur l'habilitation du syndic à agir en justice: 



En application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.



Il est constant qu'il appartient au juge dans son pouvoir souverain d'appréciation de dire si l'autorisation a été valablement donnée et ce au regard de la nature de la procédure autorisée, des personnes concernées et de l'objet de la demande.



L'assemblée générale de copropriété OHANES en date du 2 août 2017 a par la résolution n° 24 donné autorisation au syndic d'engager une procédure judiciaire à l'encontre de Monsieur [J] lot 50 et par la résolution n°25 a donné autorisation au syndic d'engager une procédure judiciaire à l'encontre de Madame [G] lot 9.



Ces deux résolutions rappellent tout d'abord que les propriétaires des magasins des rez-de-chaussée bénéficient d'un droit de jouissance des trottoirs prévu au règlement de copropriété modificatif du 6 mars 1974 mais que toutefois ce droit ne confère pas un droit de construction en dur.



Dans les deux résolutions l'assemblée générale autorise le syndic à agir en justice par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes y compris les juridictions d'appel, si bien que la nature de la procédure ( contentieuse) devant les juridictions de référé ou de fond en première instance comme en appel est clairement indiquée.



En ce qui concerne les personnes concernées la résolution n° 24 vise expressément Monsieur [J] lot 50 qui est donc clairement identifié.



La résolution n° 25 vise Madame [G] lot 9. Si comme le soulèvent les dames [G] c'est bien [A] [G] et [X] [G] qui sont copropriétaires du lot n°9 pour autant il n'est pas exigé pour que l'autorisation soit valable qu'elle précise l'identité exacte des personnes concernées dans la mesure où celle-ci est déterminable.



En l'occurrence il est évident à la lecture de la résolution que les personnes concernées sont le ou les propriétaires des magasins en rez-de-chaussée et plus précisément du lot 9 sur lequel se trouve une avancée en dur non démontable si bien que la résolution est suffisamment précise en ce qui concerne les personnes concernées. 



Enfin en ce qui concerne l'objet de la demande les deux résolutions mentionnent que le syndic est autorisé à agir en justice pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du litige suivant: « Construction sans autorisation préalable de la part du syndicat des copropriétaires d'une avancée en dur non démontable sur les parties communes de la résidence.». 



Il sera observé que les parties concernées par la construction sans autorisation sont clairement identifiées dans le début de chacune des résolutions qui font référence comme précédemment relevé aux propriétaires des magasins du rez-de-chaussée.



La nature des désordres est également clairement indiquée à savoir construction sans autorisation préalable du syndicat d'une avancée en dur non démontable sur les parties communes.



Enfin les résolutions n'indiquent pas expressément qu'il s'agit d'engager une action en démolition de l'ouvrage litigieux ou une action en indemnisation pour autant l'expression « obtenir réparation du litige » renvoie suffisamment à toutes les actions dans la logique des désordres invoqués à savoir construction sans autorisation du syndicat des copropriétaires qui sont de fait soit une action en démolition des ouvrages litigieux soit une action en indemnisation les deux actions pouvant d'ailleurs se conjuguer.



Par conséquent l'action du syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable à l'encontre de [A] [G] et [X] [G] d'une part et de [F] [J] d'autre part au visa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.



Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires



En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 il est constant que l'abus de jouissance de partie communes en jouissance privative comme la construction irrégulière sur une partie commune à jouissance exclusive et en particulier la demande de suppression de véranda et de fermetures vitrées s'analyse en une action personnelle du syndicat des copropriétaires qui se trouve soumise à la prescription de 10 ans si celle-ci a commencé à courir avant le 25 novembre 2018.



En l'espèce il est constant que le syndicat des copropriétaires de la résidence OHANES poursuit par la présente instance la suppression de constructions qui auraient été édifiées sur des parties communes en l'occurrence sur des trottoirs dont la jouissance exclusive appartient aux propriétaires des magasins situées en rez-de-chaussée en application du règlement de copropriété de la résidence.



Il ressort par ailleurs des photographies jointes au procès-verbal de constat d'huissier en date du 22 janvier 2013 produit par le syndicat des copropriétaires que les constructions visées par la présente action en justice sont l'édification de vérandas sur les trottoirs de la copropriété ou une fermeture des dits trottoirs par des surfaces vitrées démontables si bien que l'action du syndicat des copropriétaires s'analyse en une action personnelle.



Celle-ci se prescrit donc par un délai de 10 ans à compter de la réalisation des constructions litigieuses cette date coïncidant à l'évidence avec la date à laquelle le syndicat a connu les faits lui permettant d'exercer son action dans la mesure où les constructions sur les trottoirs étaient apparentes pour tous y compris pour le syndicat.



En ce qui concerne la construction édifiée sur le trottoir dont le lot 9 à la jouissance exclusive, les dames [G] versent au débat le bail commercial conclu le 27 novembre 2007 entre les époux [G] en qualité de bailleur et [C] [O] en qualité de preneur le contrat mentionnant expressément en page 2 désignation du bien loué que le preneur pourra bénéficier de la jouissance de la véranda attenante au magasin sous la réserve de la délivrance par la Commune de [Localité 6] de l'autorisation municipale et du paiement de la redevance.



Par ce contrat les dames [G] rapportent la preuve que la véranda en cause excitait déjà en novembre 2007 et cet élément de preuve n'est combattu par aucune preuve contraire produite par le syndicat des copropriétaires.



Par conséquent l'action que pouvait exercer le syndicat des copropriétaires contre la dite construction se devait d'être engagée avant le 27 novembre 2017 si bien que le syndicat des copropriétaires qui n'a délivré assignation que le 24 juillet 2018 se trouve prescrit et son action à l'encontre des dames [G] sera déclarée irrecevable.



En ce qui concerne la construction édifiée sur le lot n°50 [F] [J] verse au débat: 

-copie de l'acte notarié en date du 22 avril 2010 par lequel il a acquis le lot n°50 et une copie d'un extrait de l'origine de propriété permettant d'établir qu'il détient ses droits de [B] [Z] [VJ] [Y] laquelle les détenait de ses parentes [T] [V] [Y] et [DP] [Y], 

-une attestation de [T] [V] [Y] qui certifie avoir obtenu le 9 juillet 1981 une autorisation de la Mairie de [Localité 6] pour la réalisation d'une véranda vitrée sur le trottoir,

-la dite demande d'autorisation en date du 14 mai 1981, avec une description des travaux envisagés,

-un arrêté du maire de [Localité 6] en date du 9 juillet 1981 autorisant [T] [V] [Y] à créer une terrasse couverte de 13 m² sur la voie publique devant son local à vocation commerciale sis à [Adresse 11],

-une facture de travaux en date du 13 juillet 1981 des Établissements [W] à [T] [V] [Y] correspondant à la réalisation d'une avancée de terrasse couverte chantier OHANES à [Localité 6] dont la description correspond à celle portée sur la demande d'autorisation de 1981.



Il ressort de l'ensemble de ces pièces que [F] [J] rapporte la preuve que la construction en litige a été édifiée en juillet 1981 et cette preuve ne se trouve combattue par aucun élément produit par le syndicat des copropriétaires.



Par conséquent l'action que pouvait exercer le syndicat des copropriétaires contre la dite construction se devait d'être engagée avant le 13 juillet 1991 si bien que le syndicat des copropriétaires qui n'a délivré assignation que le 24 juillet 2018 se trouve prescrit et son action à l'encontre de [F] [J] sera déclarée irrecevable. 





Sur les demandes accessoires:



Le jugement entrepris sera également infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.



Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer une somme de 2 000 € d'une part à [N] [P] veuve [R], [D] [R], et [H] [R] ensemble, d'autre part une somme de 2 000 € à [E] [G], [A] [G] et [X] [G] ensemble et enfin une somme de 2 000 € à [F] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence OHANES de sa demande de dommages et intérêts;



Statuant à nouveau sur le reste et y ajoutant;



Dit que l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence OHANES est irrecevable à l'encontre de [N] [P] veuve [R], [D] [R], et [H] [R] venant aux droitx de [S] [R], à l'encontre de [E] [G], [A] [G] et [X] [G] et à l'encontre de [F] [J];



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence OHANES à payer une somme de 2 000 € à [N] [P] veuve [R], [D] [R], et [H] [R] ensemble, une somme de 2 000 € à [E] [G], [A] [G] et [X] [G] ensemble et enfin une somme de 2 000 € à [F] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence OHANES aux dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel.



Le Greffier Le Président