Cour d'Appel · Chambre Civile — 3 avril 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E



GROSSES + EXPÉDITIONS : le 03/04/2023

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI

Me Estelle GARNIER

la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES

la SELARL RENARD - PIERNE

la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO

la SELARL PRUNIER-D'INDY

Me Nelly GALLIER



ARRÊT du : 03 AVRIL 2023



N° : - N° RG : 20/00922 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GERM



DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 09 Avril 2020



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265257946416959



SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES inscrite au RCS du MANS sous le n° 440 048 882, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, 

[Adresse 2]

[Localité 9]



représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART



INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265255774575028



Madame [J] [F]

née le 02 Novembre 1978 à [Localité 22] (CHINE)

[Adresse 10]

[Localité 14]



représentée par Me Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d'ORLEANS, Me Anne-Florence MERCILLON, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES



- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265255503857437



Madame [B] [N] venant aux droits de Me [D] [N] notaire retiré de charge décédé le 26 janvier 2016 et agissant ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N] suivant procès-verbal en date du 28 juin 2016 en lieu et place de Me [D] [N], décédé le 26 janvier 2016

née le 24 Novembre 1988 à [Localité 21] (92)

[Adresse 8]

[Localité 16]





représentée par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de VAL D'OISE





Madame [S] [N] venant aux droits de Me [D] [N] notaire retiré de charge décédé le 26 janvier 2016

née le 21 Mars 1991 à [Localité 21] (92) ([Localité 21])

[Adresse 1]

[Localité 11]



représentée par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de VAL D'OISE





Madame [K] [N] venant aux droits de Me [D] [N] notaire retiré de charge décédé le 26 janvier 2016

née le 18 Mai 1994 à [Localité 21] (92)

[Adresse 1]

[Localité 11]



représentée par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de VAL D'OISE





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265253988209836



MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 13]



représentée par Me Jacqueline PIERNE de la SELARL RENARD - PIERNE, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Marc FLINIAUX, avocat plaidant au barreau de PARIS





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265257955646994



S.E.L.A.R.L. SMJ, prise en la personne de Me [M] [Z], mandataire judiciaire, agissant ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI LES [Adresse 19] suivant arrêt de la cour d'appel de PARIS en date du 28 mai 2015

[Adresse 7]

[Localité 17]



représentée par Me Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS













- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265255914118646



La BRED BANQUE POPULAIRE,immatriculée au RCS de PARIS sous le n°552 091 795, prise en les personnes de ses représentants légaux en exercice, domicilioés ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 12]



représentée par Me Constance D'INDY de la SELARL PRUNIER-D'INDY, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Fanny DESCLOZEAUX de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocat plaidant au barreau de PARIS





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265258090360788



S.A.R.L. ATELIER L'ECHELLE (anciennement dénommée SARL D'ARCHITECTURE [P] [H] ET [O] [T]) immatriculée sous le n° B388 244 329, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]



représentée par Me Nelly GALLIER, avocat postulant au barreau de BLOIS et par Me Martine MEUNIER de la SELARL CM&B COTTEREAU MEUNIER

BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de TOURS,



D'AUTRE PART



DÉCLARATION D'APPEL en date du : 25 Mai 2020.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 06 décembre 2022





COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 14 Février 2023, à 14 heures, devant Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Magistrat Rapporteur, par application de l'article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.



Lors du délibéré :




Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de la chambre civile, 

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles




Greffier :



Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et Madame Fatima HAJBI, Greffier lors du prononcé. 



Prononcé le 03 AVRIL 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.









FAITS ET PROCÉDURE



En 2007, Mme [F] a été démarchée par la société EPI Capital en vue d'acquérir, sous le statut de loueur de meublé non professionnel, un bien immobilier situé au sein d'une résidence de tourisme à construire intitulée « le [Adresse 20] » à [Localité 18] (37) et de le donner en location commerciale à une société gestionnaire.



Mme [F] a conclu, le 28 août 2007, avec la SCI Les [Adresse 19] représentée par la société EPI Capital, un contrat de réservation portant sur le bien à construire, prévoyant un prix de 73 013 €, la livraison du bien étant fixée pour le 1er trimestre 2008.



Afin de financer cette acquisition, elle a contracté un prêt de 63 000 € auprès de la société Bred Banque populaire.



L'acte de vente a été dressé par Maître [D] [N], notaire, le 31 décembre 2007, et une somme de 51 109,10 € correspondant à 70 % du prix de vente a été débloquée le jour de la signature sur la foi d'une attestation du cabinet d'architecture [H] & [T] certifiant l'achèvement des planchers hauts.



Le solde du prix devait ensuite être libéré à hauteur de 15 % à l'achèvement des cloisons, 10 % à l'achèvement de l'immeuble et 5 % à la remise des clés.



Après avoir annoncé à l'acquéreur du retard dans la livraison de son bien, la SCI Les [Adresse 19] a fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire le 2 juillet 2012, converti en liquidation judiciaire le 26 novembre 2012.



Le bien n'ayant jamais été livré, Mme [F] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Tours, par actes d'huissier des 2, 18, 23 octobre 2012, la SCI Les [Adresse 19] prise en la personne de son mandataire judiciaire Me [U] [W], Me [U] [X] désigné administrateur judiciaire de la SCI Les [Adresse 19], et Me [D] [N] placé sous l'administration de la SCP [I]-[E]-[V]-[A]. Puis, elle a fait assigner Me [U] [W] en qualité de mandataire liquidateur de la SCI Les [Adresse 19], la Bred Banque populaire, la société MMA Iard, assureur de Me [D] [N] et la SELARL SMJ ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les [Adresse 19].



Maître [D] [N] a mis en cause le cabinet d'architecture [P] [H] et [O] [T] devenu la société Atelier L'Échelle, et son assureur la Mutuelle des architectes français (MAF).



Par décision du 27 avril 2015, le juge de la mise en état a suspendu l'exécution du contrat de prêt souscrit selon offre du 31 octobre 2007 par le demandeur auprès de la société Bred Banque populaire jusqu'à l'issue du litige pendant devant le tribunal de grande instance.





Maître [D] [N] est décédé le 26 janvier 2016 et l'instance a été reprise à la suite de l'intervention volontaire de ses héritières, Mme [B] [N], Mme [S] [N] et Mme [K] [N], Mme [B] [N] reprenant aussi l'instance ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N].



Par jugement en date du 9 avril 2020 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Tours a :

1- constaté l'intervention de Mmes [B], [S] et [K] [N], en qualité d'ayants droits de Me [D] [N], notaire décédé le 26 janvier 2016, et l'intervention de Mme [B] [N], ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N],

2- mis hors de cause Me [U] [W], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les [Adresse 19], et constaté que la SELARL SMJ a été désignée à cette fin par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 28 mai 2015,

3- mis hors de cause Me [W], ès qualités de mandataire au redressement judiciaire de la SCI Les [Adresse 19],

4- mis hors de cause Me [X], ès qualités d'administrateur dans le cadre du redressement judiciaire de la SCI Les [Adresse 19],

5- déclaré recevable l'action de Mme [F] en nullité de l'acte de prêt,

6- prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 31 décembre 2007 entre la SCI Les [Adresse 19] et Mme [F] et portant sur un appartement lot numéro 19 au rez-de-chaussée du bâtiment D comprenant chambre, coin cuisinette, salle d'eau, WC, terrasse et les 20/10000e des parties communes générales, et ce, pour non-respect des dispositions de l'article R261'18'b du code de la construction et de l'habitation,

7- dit que la SCI Les [Adresse 19] devrait restituer à Mme [F] la somme de 57 889,09 euros, avec intérêts à compter de la date de l'assignation soit le 18 octobre 2012,

8- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil,

9- constaté l'impossibilité pour l'investisseur de restituer le bien,

10- déclaré irrecevable la demande visant à l'inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Les [Adresse 19] ladite somme,

11- prononcé la nullité du contrat de prêt conclu entre Mme [F] et la société Bred Banque populaire, selon offre du 31 octobre 2007,

12- condamné Mme [F] à restituer à la société Bred Banque populaire le capital emprunté et débloqué de 57 889,09 euros, outre les intérêts à compter du jugement,

13- condamné la société Bred Banque populaire à restituer à Mme [F] les échéances versées et les intérêts pour la somme de 41 800,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

14- ordonné la compensation entre ces créances respectives,

15- dit que la SCI Les [Adresse 19] et Me [N] engagent leur responsabilité à l'égard de Mme [F] sur le fondement des dispositions de l'article 1147 et 1382 anciens du code civil,

16- dit que Mmes [B], [S] et [K] [N], en qualité d'ayants droits de Me [D] [N], et Mme [B] [N], ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N] doivent garantir la restitution du prix à hauteur de 57 889,09 €, compte tenu de l'insolvabilité de la SCI des [Adresse 19],

17- dit que la société MMA doit garantir son assuré, Me [N], et condamné in solidum les consorts [N] et les MMA à garantir la restitution du prix à hauteur de 57 889,09 €,

18- condamné in solidum Mmes [B], [S] et [K] [N], en qualité d'ayants droits de Me [D] [N], et Mme [B] [N], ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N], et la société MMA, à payer à la société Bred Banque populaire la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice,

19- débouté Mme [F] de sa demande au titre du remboursement de la TVA,

20- condamné in solidum Mmes [B], [S] et [K] [N], en qualité d'ayants droits de Me [D] [N], et Mme [B] [N], ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N], et la société MMA, à payer à Mme [F] une somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral,

21- débouté Mmes [B], [S] et [K] [N], en qualité d'ayants droits de Me [D] [N], et Mme [B] [N], ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N] et la société MMA de leurs recours en garantie à l'encontre de la SARL l'Échelle et de son assureur la MAF, et à l'égard de la société Bred Banque populaire,

22- condamné in solidum Mmes [B], [S] et [K] [N], en qualité d'ayants droits de Me [D] [N], et Mme [B] [N], ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N], et la société MMA aux dépens de la présente instance, qui comprendront les frais hypothécaires, dont distraction au profit de Me Vincent David, de la SCP Renard-Pierné, de la SELARL CM&B et Associés,

23- condamné in solidum Mmes [B], [S] et [K] [N], en qualité d'ayants droits de Me [D] [N], et Mme [B] [N], ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N], et la société MMA à verser à Mme [F] une somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

24- condamné in solidum Mmes [B], [S] et [K] [N], en qualité d'ayants droits de Me [D] [N], et Mme [B] [N], ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N], et la société MMA à verser à la société Bred Banque populaire une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

25- débouté les autres parties de leurs demandes d'indemnité procédure,

26- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent jugement,



27- ordonné la publication du jugement ayant prononcé la nullité de l'acte de vente du 2 août 2007, rectifié par acte du 31 décembre 2007, conclu entre la SCI Les [Adresse 19] et Mme [F] portant sur le lot numéro 19 de l'ensemble immobilier nouvellement cadastré BE numéro [Cadastre 15] au lieu dit Les [Adresse 19] situé à [Localité 18], acte publié le 4 février 2008 à la conservation des hypothèques de Tours 2 bureau volume 2008 P numéro 680.



Par déclaration du 25 mai 2020, la société MMA Iard a interjeté appel de cette décision quant aux chefs de jugement précités n° 5 à 18, 20 à 27. L'appel était dirigé à l'encontre de toutes les parties de première instance à l'exclusion de Maître [U] [X] et de Maître [U] [W], mis hors de cause.





Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 janvier 2021, la société MMA Iard demande à la cour de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé le contrat de vente,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité de Maître [N],

En conséquence,

- dire et juger qu'aucune faute ne peut être reprochée à Maître [N] ou à la SCP [D] [N],

- dire et juger que la preuve d'un lien de causalité entre les manquements reprochés et le préjudice allégué n'a pas été rapportée,

- dire et juger que Mme [F] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice né, actuel et certain,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu un préjudice subi par Mme [F] à hauteur de 57 889,09 €,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu un préjudice subi par la société Bred Banque populaire à hauteur de 15 000 €,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [F], au titre des loyers commerciaux, de la TVA,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a admis le principe d'un préjudice moral subi par Mme [F],

- dire et juger qu'il n'existe aucune dette de responsabilité civile et qu'aucune condamnation ne peut être dans ces conditions, retenue à l'encontre de la compagnie MMA,

- rejeter toutes demandes formées à l'encontre de ladite compagnie,

- débouter Mme [F], la SCP [H] et [T] aux droits de laquelle vient la SARL Atelier L'Échelle, la société MAF, la Bred Banque populaire de leurs appels incidents et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum la SARL [H] [T] aux droits de laquelle vient la SARL Atelier L'Échelle, la société MAF, la Bred Banque populaire à garantir la compagnie MMA de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

- condamner Mme [F], ou toute autre partie succombant, à payer à la compagnie MMA Iard, la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [F] ou toute autre succombant au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la SCP Laval Firkowski, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 novembre 2020, Mme [B] [N], tant à titre personnel qu'en qualité de liquidateur amiable de la SCP [N], et Mmes [S] et [K] [N] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement déféré uniquement en ce qu'il a débouté Mme [F] de ses demandes d'indemnisation au titre de la TVA,

- et pour le surplus, infirmer le jugement déféré quant aux chefs n° 5 à 18, 20 à 27,

Et statuant à nouveau,

- dire et juger que Maître [D] [N] n'a commis aucune faute,



- constater, en tout état de cause, l'absence de lien de causalité entre une hypothétique faute de l'étude et le préjudice invoqué,

- dire et juger que le préjudice invoqué n'est ni actuel, ni certain,

- déclarer Mme [F] irrecevable, en tout cas mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

- l'en débouter purement et simplement,

- débouter la Bred Banque populaire et toutes autres parties, de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre,

Et à titre subsidiaire, si par impossible la cour venait à confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le notaire avait commis une faute, et l'a condamné à garantir la restitution du prix à hauteur de 57 889,09 €,

- dire et juger que le cabinet d'architecture a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle,

- dire et juger que la Bred Banque populaire est également responsable du préjudice subi par Mme [F],

En conséquence,

- condamner in solidum, la Bred Banque populaire, le cabinet d'architecture L'Atelier L'Échelle, et son assureur, la MAF, et toutes autres parties succombantes à les garantir de toute condamnation qui, par impossible, pourrait être prononcée à leur encontre,

Et dans l'éventualité où des demandes d'appel en garantie seraient formulées à leur encontre :

- déclarer la Bred Banque populaire, le cabinet d'architecture L'Atelier L'Échelle, et son assureur, la MAF et toutes autres parties demanderesses à la garantie du notaire, irrecevables et en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

- les en débouter,

Et en tout état de cause,

- condamner in solidum Mme [F] et toutes autres parties succombantes à leur payer la somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum Mme [F] et toutes autres parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sofia Vigneux, membre du Cabinet Thaumas, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 février 2021, Mme [F] demande à la cour de :

- débouter l'appelante de son appel ainsi que de l'ensemble de ses demandes,

- rejeter toutes demandes, fins et conclusions ainsi que tout appel incident dirigés à son encontre,



En conséquence,

- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne la réparation du préjudice économique de l'investisseur,

-arrêter l'étendue de la garantie due par l'assureur du notaire au montant des condamnations prononcées à l'encontre de la SCI Les [Adresse 19], soit en principal et intérêts avec capitalisation,



À défaut,

- constater le défaut de livraison,

- prononcer la résolution de la vente, et par voie de conséquence, la résolution du contrat de prêt, qu'elle entraîne,



En conséquence,

- condamner in solidum les ayants droits du notaire et le liquidateur de la SCP [N] à titre de dommages-intérêts au remboursement des sommes versées par l'acquéreur pour le prix de vente perdu et l'apport personnel de 5 797 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil,

- condamner in solidum les ayants droits du notaire et le liquidateur de la SCP [N] à titre de dommages-intérêts au remboursement des sommes versées par l'acquéreur pour le prix de vente perdu,

- ordonner la compensation entre la créance de la banque et la créance de l'investisseur,

- ordonner que les ayants droit de Maître [N] et le liquidateur de la SCP [D] [N] devront garantir l'investisseur de toutes condamnations à son égard, et les y condamner in solidum,

- recevoir le présent appel incident,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de réparation du préjudice économique,

Statuant à nouveau,

- condamner in solidum Mmes [B], [S] et [K] [N], en qualité d'ayants droit de Me [D] [N], et Mme [B] [N], ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N] et les MMA à réparer le préjudice économique de l'investisseur d'un montant de 8 376 € à première demande de l'administration fiscale,

- condamner la MMA Iard à une amende civile de 2 000 €,

- condamner in solidum Mme [B] [N] venant aux droits de [D] [N] et ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N], Mmes [K] et [S] [N] venant aux droits de [D] [N] et leur assureur les MMA Iard ou toute partie succombante à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Estelle Garnier, avocat aux offres de droit.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 janvier 2021, la SARL Atelier L'Échelle demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer le jugement entrepris, en particulier en ce qu'il a rejeté toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre et dit que tous les appels en garantie formés à son encontre étaient sans objet ou mal fondés,



En conséquence,

- dire et juger mal fondées toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- débouter la SA MMA Iard, Mme [B] [N] venant aux droits de [D] [N] et ès qualités de liquidateur de la SCP [D] 





[N], Mmes [K] et [S] [N] venant aux droits de [D] [N], la Bred Banque populaire ou toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,



A titre subsidiaire,

- condamner in solidum Mme [B] [N] venant aux droits de [D] [N] et ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N], Mmes [K] et [S] [N] venant aux droits de [D] [N] et leur assureur SA MMA Iard, ainsi que la banque Bred Banque populaire de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

- rejeter toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- condamner in solidum Mme [B] [N] venant aux droits de son père [D] [N] et ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N], Mmes [K] et [S] [N] venant aux droits de leur père [D] [N] et leur assureur les MMA Iard ou toute partie succombant à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nelly Gallier, avocat aux offres de droit.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 février 2021, la société Bred Banque populaire demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- dire et juger l'action de Mme [F] prescrite à son encontre ;

En conséquence,

- infirmer le jugement entrepris à ce titre,

Ce faisant,

- déclarer Mme [F] irrecevable à agir à son encontre ;

Si la nullité ou la résolution de la vente en l'état futur d'achèvement devait être prononcée :

- prononcer la nullité du contrat de prêt n° 9129960 consenti par elle en date du 31 octobre 2007 ;

En conséquence,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Ce faisant,

- condamner Mme [F] à lui restituer l'intégralité des sommes prêtées, sous déduction des sommes déjà remboursées à la date du jugement qui sera rendu et qui se compenseront, augmentée

des intérêts au taux légal à compter du jugement intervenu outre anatocisme dès que dus pour une année entière ;

- condamner tout succombant à lui verser la somme totale de 15 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance subie, suite à l'annulation, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement intervenu avec capitalisation dès que dus pour une année entière ;



- condamner tout succombant à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;





En toute hypothèse,

- débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- débouter toutes parties de leurs demandes dirigées à son encontre et notamment tous les appels en garantie diligentées par Les Mutuelles du Mans Assurances Iard, les consorts [N] et la SARL Atelier L'Échelle ;



- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 février 2020, la MAF demande à la cour de :

- dire l'appel de la société MMA mal fondé ;

- la débouter par voie de conséquence de l'intégralité de ses prétentions dirigées à son encontre ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a écarté toute condamnation à son encontre ;

- débouter Mme [F], les consorts [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- constater que la faute de la SARL Atelier L'Échelle anciennement SARL Cabinet d'architecture [P] [H] et [O] [T] n'est nullement établie et qu'il n'existe pas davantage de lien de causalité entre une hypothétique faute de l'architecte et le préjudice invoqué ;

Subsidiairement,

- dire et juger qu'elle est fondée à opposer une non garantie à la SARL Cabinet d'architecture [P] [H] et [O] [T] dès lors que le sinistre a perdu tout caractère aléatoire en violation des dispositions de l'article 1964 du code civil et en application de la clause d'exclusion 2.111 de la police ;

A titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger qu'elle ne pourra garantir la SARL Cabinet d'architecture [P] [H] et [O] [T] que dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu'un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels garantis de 500 000 € hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées à son encontre dont la présente procédure et pour les autres procédures en cours, dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction ;

- désigner le cas échéant tel séquestre qu'il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l'attente de décision définitive tranchant les différentes réclamations formées à son encontre concernant le même sinistre et pour, le cas échéant, procéder à une répartition au marc le franc des fonds séquestrés ;

- condamner Mmes [B] [N], [S] [N], [K] [N] et [B] [N] ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N], et la SA MMA à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre en application de l'article 1382 ancien ' 1240 du code civil ;

- condamner solidairement Mmes [B] [N], [S] [N], [K] [N] et [B] [N] ès qualités de liquidateur de la SCP [D] [N] et la SA MMA Iard à la somme de 4 000 € au 





titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux entiers dépens que la SCP Renard-Pierné pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 octobre 2020, la SELARL SMJ demande à la cour de :

- confirmer le jugement des chefs déclarant irrecevable la demande de fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Les [Adresse 19] formulée par Mme [F] ;

- débouter les Mutuelles du Mans Assurance lard, Mme [F] ainsi que toute autre partie de l'ensemble de leurs demandes, 'ns et conclusions dirigées à son encontre ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les [Adresse 19] et tendant notamment à sa condamnation au paiement d'une somme d'argent, à la rendre garante de toute condamnation prononcée à l'encontre d'une autre partie ou à une fixation au passif de la liquidation judiciaire ;

- statuer ce que de droit sur les dépens.



Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.



SUR QUOI, LA COUR,



I- Sur la fin de non-recevoir soulevée par le prêteur



La société Bred Banque populaire soutient que l'action initiée par Mme [F] en nullité du contrat de prêt est prescrite ; que la loi du 17 juin 2008 entrée en vigueur le 19 juin 2008 a réduit le délai de prescription antérieurement fixé à 10 ans à 5 ans de sorte que l'action est prescrite depuis le 19 juin 2013 ; qu'il résulte en effet des pièces contractuelles signées entre les parties que les biens devaient être livrés avant le premier trimestre 2008, de sorte que Mme [F] a eu connaissance du motif justifiant sa demande en résolution au plus tard à la date du 31 mars 2008 ; que la présente instance ayant été introduite, par assignation en date du 23 avril 2014, s'agissant de la Bred Banque populaire, elle est radicalement prescrite.



Mme [F] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré son action recevable aux motifs qu'à la lecture de l'acte authentique, elle a pu constater la mention d'une garantie intrinsèque et elle n'avait aucune raison à l'époque de suspecter que le chiffrage était en réalité artificiel d'autant plus qu'elle n'a pas été informée des spécificités de la vente ; que le point de départ de l'action en nullité se situe donc à la date où elle a pu s'apercevoir de l'inefficacité de la garantie intrinsèque à savoir à compter de la mise en demeure adressée par le conseil de l'investisseur à la SCI Les [Adresse 19] le 17 octobre 2011 par laquelle l'avocat demandait à la SCI et au notaire de justifier de la garantie intrinsèque mentionnée à l'acte de ventre sans pour autant obtenir de réponse ; que son action en nullité ayant été diligentée par acte d'huissier du 18 octobre 2012 son action était donc recevable comme étant non prescrite ; qu'il en est de même en ce qui concerne la recevabilité de l'action en nullité de l'acte de prêt, dès lors qu'elle ne pouvait invoquer la 





nullité du contrat de prêt avant d'avoir connu les raisons motivant la demande de nullité de l'acte de vente.



L'acquéreur agit, à titre principal, en nullité de la vente en état futur d'achèvement pour non-respect des articles L.261-11 et R. 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation, considérant que la solvabilité réelle et la faisabilité financière lui a été dissimulée, et par voie subséquente, en nullité de l'acte de prêt finançant l'opération.



L'article 1304 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, dispose :

« Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts. »



Il doit être considéré que le délai de l'action en nullité pour violation des dispositions de l'article L.261-10 du code de la construction et de l'habitation ne peut courir qu'à compter de sa découverte par sa victime, et il en est de même de la nullité du contrat de prêt affecté.



Le vice allégué affectant la vente réside dans l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. Il n'est pas établi que l'insuffisance de la garantie intrinsèque était décelable par un acquéreur profane, dont les compétences en cette matière ne sont ni alléguées ni justifiées, lors de la signature de l'acte authentique de vente, et ce d'autant plus que le notaire instrumentaire n'a pas, en sa qualité de professionnel, informé l'acquéreur d'une difficulté relative à la garantie promise.



Le 17 octobre 2011, le conseil de Mme [F] a écrit à la SCI Les [Adresse 19] en demandant de justifier de la garantie intrinsèque mentionnée à l'acte de vente, cette demande étant demeurée infructueuse. En conséquence, ce n'est qu'à compter de cette date qu'il est établi que l'acquéreur a eu connaissance de l'insuffisance de la garantie intrinsèque.



Le délai quinquennal de prescription de l'action en nullité a commencé à courir le 17 octobre 2011, et l'acquéreur a agi en nullité du contrat de vente le 18 octobre 2012 et en nullité du contrat de prêt le 23 avril 2014. En conséquence, l'action en nullité du contrat de prêt n'est pas prescrite.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action de Mme [F] à l'encontre de la société Bred Banque populaire.



II- Sur la nullité du contrat de vente par acte authentique



Le tribunal a prononcé la nullité du contrat de vente conformément à l'article L.261-10 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en 





vigueur à l'époque du contrat, qui sanctionne le non-respect des règles impératives de la vente d'immeubles à construire et en a tiré les conséquences concernant la restitution du prix de vente et a condamné le notaire et son assureur à garantir cette restitution.



La société MMA Iard appelante poursuit l'infirmation du jugement tant en ses dispositions relatives à cette annulation qu'en celles condamnant les ayants droit et le liquidateur de M. [D] [N], son assuré.



Elle fait valoir que la responsabilité civile de M. [N] ne peut être mise en jeu, dès lors qu'il est étranger au contrat de réservation et que la fiche technique annexée à ce contrat et qui mentionnait une garantie extrinsèque, n'a pas de valeur contractuelle ; qu'en outre, son assuré a adressé à l'acquéreur un projet d'acte de vente mentionnant clairement une garantie intrinsèque quelques semaines avant la vente et qu'il appartenait à ce dernier, qui a fait choix de donner procuration pour régulariser l'acte authentique, de le lire et de s'informer ; que le notaire n'a pas à proposer une autre garantie puisque la garantie intrinsèque est licite ; que celle-ci était effective compte tenu de la commercialisation déjà très avancée du programme au moment de la signature de l'acte authentique. Il ajoute qu'il faut en prendre en compte le prix global des ventes pour évaluer le pourcentage de garantie et non les acomptes versés ; Elle estime qu'il n'existe pas de lien de causalité entre l'intervention du notaire et les faits générateurs des préjudices invoqués par l'acquéreur ; elle insiste sur le fait que le notaire n'était pas concerné par l'engagement préalable de l'acquéreur et les rapports avec la société EPI Capital représentant la SCI Les [Adresse 19] ; que le notaire est également sans lien avec le déblocage des fonds ; qu'aucune solidarité ne lie le notaire à un vendeur dès lors que le notaire n'a pas personnellement perçu le prix de vente ; elle précise qu'il a été procédé au déblocage des fonds par l'établissement bancaire, sur la foi de différentes attestations des architectes qui n'en ignoraient pas la finalité ; que le notaire n'est pas à l'origine de l'arrêt du chantier, au début de l'année 2009, chantier marqué par des interruptions successives en raison des défauts ou retard de paiement des entreprises imputables à la seule SCI Les [Adresse 19] ; il ajoute que la SCI était in bonis au moment de la régularisation de l'acte authentique ; elle précise que la SCI est aussi à l'origine de la résiliation du bail à construction conclu le 13 mars 2006 avec la commune.



Les consorts [N] font valoir que la preuve des trois éléments permettant de retenir la responsabilité délictuelle du notaire, n'est pas rapportée ; qu'il n'y avait pas lieu, selon elles, à information sur la suppression d'une garantie extrinsèque qui n'a jamais existé ; que la lettre de notification qui a été adressée à l'acquéreur, conformément à l'article R.261-30 du code de la construction et de l'habitation, était particulièrement claire et celui-ci était parfaitement informé tant sur son droit de rétractation que sur le contenu de l'acte lui-même, signant l'acte en toute connaissance de cause et en possession de tous les documents contractuels ; que l'acte rappelle de manière très précise et dans le détail, les conditions de la garantie d'achèvement dite intrinsèque, à l'instar de la procuration qu'il a signée en toute connaissance de cause ; qu'il n'appartenait pas au notaire de le mettre 





en garde sur le risque du défaut d'achèvement du chantier en l'absence de garantie extrinsèque ou de proposer d'autres garanties ; que l'acquéreur ne peut davantage se prévaloir d'un défaut d'information sur la nature des droits acquis et sur la quote-part résultant d'un bail à construction précisément décrit dans l'acte authentique ; qu'en outre, le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée ; que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les conditions de la garantie intrinsèque étaient satisfaites lors de la signature de l'acte, les opérations de commercialisation étant bien avancées, l'avance de trésorerie consentie par M. [L], selon acte de prêt du 15 septembre 2006 au montant de 3 500 000 euros annexé à l'acte notarié, devant être regardée comme ayant bénéficié à la SCI à titre de fonds propres du vendeur et le prix du terrain d'assiette estimé par expert à la somme de 8 216 000 euros devant être pris en compte d'autant qu'il conférait au preneur un droit réel immobilier ; qu'il n'existe pas de lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices invoqués, la source de ceux-ci se trouvant exclusivement dans la déconfiture du promoteur vendeur alors que les appartements étaient à 93 % en voie d'achèvement et les équipements collectifs à 45 %, selon le rapport de l'expert judiciaire [R] ; que les préjudices allégués ne sont ni actuels ni certains.



Mme [F] sollicite la confirmation du jugement qui a prononcé la nullité de la vente, au motif que les conditions posées par l'ancien article R. 261-18 b ancien du code de la construction et de l'habitation étaient loin d'être réalisées. Elle indique que le notaire avait l'obligation de veiller au respect de la réglementation d'ordre public relative à cette garantie et d'effectuer des diligences particulières s'il s'apercevait ou décelait que les éléments apportés en garantie étaient insuffisants ou douteux ; que la valeur du terrain ne pouvait pas être prise en compte dans les fonds propres de la SCI Les [Adresse 19] puisque la garantie d'achèvement doit intervenir précisément lorsque les constructions ne sont pas achevées ; que SCI Les [Adresse 19] n'était pas propriétaire de ce terrain, puisqu'elle en disposait dans le cadre d'un bail à construction ; que le notaire aurait dû l'informer qu'en cas de non réalisation des travaux dans un délai de 4 ans à compter du 13 mars 2006, date de signature du bail à construction, celui-ci pouvait être résilié, et les constructions devenir la propriété de la commune ; que le notaire a méconnu la réglementation d'ordre public concernant la garantie d'achèvement en acceptant d'y faire figurer un prêt consenti ni par une banque ni par un établissement habilité et dont surtout il ne s'était pas assuré qu'il serait maintenu jusqu'à l'achèvement de l'opération.



Afin de solliciter la confirmation du jugement en ce qu'il a jugé mal fondées les demandes dirigées à son encontre, la société Atelier L'Échelle suivie en son argumentation par son assureur, la MAF, retrace l'historique de ce chantier qui s'est totalement arrêté au début de l'année 2009 ; elle évoque une procédure à l'encontre de la SCI Les [Adresse 19] pour obtenir paiement de ses propres honoraires ainsi que la résiliation de son contrat de maîtrise d''uvre à effet au 24 février 2010, acceptée par cette SCI, soutient que l'ensemble de ses adversaires est mal fondé à rechercher sa responsabilité ; que l'acquéreur, qui ne produit aucun document technique concernant son 





propre lot, ne démontre pas qu'il a fourni des attestations fallacieuses, alors qu'elle a tout mis en 'uvre pour favoriser, malgré les multiples difficultés rencontrées, l'avancement des travaux. Elle ajoute qu'il appartenait à l'acquéreur de refuser les appels de fonds intermédiaires.



La société MAF fait valoir que le fait que l'acquéreur ait signé des appels de fonds contraires au planning contractuel n'engage que ce dernier. Tant la MAF que la société L'Atelier L'échelle ajoutent qu'il ne peut être tiré argument du rapport de M. [R] du 14 avril 2014 qui ne concerne pas le lot de l'acquéreur ; elles font toutefois remarquer qu'il ne retient ni insuffisances ni négligences de la part de l'équipe de maîtrise d''uvre ni, non plus, d'écart significatif entre l'avancement du chantier et les attestations établies ; qu'on ne saurait reprocher aux architectes l'établissement d'attestations de pure complaisance et procéder par analogie alors qu'il conviendrait de se placer au jour précis de leur établissement pour en apprécier la pertinence et qu'au surplus l'expert judiciaire n'a pu retenir qu'un léger écart entre l'avancement réel et les 93 % qui figurent dans les attestations de trois logements étrangers au présent litige.



A- Sur le respect des règles impératives de la vente d'immeubles à construire



L'article L.261-10 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, dispose : « Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ».



L'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoit que le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser « lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement ».



L'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoyait deux types de garanties d'achèvement de l'immeuble dans le cadre des ventes d'immeubles à construire : une garantie dite intrinsèque résultant « de l'existence de conditions propres à l'opération », et une garantie dite extrinsèque résultant « de l'intervention, [...], d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l'organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie ».









L'article R.261-18 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, relatif à la garantie intrinsèque, dispose :

« La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes :

a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ;

b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :

- par les fonds propres au vendeur ;

- par le montant du prix des ventes déjà conclues ;

- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur.



Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations.



En l'espèce, l'acte de vente notarié dont la nullité est soulevée comporte, en page 21 et dans les termes précisément repris par le tribunal, un chapitre intitulé « garantie d'achèvement », comportant le rappel des dispositions de l'article R.261-18 b du code de la construction et de l'habitation, s'analysant en une garantie intrinsèque d'achèvement supposant la réunion de conditions financières précises qui devaient être remplies au moment de la vente.



La société venderesse précisait notamment que « le prix de vente prévu pour tout l'ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus s'élève à la somme de 20 292 656 euros », que « le financement dont la société demanderesse doit justifier aux termes de l'article R. 261-18 b) précité est de 60 % du prix de vente, soit 12 175 593 euros ». Elle justifiait « avoir ce financement à sa disposition ainsi qu'il suit : par le terrain sur lequel sont édifiés des constructions, lequel a été estimé par monsieur [C] [Y], expert en estimation immobilière, (...) à la somme de 8 216 000 euros » et « par la trésorerie de la SCI composée :

* des fonds versés par monsieur [G], ainsi qu'il résulte d'une reconnaissance de dette régularisée en l'étude du notaire soussigné le 1er mars 2006, d'un montant de 160 000 €,

* du prêt consenti à la SCI suivant acte reçu par le notaire soussigné le 15 septembre 2006 pour un montant de 3 700 000 €,

* par le montant total du prix des ventes réalisées, sous conditions suspensives avant ce jour, ce qui est attesté par le notaire soussigné, soit la somme de 1 192 280 €, soit une somme de 13 268 280 euros représentant un total supérieur au financement dont la SCI doit justifier ».



Si pour assurer la viabilité financière de l'opération de construction jusqu'à son achèvement, un taux de 60 % de financement suffit lorsque les fonds propres représentent 30 % du prix de vente prévu, ainsi qu'il résulte des dispositions de l'article R 261-18 b) précité, force est de considérer qu'en l'espèce la SCI Les [Adresse 19] ne satisfaisait pas à ces exigences.



En effet, au rang des fonds propres qui devait s'élever à 30 % du prix de vente total de l'ensemble immobilier, soit, 6 087 796,80 euros, contrairement à ce que soutiennent les consorts [N] et leur assureur, il ne pouvait être tenu compte du terrain d'assiette, lequel conférait, certes, à la SCI preneuse un droit réel immobilier mais non un droit de propriété payé par des fonds appartenant au vendeur, d'autant que le bien était grevé d'hypothèques et que le bail à construction consenti pour une durée de 99 ans était assorti d'une faculté de résiliation anticipée en cas d'inachèvement du chantier dans un délai de quatre ans, ce qui a été effectivement le cas, ainsi qu'il résulte de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Orléans le 19 octobre 2015 qui a prononcé la résolution judiciaire de ce contrat en raison des manquements de la SCI Les [Adresse 19].



En outre l'estimation ainsi avancée était dénuée de pertinence puisqu'elle constituait, selon le rapport de M. [Y], « une estimation en valeur de terrain à bâtir », et non d'après la valeur du droit réel immobilier constitué par le bail à construction consenti le 13 mars 2006 à la SCI.



S'agissant de la trésorerie invoquée dans l'acte authentique, le prêt au montant de 3 500 000 euros consenti le 15 septembre 2006 par un simple particulier pour une durée de huit mois et moyennant le paiement d'intérêts, ne peut être regardé comme entrant dans les fonds propres de la SCI dans la mesure où il se devait d'être disponible jusqu'au terme de l'opération. Par ailleurs, la reconnaissance de dette de M. [G] dont il est fait état, sans plus d'éléments d'explication, ne constitue qu'une autre créance à recouvrer au moyen d'un document contenant, certes, un engagement de payer mais soumis aux aléas de son exécution et, en toute hypothèse, au montant fort modeste en regard du prix de vente de l'ensemble immobilier.



Enfin, s'agissant du produit des ventes déjà conclues (qui s'ajoute aux fonds propres et dont il lui aurait fallu justifier à hauteur de 30 % également), il est patent que le montant de 1 192 280 euros porté à l'acte de vente, pour autant que les acquéreurs concernés aient été solvables, est inférieur au montant requis, l'acquéreur ajoutant à juste titre que même s'il était tenu compte du produit réel des ventes réalisées à la date de l'acte authentique qui a pu être invoqué par les consorts [N] et leur assureur, sans justificatifs comptables, le taux de 75 % requis (soit, en l'espèce 15 219 492 euros) en l'absence de la justification de fonds propres à hauteur de 30 %, n'aurait pas été atteint.



Il résulte de ces éléments que le tribunal a, à juste titre, fait droit à la demande d'annulation de cette vente consentie en méconnaissance des prescriptions d'ordre public en matière de vente en état futur d'achèvement.



B- Sur les conséquences de l'anéantissement du contrat de vente



La nullité d'un contrat, emporte son effacement rétroactif, et a pour effet de remettre les parties dans leur situation initiale.









Le prix de vente débloqué doit être restitué par la société venderesse à l'acquéreur. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que la SCI L