Cour d'Appel · Chambre Civile — 3 avril 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E



GROSSES + EXPÉDITIONS : le 03/04/2023

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI

Me Estelle GARNIER

la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES

la SELARL RENARD - PIERNE

la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO

la SELARL PRUNIER-D'INDY

Me Nelly GALLIER

la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD







ARRÊT du : 03 AVRIL 2023



N° : - N° RG : 20/00930 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GESB



DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 09 Avril 2020



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265257945768029





SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES inscrite au RCS du MANS sous le n° 440 048 882, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, 

[Adresse 3]

[Localité 10]



représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART



INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265258053569076





Monsieur [K] [U]

né le 06 Février 1974 à [Localité 19]

[Adresse 5]

[Localité 14]





représenté par Me Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d'ORLEANS, Me Anne-Florence MERCILLON, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265255494722365



Madame [P] [W] venant aux droits de Me [J] [W] notaire retiré de charge décédé le 26 janvier 2016 et agissant ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W] suivant procès-verbal en date du 28 juin 2016 en lieu et place de Me [J] [W], décédé le 26 janvier 2016

née le 24 Novembre 1988 à [Localité 15] (92)

[Adresse 9]

[Localité 16]



représentée par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de VAL D'OISE





Madame [Z] [W] venant aux droits de Me [J] [W] notaire retiré de charge décédé le 26 janvier 2016

née le 21 Mars 1991 à [Localité 15] (92) ([Localité 15])

[Adresse 2]

[Localité 11]



représentée par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de VAL D'OISE





Madame [M] [W] venant aux droits de Me [J] [W] notaire retiré de charge décédé le 26 janvier 2016

née le 18 Mai 1994 à [Localité 15] (92) ([Localité 15])

[Adresse 2]

[Localité 11]



représentée par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de VAL D'OISE





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265258339025623



S.A.R.L. ATELIER L'ECHELLE (anciennement dénommée SARL D'ARCHITECTURE FRANCOIS BLEVIN ET ERIC PRYEN) immatriculée sous le n° B388 244 329, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]



représentée par Me Nelly GALLIER, avocat postulant au barreau de BLOIS et par Me Martine MEUNIER de la SELARL CM&B COTTEREAU MEUNIER

BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de TOURS,





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265253989270919



MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 13]



représentée par Me Jacqueline PIERNE de la SELARL RENARD - PIERNE, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Marc FLINIAUX, avocat plaidant au barreau de PARIS





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265257974912746



S.E.L.A.R.L. SMJ, prise en la personne de Me [E] [F], mandataire judiciaire, agissant ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 22] suivant arrêt de la cour d'appel de PARIS en date du 28 mai 2015

[Adresse 8]

[Localité 17]



représentée par Me Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS 





- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265258055673200



S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège, immatriculé au RCS de Paris sous le numéro n° B 542 097 902

[Adresse 1]

[Localité 12]



représentée par Me Eve CAMBUZAT de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocat au barreau de TOURS



D'AUTRE PART





DÉCLARATION D'APPEL en date du : 25 Mai 2020.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 06 décembre 2022



COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 14 Février 2023, à 14 heures, devant Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Magistrat Rapporteur, par application de l'article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.



Lors du délibéré :




Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de la chambre civile, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.


Greffier :



Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et Madame Fatima HAJBI, Greffier lors du prononcé. 



Prononcé le 03 AVRIL 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



FAITS ET PROCÉDURE



En 2006, M. [K] [U] a été démarché par la société EPI Capital en vue d'acquérir, sous le statut de loueur de meublé non professionnel, un bien immobilier situé au sein d'une résidence de tourisme à construire intitulée « le [Localité 20] » à [Localité 18] (37) et de le donner en location commerciale à une société gestionnaire.



M. [U] a conclu, le 2 février 2007, avec la SCI [Adresse 22] représentée par la société EPI Capital, un contrat de réservation portant sur le bien à construire, prévoyant un prix de 69 959 €, la livraison du bien étant fixée au 3e trimestre 2007.



Afin de financer cette acquisition, M. [U] a contracté un prêt de 69 959 € auprès de la BNP Paribas Invest Immo, désormais devenue la société BNP Paribas Personal Finance.



L'acte de vente a été dressé par Maître [J] [W], notaire, le 3 avril 2007, et une somme de 24 485,65 € correspondant à 35 % du prix a été débloquée le jour de la signature.



Le solde du prix devait ensuite être libéré à hauteur de 20 % à l'achèvement des planchers hauts du rez-de-chaussée, 15 % à la mise hors d'eau, 15 % à l'achèvement des cloisons, 10 % à l'achèvement de l'immeuble et 5 % à la remise des clés.



Après avoir annoncé à l'acquéreur du retard dans la livraison de ses biens, la SCI [Adresse 22] a fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire le 2 juillet 2012, converti en liquidation judiciaire le 26 novembre 2012.



Le bien n'ayant jamais été livré, M. [U] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Tours, par actes d'huissier des 23 octobre, 27 novembre et 20 décembre 2012, la SCI [Adresse 22], prise en la personne de son mandataire judiciaire Me [B] [T], Me [B] [S] désigné administrateur judiciaire de la SCI [Adresse 22] et Me [J] [W] placé sous l'administration de la SCP Oury-Narbey-Fontaine-Martin. Puis, il a fait assigner Me [B] [T] en qualité de mandataire liquidateur de la SCI [Adresse 22], la BNP Paribas Invest Immo, la société MMA Iard, assureur de Me [J] [W] et la SELARL SMJ ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 22].



Me [J] [W] a mis en cause le cabinet d'architecture François Blevin et Eric Pryen devenu la société Atelier L'Échelle, et son assureur la MAF.



Par décision du 28 mai 2015, le juge de la mise en état a suspendu l'exécution du contrat de prêt souscrit par le demandeur auprès de la BNP Paribas Personal Finance jusqu'à l'issue du litige pendant devant le tribunal de grande instance.



Maître [J] [W] est décédé le 26 janvier 2016 et l'instance a été reprise à la suite de l'intervention volontaire de ses héritières, Mme [P] [W], Mme [Z] [W] et Mme [M] [W], Mme [P] [W] reprenant aussi l'instance ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W].



Par jugement en date du 9 avril 2020 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Tours a :

1- dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture et déclaré irrecevables les conclusions signifiées par voie électronique les 22 janvier 2020 par la société MMA, et les consorts [W] et 3 février 2020 par la BNP Paribas ; déclaré les conclusions signifiées par la Selarl SMJ ès qualités le 22 janvier 2020 recevables ; dit que le tribunal statuera au vu des conclusions signifiées le 1er février 2019 par la société MMA, le 27 avril 2018 par les consorts [W] et le 17 décembre 2019 par la BNP Paribas ;

2- constaté l'intervention de Mmes [P], [Z] et [M] [W], en qualité d'ayants droits de Me [J] [W], notaire décédé le 26 janvier 2016, et l'intervention de Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W],

3- mis hors de cause Me [B] [T], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 22], et constaté que la SELARL SMJ a été désignée à cette fin par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 28 mai 2015,

4- mis hors de cause Me [T], ès qualités de mandataire au redressement judiciaire de la SCI [Adresse 22],

5- mis hors de cause Me [S], ès qualités d'administrateur dans le cadre du redressement judiciaire de la SCI [Adresse 22],

6- déclaré recevable l'action de M. [U] en nullité de l'acte de vente et de prêt pour non respect des conditions de la garantie intrinsèque d'achèvement, et en nullité de l'acte de prêt,

7- déclaré prescrite l'action en résolution du contrat de prêt,

8- prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 23 mars 2007, entre la SCI [Adresse 22] et M. [U] et portant sur un appartement lot numéro 151 au rez-de-chaussée du bâtiment Z comprenant chambre, coin cuisinette, salle d'eau avec water-closets, terrasse et les 19/10000e des parties communes générales et ce, pour non-respect des dispositions de l'article R261'18'b du code de la construction et de l'habitation,

9- dit que la SCI [Adresse 22] devrait restituer à M. [U] la somme de 65 061,87 euros, avec intérêts à compter de la date de l'assignation soit le 27 novembre 2012,

10- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil,

11- constaté l'impossibilité pour l'investisseur de restituer le bien,

12- déclaré irrecevable la demande visant à l'inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [Adresse 22] ladite somme,

13- prononcé la nullité du contrat de prêt conclu entre M. [U] et la BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de la BNP Paribas Invest Immo souscrit selon offre du 29 janvier 2007,

14- condamné M. [U] à restituer à la BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de la BNP Paribas Invest Immo, le capital emprunté et débloqué de 65 061,87 euros, outre les intérêts à compter du présent jugement,

15- condamné la BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de la BNP Paribas Invest Immo, à restituer à M. [U] les échéances versées et les intérêts, soit 30 634,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

16- ordonné la compensation entre ces créances respectives,

17- dit que la SCI [Adresse 22] et Me [W] engagent leur responsabilité à l'égard de M. [U] sur le fondement des dispositions de l'article 1147 et 1382 anciens du code civil,

18- dit que Mmes [P], [Z] et [M] [W], en qualité d'ayants droits de Me [J] [W], et Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W] doivent garantir la restitution du prix à hauteur de 65 061,87 €, compte tenu de l'insolvabilité de la SCI des Gaudinelles,

19- dit que la société MMA doit garantir son assuré, Me [W], et condamné in solidum les consorts [W] et les MMA à garantir la restitution du prix à hauteur de 65 061,87 €,

20- condamné in solidum Mmes [P], [Z] et [M] [W], en qualité d'ayants droits de Me [J] [W], et Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], et la société MMA, à payer à la BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de la BNP Paribas Invest Immo, les sommes de 13 244,84 euros et 1 951,85 en réparation de son préjudice,

21- débouté la BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de la BNP Paribas Invest Immo, de sa demande de fixation au passif des liquidations judiciaires de la SCI [Adresse 22] et de la SCP [W],

22- dit et jugé que jusqu'à ce qu'elle perçoive l'intégralité des sommes dues, la BNP Paribas Personal Finance conservera le bénéfice du privilège de prêteur de deniers et de l'hypothèque conventionnelle publiés et enregistrés le 4 juin 2007 auprès du service de la publicité foncière de Tours 2, volume 2007 numéro 1635 sur l'appartement situé dans un ensemble immobilier à [Localité 18] au [Adresse 22], à usage de village de vacances dénommées le [Localité 20] lot numéro 151 au rez-de-chaussée du bâtiment Z un studio comprenant chambre, coin cuisinette, salle d'eau avec water-closets, terrasse et les 19/10 000e des parties communes générales,

23- débouté M. [U] de sa demande au titre du remboursement de la TVA,

24- condamné in solidum Mmes [P], [Z] et [M] [W], en qualité d'ayants droits de Me [J] [W], et Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], et la société MMA, à payer à M. [U] une somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral,

25- débouté Mmes [P], [Z] et [M] [W], en qualité d'ayants droits de Me [J] [W], et Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W] et la société MMA de leurs recours en garantie à l'encontre de la SARL l'Échelle et de son assureur la MAF, et à l'égard de la BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de la BNP Paribas Invest Immo,

26- rejeté les demandes de garantie présentées par les consorts [W] et la société MMA à l'encontre de la SARL L'Échelle et son assureur, la MAF, et de la BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de la BNP Paribas Invest Immo,

27- condamné in solidum Mmes [P], [Z] et [M] [W], en qualité d'ayants droits de Me [J] [W], et Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], et la société MMA aux dépens de l'instance, qui comprendront les frais hypothécaires et les dépens de l'incident, dont distraction au profit de Me Vincent David, de la SCP Renard-Pierné, de la SELARL CM&B et Associés, et de Me Eve Elisabeth Cambuzat, avocats au barreau de Tours,

28- condamné in solidum Mmes [P], [Z] et [M] [W], en qualité d'ayants droits de Me [J] [W], et Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], et la société MMA à verser à M. [U] une somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

29- condamné in solidum Mmes [P], [Z] et [M] [W], en qualité d'ayants droits de Me [J] [W], et Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], et la société MMA à verser à la société BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de la BNP Paribas Invest Immo, une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

30- débouté les autres parties de leurs demandes d'indemnité procédure,

31- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au jugement,

32- ordonné la publication du jugement ayant prononcé la nullité de l'acte de vente conclu entre la SCI des Gaudinelles et M. [U] le 23 mars 2007 publié et enregistré le 4 juin 2007 auprès du service de la publicité foncière de Tours, volume 2007 P numéro 3110 sur l'appartement situé dans un ensemble immobilier à [Localité 18] au [Adresse 22], à usage de village de vacances dénommé le [Adresse 21] lot numéro 151 au rez-de-chaussée du bâtiment Z un studio comprenant chambre, coin cuisinette, salle d'eau avec water-closets, terrasse et les 19/10000e des parties communes générales.



Par déclaration du 25 mai 2020, la société MMA Iard a interjeté appel de cette décision. L'appel portait sur les chefs de décisions précités n° 6 à 29, 31 et 32 et était dirigé à l'encontre de toutes les parties de première instance à l'exclusion de Maître [B] [S] et de Maître [B] [T], mis hors de cause.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 janvier 2021, la société MMA Iard demande à la cour de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé le contrat de vente ;

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité de Maître [W] ;

En conséquence,

- dire et juger qu'aucune faute ne peut être reprochée à Maître [W] ou à la SCP [J] [W] ;

- dire et juger que la preuve d'un lien de causalité entre les manquements reprochés et le préjudice allégué n'a pas été rapportée ;

- dire et juger que M. [U] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice né, actuel et certain ;

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu un préjudice subi par M. [U] à hauteur de 65 061,87 € ;

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu un préjudice subi par la BNP Paribas Personal Finance à hauteur de 13 244,84 euros et 1 951,85 euros ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [U], au titre des loyers commerciaux, de la TVA ;

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a admis le principe d'un préjudice moral subi par M. [U] ;

- dire et juger qu'il n'existe aucune dette de responsabilité civile et qu'aucune condamnation ne peut être dans ces conditions, retenue à son encontre ;

- rejeter toutes demandes formées à son encontre ;

- débouter M. [U], la SCP Blevin et Pryen aux droits de laquelle vient la SARL Atelier L'Échelle, la société MAF, la BNP de leurs appels incidents et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner in solidum la SARL Blevin Pryen aux droits de laquelle vient la SARL Atelier L'Échelle, la société MAF, la BNP Paribas Personal Finance à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

- condamner M. [U], ou toute autre partie succombant, à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [U] ou tout autre succombant au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la SCP Laval Firkowski, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 novembre 2020, Mme [P] [W], tant à titre personnel qu'en qualité de liquidateur amiable de la SCP [W], et Mmes [Z] et [M] [W] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement déféré uniquement en ce qu'il a débouté M. [U] de ses demandes d'indemnisation au titre de la TVA,

- et pour le surplus, infirmer le jugement déféré quant aux chefs n° 6, 8 à 22 et 24 à 32,

Et statuant à nouveau,

- dire et juger que Maître [J] [W] n'a commis aucune faute,

- constater, en tout état de cause, l'absence de lien de causalité entre une hypothétique faute de l'étude et le préjudice invoqué,

- dire et juger que le préjudice invoqué n'est ni actuel, ni certain,

- déclarer M. [U] irrecevable, en tout cas mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

- l'en débouter purement et simplement,

- débouter la BNP Paribas Personal Finance et toute autres parties, de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre,

Et, à titre subsidiaire, si par impossible la cour venait à conformer le jugement en ce qu'il a dit que le notaire avait commis une faute, et l'a condamné à garantir la restitution du prix à hauteur de 65 061,87 €,

- dire et juger que le cabinet d'architecture a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle,

- dire et juger que la BNP Paribas Personal Finance est également responsable du préjudice subi par M. [U],

En conséquence,

- condamner in solidum, la BNP Paribas Personal Finance, le cabinet d'architecture L'Atelier L'Échelle, et son assureur, la MAF, et toutes autres parties succombantes à les garantir de toute condamnation qui, par impossible, pourrait être prononcée à leur encontre,

Et dans l'éventualité où des demandes d'appel en garantie seraient formulées à leur encontre :

- déclarer la BNP Paribas Personal Finance, le cabinet d'architecture L'Atelier L'Échelle, et son assureur, la MAF et toutes autres parties demanderesses à la garantie du notaire, irrecevables et en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

- les en débouter,

Et en tout état de cause,

- condamner in solidum M. [U] et toutes autres parties succombantes à leur payer la somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. [U] et toutes autres parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sofia Vigneux, membre du cabinet Thaumas, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 décembre 2020, M. [U] demandent à la cour de :

- débouter l'appelante de l'ensemble de son appel ainsi que de toutes ses demandes,

-rejeter toutes demandes, fins et conclusions ainsi que tout appel incident dirigés son encontre,

En conséquence,

- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne la réparation du préjudice économique,

- arrêter l'étendue de la garantie due par l'assureur du notaire au montant des condamnations prononcées à l'encontre de la SCI [Adresse 22], soit en principal et intérêts avec capitalisation,

À défaut,

- constater le défaut de livraison,

- prononcer la résolution de la vente,

- prononcer la résolution de la vente, et par voie de conséquence, la résolution du contrat de prêt, qu'elle entraîne,

En conséquence,

- condamner in solidum les ayants droits du notaire et le liquidateur de la SCP [W] à titre de dommages-intérêts au remboursement des sommes versées par l'acquéreur pour le prix de vente perdu avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil,

- ordonner la compensation entre la créance de la banque et la créance de l'investisseur,

- ordonner les ayants droit de maître [W] et le liquidateur de la SCP [J] [W] devront garantir l'investisseur de toutes condamnations à son égard, et les y condamner in solidum,

- recevoir le présent appel incident,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de réparation du préjudice économique,

Statuant à nouveau,

- condamner in solidum Mmes [P], [Z] et [M] [W], en qualité d'ayants droits de Me [J] [W], et Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W] et les MMA à réparer le préjudice économique de l'investisseur d'un montant de 6 306 € à première demande de l'administration fiscale,

- condamner la société MMA Iard à une amende civile de 2 000 €,

- condamner in solidum Mme [P] [W] venant aux droits de [J] [W] et ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], Mmes [M] et [Z] [W] venant aux droits de [J] [W] et leur assureur les MMA Iard ou toute partie succombante à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Estelle Garnier, avocat aux offres de droit.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 janvier 2021, la SARL Atelier L'Échelle demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer le jugement entrepris, en particulier en ce qu'il a rejeté toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre et dit que tous les appels en garantie formés à son encontre étaient sans objet ou mal fondés,

En conséquence,

- dire et juger mal fondées toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- débouter la SA MMA Iard, Mme [P] [W] venant aux droits de [J] [W] et ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], Mmes [M] et [Z] [W] venant aux droits de [J] [W], la SA BNP Paribas Personal Finance ou toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

À titre subsidiaire,

- condamner in solidum Mme [P] [W] venant aux droits de [J] [W] et ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], Mmes [M] et [Z] [W] venant aux droits de [J] [W] et leur assureur SA MMA Iard, ainsi que la banque BNP Paribas Personal Finance de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

- rejeter toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- condamner in solidum Mme [P] [W] venant aux droits de [J] [W] et ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], Mmes [M] et [Z] [W] venant aux droits de [J] [W] et leur assureur les MMA Iard ou toute partie succombant à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nelly Gallier, avocat aux offres de droit.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 janvier 2021, la société BNP Paribas Personal Finance demande à la cour de :

- recevoir l'appel principal formé par la SA MMA Iard à l'encontre du jugement déféré mais le dire mal fondé,

- recevoir son appel incident et le dire recevable et bien fondé,

- déclarer l'ensemble de ses demandes recevables et bien fondées,

En conséquence,

- débouter la SA MMA Iard, la SARL Atelier L'Échelle, Mmes [P], [Z] et [M] [W] en qualité d'ayants droits de Maître [J] [W], et Mme [P] [W] ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W] et tous autres appelants et parties de leurs appels incidents, et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées tant à titre principal que subsidiaire en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,

- lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte sur toute demande formée par M. [U] en annulation ou en résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement et par conséquent sur toute demande en annulation ou en résolution du contrat de prêt accessoire souscrit par eux auprès d'elle,

Ainsi dans le cas où la cour confirmait le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de vente et du contrat de prêt, ou bien infirmait le jugement déféré et statuant de nouveau, prononçait la résolution judiciaire du contrat de vente et du contrat de prêt, il y a lieu de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] à lui restituer le capital emprunté et débloqué de 65 061,87 euros, outre les intérêts à compter de l'arrêt à intervenir,

- confirmer le jugement en ce qu'il lui a ordonné la restitution à M. [U] au titre des échéances versées et les intérêts soit 30 634,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la compensation entre ces créances respectives,



- confirmer à tout le moins le jugement en ce qu'il a fixé son préjudice à la somme de 13 244,84 € et 1 951,85 €,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum Mmes [P], [Z] et [M] [W], en qualité d'ayants droits de Maître [J] [W] et Mme [P] [W] ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W] et la société MMA à lui payer les sommes de 13 244,84 € et 1951,85 € en réparation de son préjudice,

- confirmer le jugement en ce qu'il indique qu'elle pourra conserver jusqu'à la perception des sommes à lui revenir, le bénéfice de son inscription de privilège de prêteurs de deniers et d'hypothèque conventionnelle publiés et enregistrés le 4 juin 2007 auprès du service de la publicité foncière de Tours 2 volume 2007, n° 1635 et portant sur l'appartement situé dans un ensemble immobilier à [Localité 18] [Adresse 22], à usage de village de vacances, dénommé [Adresse 21] et étant désigné comme suit : lot n° 151 du Bâtiment Z d'un ensemble immobilier situé [Adresse 22] à [Localité 18] à usage de village vacances dénommé [Adresse 21], un studio comprenant chambre coin cuisinette, salle d'eau avec water-closet, terrasse, ainsi que les 19/10000e des parties communes générales,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté toutes les parties en ayant fait la demande dont Mmes [P], [Z] et [M] [W] en leur qualité d'ayants droits de Maître [J] [W] et Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], la SA MMA Iard, la SARL Atelier L'Échelle de toutes leurs demandes, notamment en garantie dirigées à son encontre,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Mmes [P], [Z] et [M] [W] en leur qualité d'ayants droits de Maître [J] [W] et Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], et la société MMA Iard aux dépens de l'instance, qui comprendront les frais hypothécaires, dont distraction de Me Eve Elisabeth Cambuzat, avocats au barreau de Tours, et à lui payer une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande formée au titre des frais de dossiers, des primes d'assurance et des intérêts conventionnels et primes d'assurance dues du 8 juin 2015 jusqu'à la date d'anéantissement du contrat de prêt augmentées des intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris et jusqu'à parfait paiement,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l'encontre des autres défendeurs,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de fixation à ce montant, sa créance au passif des sociétés faisant l'objet d'une procédure collective et notamment à la liquidation judiciaire de la SCP [J] [W] et la SCI [Adresse 22],

Et statuant de nouveau :

- fixer son préjudice à la somme de :


13 244,84 € au titre :

des intérêts conventionnels perçus jusqu'au 8 juin 2015 (mais somme restant à parfaire avec les intérêts conventionnels dus du 8 juin 2015 jusqu'à la date d'anéantissement du contrat de prêt par l'arrêt de la cour à intervenir, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, tel qu'il sera ci après exposé),

1 951,85 € (65 061,87 x 3 %)


Soit à la somme totale de 15 196,69 €, correspondant aux sommes perçues par la banque jusqu'au 8 juin 2015, suite à la suspension de l'exécution du contrat de prêt telle qu'ordonnée par le juge de la mise en état, somme à laquelle il conviendra de rajouter les intérêts conventionnels, primes d'assurance et tous autres frais dus en exécution du contrat et courus depuis cette date jusqu'à la signification de l'arrêt à intervenir augmenté des intérêts au taux légal dus à compter de la signification de l'arrêt jusqu'à parfait paiement,

- condamner in solidum Mmes [P], [Z] et [M] [W] en leur qualité d'ayants droits de Maître [J] [W] et Mme [P] [W], ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], la SA MMA Iard, la SARL Atelier L'Échelle et également tous autres défendeurs qui succomberaient dans la présente instance à lui verser la somme de 15 196,69 €, en réparation de son préjudice somme à laquelle il conviendra d'ajouter les intérêts conventionnels, primes d'assurances et tous autres frais dus en exécution du contrat de prêt courus depuis le 8 juin 2015 et ce, jusqu'à la signification de l'arrêt à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal dus à compter de la signification de l'arrêt jusqu'à parfait paiement,

- ordonner l'inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [Adresse 22] de la somme 15 196,69 € à laquelle il conviendra d'ajouter les intérêts conventionnels, primes d'assurances et tous autres frais dus en exécution du contrat de prêt couru depuis le 8 juin 2015 et ce, jusqu'à la signification de l'arrêt à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal dus à compter de la signification de l'arrêt jusqu'à parfait paiement,

- débouter la SA MMA Iard, la SARL Atelier L'Échelle, Mmes [P], [Z] et [M] [W] en qualité d'ayants droits de Maître [J] [W], et Mme [P] [W] ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W] et toutes autres parties de toutes autres demandes dirigées à son encontre, dont toute demande d'appel en garantie dirigée à son encontre,

- débouter dans tous autres cas, toutes parties qui en feraient la demande, de toutes demandes susceptibles d'être formées à l'ensemble et de l'ensemble des demandes, fins et conclusions à son encontre,

- condamner in solidum toutes parties succombant dans la présente instance à lui payer et fixer au passif des sociétés faisant l'objet d'une procédure collective, la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Vernudachi-Cambuzat-Dussourd, avocats aux offres de droits,

- débouter toutes autres parties de toutes autres demandes, fins et prétentions contraires.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 février 2021, la MAF demande à la cour de :

- dire l'appel de la société MMA mal fondé ;

- la débouter par voie de conséquence de l'intégralité de ses prétentions dirigées à son encontre ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a écarté toute condamnation à son encontre ;

- débouter M. [U], les consorts [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- constater que la faute de la SARL Atelier L'Échelle anciennement SARL Cabinet d'architecture François Blevin et Eric Pryen n'est nullement établie et qu'il n'existe pas davantage de lien de causalité entre une hypothétique faute de l'architecte et le préjudice invoqué ;

Subsidiairement,

- dire et juger qu'elle est fondée à opposer une non garantie à la SARL Cabinet d'architecture François Blevin et Eric Pryen dès lors que le sinistre a perdu tout caractère aléatoire en violation des dispositions de l'article 1964 du code civil et en application de la clause d'exclusion 2.111 de la police ;

A titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger qu'elle ne pourra garantir la SARL Cabinet d'architecture François Blevin et Eric Pryen que dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu'un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels garantis de 500 000 € hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées à son encontre dont la présente procédure et pour les autres procédures en cours, dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction ;

- désigner le cas échéant tel séquestre qu'il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l'attente de décision définitive tranchant les différentes réclamations formées à son encontre concernant le même sinistre et pour, le cas échéant, procéder à une répartition au marc le franc des fonds séquestrés ;

- condamner Mmes [P] [W], [Z] [W], [M] [W] et [P] [W] ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W], et la SA MMA à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre en application de l'article 1382 ancien ' 1240 du code civil ;

- condamner solidairement Mmes [P] [W], [Z] [W], [M] [W] et [P] [W] ès qualités de liquidateur de la SCP [J] [W] et la SA MMA Iard à la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux entiers dépens que la SCP Renard-Pierné pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 octobre 2020, la SELARL SMJ demande à la cour de :

- confirmer le jugement des chefs déclarant irrecevable la demande de fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [Adresse 22] formulée par M. [U] ;

- débouter les Mutuelles du Mans Assurance lard, M. [U] ainsi que toute autre partie de l'ensemble de leurs demandes, 'ns et conclusions dirigées à son encontre ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 22] et tendant notamment à sa condamnation au paiement d'une somme d'argent, à la rendre garante de toute condamnation prononcée à l'encontre d'une autre partie ou à une fixation au passif de la liquidation judiciaire ;

- statuer ce que de droit sur les dépens.



Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.



SUR QUOI, LA COUR,



I- Sur la nullité du contrat de vente par acte authentique



Le tribunal a prononcé la nullité du contrat de vente conformément à l'article L.261-10 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur à l'époque du contrat, qui sanctionne le non-respect des règles impératives de la vente d'immeubles à construire et en a tiré les conséquences concernant la restitution du prix de vente et a condamné le notaire et son assureur à garantir cette restitution.



La société MMA Iard appelante poursuit l'infirmation du jugement tant en ses dispositions relatives à cette annulation qu'en celles condamnant les ayants droit et le liquidateur de M. [J] [W], son assuré.



Elle fait valoir que la responsabilité civile de M. [W] ne peut être mise en jeu, dès lors qu'il est étranger au contrat de réservation et que la fiche technique annexée à ce contrat et qui mentionnait une garantie extrinsèque, n'a pas de valeur contractuelle ; qu'en outre, son assuré a adressé à l'acquéreur un projet d'acte de vente mentionnant clairement une garantie intrinsèque quelques semaines avant la vente et qu'il appartenait à ce dernier, qui a fait choix de donner procuration pour régulariser l'acte authentique, de le lire et de s'informer ; que le notaire n'a pas à proposer une autre garantie puisque la garantie intrinsèque est licite ; que celle-ci était effective compte tenu de la commercialisation déjà très avancée du programme au moment de la signature de l'acte authentique. Il ajoute qu'il faut en prendre en compte le prix global des ventes pour évaluer le pourcentage de garantie et non les acomptes versés ; Elle estime qu'il n'existe pas de lien de causalité entre l'intervention du notaire et les faits générateurs des préjudices invoqués par l'acquéreur ; elle insiste sur le fait que le notaire n'était pas concerné par l'engagement préalable de l'acquéreur et les rapports avec la société EPI Capital représentant la SCI [Adresse 22] ; que le notaire est également sans lien avec le déblocage des fonds ; qu'aucune solidarité ne lie le notaire à un vendeur dès lors que le notaire n'a pas personnellement perçu le prix de vente ; elle précise qu'il a été procédé au déblocage des fonds par l'établissement bancaire, sur la foi de différentes attestations des architectes qui n'en ignoraient pas la finalité ; que le notaire n'est pas à l'origine de l'arrêt du chantier, au début de l'année 2009, chantier marqué par des interruptions successives en raison des défauts ou retard de paiement des entreprises imputables à la seule SCI [Adresse 22] ; il ajoute que la SCI était in bonis au moment de la régularisation de l'acte authentique ; elle précise que la SCI est aussi à l'origine de la résiliation du bail à construction conclu le 13 mars 2006 avec la commune.



Les consorts [W] font valoir que la preuve des trois éléments permettant de retenir la responsabilité délictuelle du notaire, n'est pas rapportée ; qu'il n'y avait pas lieu, selon elles, à information sur la suppression d'une garantie extrinsèque qui n'a jamais existé ; que la lettre de notification qui a été adressée à l'acquéreur, conformément à l'article R.261-30 du code de la construction et de l'habitation, était particulièrement claire et celui-ci était parfaitement informé tant sur son droit de rétractation que sur le contenu de l'acte lui-même, signant l'acte en toute connaissance de cause et en possession de tous les documents contractuels ; que l'acte rappelle de manière très précise et dans le détail, les conditions de la garantie d'achèvement dite intrinsèque, à l'instar de la procuration qu'ils ont signée en toute connaissance de cause ; qu'il n'appartenait pas au notaire de les mettre en garde sur le risque du défaut d'achèvement du chantier en l'absence de garantie extrinsèque ou de proposer d'autres garanties ; que l'acquéreur ne peut davantage se prévaloir d'un défaut d'information sur la nature des droits acquis et sur la quote-part résultant d'un bail à construction précisément décrit dans l'acte authentique ; qu'en outre, le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée ; que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les conditions de la garantie intrinsèque étaient satisfaites lors de la signature de l'acte, les opérations de commercialisation étant bien avancées, l'avance de trésorerie consentie par M. [O], selon acte de prêt du 15 septembre 2006 au montant de 3 500 000 euros annexé à l'acte notarié, devant être regardée comme ayant bénéficié à la SCI à titre de fonds propres du vendeur et le prix du terrain d'assiette estimé par expert à la somme de 8 216 000 euros devant être pris en compte d'autant qu'il conférait au preneur un droit réel immobilier ; qu'il n'existe pas de lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices invoqués, la source de ceux-ci se trouvant exclusivement dans la déconfiture du promoteur vendeur alors que les appartements étaient à 93 % en voie d'achèvement et les équipements collectifs à 45 %, selon le rapport de l'expert judiciaire [A] ; que les préjudices allégués ne sont ni actuels ni certains.



M. [U] sollicite la confirmation du jugement qui a prononcé la nullité de la vente, au motif que les conditions posées par l'ancien article R. 261-18 b ancien du code de la construction et de l'habitation étaient loin d'être réalisées. Il indique que le notaire avait l'obligation de veiller au respect de la réglementation d'ordre public relative à cette garantie et d'effectuer des diligences particulières s'il s'apercevait ou décelait que les éléments apportés en garantie étaient insuffisants ou douteux ; que la valeur du terrain ne pouvait pas être prise en compte dans les fonds propres de la SCI [Adresse 22] puisque la garantie d'achèvement doit intervenir précisément lorsque les constructions ne sont pas achevées ; que SCI [Adresse 22] n'était pas propriétaire de ce terrain, puisqu'elle en disposait dans le cadre d'un bail à construction ; que le notaire aurait dû l'informer qu'en cas de non réalisation des travaux dans un délai de 4 ans à compter du 13 mars 2006, date de signature du bail à construction, celui-ci pouvait être résilié, et les constructions devenir la propriété de la commune ; que le notaire a méconnu la réglementation d'ordre public concernant la garantie d'achèvement en acceptant d'y faire figurer un prêt consenti ni par une banque ni par un établissement habilité et dont surtout il ne s'était pas assuré qu'il serait maintenu jusqu'à l'achèvement de l'opération.



Afin de solliciter la confirmation du jugement en ce qu'il a jugé mal fondées les demandes dirigées à son encontre, la société Atelier L'Échelle suivie en son argumentation par son assureur, la MAF, retrace l'historique de ce chantier qui s'est totalement arrêté au début de l'année 2009 ; elle évoque une procédure à l'encontre de la SCI [Adresse 22] pour obtenir paiement de ses propres honoraires ainsi que la résiliation de son contrat de maîtrise d''uvre à effet au 24 [U] 2010, acceptée par cette SCI, soutient que l'ensemble de ses adversaires est mal fondé à rechercher sa responsabilité ; que l'acquéreur, qui ne produit aucun document technique concernant ses propres lots, ne démontre pas qu'elle a fourni des attestations fallacieuses, alors qu'elle a tout mis en 'uvre pour favoriser, malgré les multiples difficultés rencontrées, l'avancement des travaux. Elle ajoute qu'il appartenait à l'acquéreur de refuser les appels de fonds intermédiaires.



La société MAF fait valoir que le fait que l'acquéreur ait signé des appels de fonds contraire au planning contractuel n'engage que ce dernier. Tant la MAF que la société L'Atelier L'échelle ajoutent qu'il ne peut être tiré argument du rapport de M. [A] du 14 avril 2014 qui ne concerne pas les lots de l'acquéreur ; elles font toutefois remarquer qu'il ne retient ni insuffisances ni négligences de la part de l'équipe de maîtrise d''uvre ni, non plus, d'écart significatif entre l'avancement du chantier et les attestations établies ; qu'on ne saurait reprocher aux architectes l'établissement d'attestations de pure complaisance et procéder par analogie alors qu'il conviendrait de se placer au jour précis de leur établissement pour en apprécier la pertinence et qu'au surplus l'expert judiciaire n'a pu retenir qu'un léger écart entre l'avancement réel et les 93 % qui figurent dans les attestations de trois logements étrangers au présent litige.



A- Sur le respect des règles impératives de la vente d'immeubles à construire



L'article L.261-10 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, dispose : « Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ».



L'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoit que le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser « lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement ».



L'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoyait deux types de garanties d'achèvement de l'immeuble dans le cadre des ventes d'immeubles à construire : une garantie dite intrinsèque résultant « de l'existence de conditions propres à l'opération », et une garantie dite extrinsèque résultant « de l'intervention, [...], d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l'organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie ».



L'article R.261-18 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la cause, relatif à la garantie intrinsèque, dispose :

« La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes :

a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ;

b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :

- par les fonds propres au vendeur ;

- par le montant du prix des ventes déjà conclues ;

- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur.



Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations.



En l'espèce, l'acte de vente notarié dont la nullité est soulevée comporte, dans les termes précisément repris par le tribunal, un chapitre intitulé « garantie d'achèvement », comportant le rappel des dispositions de l'article R.261-18 b du code de la construction et de l'habitation, s'analysant en une garantie intrinsèque d'achèvement supposant la réunion de conditions financières précises qui devaient être remplies au moment de la vente.



La société venderesse précisait notamment que « le prix de vente prévu pour tout l'ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus s'élève à la somme de 20 292 656 euros », que « le financement dont la société demanderesse doit justifier aux termes de l'article R. 261-18 b) précité est de 60 % du prix de vente, soit 12 175 593 euros ». Elle justifiait « avoir ce financement à sa disposition ainsi qu'il suit : par le terrain sur lequel sont édifiés des constructions, lequel a été estimé par monsieur [L] [I], expert en estimation immobilière, (...) à la somme de 8 216 000 euros » et « par la trésorerie de la SCI composée :

* des fonds versés par monsieur [G], ainsi qu'il résulte d'une reconnaissance de dette régularisée en l'étude du notaire soussigné le 1er mars 2006, d'un montant de 160 000 €,

* du prêt consenti à la SCI suivant acte reçu par le notaire soussigné le 15 septembre 2006 pour un montant de 3 700 000 €,

* par le montant total du prix des ventes réalisées, sous conditions suspensives avant ce jour, ce qui est attesté par le notaire soussigné, soit la somme de 1 192 280 €, soit une somme de 13 268 280 euros représentant un total supérieur au financement dont la SCI doit justifier ».



Si pour assurer la viabilité financière de l'opération de construction jusqu'à son achèvement, un taux de 60 % de financement suffit lorsque les fonds pr