Cour d'Appel · 1ère Chambre — 4 avril 2023

CF/SH



Numéro 23/01209







COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 04/04/2023 







 Dossier : N° RG 21/02107 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H5AZ 





Nature affaire :



Autres demandes relatives au bail à construction ou à l'emphytéose















Affaire :



S.A.S. LE BIOME



C/



Association FÉDÉRATION DÉPARTEMENTALE DES CHASSEURS DES LANDES

























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 04 Avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 21 Février 2023, devant :







Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile 



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère



Monsieur SERNY, Magistrat honoraire





assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 











dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.S. LE BIOME prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître ABRAMOWITCH, de LEGIPLANET AVOCATS, avocat au barreau de DIJON 













INTIMES :





Association FÉDÉRATION DÉPARTEMENTALE DES CHASSEURS DES LANDES

[Adresse 1]

[Localité 5]





Représentée et assistée de Maître DEL REGNO de la SELARL MONTAGNÉ - DEL REGNO ASSOCIÉS, avocat au barreau de PAU

























sur appel de la décision 

en date du 19 MAI 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 17/00785 

























EXPOSE DU LITIGE 



Le 26 avril 2011, la SAS Biome, présidée par Monsieur [U] [O] a été créée avec pour objet social l'exploitation d'établissements d'élevage ayant pour but de préserver la biodiversité, l'accueil et le soin des animaux de la faune sauvage, mammifères, oiseaux, reptiles, à des fins pédagogiques, la reproduction d'espèces menacées, plus généralement, toute prestation d'assistance aux animaux, la présentation au public des animaux de la faune sauvage, notamment pas la visite d'espaces zoologiques et par le biais de divers services et actions d'animation, de formation, de promotion et de commercialisation ; l'exploitation, le développement, l'entretien et la gestion de parcelles boisées ainsi que l'activité de sylviculture dans son ensemble dans le but de garantir la préservation de la biodiversité. 



La SAS Biome a décidé d'ouvrir une station zootechnique de conservation par élevage d'animaux non domestiques au [Adresse 2] à [Localité 4]. 



À cet effet, le 23 septembre 2014, elle a souscrit un bail précaire auprès de la Fédération départementale des chasseurs des Landes pour une durée de 23 mois.

 

Le 7 novembre 2014, une promesse de bail emphytéotique a été signée entre la Fédération départementale des chasseurs des Landes et la SAS Le Biome portant sur diverses parcelles agricoles et des maisons d'habitation et hangar sur une surface de plus de 25 ha, avec diverses conditions suspensives. 



Le 20 mars 2017, un procès-verbal de difficultés a été établi. 



Par acte d'huissier du 19 juillet 2017, la société Le Biome a assigné la Fédération départementale des chasseurs des Landes devant le tribunal de grande instance de Mont de Marsan afin de la voir condamner à signer le bail emphytéotique aux conditions visées dans la promesse et ce, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard, outre une somme de 179 510 € à titre de dommages-intérêts. 



Par acte d'huissier du 27 décembre 2017, Monsieur [R] [P], Monsieur [X] [L], Monsieur [I] [J] et Monsieur [S] [E] ont assigné la SAS Biome en nullité de la promesse de bail emphytéotique. 



Les procédures ont été jointes. 



Par jugement du 19 mai 2021, le tribunal de grande instance de Mont de Marsan devenu tribunal judiciaire a fait droit à l'exception d'irrecevabilité soulevé par la Sté Le Biome, a déclaré irrecevables les demandes présentées par Monsieur [R] [P], Monsieur [X] [L], Monsieur [I] [J] et Monsieur [S] [E], les a 'déboutés' de leurs demandes, a débouté la société Le Biome du surplus de ses demandes et a condamné la société Le Biome à payer à la Fédération départementale des chasseurs des Landes la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



La SAS Le Biome a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a débouté la société Le Biome du surplus de ses demandes et a condamné la société Le Biome à payer à la Fédération départementale des chasseurs des Landes la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Les conclusions de la SAS Le Biome du 22 septembre 2021 tendent à : 



- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SAS le Biome de ses demandes, a condamné la SAS le Biome à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SAS le Biome aux frais et dépens,



statuant à nouveau,



à titre principal,





constater que la réalisation des conditions suspensives contenues dans la promesse de bail emphytéotique du 7 novembre 2014 étaient au seul bénéfice du preneur, soit la SAS le Biome,



le cas échéant, constater que les articles 5 et 7 de la promesse de bail emphytéotique étant contradictoires, l'interprétation à retenir doit être faite au bénéfice du preneur, soit la SAS le Biome,



à titre subsidiaire,



constater que la totalité des clauses suspensives étaient réalisées et justifiées,



en conséquence, ordonner l'exécution forcée du bail emphytéotique objet de la promesse du 7 novembre 2014, aux conditions visées dans la promesse et ce, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,



condamner la fédération départementale des chasseurs des Landes à payer à la SAS le Biome la somme de 1 044 250 euros au titre de la perte d'exploitation,



condamner la fédération départementale des chasseurs des Landes à payer à la SAS le Biome la somme de 49 254,36 euros en réparation du préjudice au titre du non-remboursement des engagements financiers,



condamner la fédération départementale des chasseurs des Landes à payer à la SAS le Biome la somme de 50 000 euros au titre de son préjudice d'image, 



confirmer pour le surplus la décision déférée,



en toute hypothèse,



mettre à la charge de la fédération des chasseurs des Landes la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,



constater le désistement de l'appel à l'encontre de MM. [R] [P], [X] [L], [I] [J] et [S] [E].



La SAS Le Biome souligne que les conditions suspensives étaient souscrites en sa faveur et qu'elle pouvait donc seule s'en prévaloir et qu'il ne peut être considéré comme l'a fait le tribunal qu'elle a renoncé à la réalisation d'une ou plusieurs conditions suspensives. Elle souligne que les clauses doivent être interprétées en sa faveur et que la clause issue de l'article 5 ne succombe pas à celle de l'article 7. 



Subsidiairement, la SAS Le Biome fait valoir que toutes les conditions suspensives ont été réalisées et que le tribunal a commis une erreur d'appréciation en déclarant que la société avait abandonné son projet initial. 



Elle sollicite en outre la réparation de ses divers préjudices. 



Les conclusions de l'association Fédération Départementale des chasseurs des Landes du 13 décembre 2021 tendent à : 



Vu les articles 1304 et 1304-6 du Code civil



Déclarer la Fédération départementale des chasseurs des LANDES recevable et bien fondée en ses conclusions, fins et prétentions, 



Débouter la société LE BIOME de l'ensemble de ses demandes, 



Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MONT DE MARSAN le 19 mai 2021 en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant :



Condamner la société LE BIOME à payer à la Fédération départementale des chasseurs des LANDES la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 



Condamner la société LE BIOME aux entiers dépens, y compris ceux en cause d'appel.



La Fédération départementale des chasseurs des Landes invoque les articles 5 et 7 de la promesse pour déclarer que si le bénéficiaire ne s'est pas manifesté dans les délais impartis, en cas de non réalisation des conditions suspensives, les parties reprennent leur liberté comme en l'espèce. 



Subsidiairement, elle souligne que les conditions suspensives n'ont pas été réalisées puisque le permis de construire n'a pas été accordé, que tous les fonds n'ont pas été réunis puisqu'il n'est justifié que d'une somme de 540 292 € et que la société a abandonné le projet pour un autre projet en Bretagne. 



Par ordonnance du 29 septembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a constaté le désistement partiel de la SAS Le Biome contre Monsieur [R] [P], Monsieur [X] [L], Monsieur [I] [J] et Monsieur [S] [E]. 



Vu l'ordonnance de clôture du 18 janvier 2023. 





MOTIFS 



L'article 1175 ancien du code civil dans ses dispositions antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit que toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût. 



L'ancien article 1176 ancien du code civil prévoit que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. 



Les conditions suspensives prévues à l'article 5 de la promesse de bail emphytéotique du 7 novembre 2014 étaient les suivantes : 



- qu'il soit obtenu les autorisations administratives nécessaires, en particulier l'obtention d'autorisation d'ouverture et permis de construire, 



- qu'il n'existe sur l'immeuble, objet des présentes aucune inscription hypothécaire ou charge quelconque ou autre empêchement de disposer à moins que les créanciers inscrits n'acceptent de donner main levée de leurs inscriptions, 



- que le document d'urbanisme soit conforme à l'implantation des bâtiments, 



- qu'il soit obtenu le financement bancaire nécessaire à la construction des bâtiments, dont les modalités d'emprunt seront annexées au bail, 



- à défaut de réalisation de l'une quelconque de ces conditions suspensives au plus tard 24 mois après la date de signature de la présente promesse, les présentes seront caduques sans indemnités de part et d'autre. Cependant seul le bénéficiaire sera habilité à se prévaloir du défaut de réalisation d'une quelconque de ces conditions suspensives. 



L'article 7 de l'acte sous le titre de 'sort de la promesse au regard des conditions suspensives' est venu compléter cet article 5 : 



la réalisation résultera de la délivrance au promettant des pièces justificatives énoncées. 



Hypothèse de réalisation des conditions suspensives préalables à l'acte notarié dans le délai convenu. Dans cette hypothèse, chacune des parties peut sommer l'autre partie de passer l'acte notarié dans le mois de la réalisation de la dernière des conditions suspensives. 



Hypothèse de non réalisation de l'une des conditions suspensives préalables à l'acte notarié dans le délai convenu. Dans cette hypothèse, sauf renonciation par le bénéficiaire à la ou aux conditions suspensives défaillies, par le seul fait de l'écoulement du délai, les parties reprennent leur entière liberté, sans mise en demeure ni demande en justice et sans indemnité de part et d'autre. 



Hypothèse de refus de passation de l'acte notarié avec paiement des frais, après réalisation des conditions suspensives préalables. 



Dans cette hypothèse, si le refus émane du promettant, le bénéficiaire pourra contraindre le promettant par voie de justice à passer cet acte notarié. 



Si le refus émane du bénéficiaire, le promettant aura la possibilité de considérer le présent accord comme nul, les parties reprenant liberté. 



Selon ces dispositions, les conditions suspensives d'obtention d'un financement et d'un permis de construire ont été prévues par la volonté des parties. La SAS Biome ne peut prétendre que la condition relative au permis de construire est une maladresse de rédaction alors qu'elle est expressément désignée et qu'elle ne peut être assimilée à une autorisation d'aménager. En outre, d'autres conditions suspensives faisaient état de la construction de bâtiments. 



Il est constant que les conditions suspensives ont été rédigées dans le seul intérêt de la SAS Le Biome eu égard au dernier alinéa de l'article 5 précité. Néanmoins, sans contradiction aucune, l'article 7 est venu compléter cet article 5 en définissant le sort des conditions suspensives de la signature du bail emphytéotique. Cet article a prévu que le bénéficiaire à savoir la SAS Le Biome, pouvait renoncer au bénéfice de ces conditions suspensives, ce qui n'est pas contraire à l'article 5 qui, ayant prévu que la SAS Le Biome pouvait s'en prévaloir, il était logique qu'elle puisse y renoncer. 



Toutefois, la renonciation à s'en prévaloir ne pouvait intervenir après l'expiration du délai prévu par la promesse soit 24 mois après le 7 novembre 2014. Il convient de rappeler en outre que cette promesse de bail emphytéotique avait été précédée d'un bail précaire de 23 mois devant expirer le 30 septembre 2016. 



Par courriel du 21 septembre 2016, le représentant de la SAS Biome Monsieur [O] a fait valoir que seules les autorisations d'aménagement étaient intervenues et que les autres autorisations seraient sollicitées dans les années à venir. Si l'on peut considérer que cette déclaration vaut renonciation à la condition suspensive d'un permis de construire, intervenue avant l'expiration de la durée de la promesse de bail, ce que n'a pas évoqué le tribunal considérant qu'elle n'était pas réalisée, il subsiste néanmoins la condition suspensive du financement bancaire à la construction des bâtiments. 



Or, le 17 octobre 2016, l'étude de Maître [D], notaire de la SAS Biome a adressé à l'étude de Maître [M], étude de la Fédération des chasseurs un document émanant de l'établissement bancaire Crédit Coopératif du 13 octobre 2016 faisant état d'une date prévisionnelle des travaux au 1er novembre 2016, avec deux phases successives de mobilisation des fonds et d'amortissement, la première d'une durée de 7 mois à compter du 1er novembre 2016. Mais surtout, ce document faisait état de conditions préalables au versement des fonds et notamment : 

- production des notifications des subventions à hauteur de 350k€ a minima pour la SAS et 50k€ a minima pour l'association le Biome ; 

- production accord de financement de la NEF à hauteur de 200k€ sur une durée de 15 ans, 

- production de justificatifs d'apports à hauteur de 154k€ a minima. 

- production des accords de mécénat de compétence au profit de l'association le Biome à hauteur de 814 k€, .. 

- production de la notification de garantie de la communauté d'agglomération à hauteur de 50% du financement, (en sus de la garantie de la BPI à hauteur de 40% du financement qui était dans le chapitre garanties)... 





Compte tenu de ces nombreuses conditions préalables, le financement par le Crédit Coopératif n'était pas acquis au 13 octobre 2016. 



À la date du 25 octobre 2016, Maître [M] a indiqué qu'elle n'était pas en mesure de rédiger l'acte, faute de transmission des documents. 



Le 15 novembre 2016, soit après l'expiration du délai pour réitérer le bail emphytéotique, le conseil de la Fédération des chasseurs des Landes a écrit à la SAS Le Biome que la condition suspensive relative au financement n'était pas réalisée outres d'autres conditions et que la promesse de bail était donc caduque. 



Il ne peut être retenu comme défense les arguments développés par Maître [D], notaire de la société Biome lequel écrit à sa consoeur notaire le 17 novembre 2016 que les documents réclamés ont été transmis et qu'il n'a jamais été fait état de manquants, alors que la chronologie exposée ci-dessus témoigne du contraire. En tout état de cause , cette correspondance entre notaires est sans incidence dès lors qu'il est établi par l'absence de justificatif de financement que la SAS Le Biome est défaillante dans la réalisation de la condition suspensive dans le délai fixé par l'acte. 



En conséquence, la promesse est devenue caduque sans qu'aucune indemnité ne soit due de part et d'autre en application des articles 5 et 7 précités et sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner si la société Biome a abandonné son projet. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Le Biome de ses demandes. 



L'équité commande d'allouer à la Fédération des chasseurs des Landes une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, 



y ajoutant : 



Condamne la SAS Le Biome à payer à la Fédération départementale des chasseurs des Landes la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la SAS Le Biome aux dépens. 



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE