Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 4 avril 2023

JP/CS



Numéro 23/1236





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 4 avril 2023 







Dossier : N° RG 21/02523 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H6E4 





Nature affaire :



Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé















Affaire :



[I] [D]





C/



S.A.R.L. TROKOUTS







 





























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 4 avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 7 février 2023, devant :



Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère







qui en ont délibéré conformément à la loi.

















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [I] [D]

née le 13 Janvier 1961 à [Localité 7] (54)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean-benoît SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE









INTIMEE :



S.A.R.L. TROKOUTS La Société TROKOUTS, SARL au capital de 5.000 €, immatriculée au RCS de BAYONNE sous le n° 501 534 838 du registre du commerce et des sociétés de BAYONNNE, est représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4] / France



Représentée par Me Arnaud SABIN de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocat au barreau de PAU























































sur appel de la décision 

en date du 10 JUIN 2021

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE











Par jugement contradictoire du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de BAYONNE a :



- Constaté l'accord des parties quant à la date de renouvellement du bail,

- Dit que le bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions à effet du 1er janvier 2020,

- Dit qu'à cette date le loyer du bail renouvelé est fixé à 20 645 €,

- Dit que l'indice applicable à la variation du loyer sera l'indice des loyers commerciaux,

- Débouté les parties de leurs autres demandes,

- Laissé à la charge de chacune des parties ses dépens et frais irrépétibles.



Par déclaration du 27 juillet 2021, [I] [D] a interjeté appel de la décision.



Elle conclut à :



Réformant la décision dont appel

Fixer le loyer du bail renouvelé 5 la somme de 40.000,00 € l'an sous réserve du

lissage prévu par la Loi,

Par application du lissage prévu par la Loi :

Fixer le loyer dû par la SARL TROKOUTS conformément au tableau suivant :



Loyer avant renouvellement 20.736,00 € / an

1ere année : 20.736,00 € + 2.073,60 € = 22.809,60 €

2eme année : 22.809,60 € + 2.280,09 € = 25.089,69 €

3eme année : 25.089,69 € + 2.508,96 € = 27.598,65 €

4eme année : 27.598,65 € + 2.759,86 € = 30.538,5l €

5eme année : 30.538,5l € + 3.053,85 E = 33.412,36 €

6éme année : 33.412,36 € + 3341,23 € = 36.753,59 €

7eme année : 36.753,59 € + 3.675,35 € = 40.000,00 €

8eme année : 40.000,00 €

9eme année : 40.000,00 €



- Dire que ce loyer pourra cependant connaître les variations dues aux indexations triennales a intervenir en fonction de la variation de l'indice des loyers Commerciaux ;

Subsidiairement,

- Si par impossible la Cour s'estime insuffisamment informée et souhaite recourir a une

mesure d'expertise, allouer, dans l'attente de la fixation du loyer définitif, un loyer

provisoire de 30.000 € / an ;

- Ordonner une mesure d'expertise pour préciser les facteurs visés à l'article L. 145-33 du Code de Commerce justifiant le déplafonnement et déterminer la valeur locative et la confier à tel expert qu'il plaira nommer ;

- Dire ce que de droit sur les dépens ;



La SARL TROKOUTS conclut à :



A titre principal 

- Confirmer le jugement en l'ensemble de ses dispositions ;

A titre subsidiaire, si la Cour devait considérer qu'il existe une cause à déplafonnement:

- avant dire droit, nommer tout expert qu'il lui plaira aux fins de déterminer la valeur locative, et donc le loyer, applicable au bail renouvelé.

- Fixer le loyer provisionnel dans l'attente de la fixation du loyer sera fixé a la somme de

20.645 € par an.

En toute hypothese :

- Condamner Mme [D] aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'au paiement de la

somme de 5.000 € sur le fondement de l'a1ticle 700 du CPC.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2023.

















SUR CE



Faisant suite à un bail établi par acte authentique le 7 décembre 1973, poursuivi par tacites reconductions successives ou par renouvellement, le 20 mai 2011 était passée une convention de renouvellement de bail portant sur un local à usage commercial d'une superficie d'environ 95 m² à l'[Adresse 5] et de [Adresse 6] à [Localité 4] entre [J] [Y], le bailleur aux droits duquel se présente [I] [D] et la société TROKOUTS, le preneur.



Le nouveau bail était consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2010 avec un loyer annuel de 18 294 € indexé sur l'indice du coût de la construction.



Le 12 avril 2019, [I] [D] faisait signifier à la SARL TROKOUTS, par acte extrajudiciaire, un renouvellement de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2019 moyennant un loyer annuel de 30 000 €.



Après des négociations infructueuses la société TROKOUTS faisait notifier le 25 mai 2020, un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé et faisait délivrer à [I] [D] une assignation en date du 24 juillet 2020 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne.



La bailleresse invoquait le déplafonnement au regard de la modification notable des facteurs locaux de commercialité.



Le premier juge, par la décision du 10 juin 2021 dont appel, a considéré que la modification des facteurs locaux de commercialité n'était pas suffisamment établie par la demanderesse et a rejeté la demande de déplafonnement.Il a dit que le bail serait renouvelé aux mêmes clauses et conditions et fixé le loyer, par application de l'indice des loyers commerciaux, à la somme de 20 645 € annuels après avoir constaté l'accord des parties quant à la date de renouvellement du bail au 1er janvier 2020.



Le premier juge a considéré que le rapport sur la revitalisation commerciale des centres-villes publié en 2016 produit par la bailleresse est un constat très général qui ne permet pas de s'assurer de la survenance de modification des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail précédent qui seuls peuvent justifier un déplafonnement à condition encore qu'elles aient eu un effet positif sur le commerce considéré.



L'appelante invoque au contraire la modification des facteurs locaux de commercialité importante sur la commune de [Localité 4] depuis 2010 notamment sur la place Saint Eugénie au même titre que dans toute la ville et plus encore s'agissant d'une zone à forte commercialité qui a bénéficié nécessairement de l'accroissement de clientèle. Des travaux importants ont été engagés par la collectivité pour améliorer le centre-ville et modifier le plan de circulation. Il est cité la fréquentation de l'aéroport, l'accroissement phénoménal de la taxe de séjour pendant la période considérée. La fréquentation touristique de la ville a explosé pour tripler pendant le cours du bail expiré et ce seul élément justifie le déplafonnement conformément aux dispositions de l'article R 145-6 du code de commerce. 



Elle cite l'étude de l'observatoire de l'immobilier d'entreprise de la communauté d'agglomération Pays basque qui conforte cette analyse confirmant la hausse significative des prix de l'immobilier puisqu'en page 5 de ce document il ressort que les loyers des prix de vente sont toujours de plus en plus élevés. Le loyer réclamé de 420 € le mètre carré par an est donc parfaitement raisonnable. Le local dont il s'agit est situé [Adresse 2] dans un emplacement fort recherché qui nécessairement se situe dans la fourchette haute en termes de commercialité. Il est également cité l'étude publiée le 6 novembre 2021 suivant laquelle les loyers des commerces qui s'appliquent dans la ville de [Localité 4] se situent dans sa cote haute à 600 € par mètre carré par an.



La bailleresse soutient apporter la preuve de la variation des facteurs locaux de commercialité et d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145 ' 33 du code de commerce ;aux termes des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce le déplafonnement est donc de droit.




Sur la modification des facteurs locaux de commercialité  impactant la valeur locative:




En vertu de l'article L 145-34, la modification notable des éléments de la valeur locative mentionnée au1° à 4° de l'article L 145-33 permet d'écarter la règle du plafonnement.

 

La modification de tous les éléments de la valeur locative n'est pas requise pour établir le déplafonnement ; la modification d'un des quatre éléments précités suffit à obtenir le déplafonnement.



L'objet du présent litige délimité par les prétentions respectives des parties porte sur la modification des facteurs locaux de commercialité.



Il s'agit de vérifier si une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut conduire au déplafonnement du loyer.



Les juges du fond disposent à cet égard d'un pouvoir souverain d'appréciation sur l'existence d'une modification notable. La charge de la preuve de cette modification incombe au bailleur. La modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.



L'article R 145-6 du code de commerce dispose que : «Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente,pour le commerce considéré,l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport,de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d' une manière durable ou provisoire. »



La Cour de cassation a retenu que la modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est : «de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité. »



La Cour de cassation dans un arrêt du 14 septembre 2017 a jugé qu'il appartient au juge de rechercher « si l'incidence relevée de la modification notable des facteurs de commercialité avait été favorable à l' activité commerciale exercée par le preneur ».



Le bailleur n'a pas à démontrer que la modification invoquée a ou a eu une incidence favorable sur l'activité du preneur , mais uniquement qu'elle est « de nature à avoir» une telle incidence.



En l'espèce la bailleresse se fonde sur un rapport versé aux débats établi par l'inspection générale des finances et par le conseil général de l'environnement et du développement durable daté de 2016 présentant [Localité 4] comme une ville faisant partie du groupe de communes peu touchées par la vacance commerciale en précisant que le taux de vacance commerciale est de 1 %. Plusieurs facteurs selon ce rapport peuvent expliquer cette situation : l'attractivité du littoral, la présence de locomotive dans le centre-ville qui permet d'attirer des clients, une population résidente plus âgée.



Dans le cas de ce centre-ville, le paysage urbain fait en sorte que le client longe la grande avenue du centre-ville au bord du littoral. Huit parkings permettent d'assurer l'accessibilité des boutiques du centre-ville. Il s'agit également d'une ville dont la périphérie s'est développée démographiquement avec l'installation des catégories socioprofessionnelles plus élevées en périphérie comme vu précédemment, la péri-urbanisation permet d'améliorer la vitalité du commerce du centre-ville.



Elle produit également une estimation locative d'un local à usage commercial, en l'occurrence le local commercial considéré. Concernant le secteur d'activité de la restauration traditionnelle, le loyer annuel de se trouver dans une fourchette entre neufs et 10 % du chiffre d'affaires HT. D'agent immobilier propose une fourchette basse à 26 150 € de loyer annuel HT /HC et une fourchette haute à 32 420 € de loyer annuel HT/HC.

Elle produit également des annonces mises à jour le 17 juillet 2020 concernant des fonds de commerce de restaurant en proposant par exemple des loyers annuels de 27 312 €, 25 200 € sur [Localité 4]. Elle argue de l'augmentation des taxes de séjour sur la ville de [Localité 4] durant la période considérée et se base sur un rapport de l'observatoire de l'immobilier d'entreprise daté de 2020 évoquant des loyers et des prix de vente toujours élevés. Il est fait état de la modification des secteurs du centre-ville en 2019 et de forts écarts de valeur locative pour les locaux commerciaux suivant leur emplacement.« Le territoire déjà extrêmement attirant le devient encore plus avec l'accroissement des nouvelles méthodes de travail et l'émergence d'une fièvre décentralisatrice notamment de la part des cadres des grandes entreprises qui se rendent compte qu'il est possible d'être efficace tout en travaillant à distance. Ces entreprises vont-elles multiplier les bureaux en province ' Ce scénario n'est pas à exclure.»



La bailleresse invoque des circonstances tenant à l'attractivité de la ville de [Localité 4], aux effets du confinement sur le développement de cette ville qui devrait bénéficier « d'une fièvre décentralisatrice» et d'autres généralités sans démontrer de quelle manière ces paramètres sont susceptibles d'influer de manière positive sur l'activité de restauration qui est celle de ce fonds de commerce dans le quartier considéré.



Elle ne cite par exemple aucune étude sur l'évolution des habitudes des consommateurs, ou autre analyse permettant d'avoir une approche plus concrète et affinée de l'évolution de la situation des commerces de restauration dans ce secteur.



Les petites annonces communiquées ainsi que l'évaluation du loyer commercial à laquelle l'agent immobilier a procédé, ne sont pas pas pertinents pour démontrer l'évolution notable des facteurs de commercialité, préalable nécessaire au déplafonnement du loyer commercial.



Il ne ressort donc pas des pièces versées aux débats que durant la période considérée de 2010 à 2019 il y ait eu une évolution notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'exploitation de ce commerce de restauration.



[I] [D] sera déboutée de ses demandes ainsi que de sa demande d'expertise qui ne peut servir à suppléer les carences des parties dans l'administration de la preuve leur incombant.



La somme de 2000 € sera allouée à la SARL TROKOUTS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.



Rejette l'ensemble des demandes de [I] [D] et sa demande d'expertise.



Condamne [I] [D]à payer à la SARL TROKOUTS la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Dit [I] [D] tenue aux dépens.



Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,