Cour d'Appel · 3ème chambre — 4 avril 2023

04/04/2023



ARRÊT N°237/2023



N° RG 22/00743 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OUBN

EV/IA



Décision déférée du 17 Janvier 2022 - Juge des contentieux de la protection d'ALBI ( 20/00198)

M.FERRET

















[G] [T]





C/



[M] [S]





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



Madame [G] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Virginie MEYER de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau D'ALBI

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555.2022.004106 du 21/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉ



Monsieur [M] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Karine GROS de la SCP MAIGNIAL GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO, avocat au barreau D'ALBI











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



Par acte sous-seing-privé du 1er novembre 2015, M. [M] [S] a donné à bail à Mme [G] [T] une maison située à [Localité 5].



Le 25 septembre 2018, la locataire a adressé au bailleur un congé précisant que son départ s'effectuerait dans le délai de trois mois.



Un état des lieux de sortie était établi par huissier le 26 février 2019.



Par acte du 17 août 2020, M. [M] [S] a fait assigner Mme [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d`Albi aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 11.226,12 € en règlement de loyers impayés et charges ainsi qu'aux frais de remise en état de l`habitation qu`elle occupait, celle de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 17 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection a : 

- condamné Mme [T] à payer à M. [S] les sommes suivantes :

* 8971.86 € au titre des réparations et dégradations locatives,

* 192.04 € au titre du remboursement de la moitié des frais d'huissier,

* 798.39 € au titre du solde des loyers et charges impayés,

* 200 € au titre del'article 700 du Code de procédure Civile,

- rejeté les autres demandes des parties,

- condamné Mme [T] aux entiers dépens,

- dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l`exécution provisoire.



Par déclaration du 18 février 2022, Mme [G] [T] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif du jugement sont critiqués.



Par dernières conclusions du 7 avril 2022, Mme [G] [T] demande à la cour de :

- fixer le montant des loyers et charges dus à la somme de 198,39 €, déduction faite du dépôt de garantie versé,

- débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes autres,

- condamner M. [S] au paiement d'une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.



Par dernières conclusions du 27 avril 2022, M. [M] [S] demande à la cour de : 

- déclarer le recours de la locataire mal fondé en toutes ses contestations, 

- confirmer en conséquence le jugement du 17 janvier 2022 en toutes ses dispositions. 

- condamner Mme [T] aux entiers dépens d'appel, outre le paiement de la somme de 2 000€ en indemnisation des frais irrépétibles.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2023.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.





MOTIFS



Il n'est pas contesté que la locataire est redevable d'un mois de loyer puisqu'elle se reconnaît elle-même débitrice à hauteur de 198,39 € correspondant au montant du loyer déduction faite du dépôt de garantie.



Mme [T] constate que M. [S] ne produit que deux éléments à l'appui de sa demande : un devis excessif pour une remise à neuf du logement et un constat d'huissier établi non-contradictoirement deux mois après la remise des clés et qui ne comporte aucune photographie. Elle affirme avoir toujours parfaitement entretenu le bien loué et relève que le bailleur n'a pas eu besoin de rénover le bien pour le vendre. Elle considère en conséquence qu'il ne justifie pas de son préjudice.



M. [S] oppose avoir donné un bail un bien entièrement rénové dont les peintures et les sols étaient neufs qui lui a été restitué avec d'importantes dégradations locatives alors que Mme [T] n'est restée que trois ans. Il relève que le premier état des lieux qui est intervenu entre les parties le 29 décembre 2010 faisait déjà mention de dégradations notamment en raison des peintures faites par Mme [T] sans autorisation et au mépris des règles de l'art et considère que le délai d'intervention de l'huissier ne résulte que du refus réitéré de la locataire de réaliser un état des lieux amiable et ne fait que préciser des dégradations déjà évoquées dans le premier état des lieux.



Il affirme avoir eu du mal à vendre sa maison restée plus d'un an à la vente.



L'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.



En l'espèce, l'examen de l'état des lieux d'entrée revèle l'absence de désordres et que les murs étaient peints en blanc. De plus, la locataire est restée trois ans dans les lieux.



L'état des lieux de sortie dont il n'est pas contesté qu'il a été rédigé par le bailleur mais n'a pas été signé par les parties mentionne :

' séjour : cinq spots qui ne marchent pas,

' bureau: un spot qui ne marche pas, un spot sans crochet,

' chambre 2 : OK,

' chambre 3 : mur tête de lit à repeindre, encadrement porte, murs placards à droite de la porte,

' chambre 4 : mur fenêtre à repeindre ménage côté mur des 4 tiroirs,

' cuisine : deux spots qui ne marchent pas, multiprise sur plan de travail cassé,

' WC : bas de porte à repeindre des deux côtés. Ménage,





' salle à manger : quatre étagères à enlever. Mur cheminé à repeindre blanc,

' couloir haut : un spot qui ne marche pas. Mur escalier à gauche à repeindre. Séparation entre les deux chambres à repeindre. Passage de porte à repeindre,

' salle de bains/installation de chauffage/fermetures/boîte à lettres/dépendances : R.A.S.,

' cellier : porte côté cellier à repeindre blanc. Un mur à repeindre. Ménage salissures. Derrière cumulus diverses tâches au mur.

Étaient rajoutés la mention : « devis ménage/peinture/spots ».



Le 26 février 2019, un constat par huissier a été dressé à la demande du bailleur, auquel Mme [T] a été convoquée, le courrier portant convocation étant revenu avec la mention avisée non réclamé.



Il relève d'une manière plus précise et détaillée certains désordres : penne d'une porte cassé, des spots ne fonctionnant pas, interrupteurs sales, trous, surtout des zones repeintes (en gris dans la cuisine, prune dans la salle à manger laissent entrevoir au-dessous la peinture blanche initiale, plusieurs pans de murs repeints en rose dans la cuisine, brune ou marron dans la cage d'escalier, en vert dans la chambre 2.), une grande saleté est relevée dans l'ensemble de la maison, adjectif « crasseux » étant utilisé notamment pour le mobilier de la cuisine.



Or, en l'espèce, il n'est pas prétendu que les peintures étaient vétustes, nécessitant une réfection ni que la locataire a demandé l'autorisation de repeindre dans des couleurs non neutres alors que les murs étaient uniformément blancs lorsque le bien a été donné à bail.



Ainsi, de nombreuses mentions figurent à l'état des lieux de sortie établi par huissier alors que certains désordres étaient parfaitement visibles par le bailleur lors de la tentative d'établissement d'un état des lieux de sortie amiable.



La locataire produit des attestations de nombreuses personnes ayant pu constater que lorsqu'elles avaient été reçues la maison était propre et bien entretenue, les personnes l'ayant aidée à déménager et à nettoyer le logement attestant de la propreté des lieux à son départ.



Pour justifier de son préjudice, M. [S] produit des devis :

' du 13 janvier 2019 pour le changement d'un bloc prise : 104,06 €,

' du 9 janvier 2019 pour des travaux dans le jardin : 730 €,

' du 28 février 2019 pour le nettoyage des vitres et de la maison : 320,20 €,

' du 27 février 2019 pour la reprise de l'ensemble des peintures des plafonds (sauf pour la chambre 2 et le bureau et des murs) : 9935 €.



Il est constant que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui causent des dégradations locatives, son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.



En l'absence de facture, le juge doit apprécier l'indemnité pouvant être octroyée au bailleur au regard des désordres effectivement constatés. 





En effet, le bailleur restant propriétaire du bien, les dégradations de celui-ci, même si elles ne sont pas immédiatement reprises, devront l'être, sans que le bailleur puisse les imputer aux locataires suivants et elles participeront à la future nécessité de la réfection du bien.



En l'espèce, le bien a finalement été vendu et le propriétaire affirme avoir eu des difficultés à vendre sa maison en raison des désordres et l'avoir vendue à un prix inférieur à celui espéré. Si ce préjudice doit être indemnisé, encore faut-il qu'il soit démontré il ne peut plus l'être par la production de devis puisqu'il n'est plus propriétaire.



En effet, si in abstracto les désordres constatés ont pu, sinon décourager, au moins entraîner de la part d'un éventuel acquéreur une négociation, force est de constater qu'en l'espèce, M. [S] ne justifie pas de son préjudice in concreto en ce qu'il ne démontre ni avoir dû diminuer le prix initialement envisagé, ni que le prix auquel il a vendu la maison a été négocié en raison des dégradations constatées, ni que ce prix ne correspondait pas à celui du marché alors qu'il résulte du message produit par la locataire du 10 décembre 2019 que ce bien a été vendu par une agence immobilière qui aurait pu attester de ces éléments.



En conséquence, non seulement M. [S] n'a pas réalisé les travaux de remise en état et ne les réalisera jamais mais il ne démontre pas avoir subi une privation de jouissance personnelle ou dans le cadre de la vente du bien.



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement déféré et de condamner Mme [T] à verser à M. [M] [S] 198,39 € outre 192,04 € correspondant au coût de la moitié de l'état des lieux établi par huissier, acte rendu nécessaire par l'absence d'accord trouvé entre les parties lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie amiable, soit un total de 390,43 €.



L'équité commande de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Au regard de la solution du litige chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés en première instance, par confirmation du jugement déféré et en appel.





PAR CES MOTIFS:



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine : 



Infirme le jugement déféré,



Statuant à nouveau :



Condamne Mme [G] [T] à verser à M. [M] [S] 390,43 €,









Rejette les demandes présentées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











 I. ANGER E. VET