Cour d'Appel · 1re chambre 1re section — 4 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





1ère chambre 1ère section 







ARRÊT N°





CONTRADICTOIRE

Code nac : 28A





DU 04 AVRIL 2023





N° RG 18/05451

N° Portalis DBV3-V-B7C-SR57







AFFAIRE :



[G], [F] [Z]

C/

[L], [J] [V]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Janvier 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 16/03537



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 





à : 



-Me Caty RICHARD,



-Me Anne-sophie REVERS





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [G], [F] [Z]

née le 05 Septembre 1966 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 6]



représentée par Me Caty RICHARD, avocat postulant - barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 126 - N° du dossier 1605401

Me Stéphanie BELLIER de la SELEURL SELARLU SBG AVOCATS, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : B0693 





APPELANTE 



****************



Monsieur [L], [J] [V]

né le 09 Septembre 1968 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



représenté par Me Anne-sophie REVERS, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4

Me Pagoundé KABORE, avocat - barreau d'ESSONNE





INTIMÉ 

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,







FAITS ET PROCÉDURE

 



M. [V] et Mme [Z] ont vécu maritalement et ont eu deux enfants.



Le 11 octobre 2010, ils ont signé un contrat de réservation aux fins d'acquisition d'une maison individuelle située à [Localité 7] (Val d'Oise) qui devait leur être vendue en l'état futur d'achèvement au prix de 296 000 euros suivant acte de vente passé devant notaire le 28 mars 2011.



Le bien était acquis en indivision à concurrence de 40 % pour Mme [Z] et de 60 % pour M. [V], ce en considération de leurs apports personnels respectifs. Il était en outre financé par un prêt de 193 997 euros contracté auprès de la banque postale outre un prêt de 25 000 euros au titre du 1 % patronal accordé par l'employeur de M. [V].



La maison, livrée au mois d'octobre 2011, n'a pas été habitée par le couple, compte tenu des réserves émises et de la nécessité de travaux de reprise.



M. [V] et Mme [Z] se sont séparés au mois d'août 2012 et M. [V] s'est alors installé seul dans le bien indivis. 



M. [V] a d'abord offert à Mme [Z], en juillet 2013, de lui racheter sa part à hauteur de 25 000 euros, représentant son apport et sa participation au remboursement du crédit durant dix mois, ce qu'elle a finalement refusé le 18 décembre 2015, portant ses prétentions à 40 % de la valeur du bien et sollicité une indemnité d'occupation.



Dans ces circonstances, Mme [Z] a fait assigner M. [V] le 2 mars 2016 devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Pontoise sollicitant principalement, l'ouverture des opérations de partage de l'indivision immobilière existant entre eux, la désignation de la SCP Fabrice Dolo et Anne Renoux-Fontaine, notaires associés à [Localité 14], pour procéder aux opérations de partage et, à cette fin, la charger de dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots, sous la surveillance d'un juge, et préalablement à ces opérations et pour y parvenir, la désignation de tel expert immobilier et d'autre part de tel commissaire-priseur qu'il plaira au tribunal de commettre pour, respectivement d'une part, donner son avis sur la valeur des biens immobiliers, et d'autre part établir la prisée des biens meubles.



Par jugement contradictoire rendu le 18 janvier 2018, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Pontoise a :



- Dit recevable Mme [G] [Z] en ses demandes,

- Débouté Mme [G] [Z] de 1'intégralité de celles-ci, 

- Autorisé par suite les parties à se rapprocher des agences immobilières de leur choix pour procéder à la vente amiable de leur bien indivis,

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, en ce compris celle fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dit que les dépens seront laissés à la charge de la demanderesse.



Mme [Z] a interjeté appel de cette décision le 26 juillet 2018 à l'encontre de M. [V]. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 septembre 2019. 



Par arrêt avant-dire droit et contradictoire rendu le 25 février 2020, la 1re chambre 1re section de la cour d'appel de Versailles a :



- Confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a :

. Débouté Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts, 

. Débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Infirmé en toutes ses autres dispositions ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,

- Ordonné le partage de l'indivision existant entre Mme [G] [Z] et M. [L] [V] portant sur l'immeuble sis à [Adresse 8], formant le lot n° 19 du groupe d'habitation dénommé "les jardins des aubins" cadastré section ZC n° [Cadastre 3] lieudit [Adresse 10],

- Commis pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision susvisée, la SCP Fabrice Dolo et Anne Renoux-Fontaine, titulaire d'un office notarial à [Localité 14], [Adresse 4],

- Désigné tout magistrat de la première chambre, première section de la cour d'appel de Versailles, pour surveiller lesdites opérations de compte, liquidation et partage,

- Dit qu'en cas d'empêchement du notaire, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

- Dit que le notaire désigné établira un état liquidatif au plus tard dans le délai de huit mois à compter du présent arrêt, soit avant le 31 octobre 2020 et procédera au partage après avoir estimé la valeur du bien immobilier ci-dessus désigné ou après que celui-ci aura été vendu et fait les comptes entre les parties, celles-ci pouvant en référer au juge commis,

- Dit que le notaire pourra si besoin, s'adjoindre un expert aux fins d'estimation du bien immobilier indivis, conformément aux dispositions de l'article 1365 du code de procédure civile,

- Dit que l'état liquidatif et le cas échéant le projet d'acte de partage sera établi conformément aux dispositions des articles 1368 et suivants du code de procédure civile,

- Dit que le notaire informera le magistrat chargé de suivre les opérations, si un acte de partage est établi afin que la procédure puisse être clôturée,

- Dit qu'en cas de désaccord des copartageants sur le projet d'état liquidatif dressé par le notaire, le notaire transmettra au magistrat chargé de suivre les opérations de partage, un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif, 

- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 19 novembre 2021,

- Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

- Dit que les dépens de première instance et d'appel seront employés en frais privilégiés de partage et seront supportés par chacune des parties à concurrence de leurs droits dans ledit partage.



Par rapport sur la mission d'établissement de l'état liquidatif de l'indivision existant en date du 23 septembre 2022 (reçu le 28 septembre 2022), le notaire commis a conclu que :



- L'établissement des comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre les ex-compagnons est consécutif à la vente non réalisée de l'immeuble sis à [Localité 7] (Val d'Oise) [Adresse 1], cadastré Section ZC numéro [Cadastre 3], lieudit ' [Adresse 10] ' pour une contenance de 3a 96ca, leur appartenant conjointement et indivisiblement à concurrence de 60 % pour M. [V] et à 40 % pour Mme [Z]. 

- Les observations formulées par chacun des ex-compagnons sur le projet liquidatif n'ont pas pu faire l'objet d'un échange ou de dires entre eux lors d'un rendez-vous pour permettre au notaire commis de procéder à un tri.

- Le rendez-vous du 18 novembre 2020 qui aurait pu être une occasion pour ouvrir une discussion constructive sur le compte d'administration de M. [V] n'a pas eu lieu.

- L'essentiel de ces observations porte sur les factures comprises dans les dépenses du compte d'administration de l'indivision de M. [L] [V], ainsi que l'attestent les observations des avocats ci-dessus reproduites, il y aura lieu pour les comptes, liquidation et partage de l'indivision à établir, que M. [V] les produise au tribunal pour qu'elles soient transigées.

- Bien qu'il n'ait pas le pouvoir de trancher, il apparaît clairement qu'il existe d'autres différends entre les ex-compagnons non résolus à ce jour notamment ceux relatifs à la garde de leur fille.

- Mme [Z], ainsi qu'il ressort de ses dires ci-dessus rapportés, utilise cette indivision comme seule arme de persuasion à l'encontre de son ex-compagnon.



Par ses dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2023, Mme [Z] demande à la cour, au fondement de l'article 815 du code civil, de :



- La recevoir dans ses demandes, fins, prétentions, et conclusions et de la déclarer bien fondée.



Y faisant droit,

- Prononcer le partage de l'indivision immobilière existant entre M. [V] et elle conformément à l'acte de vente notarié dans lequel il est indiqué que ' M. [V] acquiert 60 % en toute propriété et Mme [Z] acquiert 40 % en toute propriété ',

- Commettre un juge pour surveiller les opérations de partage et si besoin de commettre une nouvelle étude notariale pour procéder aux opérations de partage,

- Débouter M. [V] de toutes ses demandes plus amples et contraires,

- Condamner M. [V] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice subi,

- Condamner M. [V] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner le même aux dépens.



Par ses dernières conclusions notifiées le 28 décembre 2022, M. [V] demande à la cour de :



- Confirmer le jugement du 18 janvier 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise devenu tribunal judiciaire de Pontoise, comme elle l'a fait dans son arrêt avant dire droit du 25 février 2020 en ce qu'il a :

. Débouté Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

. Débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Infirmer le jugement du 18 janvier 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise devenu tribunal judiciaire de Pontoise, comme elle l'a fait dans son arrêt avant dire droit du 25 février 2020 en toutes ses autres dispositions,

- Commettre pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision, la SCP Dolo et Anne Renoux-Fontaine, titulaire d'un office notarial à [Localité 14], [Adresse 4],

- Fixer les droits de Mme [Z] à la somme de 29 161,43 euros et non à la somme de 118 400 euros,

- Fixer ses droits (M. [V]) à la somme de 232 240,24 euros,

- Ordonner qu'il accomplira seul toutes les formalités nécessaires à la réalisation de la vente portant sur le bien immobilier situé [Adresse 8], dont les éléments cadastraux sont, au prix plancher de 340 000 euros : 

Préfixe 

Section : ZC 

N° : [Cadastre 3]

Lieu-dit : [Adresse 10] 

Surface : 00 ha 03a 96ca

- Ordonner que le prix de vente sera séquestré par le notaire aux fins de partage,

- Ordonner le renvoi des parties devant le notaire désigné aux fins de partage,

- Ordonner que le montant de l'apport de Mme [Z] [G] [F] s'élève à la somme de 21 000 euros,

- Ordonner que Mme [Z] [G] [F] a remboursé la somme de 3 200 euros en remboursement des crédits immobiliers,

- Ordonner que dans le décompte à faire entre les parties, il sera pris en considération le montant total des remboursements du crédit immobilier qu'il a effectué à la place de Mme [Z], 



- Ordonner que toutes les factures qu'il a acquittées seul doivent être prises en considération dans les comptes à faire entre les parties,

- Ordonner que la somme de 12 358 euros qu'il a versée au Crédit logement au 20 décembre 2022 soit prise en considération dans les comptes à faire entre les parties,

- Condamner Mme [Z] [G] [F] à lui payer les sommes suivantes :

. 7.000 euros en réparation du préjudice moral,

. 7 846,26 euros en réparation du préjudice financier,

. 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeter l'ensemble des demandes de Mme [Z] [G] [F],

- Condamner Mme [Z] [G] [F] aux dépens.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 5 janvier 2023.





SUR CE, LA COUR, 





A titre liminaire,



L'arrêt de cette cour du 25 février 2020 qui confirme le jugement entrepris en ce qu'il :

. Déboute Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts, 

. Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

est aujourd'hui irrévocable de sorte que la demande de confirmation de ces chefs sollicitée par M. [V] est sans portée. 



Il l'a infirmé pour le surplus et a ordonné le partage de l'indivision portant sur l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 7] (Val d'Oise) cadastré section ZC n° [Cadastre 3], lieu-dit [Adresse 11] d'une superficie de 00ha 03a 96 ca, formant le lot 19 du groupe d'habitations dénommé 'les jardins des aubins'. 



Il a également statué sur les dépens d'appel et les frais irrépétibles de sorte qu'il ne saurait être statué de nouveau de ces chefs et toute demande de ces chefs est irrecevable. 



La demande de Mme [Z] tendant à obtenir la condamnation de M. [V] à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et financier a été rejetée par l'arrêt précité de sorte qu'elle doit également être déclarée irrecevable.



Outre les demandes jugées irrecevables antérieurement, l'appelante, qui soutient que le notaire désigné n'a pas formalisé un procès-verbal de difficulté, demande de procéder au partage de l'indivision immobilière existant entre elle et M. [V] conformément à l'acte de vente notarié ; de désigner un juge pour surveiller les opérations de partage et de commettre, si besoin, une nouvelle étude notariale pour procéder aux opérations de partage ; de débouter M. [V] de toutes ses demandes. 



M. [V] demande à être autorisé à accomplir seul toutes les formalités nécessaires à la réalisation de la vente du bien immobilier indivis et à ce qu'il soit ordonné que le prix de vente soit séquestré par le notaire aux fins de partage ; que les parties soient renvoyées devant le notaire désigné aux fins de partage ; que les droits de Mme [Z] et les siens soient fixés conformément au projet d'état liquidatif proposé par le notaire commis par cette cour ; que ce notaire soit chargé de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage. Il demande en outre la condamnation de Mme [Z] à lui verser diverses sommes en réparation de son préjudice moral et financier. 





Sur l'existence d'un procès-verbal de difficultés dressé par le notaire désigné et sur l'opportunité de désigner un notaire pour procéder aux opérations de partage de l'indivision



Contrairement à ce qu'allègue Mme [Z], le notaire a bien dressé un procès-verbal de difficulté dès lors qu'il indique n'avoir pu ni soumettre le projet de partage de l'indivision et les opérations de comptes de cette indivision, ni procéder aux opérations de partage. En outre, il a clairement renvoyé à la cour le soin de trancher les différends existant entre les parties.



Il s'ensuit que la cour est bien saisie des points posant difficultés. 



Il ressort en outre tant du rapport du notaire que de la procédure que la mesure confiée à ce dernier, ordonnée par cette cour n'a pu être mise en oeuvre, l'unique bien de cette indivision, constitué de la maison située à [Localité 7] [Adresse 8], formant le lot n°19 du groupe d'habitation dénommé "les jardins des aubins" cadastré section ZC n° [Cadastre 3] lieudit [Adresse 10], n'ayant pu être vendu, ainsi qu'il le sera développé ci-après, en raison de l'opposition de Mme [Z]. 



Il s'ensuit que la cour statuera sur les demandes des parties et sur les comptes de l'indivision, sans recours à un notaire qui, compte tenu des circonstances de l'espèce, en particulier parce que l'unique bien indivis est une maison et que les opérations n'ont pas pu être mises en oeuvre en raison de la résistance d'une partie, ne s'avère pas pertinent. 





Sur l'autorisation demandée par M. [V] aux fins de vendre seul le bien immobilier indivis



' Moyens des parties



Mme [Z] critique les conclusions du rapport du notaire désigné pour procéder aux opérations de liquidation et partage de l'indivision entre les ex-concubins aux motifs que ce dernier n'a pas dressé un procès-verbal de difficultés au sens strict sur les contestations non résolues ; surtout, elle lui reproche d'avoir considéré qu'elle utilisait cette indivision comme une arme de persuasion à l'encontre de M. [V] alors que c'est bien elle qui est à l'origine de la procédure de sorte qu'il est manifeste qu'elle souhaite sortir de l'indivision.



Elle demande seulement à ce que ses droits soient respectés conformément aux termes de l'acte de vente qui stipule que 'M. [V] acquiert 60 % en toute propriété et Mme [Z] acquiert 40 % en toute propriété'. Elle rappelle que la vente a été réalisée le 28 mars 2011 moyennant le prix de 296 000 euros (pièce 2, page 2) de sorte qu'il lui revient la somme de 118 400 euros correspondant à ses 40 % en toute propriété et que le même calcul doit être pratiqué en fonction du prix de vente. Elle soutient que cette répartition est conforme au principe d'égalité dans le partage, égalité de valeur selon laquelle chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l'indivision comme le prévoient les dispositions de l'article 826, alinéas 1 et 2, du code civil. 



M. [V] rétorque que l'acquisition du bien immobilier a été faite sur la base de 60% pour lui et 40% pour Mme [Z] et que ces quotes parts avaient été fixées en se fondant sur le fait que Mme [Z] payerait 40% du montant du remboursement du crédit immobilier, soit 550 euros par mois pendant 20 années et 40% des charges alors que de son côté il devait assumer le remboursement de l'emprunt et des charges à concurrence de 60%.



Il fait valoir que Mme [Z] n'a pas respecté ses engagements à l'exception des 21 000 euros qu'elle a apportés et de 3 200 euros versés en remboursement du crédit et ce en une dizaine d'années de sorte que les quotités 60-40 ne peuvent pas être retenues. 



Il observe que le notaire commis, après décompte, a fixé les droits de Mme [Z] à la somme de 29 161,43 euros et la sienne à 232 240,24 euros (pièce 6, page 11). 



Il indique que dès le mois de juillet 2013, au moment où le montant du capital restant dû s'élevait à 199 275,13 euros, il avait proposé à Mme [Z] de lui verser 25 000 euros et ainsi racheter sa part, ce qu'elle a refusé alors que cette proposition n'était pas ridicule et équivalait en réalité à ce que le notaire avait calculé. 



Il demande que la cour entérine les droits des parties tels que fixés par le notaire et qu'elle rejette la demande de Mme [Z] puisque l'appelante omet de prendre en compte les nombreuses dépenses qu'il a assumées pour l'indivision, qu'il récapitule en pages 4 et 5 de ses écritures et documente par les pièces 33 à 48 produites. 



M. [V] fait valoir que la sortie de l'indivision ne pourra se faire qu'avec la vente de l'immeuble dans la mesure où il ne peut désintéresser les organismes bancaires ou contracter un crédit compte tenu de sa situation bancaire (interdiction bancaire) et que Mme [Z] n'est pas plus en mesure de racheter sa part ou de désintéresser les organismes bancaires.



Il rappelle que plusieurs acquéreurs potentiels se sont manifestés pour acheter ce bien, en particulier M. [N] et Mme [O] qui avaient proposé le paiement de la somme de 339 000 euros ; qu'un contrat synallagmatique avait été signé par Mme [Z] et lui-même le 11 juillet 2020, mais que Mme [Z] ne s'était pas présentée à l'étude notariale le jour prévu de la signature de l'acte authentique de vente, soit le 22 octobre 2020. Pour expliquer son refus, il rappelle que Mme [Z] a adressé une lettre au notaire, le 29 octobre 2020 (pièce 5, pages 5 et 6), expliquant qu'un conflit existait entre elle et son ex-concubin au sujet de leur fille [S] et que 'cette maison est le seul lien qui (lui) permettrait de voir et même de récupérer (sa) fille [S]'. Il ajoute que malgré les tentatives du notaire de contraindre Mme [Z] à se présenter à son étude aux fins de signature de l'acte de vente, elle ne s'est pas présentée de sorte que le notaire a dû dresser un procès-verbal de carence (pièce 1, pages 1 à 3). 



Il rappelle les précédents exemples de carence de Mme [Z] ayant empêché la vente de ce bien (pièces 49, 17, 18 et 5), il en déduit qu'il montre sa détermination à sortir de l'indivision afin de désintéresser les organismes bancaires contrairement à Mme [Z] qui persiste à s'y opposer malgré ses affirmations contraires. 



Il ajoute avoir tenté d'obtenir de la justice l'autorisation de vendre seul le bien, en vain car Mme [Z] a usé de diverses manoeuvres pour l'en empêcher et convaincre la justice que cette autorisation le conduirait à la spolier de ses droits. Il souligne que la Banque Postale a obtenu du Crédit logement, caution, le paiement du solde du crédit immobilier, soit la somme de 119 733,91 euros (pièce 7) et la caution a, par la suite, fait assigner les anciens concubins devant le tribunal judiciaire de Pontoise en remboursement et il a saisi à son tour le président du tribunal pour être autorisé à vendre seul le bien immobilier ce que Mme [Z] a refusé, tout en s'abstenant de régler la moindre somme (pièce 9).



Il insiste sur le fait que Mme [Z] persiste à s'opposer au projet du notaire qui a fixé ses droits à la somme de 29 161,43 euros (pièce 6, page 12) sans émettre aucune critique sérieuse sur ce projet, sans contester les demandes de son ex-compagnon si ce n'est quelques factures qu'il a fournies. Il rappelle que dans une démarche constructive, il a proposé de porter les droits de Mme [Z] à la somme de 50 000 euros, puis 60 000 euros, puis 70 000 euros (pièce12), sans succès car cette dernière s'est toujours opposée à cette vente pourtant unique solution pour sortir de l'indivision et régler les dettes patrimoniales. Il dément et justifie ne pas s'être abstenu de transmettre, en temps utile, à l'agence immobilière Immoderne le mandat de vente signé, celle-ci le confirmant par lettre du 12 mars 2016 (pièce 21).



Se fondant sur les dispositions de l'article 815-5 du code civil, il demande dès lors l'autorisation de vendre seul le bien pour le montant de 340 000 euros aux fins de désintéressement de la caution, cette dernière leur demandant le remboursement du crédit immobilier qu'elle a dû acquitter à la Banque Postale (pièce 7) de sorte qu'il dit démontrer que, par son obstruction sans fondement, Mme [Z] met en péril l'intérêt commun dans la mesure où faute de remboursement, l'organisme bancaire fera saisir ce bien et le vendra à vil prix. Il fait valoir que l'audience devant le tribunal judiciaire de Pontoise, dans le cadre de l'action engagée par celle-ci contre les ex concubins en remboursement des sommes ainsi acquittées, est fixée au 7 avril 2023 (pièce 10). 



Il produit différentes estimations de ce bien (pièce 16) et soutient que le montant de 340 000 euros apparaît être le prix du marché. 



' Appréciation de la cour



L'article 815-5 du code civil dispose qu'un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.



Le régime légal de l'indivision prévoit en principe un accord unanime des indivisaires pour vendre un bien indivis (article 815-3, 3, du code civil). 



Toutefois, le juge peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte exigeant en principe un accord unanime, c'est notamment ce que permet l'article 815-5 du code civil, précité. Cette autorisation n'est qu'une simple faculté pour le juge. Elle est en outre soumise à la condition que le refus d'un indivisaire met en péril l'intérêt commun. 



Selon une jurisprudence ancienne, la Cour de cassation rappelle que l'autorisation judiciaire est soumise à la preuve préalable de la mise en péril de l'intérêt commun. Il revient au demandeur de caractériser les circonstances de fait justifiant du bien fondé de sa demande (Civ. 1ère, 8 mars 2017, pourvoi n° 15-28.318 ; Civ. 1, 16 mars 2012, pourvoi n° 15-14.959 ; 2 avril 2014, pourvoi n° 13-15.744 ; 5 mars 2014, pourvoi n 12- 26.618 ; 6 novembre 2013, pourvoi n 12-25.788 ; Civ. 3, 28 novembre 2012, Bull. III n° 177, pourvoi n° 11-19.585 ; 15 juin 2011, pourvoi n° 10-19.735 ; Civ. 1, 12 juillet 2001, pourvoi n° 99-14.202 ; 27 juin 2000, pourvoi n° 98-19.856 ; 3 mars 1992, Bull. I n° 71, pourvoi n° 90-16.420 ; 21 juillet 1987, Bull. I n° 247, pourvoi n 86-10.274 ; 14 février 1984, Bull. I n° 61, pourvoi n° 82-16.526). 



En l'espèce, M. [V] démontre par ses productions que Mme [Z] s'oppose à la vente de l'immeuble indivis pour des raisons tenant aux différends entre les ex-concubins relativement à la garde de leur fille [S]. Ainsi, le notaire a reproduit les termes de la lettre de Mme [Z] du 26 octobre 2020 faisant suite à son absence pour la signature de l'acte de vente qui aurait dû être recueillie le 22 octobre précédent en son étude et justifiant son refus de vendre (souligné par cette cour) 'j'annule cette vente pour les raisons suivantes :

- M. [V] a eu la garde de ma fille [S] 10 ans m'accusant de violence aggravée,

- ayant eu ma fille tous les 15 jours le samedi de 10 h à 18 h depuis le 24 juin 2020, M. [V] a encore demandé que cette visite me soit retirée pour cause de violence, je venais chercher [S] à la Gendarmerie et non à son domicile comme demandé,

- depuis le 24 juin, je n'ai jamais eu ma fille au téléphone, M. [V] me refuse toute communication, 

- M. [V] m'a annoncé la couleur en me disant que lorsque la maison sera vendue, il partira vivre à l'étranger ; de ce fait je ne verrai plus ma fille,

- cette maison est le seul lien qui me permettrait de voir et même de récupérer ma fille [S]...

Par ailleurs, ... ni moi, ni mon avocate n'avons reçu de convocation' (rapport sur la mission confiée au notaire par cette cour). 



C'est donc à tort que Mme [Z] fait grief au notaire de conclure qu'elle utilisait cette indivision comme un moyen de pression à l'encontre de M. [V] alors qu'elle l'exprime très clairement dans cette lettre ci-dessus reproduite. 



Reconvoquée par acte d'huissier de justice, en vue de la signature en son étude notariale le 18 novembre suivant, elle a fait dire par son avocat au notaire avoir reçu la convocation à laquelle elle ne déférerait pas de sorte que le notaire a dû dresser un rapport de carence. 



M. [V] produit également l'assignation délivrée le 30 novembre 2021 par la société Crédit logement, caution solidaire des parties pour les prêts souscrits auprès de la Banque Postale pour l'achat du bien immobilier en litige (pièce 7), aux fins d'obtenir du tribunal judiciaire de Pontoise leur condamnation à lui rembourser la somme totale de 119 733,91 euros qu'elle avait été amenée à régler au prêteur en raison de la défaillance de Mme [Z] et de M. [V] à respecter leurs engagements. Il verse également aux débats la copie de l'ordonnance de clôture dans l'affaire opposant cette banque aux parties qui enseigne que cette affaire sera plaidée le 7 avril 2023 à 9h30.



Il apparaît de ces éléments, comme le soutient très justement M. [V], que le refus de Mme [Z] et son opposition à la vente amiable de cette maison fait courir la perspective certaine d'une saisie de ce bien par l'organisme bancaire et sa vente aux enchères à prix moins avantageux de sorte qu'il justifie que les conditions de l'article 815-5 du code civil sont réunies.



La demande de M. [V] tendant à ce que la cour fixe cette vente au prix plancher de 340 000 euros ne sera toutefois pas accueillie faute d'éléments probants relatifs au prix actuel du marché de ce bien. Les offres de prix versés aux débats datent du 16 mai 2020 (pièce 17, offre à hauteur de 320 000 euros), du 4 novembre 2021 (pièce 18, offre à hauteur de 360 000 euros) et l'estimation du bien par l'agence Laforêt n'est pas datée. 

Il s'ensuit que sa demande d'autorisation de faire procéder seul à toutes les formalités nécessaires à la réalisation de la vente de la maison individuelle formant le lot 19 du groupe d'habitations dénommé 'Les jardins des Aubins' située [Adresse 8] à [Localité 7] (Val d'Oise) cadastré section ZC n° [Cadastre 3], lieu-dit [Adresse 10] d'une superficie de 00ha 03a 96 ca, qui est fondée, sera accueillie. 



Il conviendra en outre d'ordonner que le prix de vente soit séquestré entre les mains du notaire instrumentaire, chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente qui répartira le prix entre les indivisaires en tenant compte des éléments qui suivent.





Sur les comptes entre les parties



Contrairement à ce que sollicite M. [V], les droits respectifs des parties tels que fixés dans le projet liquidatif de la SCP Fabrice Dolo et Anne Renoux-Fontaine, notaires à [Localité 14], soit la somme de 29 161,43 euros pour Mme [Z] et celle de 232 240,24 euros pour M. [V] (page 12 du projet) ne sauraient être retenus dans la mesure où :



* la vente de la maison n'ayant pas eu lieu, ce prix qui figure à l'actif indivis à partage de ce chef, soit la somme de 339 000 euros, ne peut être retenu ;

* il conviendra en outre de désintéresser la caution, soit la société Crédit logement, des montants qu'elle a été amenée à verser à l'organisme prêteur en remboursement des engagements non tenus par les parties ;

* le notaire devra également tenir compte des apports respectifs des parties, dûment justifiés, pour l'achat de ce bien commun ;

* il devra également tenir compte des montants effectifs, totaux et respectifs, des parties effectués par eux, dûment justifiés, au titre des remboursements du crédit immobilier ;

* l'indemnité d'occupation en raison de l'occupation privative du bien par M. [V] dont le principe, voire le quantum, retenus par le notaire n'apparaissent pas contesté par l'intimé compte tenu du calcul qu'il propose de ses droits (dispositif de ses conclusions).



Contrairement à ce qu'allègue M. [V], les factures de travaux qu'il produit (pièce 20), dont la finalité est contestée par Mme [Z], ne sauraient être retenues dans la mesure où elles sont libellées à l'ordre de [Z] [Y], demeurant à [Localité 6], et qu'il ne démontre pas qu'elles ont été acquittées en paiement des travaux de finition et de conservation du bien commun en litige. 



Par voie de conséquence, la demande en paiement par M. [V] des factures figurant sous la pièce 20, dont les montants sont récapitulés en pièce 19, sera rejetée. 





Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [V] 



* Le préjudice moral



La demande de M. [V] en réparation du préjudice moral que lui a causé 'le comportement de Mme [Z]' n'est ni explicitée ni justifiée de sorte qu'elle sera rejetée. 



* Le préjudice financier



La demande de M. [V] en réparation de son préjudice financier ne saurait être accueillie dès lors que les frais de déménagement (348,26 euros) et les loyers assumés (7 498 euros) soit la somme totale de 7 846,26 euros, auraient dû, en tout état de cause, être acquittés par lui pour se loger soit au titre de cette location, soit au titre d'une indemnité d'occupation privative du bien commun. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



L'arrêt avant dire droit a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile qui ne concernent pas les présents développements de cette instance lesquels n'étaient pas inévitables, les parties auraient en effet pu s'entendre sur le partage de l'indivision devant le notaire désigné et l'affaire n'aurait pas eu à être de nouveau examinée par cette cour. 



Il s'ensuit que Mme [Z], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance. Par voie de conséquence, sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.



L'équité commande d'allouer la somme de 3 000 euros à M. [V] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 





La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,



Vu l'arrêt avant dire droit rendu le 25 février 2020 (arrêt numéro 86, RG 18/05451) par la 1ère chambre civile, 1ère section, de la cour d'appel de Versailles ;



DÉCLARE irrecevable Mme [Z] en ses demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices financier et moral ;



AUTORISE M. [V] à effectuer seul toutes les formalités nécessaires à la réalisation de la vente portant sur le bien immobilier situé à [Localité 7] [Adresse 13], formant le lot n°19 du groupe d'habitation dénommé "les jardins des Aubins" cadastré section ZC n° [Cadastre 3] lieudit [Adresse 10] ; 



ORDONNE la séquestration du prix de vente par le notaire instrumentaire, rédacteur de l'acte authentique de vente et qui répartira le produit de cette vente, conformément aux principes rappelés en page 9 (au paragraphe intitulé 'sur les comptes entre les parties') du présent arrêt ;



REJETTE les demandes de M. [V] au titre des factures ;



REJETTE la demande de M. [V] au titre du préjudice moral ;



REJETTE la demande de M. [V] au titre du préjudice financier ;



CONDAMNE Mme [Z] aux dépens de cette instance ;



CONDAMNE Mme [Z] à verser la somme de 3 000 euros à M. [V] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :



REJETTE toutes autres demandes. 





- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier, La Présidente,