Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 4 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 4 AVRIL 2023



N° RG 21/05725 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UXRY



AFFAIRE :



S.A. 1001 VIES HABITAT





C/



Mme [L] [U] [O] épouse [W]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juillet 2021 par le Juge des contentieux de la protection de SAINT GERMAIN EN LAYE

 

N° RG : 1120000194



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 4/04/23

à : 



Me Jeanine HALIMI 



Me Claire PILLET







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. 1001 VIES HABITAT

N° SIRET : 572 015 451 RCS Paris

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Adresse 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397



APPELANTE

****************



Madame [L] [U] [E] [I] [O] épouse [W]

née le [Date naissance 4] 1966

[Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Maître Claire PILLET de la SCP FREZZA ET ASSOCIES, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 655 - N° du dossier 3365



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



La société d'HLM Logement Français a donné à bail à Mme [L] [O] et M. [V] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] (78) par contrat du 30 avril 1998. Par avenant du 13 novembre 2013, Mme [O] est devenue seule titulaire du bail. 



Se prévalant de loyers demeurés impayés, la société 1001 Vies Habitat, venant aux droits du bailleur, a fait signifier à Mme [O] le 19 janvier 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 9 janvier 2020, la société 1001 Vies Habitat a assigné Mme [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Germain-en-Laye aux fins de : 

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ou prononcer la résiliation,

- se voir autoriser à faire procéder à l'expulsion de Mme [O], sous astreinte de 8 euros par jour à compter de la signification du jugement,

- voir ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Mme [O] et obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 360 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



Par jugement réputé contradictoire du 30 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 1998 modifié par avenant le 13 novembre 2013 entre la société 1001 Vies Habitat et Mme [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] étaient réunies à la date du 19 mars 2018, 

- ordonné en conséquence à Mme [O] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, 

- dit qu'à défaut pour Mme [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 1001 Vies Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

- rejeté la demande d'astreinte, 

- dit n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, 

- condamné Mme [O] à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme de 11 248,39 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2018 sur la somme de 1 150,l7 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, 

- condamné Mme [O] à payer à la société 1001 Vies Habitat une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 2 juin 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, 

- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 654, 42 euros outre les charges, 

- débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamné Mme [O] aux dépens, qui comprendraient notamment le coût de la notification de l'assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l'assignation, 

- rappelé que la décision était exécutoire. 



Par déclaration reçue au greffe le 16 septembre 2021, la société 1001 Vies Habitat a relevé appel de ce jugement. 



Par ordonnance rendue contradictoirement sur incident le 10 novembre 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Versailles a : 

- déclaré recevables les conclusions de Mme [O] notifiées le 2 mai 2022, 

- débouté la société 1001 Vies Habitat de ses demandes, 

- débouté, au visa de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [O] de sa demande en paiement, 

- dit que les dépens de l'incident suivraient ceux de l'instance au fond. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 1er août 2022, la société 1001 Vies Habitat demande à la cour de : 

- confirmer entièrement les dispositions du jugement rendu le 30 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, sauf en ce qui concerne la fixation des indemnités d'occupation dues par l'intimée, 

- débouter Mme [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées aux termes de ses conclusions d'intimée avec appel incident, demandes, fins et conclusions qui seront déclarées tant irrecevables que mal fondées, 

- infirmer partiellement le jugement rendu le 30 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, siégeant en son tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 654,42 euros outre les charges, 

statuant à nouveau, 

- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 2 juin 2021 et jusqu'à la reprise effective des lieux au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail,

- confirmer le reste du jugement rendu le 30 juillet 2021 en toutes ses dispositions,

- condamner Mme [O] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [O] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocat aux offres de droit. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 décembre 2022, Mme [O] demande à la cour de : 

- la déclarer recevable en ses conclusions et en son appel incident, 

- déclarer la société 1001 Vies Habitat mal fondée en son appel et conclusions, 

- d'infirmer le jugement du 30 juillet 2021, 

statuant à nouveau, à titre principal,

- dire que la procédure diligentée par la société 1001 Vies Habitat est irrégulière,

- débouter en conséquence, la société 1001 Vies Habitat de l'ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire, de : 

- dire que les sommes sollicitées par la société 1001 Vies Habitat au titre de l'arriéré de loyers et charges locatives antérieurement au 9 janvier 2017 sont prescrites, 

- fixer sa dette locative à la somme de 1 215, 68 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 9 juin 2022, 

- lui accorder des délais de paiement sur 36 mensualités à hauteur de 500,00 euros concernant la première mensualité et de 150,00 euros pour les mensualités suivantes, en sus du loyer et des charges courantes, 

- prendre acte que la première mensualité de 5 000,00 euros a, d'ores et déjà, été réglée en date du 9 mai 2022, 

- suspendre l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, 

- dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, 

- prendre acte de la décision de la commission de surendettement en date du 2 septembre et en conséquence, constater son solde débiteur nul, 



en tout état de cause,

- débouter la société 1001 Vies Habitat de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la société 1001 Vies Habitat aux dépens et à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 janvier 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur les exceptions de procédure soulevées en défense par Mme [O]. 



- Sur le défaut de saisine de la CCAPEX. 



En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer délivré dans le cadre d'une procédure de loyers impayés, de constatation d'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation de bail, et d'expulsion doit être notifié à la CCAPEX. 



En l'espèce, la société 1001 Vies Habitat admet n'avoir pas notifié le commandement de payer à la CCAPEX. 



Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la société 1001 Vies Habitat a, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 septembre 2019, avisé la CAF de la situation d'impayés de loyers des locataires. 



Or, la notification à la CAF des impayés de locataires vaut saisine de la CCAPEX. Par suite, l'exception d'irrecevabilité tirée du défaut de saisine de la CCAPEX doit être rejetée. 



- Sur l'irrégularité de la procédure en ce qu'elle est dirigée uniquement à l'encontre de Mme [W] née [O]. 







Mme [O] soutient également, au fondement de l'article 1751 du code civil, que la procédure est irrégulière en ce que le commandement de payer et l'assignation ne lui ont été délivrés qu'à elle seule, à l'exclusion de M. [W]. 



En l'espèce, le bail signé le 19 mai 1998, a été consenti à M. [V] et Mme [O]. 



Des pièces versées aux débats, il ressort que : 

* M. et Mme [V] ont divorcé par jugement rendu le 14 janvier 2013 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Versailles. 

* un avenant au contrat de bail a été régularisé entre la société 1001 Vies Habitat et Mme [V] ayant pour objet de désolidariser M. [V] du contrat de location qu'il avait signé avec Mme [V], du fait de leur divorce prononcé le 14 janvier 2013. 

* Mme [O] divorcée [V] s'est mariée le [Date mariage 3] 2017 avec M. [W]. 



Le commandement de payer et l'acte introductif d'instance ont été délivrés respectivement par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2018 d'une part et par acte en date du 9 janvier 2020 d'autre part, à Mme [O] épouse [W] uniquement. 





De par l'effet de leur mariage contracté , M. [W] et Mme [O] épouse [W] sont en application des dispositions de l'article 1751 du code civil, tous deux co-titulaires du bail, et ce, quel que soit leur régime matrimonial, étant observé à cet égard qu'il importe peu que depuis, M. [W] ait abandonné le domicile conjugal. 



Il est constant par ailleurs, que la société 1001 Vies Habitat connaissait l'existence du mariage contracté entre Mme [O] et M. [W] dans la mesure où elle a refusé que le nom de celui-ci soit retiré du bail et qu'il ne figure plus sur les quittances, ainsi que le lui demandait Mme [W] et ce, au motif qu'il ne lui était pas justifié qu'ils soient divorcés. 



Cette co-titularité impose au bailleur d'adresser tous les actes de procédure aux deux époux. 



Cependant, l'absence de M. [W] en la cause ne rend pas pour autant l'action irrecevable ou plus généralement la procédure irrégulière, la sanction du défaut de notification à ce dernier des actes de procédure étant leur inopposabilité, dont seul, M. [W] pourrait se prévaloir. En conséquence, ce moyen soulevé in limine litis par M. [O] épouse [W] sera rejeté comme étant sans qualité pour ce faire. 



Sur le fond du litige. 



- Sur l'acquisition de la clause résolutoire. 



Mme [W] née [O] reproche au premier juge d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire, faisant essentiellement valoir que les mesures validées par la commission de surendettement des Yvelines ont été rendues le 18 juin 2021 et qu'il était mentionné qu'elles entreraient en vigueur le 31 juillet 2021, de sorte que, lors de l'audience s'étant tenue devant lui le 24 juin 2021, le jugement ayant été rendu le 20 juillet 2021, il ne pouvait en avoir eu connaissance, soulignant que la commission de surendettement a ordonné une suspension d'exigibilité des dettes pour une durée de 18 mois au taux de 0,00%. Elle ajoute que c'est à tort que la société 1001 Vies Habitat soutient que le dossier initial de surendettement ne concernait que M. [W] puisque son nom à elle, y figurait également, qu'elle a ensuite déposé une nouvelle demande de surendettement en son seul nom et que par décision du 2 septembre 2022, la commission a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrant en application le 25 juillet 2022, entraînant donc l'effacement total de ses dettes. 



Sur ce, 



La société 1001 Vies Habitat a, par acte de commissaire de justice délivré le 19 janvier 2018, fait délivrer à Mme [W] née [O] un commandement d'avoir à lui payer la somme de 1 150,17 euros au titre des loyers et charges dus. 



Mme [W] née [O] ne justifie pas s'être acquittée des sommes dues dans le délai qui lui était imparti, ni n'avoir saisi le juge d'une demande de délais, la cour relevant que ce n'est qu'au cours de l'année 2021 que les locataires ont pour la première fois saisi la commission de surendettement, leur dette locative s'élevant alors à la somme de 9 035,34 euros. 



- Sur le montant de la créance locative de la société 1001 Vies Habitat. 



Il ressort des éléments de la procédure que Mme [W] née [O] a une nouvelle fois saisi le 26 avril 2022, soit postérieurement au jugement dont appel, la commission de surendettement des particuliers qui, dans sa séance du 16 mai 2002, a constaté la situation de surendettement et a prononcé la recevabilité de son dossier et qui, dans séance du 25 juillet 2022, a décidé d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, avec effacement total des dettes de la locataire, dont notamment sa dette locative déclarée pour un montant de 3 377,90 euros, terme de mai 2022 inclus. 



Il s'ensuit que Mme [W] née [O] n'est plus redevable d'aucune somme envers la société 1001 Vies Habitat au titre de son arriéré locatif jusqu'en mai 2022, de sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 11 248,39 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2018 sur la somme de 1 150,l7 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, étant observé que l'argumentation de la locataire sur le montant dont elle s'estimait redevable au titre des impayés de loyers et charges est sans objet. 



- Sur les délais de paiement de paiement sollicités par Mme [W] née [O]. 



Exposant qu'elle est actuellement à jour de ses loyers et qu'elle procède désormais au paiement de son loyer courant, Mme [W] née [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. 



La société 1001 Vies Habitat s'oppose à tout délai de paiement.



Sur ce, 



S'agissant de la demande subsidiaire de délais et partant de suspension de la clause résolutoire, l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. 



En l'espèce, si Mme [W] née [O] n'est plus débitrice de la société 1001 Vies Habitat, c'est par suite de l'effacement total de sa dette locative dont elle a bénéficié. 



Elle ne peut qu'être déboutée de sa demande subsidiaire tendant à obtenir des délais de paiement, même à titre rétroactif, et à voir suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. 



- Sur le montant de l'indemnité d'occupation. 



L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué . Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. 



En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. 



Cette indemnité, qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. 

En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers. 



Par suite, l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi, Mme [W] née [O] étant condamnée à son paiement jusqu'à la résiliation du bail se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



En conséquence, le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions sauf celles relatives à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation, à la condamnation au paiement des sommes dues, au sort des meubles. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [W] née [O] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société 1001 Vies Habitat au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [W] née [O] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Rejette les exceptions de procédure soulevées par Mme [W] née [O], 



Confirme le jugement rendu le 30 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en toutes ses dispositions, sauf celle relative à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation, à la condamnation au paiement des sommes dues, au sort des meubles, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 





Fixe l'indemnité d'occupation au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi, 



Condamne Mme [W] née [O] à son paiement jusqu'à la résiliation du bail se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, 



Déboute la société 1001 Vies Habitat de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif, compte tenu de l'effacement de la dette locative de Mme [W] née [O], 



Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, 



Y ajoutant, 



Déboute Mme [W] née [O] de sa demande de délais et par voie de conséquence de suspension des effets de la clause résolutoire, 



Condamne Mme [W] née [O] à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [W] née [O] aux dépens d'appel pouvant être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,