Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 4 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70C



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 4 AVRIL 2023



N° RG 22/01394 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBPZ



AFFAIRE :



S.A. IMMOBILIERE 3F





C/



M. [Z] [J]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Février 2022 par le Juge des contentieux de la protection de GONESSE



N° RG : 1121000930



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 4/04/23

à : 



Me Jeanine HALIMI 



Me Oussama LITIM





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. IMMOBILIERE 3F

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397



APPELANTE

****************



Monsieur [Z] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Maître Oussama LITIM, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 243



INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2017, la société immobilière 3F a consenti à M. [V] [J] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (95). 



M. [J] est décédé le 13 octobre 2020. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 1er juin 2021, la société Immobilière 3F a assigné M. [Z] [J] à comparaître devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- son expulsion sans délai des lieux occupés, avec si nécessaire, le concours de la force publique et le séquestre des meubles restés dans le logement à ses frais, 

- sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de mai 2021 et jusqu'à la libération des lieux loués d'un montant égal au loyer augmenté des charges, 

- sa condamnation au paiement d'une indemnité de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. 



Par jugement contradictoire du 14 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a : 

- constaté la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [J] du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (95) à compter du 10 mai 2021, 

- ordonné, faute de départ volontaire de M. [J] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux occupés, avec si nécessaire, le concours de la force publique, 

- dit que M. [J] est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 309,96 euros et des charges à compter du 10 mai 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux occupés, 

- rejeté le surplus des demandes, 

- dit que copie de la décision serait transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Val d'Oise, 

- condamné M. [J] aux dépens. 



Par déclaration reçue au greffe le 9 mars 2022, la société Immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 juillet 2022, elle demande à la cour : 

- débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- d'infirmer partiellement le jugement rendu le 14 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise, siégeant en son tribunal de proximité de Gonesse, en ce qu'il a dit que M. [J] était redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 309,96 euros et des charges à compter du 10 mai 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux occupés,

statuant à nouveau, de : 

- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 10 mai 2021 et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail et condamner M. [J] au versement de celle-ci, 

- condamner M. [J] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [J] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 septembre 2022, M. [J] demande à la cour de : 

- de rejeter les demandes et exceptions de la société Immobilière 3F, 

- d'annuler le jugement critiqué dans tous ses chefs, 

- de constater que M. [J] remplit l'ensemble des conditions requises par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, 

- d'enjoindre à la commission d'attribution de la société Immobilière 3F de lui attribuer le logement, 

- de condamner la société Immobilière 3F à lui payer 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 novembre 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur l'appel incident de M. [J]. 



Au soutien de son appel incident, M. [Z] [J] reproche au premier juge de l'avoir débouté de sa demande tendant à se voir transférer le bail initialement consenti à son père. M. [V] [J] fait valoir qu'il remplit les conditions énoncées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et notamment celle relative à sa résidence à l'adresse des lieux loués, pendant au moins un an avant la date du décès de son père. Il expose que celui-ci était très malade et avait besoin d'une présence continue à ses côtés, de sorte qu'il a été contraint de venir s'installer chez lui à compter d'août 2019 pour s'occuper de lui et l'aider à surmonter ses problèmes médicaux. Il prétend justifier de la condition de résidence au moins un avant le décès de son père par les pièces qu'il verse aux débats, à savoir son avis d'imposition de l'année 2020 portant sur les revenus de 2019, des attestations de témoins, le relevé de son compte bancaire de septembre 2019. 



La société Immobilière 3F poursuit la confirmation du jugement sur ce point. Elle soutient que M. [Z] [J] ne justifie nullement par les pièces qu'il verse aux débats qu'il aurait habité au moins un an avant la date du décès de son père, à l'adresse des lieux loués, qu'en effet, l'avis d'imposition 2021 sur les revenus 2020 n'a aucune valeur probante dès lors que son père est décédé le 13 octobre 2019, que l'avis d'imposition 2020 sur les revenus 2019 n'est pas à son nom. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'. 



S'agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale. 

Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas. 



En l'espèce, M. [Z] [J] a sollicité le transfert du bail à son nom après le décès de son père, locataire en titre, mais n'a toutefois pas pu en bénéficier dans la mesure où il n'a pas transmis toutes les pièces qui lui étaient demandées afin de permettre à la commission d'attribution des logements d'étudier son dossier. Il a continué néanmoins à demeurer dans les lieux. 



Ainsi que l'a très exactement relevé le premier juge, si l'avis d'imposition 2021 sur les revenus de 2020 produit par M. [J] comporte son adresse à celle des lieux loués par son père, il n'en demeure pas moins qu'il ne lui permet pas d'établir qu'il résidait là depuis au moins un an avant la date du décès de son père survenu le 13 octobre 2020, soit à compter du 13 octobre 2019. L'avis d'impôt 2020 sur les revenus de l'année 2019, dont la société Immobilière 3F indique qu'il n'a pas été établi au nom de M. [J] ne figure pas au dossier de ce dernier, bien que figurant dans la liste des pièces communiquées (pièce 3) 



Il s'ensuit que M. [Z] [J] échoue à démontrer par les trois seules attestations produites qu'il a résidé dans les lieux loués à son père, M. [V] [J], un an au moins avant la date du décès survenu le 13 octobre 2020. 



En conséquence, le jugement rendu le 14 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse doit être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à examiner l'appel de la société Immobilière 3F relativement à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation. 



Sur le montant de l'indemnité d'occupation. 



La société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. [J], à un montant fixe forfaitaire de 309,96 euros à compter du 10 mai 2021, outre les charges, et jusqu'à la libération effective des lieux loués, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail. 



Sur ce, 



L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. 



En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. 



Par suite, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. 



En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers. 



Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [J] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [J] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 14 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle M. [J] a été condamné, 



Statuant à nouveau de ce seul chef, 



Condamne M. [J] à verser à la société Immobilière 3F une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [J] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [J] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,