Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 4 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 04 AVRIL 2023



N° RG 22/02040 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VDB5



AFFAIRE :



M. [M] [N]





C/



Mme [J] [B]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mars 2022 par le Tribunal de proximité de VANVES



N° RG : 1121000090



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04/04/23

à : 



Me Dan ZERHAT



Me Martine DUPUIS





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [M] [N]

né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 9]



Représentant : Maître Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 22078043 - 

Représentant : Maître Bruce AOUDAI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011155 du 17/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





APPELANT

****************



Madame [J] [B]

née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2268741 - 

Représentant : Maître Marc-antoine NYS de l'AARPI NYS CORNUT-GENTILLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D2144



Madame [P] [S]

née le [Date naissance 6] 1976 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 10]



Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2268741 - 

Représentant : Maître Marc-antoine NYS de l'AARPI NYS CORNUT-GENTILLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D2144





INTIMEES

****************













Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,



EXPOSE DU LITIGE



Selon contrat de bail du 31 mars 2012, à effet au 1er mai 2012, M. [M] [N] a pris à bail d'habitation auprès de Mme [D] [U], veuve [B], Mme [P] [B] épouse [R] et Mme [J] [B] (respectivement sa belle-soeur et ses nièces), une maison située [Adresse 7] (92) avec usage privatif de l'entrée cochère et de la cour. 



Mme [U] est décédée le [Date décès 5] 2017, laissant pour lui succéder Mmes [R] et [B].



Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2020, Mmes [R] et [B] ont fait délivrer à M. [N] un congé pour motif légitime et sérieux pour la date du 30 avril 2021 à minuit, faisant valoir que la maison nécessitait des travaux de rénovation totale impliquant que le logement soit vide. 



Par actes de commissaire de justice délivrés les 3 et 4 février et 3 et 8 avril 2021, M. [N] a assigné Mmes [R] et [B] à comparaître devant le tribunal de proximité de Vanves aux fins d'obtenir notamment l'annulation du congé qui lui a été délivré. 



Par jugement contradictoire du 10 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a : 

- déclaré valable le congé délivré à M. [N] suivant acte de commissaire de justice du 30 octobre 2020 à effet au 30 avril 2021 à minuit, 

- débouté M. [N] de l'ensemble de ses demandes, 

- constaté que M. [N] était occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 7] depuis le 1er mai 2021, 

- ordonné l'expulsion de M. [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 

- rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- ordonné la remise en état des lieux par M. [N] à ses frais avant leur restitution et notamment le retrait de toute édification ou construction réalisée à son initiative et sans autorisation des propriétaires, en particulier la démolition de l'atelier se trouvant dans la cour, 



- fixé l'indemnité d'occupation au double du montant mensuel du dernier loyer contractuel, soit une somme de 963, 46 euros, outre les charges et condamné M. [N] à payer cette indemnité à Mmes [R] et [B] à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à libération effective des lieux, 

- condamné M. [N] à payer à Mmes [R] et [B] une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté Mmes [R] et [B] du surplus de leurs demandes,

- condamné M. [N] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit. 



Par déclaration reçue au greffe le 30 mars 2022, M. [N] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 novembre 2022, il demande à la cour : 

- d'infirmer la décision querellée du 10 mars 2022 rendue par le tribunal de proximité de Vanves,

- de le recevoir dans ses écritures. 



concernant l'augmentation du loyer, au visa de l'article 7-1 de la loi n°89-1290 du 6 juillet 1989,

- de condamner Mmes [R] et [B] solidairement au paiement de la somme 925,18 euros, 

- de juger que le loyer révisé est illégal sur la période de 2012 à juin 2020,



concernant le congé délivré le 30 octobre 2020, au visa de l'article 15, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

- de prononcer et juger qu'il est un locataire protégé,

- de juger que Mme [B] ne justifie pas de sa qualité de bailleur protégé,

- de juger que Mme [R] ne justifie pas de la qualité de bailleur protégé,

- de prononcer la nullité du congé délivré le 30 octobre 2020 en violation de la loi du 6 juillet 1989, pris en son article 15 III, 



en tout état de cause ; 

- de condamner solidairement Mmes [R] et [B] à lui payer la somme 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- de condamner solidairement Mmes [R] et [B] à payer à une amende civile de 6 000 euros, 

- de débouter Mmes [R] et [B] de leurs demandes fins et conclusions,

- de condamner solidairement Mmes [R] et [B] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 695 à 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Bruce Aoudai, avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Aux termes de leurs conclusions signifiées le 14 décembre 2022, Mmes [B] et [R] demandent à la cour : 

- de confirmer le jugement en ce qu'il :

* a déclaré valable le congé délivré à M. [N], 

* a débouté M. [N] de l'ensemble de ses demandes, 

* a constaté que M. [N] était occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 7] depuis le 1er mai 2021, 

* a ordonné l'expulsion de M. [N], 



* a ordonné la remise en état des lieux par M. [N] à ses frais et notamment le retrait de toute édification ou construction réalisée à son initiative et sans autorisation des propriétaires, en particulier la démolition de l'atelier se trouvant dans la cour, 

* a fixé l'indemnité d'occupation au double du montant mensuel du dernier loyer contractuel, soit une somme de 963, 46 euros outre les charges, 

* a condamné M. [N] à payer cette indemnité à Mmes [R] et [B] à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à libération effective des lieux, 



- d'infirmer le jugement du 10 mars 2022 en ce qu'il les a déboutées de leurs demandes, à savoir le paiement d'une somme de dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros et d'une amende civile à hauteur de 2 000 euros pour procédure abusive et dilatoire, 

statuant à nouveau, 

- de débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes, 

- de juger que le congé délivré le 30 octobre 2020 à M. [N] est valide, 

- de juger que le bail est résilié depuis le 1er mai 2021, 

- juger que M. [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2021, 

- condamner M. [N] à leur verser la somme de 963,46 euros mensuels à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, 

- d'ordonner l'expulsion de M. [N], 

- d'ordonner la remise en état des lieux, et notamment le retrait de toute édification ou construction réalisée sur l'initiative de M. [N], en particulier l'atelier se trouvant sur cour, à la libération effective des lieux, et aux frais exclusifs de M. [N], 

- de juger que la procédure est abusive, 

- de juger que la procédure est dilatoire, 

- de condamner M. [N] à une amende civile de 2 000 euros, 

- de condamner M. [N] à leur verser une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

en tout état de cause, 

- de condamner M. [N] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner M. [N] aux dépens de l'instance. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 décembre 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur l'appel de M. [N]. 



- Sur la validité du congé délivré le 30 octobre 2020 à M. [N] . 



M. [N] invoque en cause d'appel, tout comme en première instance, la nullité du congé que les consorts [B] lui ont fait délivrer le 30 octobre 2020, au motif qu'il ne contient aucune proposition de relogement malgré sa qualité de locataire protégé, reprochant au premier juge de l'avoir débouté de l'ensemble de ses demandes, au visa des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. 



Les consorts [B] poursuivent la confirmation du jugement sur ce point, Mme [J] [B] indiquant justifier sa qualité de bailleresse protégée par les documents qu'elle verse aux débats et notamment ses avis d'imposition sur les revenus des années 2019 et 2020. 



Sur ce, 



L'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 de la loi du 1er septembre 1948 (.....). 

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante cinq ans, ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. 

L'âge du locataire, de la personne à sa charge, et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat, le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé'. 



Aux termes de l'article 13 b) de la loi du 6 juillet 1989, 'les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées (...), lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision'. 



En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [N] soit un locataire protégé au sens des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. 



Ainsi que l'a très exactement relevé le premier juge, Mme [J] [B], âgée de 49 ans et qui ne remplit donc pas la condition d'âge à la date du congé, le 30 octobre 2020, justifie néanmoins remplir les conditions de ressources par la production de ses déclarations de revenus et des avis d'imposition établis en 2020 et en 2021. En effet, des documents produits, il ressort que ses ressources sont inférieures au plafond de ressources fixé par l'arrêté du 29 juillet 1987 qui définit en son article 2 les catégories de ménages concernés, que bénéficiant de deux parts fiscales en sa qualité de parent isolé ayant un enfant à sa charge exclusive, elle entre dans la catégorie 3 pour lequel le plafond est fixé à la somme de 43 127 euros, alors que son foyer n'a perçu en 2020 qu'un revenu net de référence de 19 799 euros. La cour observe à cet égard que, contrairement à ce que soutient M. [N], les revenus fonciers de Mme [J] [B] ont bien été déclarés et pris en compte. 



Mme [J] [B], en sa qualité de co-indivisaire, doit être déclarée bien fondée à invoquer l'ensemble des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, et en particulier l'exception au droit au relogement, en application des dispositions de l'article 13 de la même loi. 



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré valable le congé qui a été notifié le 30 octobre 2020 et débouté par voie de conséquence M. [N] de l'ensemble de ses demandes. 



En l'absence d'argumentation développée par M. [N] à l'appui de sa demande de débouté des intimés formée en termes très généraux dans le dispositif de ses conclusions et ce, pour le cas où le congé serait déclaré valable par le cour, le jugement rendu le 10 mars 2022 par le tribunal de proximité de Vanves ne peut qu'être confirmé en ses dispositions relatives à la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [N], à l'expulsion de l'occupant, au sort des meubles, à la fixation de l'indemnité d'occupation et à la condamnation de M. [N] à son paiement, à la condamnation de M. [N] à la remise en état des lieux à ses frais avant leur restitution et notamment le retrait de toute édification ou construction réalisée à son initiative et sans autorisation des propriétaires, en particulier la démolition de l'atelier se trouvant dans la cour. 



- Sur l'indexation du loyer. 



Au soutien de sa demande, M. [N] fait valoir que le loyer initialement fixé à la somme de 450 euros hors charges, a été augmenté à la somme de 481,73 euros et ce, rétroactivement depuis le l'année 2012, alors la demande en révision du loyer par les bailleresses était prescrite en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 



Les consorts [B] répliquent que le loyer n'a été porté à la somme de 481,73 euros qu'à compter du mois de mai 2020, en vertu de la clause d'indexation figurant au bail, et non depuis 2012. 



Sur ce, 



En vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 'Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer'. 



Aux termes de l'article 17 I de la loi du 6 juillet 1989, 'Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. 

(....). 

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans le délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision du loyer prend effet à compter de sa demande'. 



En l'espèce, le bail comporte une clause d'indexation prévoyant que le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit sans que la bailleur ait à effectuer une quelconque notification ou formalité particulière, en fonction de la variation de l'indice trimestriel de référence des loyers publié par l'INSEE (....), chaque année, le 1er mai. 



Ainsi que l'a très justement relevé le premier juge, contrairement à ce que soutient M. [N], le loyer n'a pas été indexé rétroactivement depuis l'année 2012, mais uniquement à compter du 1er mai 2020, ce que permet l'article 17.I précité, la renonciation par le bailleur au bénéfice de la clause d'indexation ne portant que sur les années écoulées sans augmentation du loyer et non sur toute la durée de la location, que de même, la prescription annuelle édictée à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne porte que sur l'action par le bailleur en recouvrement des différentiels de loyers issus de la mise en oeuvre des clauses de révision, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré les propriétaires légitimes à sa fonder sur la clause d'indexation du bail et les dispositions de l'article 17 I de la loi du 6 juillet 1989 pour procéder à l'indexation du loyer à compter du 1er mai 2020 et en ce que, par voie de conséquence, il a débouté M. [N] de sa demande en remboursement de la somme de 925,18 euros. 



- Sur les demandes formées par M. [N] au titre de dommages-intérêts et au titre de l'amende civile. 



Si M. [N] expose longuement dans ses écritures les difficultés de santé qu'il rencontre (très grave pathologie cardiaque), lesquelles se sont amplifiées selon ses dires en raison du conflit qui l'oppose à ses nièces, Mme [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [R]. Pour autant, il ne démontre aucune faute à l'encontre des bailleresses qui prospèrent en toutes leurs demandes. 



En outre, dans la mesure où M. [N] a, seul, initié cette procédure, aucun abus de droit ne peut être reproché aux consorts [B]. 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] ses demandes de dommages-intérêts.



L'article 32-1, dans ses dispositions relatives à l'amende civile, ne saurait être mis en oeuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt au prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire. 



En conséquence, M. [N] sera jugé irrecevable à demander l'application de ces dispositions. 



Sur les demandes reconventionnelles des consorts [B] au titre de dommages-intérêts et d'amende civile. 



Mme [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [R] sollicitent la condamnation de M. [N] à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros à titre d'amende civile. 



Ainsi que l'a très justement relevé le premier juge, les consorts [B] ne justifient ni du préjudice qu'elles allèguent, ni que le droit d'agir en justice de M. [N] ait dégénéré en abus. 



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [B] de leur demande de dommages-intérêts.



L'article 32-1, dans ses dispositions relatives à l'amende civile,  ne saurait être mis en oeuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt au prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire. 



En conséquence, Mme [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [R] seront jugées irrecevables à demander l'application de ces dispositions.



Sur les mesures accessoires. 



M. [N] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande des consorts [B] au titre des frais de procédure par elles exposés en cause d'appel en condamnant M. [N] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 10 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves en toutes ses dispositions, 



Déclare irrecevables les demandes d'amende civile de Mme [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [R] et de M. [N] ; 



Déboute les parties de leurs demandes de dommages-intérêts, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [N] à verser à Mme [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [R] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



Condamne M. [N] aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés selon les dispositions concernant l'aide juridictionnelle. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,