Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 4 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 04 AVRIL 2023



N° RG 22/05407 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VMJL



AFFAIRE :



S.A. 1001 VIES HABITAT





C/



Mme [M] [B]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de GONESSE



N° RG : 11-22-307



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04/04/23

à : 



Me Jeanine HALIMI







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. 1001 VIES HABITAT

N° SIRET : 572 015 451 RCS Paris

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397



APPELANTE

****************



Madame [M] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Assignée à tiers présent à domicile



INTIMEE DEFAILLANTE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSÉ DU LITIGE 



Suivant acte sous seing privé du 22 novembre 2019, la société anonyme 1001 Vies habitat a consenti à Mme [M] [B] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] (95). 



Se prévalant de loyers demeurés impayés, la société 1001 Vies habitat a, par acte de commissaire de justice délivré le 7 février 2022, assigné Mme [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- son expulsion des lieux loués, sous astreinte de 8 euros par jour de retard avec, si nécessaire, le concours de la force publique et le séquestre des meubles restés dans les lieux à ses frais,

- sa condamnation au paiement de la somme de 4 525, 80 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 31 janvier 2022,

- la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués d'un montant égal aux loyers et charges majoré de 50% ou au moins au montant du loyer,

- sa condamnation au paiement d'une indemnité de 330 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. 



Par jugement contradictoire rendu le 20 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a : 

- constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [B] sur le logement situé [Adresse 1], à compter du 25 janvier 2022, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire,

- fixé la créance de la société 1001 Vies habitat au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 30 mars 2022 à la somme de 4 242, 33 euros et, en tant que de besoin, condamné Mme [B] au paiement de cette somme,

- suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé Mme [B] à se libérer de la dette par versements mensuels de 125 euros en sus du loyer courant et un dernier versement soldant la dette, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du jugement,

- dit que faute pour Mme [B] de respecter les délais ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique,

- dit que Mme [B] sera redevable en cas de résiliation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 339 euros et des charges jusqu'à libération effective des lieux loués,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné Mme [B] aux entiers dépens qui comprendraient le coût du commandement de payer délivré le 25 novembre 2021. 



Par déclaration reçue au greffe le 22 août 2022, la société 1001 Vies Habitat a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 août 2022, elle demande à la cour : 

- d'infirmer partiellement le jugement rendu le 20 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise, siégeant en son tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il a dit que Mme [B] sera redevable, en cas de résiliation, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 339 euros et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués,

statuant à nouveau, de : 

- fixer, faute pour Mme [B] de respecter les délais ainsi accordés, l'indemnité mensuelle d'occupation de la résiliation du bail à la reprise effective des lieux, au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail et condamner Mme [B] au versement de celle-ci,

- condamner Mme [B] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [B] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, don't distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocat aux offres de droit. 



Mme [B] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 31 août 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées par remise à tiers présent à domicile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 janvier 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée' 



Sur l'appel de la société 1001 Vies Habitat. 



Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant fixe forfaitaire de 339 euros, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux loués, faisant essentiellement valoir qu'il a ainsi fait une inexacte interprétation de la notion d'indemnité d'occupation, laquelle constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition du bien, que l'objectif de cette indemnité est ainsi d'indemniser le maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu occupant sans droit ni titre. 



Sur ce, 



L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. 



En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. 



Cette indemnité, qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. 



En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers. 



Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi. 



Mme [B] doit être condamnée au paiement de cette indemnité, telle que ci-dessus fixée, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, ou l'expulsion de l'occupante. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [B] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 1001 Vies Habitat au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [B] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au Greffe, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [B] à un montant fixe forfaitaire de 339 euros, charges comprises, 



Statuant à nouveau du chef infirmé, 



Fixe, en cas de résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, 



Condamne, en ce cas, Mme [B] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise des lieux, 



Condamne Mme [B] à verser à la société 1001 Vies Habitat, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [B] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par Me Halimi, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,