Cour d'Appel · Chambre 3 A — 3 avril 2023

MINUTE N° 23/186





























Copie exécutoire à :



- Me Valérie PRIEUR

- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 03 Avril 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00207 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HX3H



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Mulhouse





APPELANT :



Monsieur [Y] [K]

[Adresse 2]

[Localité 8]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005576 du 14/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉS :



Monsieur [F] [K], décédé le [Date décès 1] 2019





Monsieur [V] [X]

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR



Madame [B] [K] épouse [O], en qualité d'héritière de Monsieur [F] [K], partie intervenante

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR



Madame [D] [J] veuve [K], conjoint survivant et héritière venant aux droits de Monsieur [F] [K], partie intervenante

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représentée par Me Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 février 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

M. LAETHIER, Vice-Président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Suivant contrat en date du 15 octobre 2013, Monsieur et Madame [V] [X] ont donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [Y] [K] un logement situé [Adresse 2] et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant révisable, initialement fixé à la somme de 390 € outre 85 € de provision sur charges, soit un montant mensuel total initial de 475 €, payable d'avance le 9 de chaque mois.



Monsieur [K] [F] s'est engagé en qualité de caution solidaire de son fils, Monsieur [Y] [K], par acte séparé du même jour.



Les bailleurs ont, par acte d'huissier du 12 avril 2019, fait signifier au locataire un congé pour vendre avec offre d'achat, à effet au 14 octobre 2019.



Par actes d'huissier délivrés les 12 et 13 novembre 2019, Monsieur [V] [X] a fait citer Monsieur [Y] [K] et Monsieur [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir, dans 

le dernier état de la procédure et après renoncement à se prévaloir du congé délivré le 12 avril 2019 :



-prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire pour défaut de paiement des loyers et des charges,



-ordonner son expulsion des locaux qu'il occupe,



-condamner conjointement et solidairement Monsieur [Y] et [F] [K] au paiement d'une somme de 14 194,21 euros au titre des loyers et charges impayés,



-fixer l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Y] [K] à compter de la signification de la demande à hauteur de 600 € hors charges par mois.



Messieurs [Y] [K] et [F] [K] ont conclu au rejet des demandes.





Par jugement en date du 8 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection ainsi saisi a :



-déclaré Monsieur [V] [X] recevable en ses demandes,



-prononcé la résiliation du bail signé le 15 octobre 2013 entre les parties et portant sur le logement situé à [Adresse 2], 



-constaté que Monsieur [Y] [K] est occupant sans droit ni titre des lieux qu'il occupe à compter de la décision,



-condamné Monsieur [Y] [K] à évacuer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux anciennement donnés à bail et ce dans le délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux,



-dit n'y avoir lieu à réduction ou à suppression de ce délai de deux mois,



-débouté Monsieur [V] [X] de sa demande d'astreinte,



-dit qu'à défaut de libération volontaire à cette date, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [Y] [K],



-condamné Monsieur [Y] [K] à payer à Monsieur [V] [X] la somme de 13 544,36 euros au titre de l'arriéré de loyers et avances sur charges, arrêté au 8 février 2021, échéance de février 2021 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement et sous déduction des éventuels paiements intervenus depuis le 4 juin 2021 date du dernier paiement justifié,



-fixé l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer et des charges applicable avant la résiliation du bail soit la somme de 468,17 euros, dont 62,27 euros de provision mensuelle sur charges,



-condamné Monsieur [Y] [K] à payer à Monsieur [V] [X] cette indemnité d'occupation mensuelle à compter de la décision et ce jusqu'à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant,



-débouté Monsieur [V] [X] de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [F] [K], 



-condamné Monsieur [Y] [K] aux entiers dépens,



-condamné Monsieur [Y] [K] à payer à Monsieur [V] [X] une somme de 400 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



-débouté les parties du surplus de leurs prétentions,



-ordonné l'exécution provisoire de la décision.



Monsieur [Y] [K] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration en date du 13 janvier 2022.



L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile.



Par arrêt du 20 juin 2022, la cour a déclaré l'instance interrompue à compter du 23 mars 2022 en raison du décès de Monsieur [F] [K].



Les héritiers de Monsieur [F] [K], soit Madame [B] [K] épouse [O] et Madame [D] [K] née [J], ont été appelés en la cause par assignations délivrées le 11 août 2022.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 janvier 2023 Monsieur [Y] [K], Madame [D] [K] née [J] et Madame [B] [O] née [K] ont conclu à la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a débouté Monsieur [V] [X] de ses demandes en tant que dirigées contre Monsieur [F] [K] et à l'infirmation de la décision pour le surplus. Ils ont demandé à la cour, statuant à nouveau dans cette limite, de :



Avant dire droit,



-enjoindre à Monsieur [V] [X] de produire ses extraits de compte bancaire pour les années 2021 et 2022,



Au fond :



-débouter l'intimé de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,



-condamner Monsieur [V] [X] à payer à Monsieur [K] à titre de dommages intérêts un montant égal à celui des arriérés subsistants après régularisation des APL par la CAF soit un montant de 6 744 € à parfaire,



-constater que le montant des arriérés est de 13 737,09 € à la date du 31 décembre 2022,



-accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [K] pour lui permettre de se libérer de sa dette à hauteur de 35 mensualités de 194,25 €, outre une 36e et dernière mensualité pour solder la dette,



-dire et juger n'y avoir lieu à expulsion de l'appelant, subsidiairement assortir la résiliation du bail d'une condition suspensive tenant au non-respect des délais de paiement accordés et dire qu'elle deviendra nulle et non avenue si les délais de paiement accordés sont respectés,



-dire et juger la demande de communication de la déclaration de succession irrecevable, subsidiairement mal-fondée et en conséquence la rejeter,



-déclarer la mise en cause des héritiers de Monsieur [F] [K] mal fondée,



-débouter l'intimé de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la caution et de ses héritiers,



Subsidiairement :



-limiter l'engagement de la caution à la somme de 4 782,23 €,



En tout état de cause :



-condamner Monsieur [V] [X] à payer directement à maître Valérie Prieur la somme de 2 000 € au titre de l'article 700, 2° du code de procédure civile,



-condamner Monsieur [V] [X] à payer à Mesdames [B] [K] épouse [O] et [D] [K] née [J] la somme de 900 € chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



-condamner Monsieur [V] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de l'arrêt à intervenir par voie d'huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d'encaissement visés par le décret numéro 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fond interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice, sans exclusion des droits de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier. 



Par dernières écritures notifiées le 30 janvier 2023, Monsieur [V] [X] conclut à la confirmation du jugement entrepris dans les limites de l'appel incident sauf à réactualiser la créance et demande à la cour, sur appel incident, de :



-infirmer le jugement entrepris en tant qu'il a été débouté de ses demandes formées à l'encontre de [F] [K],





Statuant à nouveau sur demande additionnelle et appel incident, 



-condamner Monsieur [Y] [K] au paiement d'un montant de 18 049,10 € au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus depuis le jugement d'octobre 2021 et arrêté au 16 janvier 2023, dont à déduire la somme de 1 380 € reçue par chèque Carpa le 30 janvier 2023, soit 16 669,10 €,



-condamner les héritiers de Monsieur [F] [K], caution, solidairement avec Monsieur [Y] [K] au paiement de l'arriéré dans la limite d'un montant de 9 014,07 €, augmenté des intérêts à compter du 30 janvier 2023,



-enjoindre à Monsieur [Y] [K] de produire la déclaration de succession de son père et de justifier les montants de toute nature y compris assurance-vie qu'il a dû percevoir,



-débouter les parties adverses de toutes conclusions plus amples ou contraires,



-les condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 dont le paiement sera solidaire à défaut in solidum.





MOTIFS 



Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; 



Vu les pièces régulièrement communiquées ;





Sur la résiliation du contrat de bail



Le premier juge a très exactement circonscrit le cadre juridique dans lequel s'inscrit le litige et la cour reprend expressément à son compte les énonciations du jugement déféré de ce chef.



En l'espèce, il appartient à Monsieur [Y] [K], tenu au paiement régulier des loyers et des charges, d'administrer la preuve des règlements qu'il a opérés et non au bailleur de faire la preuve des 

versements qu'il aurait reçus en exécution du contrat de bail.



En ce qu'elle opère un renversement de la charge de la preuve, la demande tendant à voir ordonner à la partie intimée de produire ses comptes bancaires pour les années 2021 et 2022, sera en conséquence rejetée.



Monsieur [Y] [K] fait valoir que l'arriéré locatif résulte de la suppression des allocations logement à compter du mois de février 2018 suite à la dénonciation par le bailleur d'un arriéré de loyer qui n'existait en réalité pas puisque le mandataire du bailleur avait omis de prendre en compte des versements intervenus en 2016 et 2017.





Il ressort en effet du décompte du mandataire gestionnaire, établi à la date du 31 décembre 2017, que des versements qui avaient été effectués par le locataire au cours de l'année 2017 n'ont été pris en compte qu'en novembre 2018.



Toutefois et comme l'observe à bon droit Monsieur [V] [X],  la dette était au 31 décembre 2017 de 1 594,66 €, de sorte que, quand bien même déduction des sommes de 185 € x 2 et de celle de 190 €, payées en 2017 et non prises en compte en temps et heure, il reste que Monsieur [K] restait débiteur d'une somme de 1 034,66 euros au 31 décembre 2017 et que le bailleur avait l'obligation, sous peine d'avoir à verser des pénalités, de dénoncer cet impayé à la caisse d'allocations familiales, entraînant la suppression automatique des allocations logement.



Il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir accepté un échéancier amiable de règlement alors qu'il n'a pas l'obligation d' y souscrire et qu'il n'est pas établi que ce faisant, il aurait abusé de son droit.



De même, le bailleur n'aurait pu signer l'attestation de loyer que Monsieur [K] prétend lui avoir transmis à la date du 8 avril 2019 alors qu'à cette date, l'impayé locatif avoisinait les 5 000 €. 



Il résulte de la situation de compte au 16 janvier 2023 que Monsieur [K] reste redevable d'une somme de 18 049,10 € dont à déduire un règlement d'un montant de 1 380 € intervenu le 19 janvier 2023, soit un solde de 16 669,10 €, étant précisé qu'a été expurgé du compte un montant de 824,81 € correspondant à un décompte de frais d'huissier ainsi qu'une somme de 1 275, 56 € correspondant à des frais de relance et autres, mis en compte par le mandataire et qu'il n'incombe pas au locataire de régler. 



Monsieur [K] produit un document intitulé «  historique de l'affaire [K] [Y]/[X] » édité par la Carpa du barreau de Mulhouse au 11 août 2021, portant mention que quatre lettres chèque ont été adressées à l'avocat du bailleur, le 2 mars 2021 d'un montant de 920 €, le 3 mai 2021 pour un montant de 920 €, le 2 juin 2021 pour un montant de 460 € et enfin le 19 juillet 2021 pour un montant de 920 €.



Or, il apparaît, au vu de son dernier décompte actualisé, que le gestionnaire a déduit l'intégralité des paiements opérés via la Carpa de [Localité 8] au profit de Monsieur [X].



Il doit donc être retenu que, faute pour celui-ci d'établir la réalité de versements autres que ceux pris en compte par le bailleur, Monsieur [K] reste débiteur d'une somme de 16 669,10 € au 30 janvier 2023.



Contrairement à ce qu'il soutient, Monsieur [K] ne peut pas bénéficier des délais de paiement prévus à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dérogatoires aux dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. En effet, la loi n'a prévu la possibilité d'octroi d'un délai de paiement de trois ans au locataire que dans le cas d'une procédure en constat de la résiliation de plein droit du bail par l'effet d'une clause résolutoire et non pas dans le cadre d'une procédure en prononcé judiciaire de la résiliation du bail.



Compte- tenu de ses faibles ressources, Monsieur [K] n'est pas en capacité d'apurer l'arriéré dans le délai de deux ans prévu à l'article 1343-5 du code civil, de sorte que sa demande sera rejetée.



Le manquement par Monsieur [K] aux obligations découlant du bail dont la première est celle de payer régulièrement les loyers et charges, apparaît suffisamment grave pour justifier la résiliation de ce bail aux torts du locataire.



Les dispositions du jugement déféré, dont les motifs sont adoptés en raison de leur pertinence, seront ainsi confirmées en ce qu'il a été prononcé la résiliation du bail et ordonné l'évacuation de Monsieur [Y] [K] des locaux anciennement donnés à bail.





Sur la demande du bailleur en communication de la déclaration de succession de Monsieur [F] [Y]



La partie intimée n'indique pas quel est le fondement textuel ou jurisprudentiel de sa demande, qui ne peut qu'être dès lors rejetée.





Sur la demande en tant que formée à l'encontre de Monsieur [F] [K], respectivement ses héritiers



La partie intimée produit l'acte d'engagement de caution signé de la main de Monsieur [F] [K].



Monsieur [F] [K] a, par mention écrite de sa main, reconnu avoir reçu un exemplaire du bail et a fait précéder sa signature de la mention « lu et approuvé bon pour caution solidaire ».



Dès lors que la caution a écrit de sa main avoir reçu un exemplaire du bail et a apposé sa signature sous cette mention manuscrite, elle ne peut plus faire plaider que le bailleur ne lui aurait pas remis un exemplaire du contrat de location et l'attestation de l'épouse de Monsieur [F] [K] n'est pas de nature à rapporter la preuve contraire à ce que feu son époux a expressément admis.



Il convient donc d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté Monsieur [V] [X] de l'intégralité de ses demandes formée à l'encontre de Monsieur [F] [K] et de retenir que les héritières de ce dernier sont tenues à raison de l'engagement de caution pris par Monsieur [F] [K]. 



Monsieur [F] [K] s'est engagé en qualité de caution solidaire pour la durée du contrat de location soit jusqu'au 15 octobre 2019 et pour un montant maximum de 34 200 €.



Les parties sont contraires quant à l'évaluation de l'arriéré locatif au 15 octobre 2019, Monsieur [V] [X] sollicitant à ce titre paiement de la somme de 9 014,07 euros alors que Madame [D] [K] et Madame [B] [K] épouse [O] prétendent n'être débitrices qu'à hauteur de la somme de 4 782,23 €. 



Or, Monsieur [K] ne justifie pas de versements effectués autres que ceux mentionnés aux décomptes présentés par le bailleur, le décompte qu'il produit lui-même en pièce n°13 ne faisant nullement la preuve de l'effectivité des règlements y mentionnés, comme par exemple le versement d'une somme de 185 € au mois de janvier 2017, de 190 € au mois de janvier 2018, de 1 054 € au mois de mars 2018...



Par ailleurs, le décompte du bailleur fait état, après appel du loyer du mois d'octobre 2019, d'une dette de 8 709,34 € et non de 9 014,07 €, dont il y a lieu de déduire la somme de 9 x 40 €, portée au débit du compte au titre des frais administratifs d'impayés.



Il en résulte que Madame [D] [K] et Madame [B] [K] épouse [O] seront tenues solidairement avec Monsieur [Y] [K] au paiement d'une somme de 8 709,34 € - 360 € = 8 349,34 € avec les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023.





Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [K]



Il a été énoncé, supra, que Monsieur [V] [X] n'a pas manqué à ses obligations contractuelles ni commis une faute dans la dénonciation à la caisse d'allocations familiales d'un impayé à la fin de l'année 2017 puisque, si effectivement son mandataire gestionnaire n'avait pas tenu compte de certains des règlements 

intervenus, le locataire restait en tout état de cause débiteur d'un arriéré locatif, quoique moindre, à la fin de l'année 2017, que le bailleur avait l'obligation de faire connaître à la caisse d'allocations familiales, ce qui a entraîné de manière mécanique la suspension des allocations logement.



Il a été également retenu que le bailleur n'a pas commis de faute en n'adhérant pas à une proposition d'apurement amiable de la situation d'impayés, ce d'autant plus qu'il ressort des décomptes que le locataire avait pu méconnaître son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus bien avant l'année 2017.



À défaut de caractérisation d'une faute imputable au bailleur, la demande de dommages intérêts doit être rejetée.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



Partie perdante à hauteur d'appel, la partie appelante sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En revanche, il sera fait droit à la demande formée par Monsieur [V] [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1 200 €.





PAR CES MOTIFS





La Cour,



Statuant publiquement et contradictoirement,



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [Y] [K] à payer à Monsieur [V] [X] la somme de 13 544,36 € au titre de l'arriéré loyer avances sur charges, échéance février 2021 incluse et en ce qu'il a débouté Monsieur [V] [X] de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [F] [K], aux droits duquel viennent son épouse Madame [D] [K] et Madame [B] [K] épouse [O],



Et statuant à nouveau des chefs infirmés,



CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à Monsieur [V] [X] la somme de 16 669,10 €, au titre des loyers, avances sur charges et indemnité d'occupation dus au 30 janvier 2023, avec 

intérêts au taux légal sur la somme de 13 544,36 € à compter du jour du jugement déféré et pour le surplus à compter du 23 janvier 2023,



CONDAMNE Madame [D] [K] et Madame [B] [K] épouse [O], en leur qualité d'héritières de Monsieur [F] [K], solidairement avec Monsieur [Y] [K] au paiement de l'arriéré locatif tel que visé ci-dessus mais dans la seule limite de la somme de 8 349,34 €, en principal avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023,



CONFIRME la décision déférée pour le surplus des chefs de décisions soumis à la cour,



et y ajoutant,



REJETTE les demandes de Monsieur [Y] [K] visant à voir enjoindre au bailleur de produire ses comptes bancaires, en délais de paiement et visant à voir assortir la résiliation du bail d'une condition suspensive tenant au non-respect des délais de paiement accordés, ainsi que de sa demande en paiement de dommages intérêts,



REJETTE la demande de Monsieur [V] [X] tendant à voir enjoindre à Monsieur [Y] [K] de produire la déclaration de succession de son père,



REJETTE les demandes de Monsieur [Y] [K] et de Mesdames [D] [K] et [B] [K] épouse [O] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [K] et Mesdames [D] [K] et [B] [K] épouse [O] à payer à Monsieur [V] [X] la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [K] et Mesdames [D] [K] et [B] [K] épouse [O] aux dépens.







La Greffière La Présidente