Cour d'Appel · 8ème chambre — 5 avril 2023

N° RG 20/03993 -N°Portalis DBVX-V-B7E-NCCG















Décision du Juge des contentieux de la protection de lyon au fond du 02 juillet 2020



RG : 1118003414











[C]



C/



S.C.I. CLAAL





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 05 Avril 2023





APPELANTE :



Mme [F] [C]

née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 3] (01)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Catherine ROBIN de la SCP ROBIN - VERNET, avocat au barreau de LYON, toque : 552





INTIMÉE :



La société CLAAL, société civile immobilière, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 382 856 946, dont le siège social est sis [Adresse 6], représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social



Représentée par Maître Bertrand POYET de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 09 Mai 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Février 2023



Date de mise à disposition : 05 Avril 2023



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Julien MIGNOT, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *

Selon bail en date du 18 décembre 1975, soumis à la loi du 1er septembre 1948, Mme [X] a loué notamment à Mme [F] [C] un appartement de trois pièces au cinquième étage de l'immeuble sis [Adresse 2]. 



Puis l'indivision [K] a loué à [F] [C] par contrat de bail du 30 juin 1983, lui aussi soumis à la loi du 1er septembre 1948, un second appartement situé au cinquième étage du même immeuble.



Par lettre du 20 octobre 1997 Mme [C] indiquait confirmer ' que nous serions d'accord pour louer l'appartement [O] 500 F/Mois tel qu'il est '.



Par contrat de bail du 25 novembre 1997 soumis à la loi du 6 juillet 1989, le même propriétaire a loué à Mme [F] [C] un 3ème appartement, lot n°18 au cinquième étage du même immeuble, le bail précisant porter sur le lot 18, appartement de 50 m² environ comprenant deux pièces et une cuisine. Il indique également que l'appartement était loué dans son état actuel sans aucune réparation, qu'il ne disposait ni de chauffage ni de production d'eau chaude, le bail étant conclu pour une durée de trois ans à compter du 1er décembre 1997 pour un montant de 70 francs par mois.



La locataire a réuni les trois appartements.



En 2003 , la SCI Claal, est devenue propriétaire des lots loués. Par lettre du 25 juin 2012, la SCI a notifié une proposition de renouvellement de bail sur le troisième appartement avec un loyer évalué à 700 € par mois à compter du 1er janvier 2013, réévaluation refusée par la locataire. 



Le loyer du lot 18 est de 108,11 € par mois, le total pour les trois appartements étant de 352,96 € .



Par acte d'huissier du 29 mai 2018, la SCI Claal a fait délivrer à Mme [F] [C] un congé avec offre de vente au prix de 235'000 € de l'appartement objet du bail du 25 novembre 1997 ; congé donné pour le 31 décembre 2018.





Par jugement du 2 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Lyon a :




Débouté Mme [F] [C] de sa demande tendant à voir déclarer le prix contenu dans le congé du 29 mai 2018 excessif et constater le caractère frauduleux dudit congé,

Déclaré le congé du 29 mai 2018 valide,

Constaté que Mme [F] [C] n'a pas exercé son droit de préemption dans le délai légal,

Prononcé l'expulsion de Mme [F] [C] ou de tout autre occupant de son chef du lot 18 de la copropriété sis au [Adresse 2],

Condamné Mme [F] [C] à payer à la SCI Claal une somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire,

Condamné Mme [F] [C] aux dépens de l'instance.




En sa décision, le tribunal a principalement retenu que si Mme [C] contestait la validité du congé en invoquant un prix trop élevé, en considération des pièces produites, de l'intégration dans les estimations fournies de l'existence de travaux importants à réaliser, de la cohérence et du nombre des éléments produits, le prix figurant au congé n'était pas excessif.



Par déclaration régularisée le 24 juillet 2020, le conseil de Mme [F] [C] a interjeté appel de l'ensemble du dispositif à l'exception du non prononcé de l'exécution provisoire.







Par conclusions d'appelant récapitulatives n°2 régularisées le 3 décembre 2021, Mme [F] [C] sollicite voir :



Vu l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989,


Déclarer recevable et bien fondée l'appel de Mme [C],

Réformer le jugement du tribunal judiciaire du 2 juillet 2020 en toutes ses dispositions.




Statuant à nouveau,


Constater que le prix fixé dans le congé avec offre de vente du 29 mai 2018 est manifestement excessif,

Constater que le congé délivré par la SCI Claal le 29 mai 2018 est constitutif d'une fraude,

Annuler le congé du 29 juillet 2018,

Condamner la SCI Claal à verser à Mme [C] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens d'instance de première instance et d'appel.






Au soutien de ses prétentions, Mme [C] fait principalement valoir que :




Le prix de vente fixé à 4 700 € le mètre carré est manifestement excessif. La SCI Claal a acquis les trois lots loués en 2003 pour un prix très bas en raison de leur état. L'appartement lot numéro 18 ne respecte pas les conditions de décence. L'immeuble n'a jamais été un immeuble de standing ni un immeuble de canuts. Des travaux importants devraient être engagés. Le prix proposé ne peut concerner qu'un appartement entièrement rénové avec wc, salle d'eau, cuisine ;





Mme [C] a mandaté plusieurs agences immobilières et deux experts judiciaires qui ont visité les lieux et retenu des prix largement inférieurs à ceux indiqués dans le congé. Elle produit un tableau faisant l'inventaire de toutes les transactions concernant sur une superficie équivalente entre 40 et 60 mètres carrés réalisées durant l'année 2018 dans le secteur du quartier des [Adresse 5]. La valeur du lot 18 doit être située dans le tiers inférieur des appartements de la liste supérieure à 3 380 € /m², ce qui correspond aux estimations des agences et aux analyses des experts mandatés ;





Les documents présentés par la SCI Claal ne sont pas des pièces fiables et rigoureuses réalisées par des professionnels indépendants et impartiaux. Mme [C] n'a pas fait obstruction aux visites. Les attestations de vente dans le quartier ne sont pas pertinentes. Les ventes citées par l'agence Century se situent entre 1 753 et 1 900 € le mètre carré ;





Les articles de presse se contredisent. L'état du marché ne peut pas être fixé de manière empirique. Il doit prendre en compte l'ensemble des ventes de biens similaires dans le secteur et la date de préemption. La SCI évoque 7 ventes sans en citer d'autres ;





Le quartier des [Adresse 5] fait actuellement l'objet de spéculation immobilière. Ils ne suffit pas de démontrer que des appartements peuvent se vendre à un prix surestimé pour justifier l'offre de préemption, laquelle doit être conforme à l'état réel du marché, proche de la moyenne des prix pour des biens similaires. Le compromis non réitéré a été signé avec la société Capcime qui rachète de nombreux biens immobiliers pour les revendre à des investisseurs à des prix largement surestimés. L'offre de préemption dépasse les estimations d'agences de 67 % à 42,7 % ;





En proposant un prix excessif à la vente et en empêchant la concluante d'exercer son droit légal de préemption, la SCI a pour seul objectif de conduire Mme [C] a quitter les deux autres lots toujours soumis à la loi de 1948 comme le montrent les multiples procédures que la SCI a engagées depuis 2004. Sans le lot 18, Mme [C] serait privée de cuisine. La porte d'entrée du lot 19 donnant sur le couloir commun est dépourvu de serrure. Une deuxième ouverture n'est fermée que par une planche en contreplaqué.








Par conclusions d'intimé n°3 régularisées le 8 avril 2022, la SCI Claal sollicite voir :



Vu l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vu l'article 1240 du Code civil, vu les éléments versés au débat,




Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon le 2 juillet 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI Claal de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Réformer la décision en ce qu'elle a débouté la SCI Claal de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et en conséquence ;

Condamner Mme [C] à verser à la SCI Claal la somme de 3 000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;

Débouter Mme [C] de l'ensemble de ses prétentions, fins et moyens ;

Condamner Mme [C] à verser à la SCI CLAAL la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel et les liquider selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.






Au soutien de ses prétentions, l'intimée fait principalement valoir :




le prix a été fixé conformément à l'état du marché sur la base de ventes récentes dans le quartier et d' évaluations des agences immobilières. L'état de l'appartement à rénover n'entraîne pas une baisse du prix. Ces biens sont très recherchés. L'agence 2L Immobilier a bien visité l'intérieur de l'appartement. Les prix de vente sont ceux de l'ancien dans les [Adresse 5]. Selon le Progrès les prix ont augmenté pour l'un de 22 % et selon le baromètre 'se loger' de 26,2 % en un an. Le prix moyen est de 5 405 € le mètre carré.




La revue Capital, spécial immobilier indique des prix de 3 500 à 8 000 € le mètre carré. Dans un immeuble canut ancien les prix se situent à 5 500 € le mètre carré.



Les estimations produites par l'appelante sont manifestement évaluées à la baisse. L'appelante élude bon nombre d'arguments et présente des informations erronées. Elle se prévaut de sa propre turpitude, trois courriers recommandés ont dû lui être adressés pour lui rappeler ses obligations de ne pas faire obstruction à la visite de son logement. Le prix de 4 700 € se situe dans la moyenne des prix visés dans la liste produite par l'appelante.



Le prix est conforme à l'état de l'appartement et de l'immeuble. De nombreux travaux ont été votés en assemblée générale en 2005.



La SCI continue d'entretenir l'immeuble. L'appelante, pour se voir attribuer l'appartement en location s'était engagée à accomplir d'importants travaux. Le bien n'est indécent que par ses affirmations. À l'origine le lot numéro 18 était pourvu d'une salle de bains, laquelle a été déplacée par la locataire.



Le prix a été accepté par plusieurs acquéreurs. La locataire ne peut désormais revendiquer quelconque droit de préemption. La SCI a ensuite conclu un compromis de vente le 17 octobre 2019 pour un prix de vente de 242'000 € et l'acquéreur a réitéré sa volonté d'acquisition.



La démarche de Mme [C] est abusive.





Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures déposées et débattues par observations à l'audience du 13 février 2023 à 9 heures.



Puis l'affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2023.







MOTIFS



Par application des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.



En l'espèce, le congé pour vente délivré par acte d'huissier du 20 mai 2018, n'est pas contesté en sa forme puisque la contestation est relative au seul prix de vente de 235 000 € soit, 4 700 € le mètre carré.



Il appartient à la locataire qui invoque un congé frauduleux d'en apporter la preuve.



Au préalable, il est relevé que Mme [C] soutient que des estimations ont été réalisées sans visite préalable du logement.



L'intimée verse aux débats une attestation du gérant de 2L immobilier affirmant que contrairement aux conclusions de Mme [C] il avait visité les lieux, et ce, en présence de la locataire. Elle verse également une première lettre recommandée adressée à sa locataire le 2 janvier 2019 évoquant une obstruction aux visiteset mettant la locataire en demeure de préciser la plage horaire de deux heures d'affilée pendant lesquelles les visites pouvaient être organisées, outre une seconde lettre recommandéeen date du 12 juin 2019 indiquant que Mme [C] ne consentait aux visites que le mercredi de 10 heures à 13 heures, mettant un obstacle sérieux à la vente.



Mme [C] soutient que le prix proposé est manifestement excessif au regard de l'état de l'appartement, de l'immeuble et des ventes dans le même secteur.



En l'espèce, l'appartement objet de la vente est situé au cinquième étage d'un immeuble sans ascenseur au [Adresse 2] dans le premier arrondissement de [Localité 4].



La cour relève que les clichés photographiques non contestés de la façade de l'immeuble et des parties communes évoquent un immeuble entretenu. Une assemblée générale de l'immeuble tenu le 31 mars 2004 a voté la réfection des installations électriques des parties communes et privatives de l'immeuble, le remplacement de l'ensemble des canalisations, la réfection de la colonne d'évacuation en fonte en mauvais état sur la façade, le remplacement du bloc de boîtes aux lettres, la réfection des peintures du hall et de la montée des escaliers.



Selon le contrat de bail, l'appartement litigieux est d'environ 50 m², comprenant deux pièces, une cuisine sans chauffage, ni production d'eau chaude.



Si Mme [C] invoque l'absence de salle de bains, dans sa lettre adressée au propriétaire le 9 septembre 1998 indiquant vouloir louer le logement 500 € par mois, elle écrivait que la propriétaire devra 'mettre aux normes le compteur électrique placé dans la salle de bains avec fil à nu etc' et évoquait le débarrassage de la 'baignoire abîmée et du bidet cassé.' 



L' appartement a été rattaché par la locataire aux deux autres appartements qu'elle occupe. Il est constant que l'appartement doit être rénové.



Mme [C] soutient que le prix mentionné dans le congé ne repose pas sur des évaluations fiables. Elle produit ainsi notamment un avis établi le 28 juin 2018, par le cabinet [G], docteur en droit, expert honoraire près la cour d'appel retenant une valeur de 3 600 € le mètre carré, un rapport d'expertise en valeur vénale en date du 29 juin 2018 de IFC expertise et retenant une valeur de 171'000 €.





Elle produit également des annonces de vente du site 'se loger', un document qui serait le fichier des notaires, énumérant les ventes immobilières dans le secteur, un tableau reprenant les données du fichier avec prix de vente.



Comme le premier juge l'a rappelé, il est nécessaire pour l'appelante de démontrer que le prix proposé par le bailleur dans son congé comporte une volonté de celui-ci de fixer un prix excessif et d'écarter la possibilité pour la locataire d'exercer son droit de préemption.



Or la SCI Claal produit notamment :




un avis de valeur de l'agence immobilière AXE en date du 5 septembre 2018 retenant un minimum de 215'000 € et d'un maximum de 235'000 €. Il était précisé que le bien n'avait pas pu être visité. Il fallait compter en moyenne 5 500 € du m² pour un canut avec des travaux effectués. Les travaux étaient très convoités par les acheteurs. L'estimation était volontairement basse ;





une estimation de 2L immobilier en date du 30 août 2018 pour un prix de 220'000 à 240'000 € en indiquant avoir notamment retenu l'état dans lequel se trouve le bien (impossibilité d'accès ce jour) et des travaux qui pourraient y être réalisés ;





une estimation de Brun Transactions Immobilières en date du 13 septembre 2018 pour un prix situé autour de 4 700 € le mètre carré ;





Un 'audit financier' de Cimm immobilier en date du 20 septembre 2018 évaluant le bien entre 240'000 et 2 150'000 €. L'estimation comporte des clichés photographiques du logement ;





Un écrit du 18 septembre 2018 de M. [E] expert immobilier, EffiCity indiquant qu'un appartement de 75 m² au deuxième étage sans ascenseur d'un immeuble ancien [Adresse 6], exposé Nord et nécessitant des travaux importants avait été vendu 4 667 €/m² ;





Une offre d'achat en date du 17 septembre 2018 au prix de 4 700 € du mètre carré sous réserve d'un métrage ;





Une offre d'achat en date du 21 mars 2019 du bien visité au prix de 210'000 € ;





Une offre d'achat du 28 mars 2019 du bien visité, au prix 235'000 € ;





Une offre d'achat du 29 mars 2019 du bien visité, au prix de 239'000 € ;





Un compromis de vente devant notaire le 17 octobre 2019 pour un prix de 242'000 € et confirmations de la volonté d'acquisition par écrit du 26 octobre 2020, courriel du 8 janvier 2021, et courrier du 10 février 2022.




Dès lors, si des pièces produites par l'appelante font état d'évaluations du bien pour un montant inférieur et évoquent des ventes à des prix inférieurs dans le même secteur, il n'est pas établi en l'espèce, dans un marché immobilier flexible, la fixation par le bailleur d'un prix manifestement excessif ou exorbitant en fraude des exigences de le loi. De plus, la réalité de la volonté de vente n'est pas discutable.



La cour confirme la décision attaquée ayant déclaré le congé du 29 mai 2018 valide, constaté que Mme [F] [C] n'a pas exercé son droit de préemption dans le délai légal, puis prononcé son l'expulsion et celle de tout autre occupant de son chef.





Sur la demande de dommages et intérêts :



Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.







Si la SCI Claal invoque une démarche abusive de la locataire qui s'oppose à l'exercice par l'intimée de son droit de propriété, la faute de Mme [C] n'est pas suffisamment caractérisé pour qu'elle puisse être fait droit à la demande. La cour confirme la décision attaquée ayant rejeté cette demande.





Sur les mesures accessoires :



L'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. 



La cour confirme la décision attaquée ayant condamné Mme [C] aux dépens et en équité l'a condamne à payer la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Succombant également en cause d'appel, Mme [C] doit être condamnée à supporter les dépens de l'instance avec comme demandé application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



En équité, la cour condamne Mme [C] à payer à la SCI Claal la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



La demande de Mme [C] sur le même fondement ne peut être rejetée.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme la décision attaquée,



Condamne [F] [C] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile au profit de Me Poyet pour ceux 

dont il aura fait l'avance sans recevoir provision,



Condamne [F] [C] à payer à la SCI Claal la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 



Rejette toute autre demande.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT