Cour d'Appel · 8ème chambre — 5 avril 2023

N° RG 21/01571 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NN5K









Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Lyon

au fond du 14 janvier 2021



RG : 1119003639







[P]-[V]



C/



[H] [N]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 05 Avril 2023







APPELANTE :



Mme [C] [P]-[V]

née le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représentée par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

Ayant pour avocat plaidant Me Alain JAKUBOWICZ, avocat au barreau de LYON







INTIMÉ :



M. [T] [H] [N]

né le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représenté par Me Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, toque : 1983

Ayant pour avocat plaidant Me Thierry DUMOULIN, avocat au barreau de LYON



 * * * * * *





 

Date de clôture de l'instruction : 13 Octobre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Février 2023



Date de mise à disposition : 05 Avril 2023



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

Par acte sous seing privé du 31 mai 2013 prenant effet au 1er juin , [K] [V] et Madame [E] [V] ont donné à bail à [T] [H] [N] et [I] [H] [N] une maison d'habitation sise à [Localité 8] pour une durée de trois ans moyennant un loyer initial de 800 euros hors charges.



Le bail a été tacitement reconduit le 1er juin 2016 pour 3 ans, soit jusqu'au 31 mai 2019.



Les bailleurs sont décédés le [Date décès 1] 2016 pour la bailleresse et le [Date décès 2] 2017 pour le bailleur.



Suivant dévolution successorale, [C] [P]-[V], unique héritière, est devenue propriétaire de la maison venant aux droits du couple quant au bail.



Voulant céder la maison, elle a fait délivrer un congé aux locataires le 29 novembre 2018 à effet du 31 mai 2019.



Par acte d'huissier du 11 juillet 2019, notifié au Préfet du Rhône le 15 juillet 2019, [C] [P]-[V] a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection de Lyon pour obtenir sous exécution provisoire la validation de son congé, l'autorisation d'expulsion immédiate avec autorisation faite à l'huissier de justice de dresser un procès-verbal d'état des lieux de sortie aux frais des défendeurs outre la séquestration de leurs biens et effets à leurs frais, et obtenir leur condamnation à lui payer une indemnité journalière de 27,64 euros à compter du 1er juin 2019 jusqu'à libération effective des lieux outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens comprenant le coût de l'assignation, les frais d'expulsion avec «'sic'» distraction au profit de son conseil.



Par jugement du 14 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, a':




constaté le désistement des demandes de [C] [P]-[V] à l'encontre [I] [H] [N] ;





rejeté la demande de validation du congé délivré par [C] [P]-[V] contre [T] [H] [N] le 29 novembre 2018 ;





rejeté les autres demandes de Madame [P]-[V] ;





condamné Madame [P]-[V] à payer 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à [T] [H] [N] ;





condamné [C] [P]-[V] aux dépens de l'instance ;





dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.






Le juge a notamment retenu que':



selon l'article 15 de la loi de 1989 le congé doit remplir des conditions. En l'espèce, le bail a été renouvelé à échéance du 31 mai 2019. Madame [P]-[V] est devenue propriétaire le 2 octobre 2017. Il n'est pas contesté que le locataire n'a pas fait usage de son droit de préemption. Le congé a été délivré moins de trois ans après l'acquisition.



En application de l'article 15-I de la loi de 1989 en cas d'acquisition d'un bien occupé, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat en cours. Cette disposition a pour objet de protéger les locataires de mutations à titre spéculatif, que les biens aient été acquis à titre onéreux ou gratuit, la loi ne distinguant pas. 



Appel a été interjeté par le conseil de [C] [P]-[V] le 2 mars 2021 en ce que le jugement a rejeté sa demande de validation du congé, rejeté ses autres demandes, et sur sa condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens.



Suivant les articles 905 à 905-2 du Code de procédure civile, la procédure a été orientée à bref délai et les plaidoiries ont été fixées au 28 février 2023 à 9 heures.



Suivant ses conclusions n°3 notifiées le 20 avril 2022, [C] [P]-[V] demande à la Cour, de':



Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 555 du Code civil, 146 du Code de procédure civile :




déclarer son appel bien fondé contre la décision déférée en ce qu'elle a rejeté sa demande de validation du congé délivré à [T] [H] [N] le 29 novembre 2018 ainsi que ses autres demandes en la condamnant à 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens ;





la réformer de ces chefs et statuant à nouveau :





valider le congé pour vendre du 29 novembre 2018 afin de mettre un terme au bail du 31 mai 2013 au 31 mai 2019,





constater que [T] [H] [N] est depuis le 31 mai 2019 devenu occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 6] à [Localité 8],





prononcer son expulsion pure et simple et immédiate et celle de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,





autoriser l'huissier de justice mandaté à dresser procès-verbal d'état des lieux de sortie mentionnant le relevé des réparations à effectuer aux frais de [T] [H]-[N],





ordonner la séquestration de meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles désigné par la Cour aux frais, risques, et périls, de [T] [H] [N],





condamner [T] [H] [N] à lui payer une indemnité journalière de 27,64 euros à compter du 1er juin 2019 jusqu'à la libération effective des lieux,





le débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,





le débouter de sa demande d'expertise,





le condamner à lui verser 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et 5 000 euros pour l'appel, 





le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût de l'assignation, les frais d'expulsion avec recouvrement direct au profit de la SCP [Y] Mallet-Guy & Associés en la personne de Maître [X] [Y].






Suivant conclusions d'intimé récapitulatives n°1 notifiées par RPVA le 23 juin 2022, [T] [H] [N] demande à la Cour de':




confirmer le jugement sauf sur la condamnation à l'article 700 du Code de procédure civile ;





prononcer la nullité du congé délivré le 29 novembre 2018 ;





condamner [C] [P]-[V] à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et 3 000 euros pour l'appel.




A titre infiniment subsidiaire et pour le cas où par impossible le congé serait validé :




ordonner le sursis à expulsion tant que les travaux importants de la maison faits par lui et sa famille n'auront pas été indemnisés ;





instituer dans ce cas une expertise à l'effet de constater lesdits travaux et chiffrer l'indemnité de plus-value due par la propriétaire en vertu de l'article 555 du Code de procédure civile ;





condamner l'appelante aux entiers dépens.






Les parties s'opposent sur l'applicabilité de l'article 15-1 de la loi de 1989 lorsque l'acquisition se fait par héritage et non à titre onéreux, l'objectif affirmé du législateur étant de lutter contre les investisseurs spéculateurs. L'appelante produit notamment la position du Cridon, centre de recherches d'information et de documentation notariales et un arrêt de la Cour d'appel de Paris de 2019 et fait observer qu'appliquer l'article 15-1 de la loi de 1989 aux acquisitions à titre gratuit dans le cadre d'une succession revient à porter une atteinte très importante au droit de propriété, le prix des biens occupés s'en trouvant très nettement diminué. L'intimé oppose la définition du dictionnaire Larousse du terme acquisition et reprend à son compte le raisonnement du premier juge sur le fait qu'il n'y a pas lieu de distinguer lors que la loi ne distingue pas. Or, le législateur, quel que soit son objectif, a choisi d'employer le mot acquisition sans préciser à titre onéreux alors qu'il ressort de la définition issue des dictionnaires français qu'une acquisition ne se réduit pas à l'unique acte d'achat. Le preneur voit dans la délivrance d'un nouveau congé le 23 novembre 2021 un aveu de la nullité du précédent.



Les parties s'opposent ensuite sur l'article 15 III de la même loi et sur le fait qu'un locataire de plus de 65 ans doit justifier de ressources inférieures à un certain seuil. Selon l'appelante, ce terme s'applique aux revenus avant impôt alors que l'intimé soutient le contraire. En tout état de cause, l'appelante fait valoir que le dernière condition fait défaut car elle est elle-même en dessous d'un certain seuil de ressources.



Enfin, les parties s'opposent sur la question des travaux dont le locataire souhaite l'indemnisation avant de pouvoir être expulsé. L'appelante soutient que la clause du bail selon laquelle les travaux accomplis resteront propriété du bailleur sans indemnité est opposable alors que le preneur soutient le contraire, les travaux dont il s'agit ayant été faits avant la conclusion du bail écrit sous l'empire d'un bail verbal antérieur à 2013. L'appelante fait valoir qu'en tout état de cause les travaux ne sont pas prouvés et que la demande d'expertise judiciaire dans le cadre d'un sursis à expulsion ne saurait être accueillie du fait de la carence probatoire de l'intimé.



Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 28 février 2023 à 9 heures.



A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2023.













MOTIFS



A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.




Sur la demande de validation du congé pour vendre de [C] [P]-[V] 




L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.



Ce texte s'applique au présent litige si la notion d'acquisition s'applique en cas d'héritage et non pas simplement en cas d'achat à titre onéreux.



L'appelante soutient que la loi doit être interprétée selon la méthode téléologique par référence à l'intention du législateur.



Or, l'interprétation d'une disposition législative n'est possible qu'en cas de disposition obscure ou ambiguë. En cas de disposition claire, il n'y a pas lieu à interprétation.



Comme l'a relevé le premier juge, quand bien même la modification apportée par la loi Alur du 24 mars 2014 avait pour objectif de renforcer les droits du locataire en cas de vente de leur logement dans le cadre des mutations opérées par des investisseurs spéculateurs, le législateur n'a pas fait le choix, sans doute pour respecter le principe d'égalité, de distinguer entre les acquisitions à titre onéreux et celles à titre gratuit. Le juge appliquant une loi claire n'a pas le pouvoir de distinguer là où la loi ne distingue pas d'autant qu'il s'agit d'un texte d'ordre public.



Quand bien même l'acquisition par voie successorale se fait selon des règles de dévolution légale et qu'un héritier poursuit la personne du défunt en vertu de l'article 724 du Code civil, d'une part la propriété par voie de succession suppose a minima l'acte positif d'accepter ladite succession dans le cadre de l'option successorale, et d'autre part en application de l'article 711 du Code civil figurant dans le livre III intitulé «'des différentes manières dont on acquiert la propriété'», la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire et par l'effet des obligations



En l'espèce, il n'est pas contesté que le contrat de location s'est renouvelé par tacite reconduction le 1er juin 2016 et arrivait à échéance le 31 mai 2019. Lorsque l'héritière a fait délivrer son congé le 29 novembre 2018 à effet au 31 mai 2019, le terme du bail intervenait bien moins de trois ans après la date où elle a accepté la propriété du logement le 2 octobre 2017.



Ainsi, [C] [P]-[V] ne pouvait donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours soit pas avant le 31 mai 2019.



Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens et demandes subsidiaires de [T] [H] [N] de sursis à expulsion et expertise judiciaire, la Cour confirme la juste appréciation faite par le premier juge et confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de validation du congé délivré par [C] [P]-[V] contre [T] [H] [N] le 29 novembre 2018 et ses autres demandes qui en sont les conséquences juridiques, soit les demandes d'expulsion, d'autorisation d'effectuer par voie de commissaire de justice un état des lieux de sortie aux frais du preneur, de séquestration des biens du locataire à ses frais, et de condamnation à une indemnité journalière d'occupation jusqu'à libération effective des lieux.








Sur les demandes accessoires




Succombant tant en première instance qu'en appel, [C] [P]-[V] doit supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. La Cour confirme le jugement déféré sur sa condamnation aux dépens et y ajoute à la charge de [C] [P]-[V] les entiers dépens d'appel.



La Cour confirme en équité le sort des frais irrépétibles de première instance.



A hauteur d'appel, la Cour fait droit à la demande d'indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de [T] [H] [N] mais la modère dans son montant.



En conséquence, la Cour condamne [C] [P]-[H] à payer à [T] [H] [N] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel.



La Cour déboute corrélativement [C] [P]-[H] de ses demandes accessoires.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Déclare sans objet les demandes subsidiaires de [T] [H] [N] aux fins de sursis à expulsion et d'expertise judiciaire.



Y ajoutant, 



Condamne [C] [P]-[V] aux entiers dépens d'appel,



Condamne [C] [P]-[V] à payer à [T] [H] [N] la somme supplémentaire de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel,



Déboute [C] [P]-[V] de ses demandes accessoires au titre des frais irrépétibles et des dépens.









LE GREFFIER LE PRÉSIDENT