Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 5 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 05 AVRIL 2023



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18725 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAYHY



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/10104





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le CABINET IFNOR,SARL immatriculée au RCS de Lisieux sous le numéro 490 279 510

C/O CABINET IFNOR

[Adresse 8]

[Localité 5]



Représenté par Me Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0839







INTIMES 



Monsieur [T] [N]

[Adresse 9]

[Localité 15]



Madame [X] [U] épouse [I]

[Adresse 6]

[Localité 18]



Monsieur [O] [B] [I]

[Adresse 4]

[Localité 18]



Monsieur [H] [I]

[Adresse 17]

[Localité 14]



Madame [Y] [I]

[Adresse 11]

[Localité 13]









Madame [J] [I]

[Adresse 7]

[Localité 15]



Monsieur [S] [I]

[Adresse 10]

[Localité 19]



Madame [A] [I]

[Adresse 16]

[Localité 18]



Madame [V] [I]

[Adresse 12]

[Localité 1] (Tunisie)



Monsieur [P] [I]

[Adresse 6]

[Localité 18]



Tous représentés par Me Ahmed MAALEJ, avocat au barreau de PARIS, toque : R131 et assistés par Me Soumaya TABOUBI, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Ahmed MAALEJ









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE



M. [LU] [I] et M. [T] [N] sont propriétaires en indivision à hauteur respectivement de 75% et de 25%, les lots n°12, 16, 31 et 32 correspondant à un garage atelier, boutique, réserve et cave dans l'immeub1e soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3].



Une première assignation en date des 27 et 30 mai 2008 a été délivrée à M. [LU] [I] et à M. [T] [N] par le syndicat des copropriétaires aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer notamment la somme de 50.952,50 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mai 2008, somme augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 29 août 2007, date de la mise en demeure.



Par actes d'huissier des 7 et 15 décembre 2009, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [LU] [I] et M. [T] [N] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer notamment la somme de 96.425,42 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 octobre 2009, outre les intérêts légaux à compter de l'assignation.



Cette procédure a fait l'objet d'une ordonnance de radiation le 22 septembre 2010. Elle a ensuite été rétablie et par conclusions prises pour l'audience du 27 juin 2012, le syndicat a réactualisé sa créance à la somme de 138.417,20 € arrêtée au 30 juin 2011.



Cette affaire a ensuite été retirée du rôle par ordonnance du 7 septembre 2012.



Par ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance de Paris en date du 4 juillet 2012, Mme [E] [W], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la succession de M. [LU] [I], mission prorogée pour une durée de 12 mois par ordonnance du 13 juin 2013.



Par acte d'huissier des 12, 17 et 27 juin 2014, le syndicat des copropriétaires soutenant qu'il n'avait eu connaissance du décès survenu le 9 mars 2007 de M. [LU] [I] qu'à l'occasion des conclusions d'incident prises par les défendeurs le 27 juin 2012, a assigné devant ce tribunal Mme [E] [W], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire de la succession de M. [LU] [I] ainsi que M. [T] [N] aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer notamment la somme

de 151.763,20 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 juin 2014 avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance.



Par ordonnance rendue le 10 février 2016 par le président du tribunal de grande instance de Paris, à la requête du syndicat des copropriétaires, l'administration provisoire de la succession a été confiée à la Direction Nationale d'Interventions Domaniales (ci-après désignée la DNID).



Par acte d'huissier du 23 juin 2016. le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée la DNID, ès qualités de curateur de la succession de M. [LU] [I], aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer notamment la somme de 135.006,18 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er jui1let 2016 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;



Par jugement du 25 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : 



- constaté le décès de Mme [C] [R], épouse [I],

- dit que l'action à son égard est éteinte,

- mis hors de cause la Direction Nationale d'Interventions Domaniales,

- déclaré recevables l'action en nullité de M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U], épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] des assemblées générales des 15 juin 2006, 7 novembre 2007 et 27 novembre 2008,

- annulé l'assemblée générale du 27 novembre 2008,

- débouté M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U], épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] de leur demande de nullité des assemblées générales des 15 juin 2006 et 7 novembre 2007,

- condamné solidairement M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U], épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de 1'immeuble situé [Adresse 3], les sommes suivantes :

' 54.982,01 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2018 comprenant le 1er trimestre de l'année 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du 23 juin 2016,

' 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives,

- condamné solidairement M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U], épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Eric Simmonet, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 08 octobre 2019. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2022. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 19 août 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], appelant, invite la cour, au visa des articles 771, 772, 809 à 810-11 du code civil, 10 et 10-1 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement en ce qu'il :

' a déclaré recevable l'action en nullité de M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U], épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] des assemblées générales des 15 juin 2006, 7 novembre 2007 et 27 novembre 2008,

' annulé l'assemblée générale du 27 novembre 2008,

' condamné solidairement M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U], épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] à lui payer les sommes suivantes :



54.982,01 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2018 comprenant le 1er trimestre de l'année 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du 23 juin 2016,

2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


l'a débouté du surplus de ses demandes,


et, statuant à nouveau,

- condamner solidairement Mme [X] [U], épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] ainsi que M. [T] [N], à lui payer les sommes suivantes :


156.060,25 € au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 1er janvier 2018, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter de la signification du présent exploit introductif d'instance, 

10.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1146 du code civil,

10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


- condamner solidairement, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [U] épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] ainsi que Monsieur [T] [N] aux dépens de l'instance avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 24 août 2020 par lesquelles M. [T] [N], Mme [X] [U] épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] (ci après les consorts [I]) intimés, demandent à la cour, au visa des articles 9, 42 et 64 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de : 

à titre principal,

- les déclarer bien fondés en leur appel incident,

y faisant droit et statuant à nouveau,

- prononcer purement et simplement la nullité des assemblées générales tenues irrégulièrement entre 2001 et 2017,

- constater que le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve de la créance alléguée,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses conclusions et demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Ifnor, à leur verser la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement déféré,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Ifnor, à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux dépens ;

 

SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;





En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :

- dit que l'action à l'égard de Mme [C] [R] épouse [I], décédée le 9 mars 2007, est éteinte, 

- mis hors de cause la DNID, 

- constaté que M. [T] [N], Mme [X] [U] épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] sont propriétaires indivis des lots n° 12, 16, 31 et 32 dans l'immeuble du [Adresse 3],

- dit que l'action en paiement des charges du syndicat des copropriétaires n'est pas prescrite,

- débouté M. [T] [N], Mme [X] [U] épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] de leur demande de dommages-intérêts ;





Sur la demande de nullité des assemblées générales



Aux termes de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ;



L'article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que le délai prévu à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants ;



En première instance les consorts [I] ont sollicité, dans le corps de leurs conclusions, demande non reprise dans le dispositif, l'annulation des assemblées générales des 15 juin 2006, 7 novembre 2007 et 27 novembre 2008 ;



Devant la cour, les consorts [I] sollicitent l'annulation des assemblées générales de 2001 à 2017 ;




Sur l'assemblée générale du 25 juin 2001




Il résulte du procès verbal de l'assemblée générale du 25 juin 2001 (pièce syndicat n° 4-a) que M. [T] [N] était présent à cette assemblée, qu'il représentait M. [LU] [I] et qu'il a voté en faveur de toutes les résolutions ; il n'était donc ni opposant, ni défaillant ;



La demande des consorts [I] d'annulation de cette assemblée doit être rejetée ;




Sur l'assemblée de 2002 et les assemblées des 17 juin 2003 et 8 octobre 2004




Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun procès verbal d'assemblée pour l'année 2002 ; s'agissant des assemblées des 17 juin 2003 et 8 octobre 2004 (pièces syndicat 4b et 4c), le syndicat produit les procès verbaux des assemblées de l'immeuble du [Adresse 2], mais pas ceux de l'immeuble du [Adresse 3] ;



Si ces 3 assemblées ne peuvent pas être annulées en l'absence de procès verbal concernant la copropriété du [Adresse 3], la cour constate, à l'instar du tribunal, que les procès verbaux des assemblées générales relatives aux années 2002, 2003 et 2004 ne sont pas versées aux débats ;




Sur l'assemblée du 21 juillet 2005




Cette assemblée (pièce syndicat n° 4d) a approuvé les comptes de l'exercice du 1er avril 2004 au 31 mars 2005) et voté les budgets prévisionnels 2005-2006 et 2006-2007 ; le procès verbal ne mentionne pas les noms des copropriétaires présents ou représentés, ou absents ; il n'y a aucun justificatif de convocation et/ou de notification du procès verbal ;





Cependant, les consorts [I] n'ayant pas sollicité l'annulation de cette assemblée en première instance, sont irrecevables à formuler cette demande en cause d'appel, par application de l'article 564 du code de procédure civile ; 




Sur l'assemblée générale du 15 juin 2006




Il est justifié de la convocation des défendeurs à l'assemblée générale du 15 juin 2006 par le bordereau des lettres recommandées envoyées le 24 mai 2006 à MM. [T] [N] et [LU] [I] et par les accusés de réception par eux signés le 26 mai 2006 ainsi que de la notification du procès-verbal de ladite assemblée générale par le bordereau des lettres recommandées qui leur ont été envoyées le 11 juillet 2006 et par les accusés de réception par eux signés le 12 juillet 2006 (pièce syndicat n° 4f) ;



Le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande tendant à obtenir la nullité de l'assemblée générale du 15 juin 2006 formée plus de deux mois après la notification des procès-verbaux ;




Sur l'assemblée générale du 7 novembre 2007




L'article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que 'tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du l0 juillet 1965 modifiée';



Le syndicat des copropriétaires justifie de l'envoi des convocations pour l'assemblée contestée par la production du bordereau de dépôt des lettres recommandées du 5 octobre 2007 envoyées à M. [T] [N] et à M. [LU] [I] (pièce syndicat n° 4h) ;



Le syndicat produit également les deux enveloppes portant sur le cachet de la poste à la date du 5 octobre 2007 et les accusés de réceptions qui lui ont été retournés avec la mention 'retour à l'envoyeur - n'habite pas à l'adresse indiquée' ;



Le décès de M. [LU] [I] survenu le 9 mars 2007 n'a pas été notifié au syndicat, ce dernier soutenant, sans être contesté, n'en avoir eu connaissance que par le biais des conclusions du 12 mars 2012 ;



Or, il est prévu, en page 16 du règlement de copropriété, qu'en cas de mutation par décès, les héritiers et ayants droits doivent, dans les deux mois du décès, justifier au syndic de leurs qualités héréditaires par une lettre du notaire chargé de régler la succession ;



Cette stipulation est conforme à l'article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 quant à la notification des transferts de propriété ;



C'est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires, dans l'ignorance de son décès, a adressé la convocation à M. [LU] [I] et non à ses héritiers ;



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en nullité de l'assemblée générale du 7 novembre 2008 compte tenu des convocations intervenues aux propriétaires connus du syndicat des copropriétaires ;




Sur l'assemblée générale du 27 novembre 2008




Le syndicat ne justifie ni de la convocation de M. [T] [N] et de M. [LU] [I] à l'assemblée générale du 27 novembre 2008, ni de la notification du procès-verbal de cette assemblée ;



Le jugement est confirmé en ce qu'il a dit recevable l'action des consorts [I] et annulé l'assemblée générale du 27 novembre 2008 ;




Sur les assemblée générales des 3 décembre 2009, 18 octobre 2010, 14 mars 2011, 6 février 2014, 14 avril 2015 et 22 mars 2016




Les consorts [I] font valoir qu'aucune convocation n'a été adressée aux membres de l'indivision ;



Il est rappelé que [LU] [K] [L] [I] est décédé le 9 mars 2007 ; en l'absence de notification d'un transfert de propriété au syndic dans les conditions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, il ne peut être reproché au syndicat de ne pas avoir convoqué les héritiers du défunt ;



Par ailleurs, le syndic peut retenir l'existence d'un mandat tacite dès lors que l'un des indivisaires est décédé et qu'aucun transfert de propriété ne lui a été notifié ;



Une convocation a effectivement été adressée à M. [N] pour le compte de l'indivision (pièces syndicat n°4j, 4k, 4l, 4m, 4o et 4p) ;



L'absence de notification du procès-verbal d'assemblée générale n'entraîne pas la nullité des décisions prises par l'assemblée ;



La demande d'annulation de cette assemblée formulée par les consorts [I] qui ne font valoir aucun moyen d'annulation autre que celui tenant à la convocation doit être rejetée ;




Sur l'assemblée générale du 2 mai 2017




Le syndicat des copropriétaires justifie à la fois de la convocation et de la notification du procès verbal de cette assemblée à la DNID ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [D] ;



La demande d'annulation de cette assemblée doit être rejetée ;





Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; 





Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



Le syndicat des copropriétaires communique au soutien de sa demande notamment les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [T] [N] et des consorts [I],

- les procès verbaux des assemblées générales de 2001 à 2017 (à l'exception de celles de 2002, 2003, 2004 et 2008, laquelle est annulée) approuvant les comptes de l'exercice écoulé et le budget prévisionnel de l'exercice suivant),

- les relevés généraux des dépenses pour les exercices 2002 à 2018,

- les appels de fonds jusqu'au 1er trimestre 2018,

- le règlement de copropriété,

- le décompte des sommes dues ; 



Le syndicat des copropriétaires produit en cause d'appel deux décomptes, le premier du 1er janvier 2001 au 1er janvier 2012 (pièce 2b), le second du 31 mars 2013 au 1er juillet 2019 (pièce 2a) ;



La demande du syndicat, tant en première instance que devant la cour, porte sur la période du 21 décembre 2000 (solde débiteur de 7.863,42 €) au 1er janvier 2018, incluant les deux appels de fonds du 1er janvier 2018 : appel 4 du 1er janvier au 31 mars 2018 d'un montant de 1.311,73 € et appel cotisation fonds travaux d'un montant de 64,90 €) ; à cette date du 1er janvier 2018 le solde débiteur de l'indivision [D] s'élevait à la somme de 157.339,78 € (pièce syndicat n°2a) à laquelle il convient de déduire celle de 10.032,91 € correspondant à divers frais sur lesquels il sera statué plus loin ; la demande en paiement des charges proprement dite s'élève à la somme de 157.339,78 € - 10.032,91 € = 147.306,87 € ;



L'assemblée générale du 25 juin 2001 a approuvé les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2000 et voté le budget prévisionnel 2001, l'assemblée générale du 21 juillet 2005 a approuvé les comptes du 1er avril 2004 au 31 mars 2005 ;



L'assemblée générale du 27 novembre 2008 annulée avait approuvé les comptes du 1er avril 2007 au 31 mars 2008 et voté le budget prévisionnel du 1er avril 2009 au 31 mars 2010 ; cependant, l'assemblée générale du 7 novembre 2007 qui est valide avait voté le budget prévisionnel du 1er avril 2007 au 31 mars 2008 et l'assemblée générale du 18 octobre 2010, également valide, a approuvé les comptes du 1er avril 2009 au 31 mars 2010 ; les charges des exercices du 1er avril 2007 au 31 mars 2008 et du 1er avril 2009 au 31 mars 2010 sont par conséquent dues, étant précisé que les comptes de l'exercice du 1er avril 2008 au 31 mars 2009 ont été approuvés par l'assemblée générale du 3 décembre 2009 (pièce syndicat n° 4j : procès verbal de l'assemblée improprement dénommée 'proposition de résolutions' puisqu'il s'agit bien du procès verbal de l'assemblée paraphé et signé) ;



Pour la période du 1er janvier 2002 au 31 mars 2004 pour laquelle le syndicat ne produit pas les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, le syndicat justifie néanmoins de sa créance en produisant les relevés généraux des dépenses (pièce n° 5) et les appels de fonds (pièce n° 6) ; 



Il est à noter que le procès verbal de l'assemblée générale du 15 juin 2006 qui approuvé les comptes de l'exercice du 1er avril 2005 au 31 mars 2006 est bien versé aux débats devant la cour en pièce 4f ;



Si l'assemblée générale du 6 février 2014 a rejeté les comptes pour la période du 1er avril 2012 au 31 mars 2013, ces comptes ont été approuvés par l'assemblée suivante du 14 avril 2015, laquelle a également approuvé les comptes du 1er avril 2013 au 31 mars 2014 ;



Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 147.306,87 € ;



L'article 1202 du code civil dispose que 'La solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée' ;



Le règlement de copropriété prévoit également en page 16 qu'en cas de mutation par décès, les héritiers et ayants droits doivent, dans les deux mois du décès, justifier au syndic de leurs qualités héréditaires par une lettre du notaire chargé de régler la succession ;



Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné solidairement M. [N] et les consorts [I] à payer au syndicat la somme de 54.982,01 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2018 comprenant le 1er trimestre de l'année 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du 23 juin 2016 ;



M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U] épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] doivent donc être solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 147.306,87 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2018, comprenant le 1er trimestre de l'année 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;





Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; 



Le syndicat sollicite les sommes suivantes :



- 17 octobre 2003 : Pignot frais de procédure : 55,34 €,

- 16 février 2004 : Jaguenet frais de procédure : 61,04 €,

- 19 mars 2004 : frais de procédure : 657,08 €,

- 17 mai 2004 : Jaguenet frais de procédure : 74,44 €,

- 4 août 2004 : ordonnance du 2 avril 2004-article 700 : 800 €,

- 14 juin 2008 : frais de procédure : 667,12 €,

- 21 juillet 2008 : frais de procédure : 870,34 €,

- 17 octobre 2008 : frais de procédure : 803,04 €,

- 23 octobre 2008 : suivi procédure : 83,72 €,

- 18 octobre 2008 : frais de procédure : 803,04 €,

- 31 décembre 2008 : frais de procédure : 606,84 €

- 3 décembre 2009 : honoraires [Z] : 717,60 €,

- 21 janvier 2010 : [G] procédure : 93,56 €,

- 16 septembre 2010 : Bernabe honoraires : 980 €,

- 16 septembre 2010 : Lachkar honoraires : 363,97 €,

- 30 juin 2014 : [G] : frais huissier : 49,97 €,

- 5 novembre 2014 : [G] : frais huissier : 169,45 €,

- 17 novembre 2014 : frais mise en demeure : 18 €,

- 10 mars 2015 : frais suivi contentieux : 72 €,

- 30 décembre 2015 : frais suivi contentieux : 288 €,

- 21 mars 2016 : frais suivi contentieux : 144 €,

- 28 décembre 2016 : suivi contentieux : 144 €,

- 28 juin 2017 : frais suivi contentieux : 288 €,

- 7 décembre 2017 : suivi dossier contentieux : 144 €,

- 18 décembre 2017 : [M] sommation huissier : 1.078,36 €

 total : 10.032,91 € ;



Aucune explication n'est donnée sur les frais de procédure et les frais d'huissier dont certains ont vocation à être intégrés aux dépens sur lesquels il sera statué plus loin ; de même, les frais d'avocat font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ; s'agissant de la somme de 800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile qui aurait été allouée par une ordonnance du 2 avril 2004 non versée aux débats, le syndicat dispose d'un titre et ne peut réclamer cette somme une seconde fois dans le cadre de la demande en paiement des charges ;



Les frais de suivi de contentieux font partie des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n'est pas le cas ici ;



Seuls font partie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat les frais de mise en demeure (18 €) et ceux de la sommation huissier (1.078,36 €) ;



Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais ;

 

M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U] épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] doivent donc être solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18 € + 1.078,36 € = 1.096,36 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;





Sur la demande au titre des dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires



Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ;



Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ;



Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ;



Depuis plusieurs années, M. [N] et la succession de M. [I] s'abstiennent de payer les charges de copropriété, n'effectuant que de rares versements depuis 2001, laissant leur dette perdurer et s'aggraver ; leur mauvaise foi est caractérisée par le fait que les biens dont ils sont propriétaires dans l'immeuble sont à usage de garage atelier, boutique et réserve qui ont vocation à être donné à bail, ce qui leur procure des revenus leur permettant de payer les charges ;



Les manquements systématiques et répétés de M. [N] et la succession de M. [I] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; ce préjudice est démontré car il est à noter que la copropriété est en difficulté puisque d'une part l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril et qu'elle a engagé des travaux importants de réhabilitation en 2005, 2008, 2016, d'autre part des appels de fonds suite au manque de trésorerie ont été effectués en 2005 ; en outre le syndicat a exposé des frais pour pallier la carence des consorts [I] à régler la succession ;



Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;



M. [N] et la succession de M. [I] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat la somme de 10.000 € de dommages-intérêts ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [N] et la succession de M. [I], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 7.500 par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [N] et la succession de M. [I] ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :

- condamné solidairement M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U], épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de 1'immeuble situé [Adresse 3], la somme de 54.982,01 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2018 comprenant le 1er trimestre de l'année 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du 23 juin 2016,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;



Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,



Condamne solidairement M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U] épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 147.306,87 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2018, comprenant le 1er trimestre de l'année 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;



Condamne solidairement M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U] épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.096,36 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Condamne solidairement M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U] épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 10.000 € de dommages-intérêts :



Condamne solidairement M. [T] [N] ainsi que Mme [X] [U] épouse [I], M. [O] [B] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], Mme [J] [I], M. [S] [I], Mme [A] [I], Mme [V] [I] et M. [P] [I] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme supplémentaire de 7.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT