Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 5 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 05 AVRIL 2023



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00026 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBF3U



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2019 -Tribunal d'Instance d'AULNAY SOUS BOIS - RG n° 1119001801





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par Me [V] [P] (désigné par ordonnance du Tribunal judiciaire de Bobigny en date du 31 août en remplacement de la SELARLU [H] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [D] [H]) et qui intervient volontairement 

C/O Me [V] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 001







INTIMEE 



SCI SMY 

immatriculé au RCS de Bobigny sous le numéro 434 275 244

[Adresse 1]

[Localité 4]



DEFAILLANTE







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



La SCI SMY est copropriétaire dans l'immeuble sis [Adresse 2].



Par jugement du 28 juillet 2014, le tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois a condamné la SCI SMY à payer au syndicat des copropriétaires, au bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes suivantes :

- 4.091,19 € au titre des charges arrêtées au 28 janvier 2014 appel du 1er trimestre 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2012 pour la somme de 3.939,40 € et du présent jugement pour le surplus,

- 165,94 € au titre des frais de poursuite,

- 200 € à titre de dommages et intérêts,

- 700 € au titre de l'article 700 du cpc,

- les dépens. 



Par assignation du 1er avril 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son administrateur provisoire M. [D] [H] à Bobigny, a demandé au tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois de condamner la SCI SMY, propriétaire du local commercial lot n°69 de la résidence, au paiement des sommes suivantes sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- 4.295,76 € en principal au titre de l'arriéré de charges de copropriété dues au 4 décembre 2018, avec intérêts de droit à compter du 22 octobre 2018, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de l'assignation,

- 17 € au titre des frais concernant l'acte de propriété,

- 15 € au titre des frais de mise en demeure,

- 14 € pour les frais d'état hypothécaire,

- 500 € à titre de dommages et intérêts,

- 800 € en application des dispositions de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991,

- les dépens.



L'affaire a été appelée à l'audience du 6 mai 2019, à laquelle les deux parties étaient présentes.



À cette audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son avocat, a précisé être sous administration judiciaire. 



Il a évoqué le rendu d'un précédent jugement. Il a actualisé la créance réclamée à la hausse à 5.373,36 € au titre des charges réclamées, et a sollicité 500 € de dommages et intérêts en indiquant que la dette remonte au troisième trimestre 2015. Il a réclamé en outre 46 € de frais de procédure. 



Le syndicat des copropriétaires a précisé avoir encaissé la somme de 6.095,38 € le 28 juin 2018, mais pas le chèque de 8.992,78 € dont il n'a pas eu connaissance.



En défense, la SCI SMY, représentée par son gérant M. [I] [M], a contesté la somme qui lui était réclamée en soutenant avoir déposé deux chèques de banque de 8.992,78 € et 6.095,38 € le 20 juin 2018, et a critiqué la gestion des comptes de la résidence. Elle a prétendu que le syndicat des copropriétaires lui devait la somme de 2.782,27 €.



Par jugement contradictoire du 7 juin 2019, le tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois a : 



- rejeté l'intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens de l'instance, 

- dit qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 décembre 2019. 



Par ordonnance du 31 août 2020, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné Me [V] [P], en remplacement de Me [D] [H] administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 2].



Par conclusions du 3 février 2021, Me [V] [P] est intervenu volontairement à la procédure, en qualité d'admistrateur provisoire de la copropriété, en remplacement de Me [D] [H].



La procédure devant la cour a été clôturée le 23 novembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 15 novembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son administrateur provisoire, M. [V] [P], appelant, invite la cour, au visa des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à : 

- infirmer le jugement rendu le 7 juin 2019 par le tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois en sa totalité,

statuant à nouveau,

- condamner la SCI SMY au paiement à son profit de la somme de 13.986,72 € suivant décompte arrêté au 15 novembre 2022, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2018 et à compter de la délivrance de l'assignation, soit le 1er avril 2019, pour le surplus,

- condamner la SCI SMY au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de son comportement abusif et préjudiciable au bon fonctionnement de cette copropriété en difficulté,

- condamner la SCI SMY au paiement à son profit de 46 € au titre des frais exposés au cours de la procédure de recouvrement, réparti comme suit :


14 € au titre des frais concernant l'état hypothécaire,

17 € au titre des frais concernant l'acte de propriété,

15 € au titre de la mise en demeure,


- statuer ce que de droit sur les dépens ;



La liste des pièces annexée à ces conclusions mentionne 20 pièces ;



Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir fait signifier ces conclusions à la SCI SMY intimée ; 



Il justifie lui avoir fait signifier les conclusions du 5 mars 2020, selon un acte d'huissier du 9 mars 2020 de remise à l'étude de l'huissier dans lesquelles il invitait la cour à :

- infirmer le jugement rendu le 7 juin 2019 par le tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois en sa totalité,

statuant à nouveau,

- condamner la SCI SMY au paiement à son profit de la somme de 7.532,96 € suivant décompte arrêté au 21 février 2020, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2018 et à compter de la délivrance de l'assignation, soit le 1er avril 2019, pour le surplus,

- condamner la SCI SMY au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de son comportement abusif et préjudiciable au bon fonctionnement de cette copropriété en difficulté,

- condamner la SCI SMY au paiement à son profit de 46 € au titre des frais exposés au cours de la procédure de recouvrement, réparti comme suit :


14 € au titre des frais concernant l'état hypothécaire,

17 € au titre des frais concernant l'acte de propriété,

15 € au titre de la mise en demeure,


- statuer ce que de droit sur les dépens ;



La liste des pièces annexée à ces conclusions mentionne 18 pièces ;





SUR CE, 



Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] délivrée à la SCI SMY le 19 février 2020, par remise de l'acte en l'étude de l'huissier ; l'arrêt sera rendu par défaut ;



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la recevabilité de la demande du syndicat au titre des charges impayées 



Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, 'Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée' ;



En application des articles 14 à 16 du code de procédure civile, le respect du principe de la contradiction impose au juge de vérifier que le défendeur non représenté ait été avisé des demandes formées à son encontre ;



En l'espèce, l'intimé étant défaillant, les demandes formées par l'appelant à son encontre ne sont recevables que si celui-ci en a été avisé ;



Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir fait signifier à la SCI SMY ses conclusions en date du 15 novembre 2022 mais justifiant lui avoir fait signifier celles du 5 mars 2020, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes dont la SCI SMY n'a pas été avisée, soit la demande de condamner la SCI SMY au paiement des charges de copropriété entre le 22 février 2020 et le 15 novembre 2022, et d'écarter les pièces dont la SCI SMY n'a pas été avisée, soit les pièces n°19 et 20 ;



En conséquence, concernant les charges impayées, il y aura lieu d'étudier ci-après la demande du syndicat de condamner la SCI SMY au paiement à son profit de la somme de 7.532,96 € suivant décompte arrêté au 21 février 2020, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2018 et à compter de la délivrance de l'assignation, soit le 1er avril 2019, pour le surplus, au vu des pièces n°1 à 18 ;





Sur l'intervention volontaire



Aux termes de l'article 66 du code de procédure civile, 'Constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane d'un tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie' ;



Il est constant que l'acte d'intervention volontaire peut être formé par voie de simples conclusions ;



En l'espèce, il est produit l'ordonnance du 31 août 2020, par laquelle le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné Me [V] [P], en remplacement de Me [D] [H] administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 2] ;



Dès lors, il y a lieu de constater que Me [V] [P] intervient en remplacement de Me [D] [H] administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 2] et il y a lieu de déclarer recevable son intervention volontaire ;



Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais



Le syndicat des copropriétaires actualise sa créance ; il précise qu'il n'a pas eu communication des pièces que la SCI SMY a adressé au premier juge en cours de délibéré et conteste avoir perçu la somme de 8.992,78 € ;



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes : 



- un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI SMY,

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 avril 2015, approuvant les comptes des exercices 2013 et 2014,

- les décisions de l'administrateur judiciaire substituant l'assemblée générale du syndicat des propriétaires relatives aux travaux et portant approbation des comptes des exercices 2015, 2016, 2017 et des budgets prévisionnels 2018 et 2019,

- un extrait du grand livre,

- les appels de fonds depuis le 3ème trimestre 2015,

- le décompte des sommes dues au 21 février 2020,

- la mise en demeure du 22 octobre 2018, de régler la somme de 6.848,44 €, envoyée à l'adresse de la SMY et retournée 'destinataire inconnu à l'adresse', 

- les ordonnances du tribunal de grande instance de Bobigny de nomination et de prolongation de la mission de M. [D] [H], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat,

- le jugement du 28 juillet 2014 ;



Il y a lieu d'étudier la demande d'actualisation au 21 février 2020, sans la distinguer de la demande en première instance ;



Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 7.532,96 € suivant décompte arrêté au 21 février 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2018 et à compter de la délivrance de l'assignation, soit le 1er avril 2019, pour le surplus ;



Selon le décompte entre le 20 janvier 2016 et le 3 février 2020 (pièce 17), il était dû au 21 février 2020 la somme de 7.532,96 € ;



Ce décompte mentionne au 20 janvier 2016 une 'reprise de solde au 14 avril 2015" de 11.088,17 € ;



Selon l'extrait du grand livre, cette reprise de solde inclut les sommes suivantes en débit, pour lesquelles le syndicat dispose déjà d'un titre exécutoire en vertu du jugement du 28 juillet 2014 ou qui ne sont pas justifiées :

- 165,94 € 'jugement du 28/7/2014 frais recouvrement',

- 200 € 'jugement du 28/7/2014 dommages et intérêts',

- 700 € 'jugement du 28/7/2014 art 700",

- 6.477,67 € 'reprise compte ancien syndic',

- 2.922,72 € 'reprise compta ancien syndic',

- 493 € € 'Baquet plaidoirie du 5/6/2014",

- 117,03 € '[R] huissier signification jugement',

soit un total de 11.076,36 € ;



Il y a lieu de déduire de cette somme :

- les sommes créditées entre le 31 décembre 2013 et le 14 avril 2015 de 1.390,55 €, 

- la somme de 2.782,27 € créditée le 2 octobre 2017 au titre de 'régul frais de procédure annulés suite au jugement du 2/10/2017', 

- la somme de 2.922,72 € créditée le 31 décembre 2018 au titre de 'TGI frais procédure 18/8/2014", soit un total de 7.095,54 € ;



Il y a donc lieu d'écarter le solde injustifié de 3.980,82 € (11.076,36 - 7.095,54) ;

 

Concernant les sommes entre le 21 janvier 2016 et le 3 février 2020, il y a lieu d'écarter :

- les sommes en débit entre le 1er janvier 2020 et le 3 février 2020 d'un total de 648,92 €, à défaut de justification de l'approbation du budget prévisionnel 2020, 

- les frais d'un total de 122,40 € qui seront analysés ci-après ;



Le détail des autres charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;



Il ressort du jugement que la SCI SMY a allégué en première instance avoir déposé deux chèques de 8.992,78 € et 6.095,38 € le 20 juin 2018 ;



La somme de 6.095,38 € apparaît sur le décompte en crédit à la date du 27 juin 2018 ;



La somme de 8.992,78 € n'apparaît pas sur le décompte ; la SCI SMY défaillante ne produit aucune pièce et même si le premier juge a noté que la SCI SMY avait produit en cours de délibéré un relevé de compte démontrant que cette somme avait été débitée de son compte, c'est insuffisant à justifier que cette somme ait été débitée au profit du syndicat des copropriétaires et créditée sur le compte de celui-ci ; il n'y a donc pas lieu de la prendre en compte ;



Sachant que le jugement du 28 juillet 2014 a statué sur les charges au 28 janvier 2014, la créance du syndicat au titre des charges impayées dues entre le 29 janvier 2014 et le 21 février 2020 s'élève donc à la somme de 2.780,82 € (7.532,96 - 3.980,82 - 648,92 - 122,40) ;



Le syndicat des copropriétaires sollicite au titre des frais relatifs à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la somme de 122,40 € figurant sur le décompte outre la somme de 46 € mentionnée dans ses conclusions, dont :

- 5,37 € le 30 mars 2016 'M. [H] relance 1T2016" : il y a lieu d'écarter cette somme car seuls les frais de relance postérieurs à la mise en demeure constituent des frais au sens de l'article 10-1 précité,

- 117,03 € le 30 décembre 2018 'SCP [R] frais huissier' : il y a lieu d'écarter cette somme des frais de recouvrement car les frais d'assignation relèvent des dépens,

- 14 € au titre des frais concernant l'état hypothécaire : cette somme est justifiée, il y a lieu de la retenir,

- 17 € au titre des frais concernant l'acte de propriété : cette somme est justifiée, il y a lieu de la retenir,

- 15 € au titre de la mise en demeure : cette somme est justifiée, il y a lieu de la retenir ;



Il y a lieu de retenir la somme de 46 € au titre des frais ;



En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des charges de copropriété ;



Et il y a lieu de condamner la SCI SMY à payer au syndicat des copropriétaires :

- la somme de 2.780,82 €, au titre des charges de copropriété impayées entre le 29 janvier 2014 et le 21 février 2020 (Travaux réparation fuite toiture au 3 février 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2018, date de la mise en demeure,

- la somme de 46 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 entre le 29 janvier 2014 et le 21 février 2020 ;



Sur la demande de dommages et intérêts

 

La SCI SMY n'a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;



Le non paiement par la SCI SMY de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;



Les manquements systématiques et répétés de la SCI SMY à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



La mauvaise foi de la SCI SMY est confirmée par sa précédente condamnation le 28 juillet 2014 ;



Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;



Il y a lieu de condamner la SCI SMY à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens ;



La SCI SMY, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, 

 

Déclare irrecevables :

- la demande en appel du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de condamner la SCI SMY au paiement des charges de copropriété entre le 22 février 2020 et le 15 novembre 2022 ;



Ecarte des débats les pièces du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n°19 et 20 ; 



Déclare recevable l'intervention volontaire de Me [V] [P] en remplacement de Me [D] [H] administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 2] ;



Infirme le jugement ;



Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,



Condamne la SCI SMY à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] :

- la somme de 2.780,82 €, au titre des charges de copropriété impayées entre le 29 janvier 2014 et le 21 février 2020 (Travaux réparation fuite toiture au 3 février 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2018 ;

- la somme de 46 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 entre le 29 janvier 2014 et le 21 février 2020 ;



Condamne la SCI SMY à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ; 



Condamne la SCI SMY aux dépens de première instance et d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT