Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 5 avril 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 05 AVRIL 2023



(n° , 21 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01154 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJQM



Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 17/04800





APPELANTE

 

Société SWISSLIFE FRANCE

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 424 245 884

[Adresse 7]

[Localité 10]



Représentée par Me Emmanuel ARNAUD de la SELARL VIDAPARM, avocat au barreau de PARIS, toque : C0722







INTIMES 



Société VICLON, 

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 495 254 658

[Adresse 5]

[Localité 9]



Représentée par Me Joyce LABI et plaidant par Me Yves DELAUNAY - SCP COURTEAUD PELLISSIER - avocat au barreau de PARIS, toque : P0023





Société AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460

[Adresse 4]

[Localité 11]



Représentée par Me Hélène DELAITRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1907





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société JOHN ARTHUR & TIFFEN

[Adresse 3]

[Localité 12]



Représenté par Me Jean-Luc BOUTON et plaidant par Me Maud AYGLON - SELARL ASCOTT ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : J077







Société PARFUMS PAROUR

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 339 326 027

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

ayant pour avocat plaidant : Me Dan BISMUTH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0603







INTERVENANTE VOLONTAIRE 



Société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro B 391 277 878

[Adresse 7]

[Localité 10]



Représentée par Me Emmanuel ARNAUD de la SELARL VIDAPARM, avocat au barreau de PARIS, toque : C0722









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 08 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



La SCI Viclon devenue SARL Viclon est propriétaire d'un local commercial constituant les lots 2, 21, 22, 56 et 57, situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.



Ces lots sont loués à la société Parfums Parour, suivant un contrat de bail du 7 février 2007 pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1er juillet 2007 pour finir le 30 juin 2016 et un loyer de 200.000 € annuel payable trimestriellement et d'avance.



L'immeuble a été assuré par la société Swisslife France du 5 septembre 2001 au 4 septembre 2013 puis, par la société AXA France Iard à compter du 5 septembre 2013.



De juin 2008 à avril 2014, sept dégâts des eaux successifs ont dégradé les locaux occupés par la société Parfums Parour, les désordres d'infiltrations étant principalement intervenus à deux endroits des locaux, à savoir l'armoire électrique et le plafond de l'accueil. 



Par ordonnance du 22 octobre 2014, le président du tribunal de grande instance de Paris a désigné M. [V], expert judiciaire, aux fins de rechercher la cause des désordres d'infiltrations et les moyens d'y remédier.



La société Parfums Parour a donné congé à son bailleur le 21 octobre 2015 pour une fin de location au 30 avril 2016.



La société Viclon a vendu ses locaux commerciaux le 15 décembre 2016.

 

M. [V] a déposé son rapport le 9 janvier 2017.



Par acte du 23 mars 2017, la société Viclon a fait attraire le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12] en ouverture du rapport d'expertise aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 149.167,28 € au titre de l'indemnisation de son préjudice et de dire que le syndicat des copropriétaires devra la relever indemne de toute condamnation susceptible d'être mise à sa charge concernant les conséquences de ces infiltrations.



Par conclusions d'intervention volontaire en date du 13 juin 2017, la société Parfums Parour est intervenue à la présente procédure afin de solliciter du tribunal la condamnation tant de la société Viclon en sa qualité de bailleur et garant de l'obligation d'assurer à son locataire une jouissance paisible, que du syndicat des copropriétaires en sa qualité de responsable des désordres relevés par l'expert, à réparer l'ensemble des postes de préjudices dont elle a souffert durant l'occupation de ces locaux.



Par exploit du 26 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée ses assureurs la société Swisslife France et la société AXA France Iard.



Par jugement du 3 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : 



- déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] exclusivement responsable des dégâts des eaux survenus dans les locaux de la société Viclon loués à la société Parour Parfums sis dans l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12] entre 2008 et 2014 inclus,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] à payer à la société Viclon la somme de 74.583,64 € au titre de l'indemnisation de son préjudice locatif,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] à payer à la société Parfums Parour la somme de 60.000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance,

- débouté la société Viclon et la société Parour Parfums du surplus de leurs demandes indemnitaires,

- débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie formé à l'encontre de la société AXA France Iard,

- condamné la société Swisslife France à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, dans les limites de ses obligations contractuelles telles que les franchises prévues à la police d'assurance,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] à la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à allouer aucune somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société AXA France Iard et à la société Swisslife France, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux dépens en ce compris les frais de l'expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Hélène Delaitre par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire. 



La société Swisslife France a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 janvier 2020. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 5 juillet 2022 par lesquelles la société Swisslife France, appelante, et la société Swisslife Assurances de Biens, intervenante volontaire, invitent la cour, au visa de l'article L. 114-1 du code des assurances, à :

à titre principal,

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la prescription de l'action en garantie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] et a condamné la société Swisslife France à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] de toute condamnation à intervenir dans les limites de sa garantie,

- déclarer irrecevable l'action en garantie engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à l'encontre de la société Swisslife France et l'en débouter,

- déclarer irrecevable les demandes d'appel en garantie formulées par le syndicat des copropriétaires à leur égard devant la cour,

- déclarer irrecevable et mal fondé l'appel en garantie formulée par la société AXA à l'égard de la société Swisslife France,

- entendre dire que la société Swisslife assurances de biens est le véritable assureur auprès duquel le contrat d'assurances a été souscrit par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12],

- déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la société Swisslife assurances de biens,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] représenté par son syndic à leur rembourser la somme de 100.000 €,

à titre subsidiaire,

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'exclusion de garantie soulevée par la société Swisslife France et en ce qu'il a condamné la société Swisslife France à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] de toute condamnation à intervenir dans les limites de sa garantie,

- déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la société Swisslife assurances de biens,

- déclarer irrecevable l'appel en garantie et les demandes formulées devant la cour par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] à leur encontre et l'en débouter,

- déclarer irrecevable et mal fondée la demande d'appel en garantie formulée par la société AXA à l'égard de la société Swisslife devant la cour,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] représenté par son syndic à leur rembourser la somme de 100.000 €, 

à titre infiniment subsidiaire,

- infirmer le jugement sur le quantum,

- déclarer mal fondées les demandes de condamnation formulées par la société Viclon et la société Parfums Parour à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] et les en débouter,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le contrat d'assurances souscrit auprès de la société Swisslife par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] s'exerce dans les limites de la garantie et notamment pour un maximum de 100.000 € pour les dommages immatériels,

en tout état de cause,

- déclarer mal fondée la demande de leur condamnation solidaire avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] formulée par la société Parfums Parour au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] à leur payer 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] aux entiers dépens ;



Vu les conclusions en date du 16 septembre 2020 par lesquelles la société Viclon, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1719 et 1720 du code civil, à : 

- la dire recevable et bien fondée en ses demandes, fins, moyens et conclusions d'appel incident partiel,

en conséquence et y faisant droit,

- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a dit et jugé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] entièrement responsable du préjudice subi par elle et l'a condamné à indemniser celui-ci sous la garantie de son assureur,

en conséquence,

- débouter la société Swisslife, le syndicat des copropriétaires, la société AXA France Iard de leurs appels principaux et incidents sur ce point,

- infirmer le jugement en qu'il a limité son préjudice à la somme de 74.583,64 € et en conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] au paiement de la somme de 149.167,28 € HT/HC,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Parfums Parour de l'intégralité de ses demandes à son encontre à toutes fins qu'elles comportent,

- débouter la SAS Parfums Parour de son appel incident à ce titre,

- le cas échéant, dire le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] tenu de la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d'être mises à sa charge au titre des conséquences des infiltrations objet du litige,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a ramené les demandes de la société Parfums Parour à de plus justes proportions,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] au paiement de la somme de 34.119,80 € HT au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme correspondant aux frais réels de la procédure exposés,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise et dire que M. [O] de la SCP Courteaud-Pellissier pourra en poursuive le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;





Vu les conclusions en date du 25 juin 2020 par lesquelles la société AXA France Iard, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1103 du code civil et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] entre 2008 et 2014 inclus pour les dégâts des eaux survenus dans les locaux de la société Viclon loués à la société Parour Parfums,

statuant à nouveau,

- limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie formé à son encontre, 

en tout état de cause, si par extraordinaire, la cour devait déclarer sa garantie mobilisable,

- déclarer la société AXA France recevable et bien fondée à solliciter la condamnation de la Swisslife à la relever et garantir de l'intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

- dire qu'elle ne saurait être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit des plafonds de garantie variables selon les garanties souscrites, opposables à l'assuré et aux tiers conformément à l'article 112-6 du code des assurances,

- condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la procédure qui seront recouvrés par Maître Hélène Delaitre, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions en date du 16 juin 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1240 du code civil, L. 114-2 du code des assurances, 2239 et 2241 du code de procédure civile et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

- le déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :


l'a déclaré exclusivement responsable des dégâts des eaux survenus dans les locaux de la société Viclon loués à la société Parfums Parour sis dans l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12] entre 2008 et 2014 inclus,

l'a condamné à payer à la société Viclon la somme de 74.583,64 € au titre de l'indemnisation de son préjudice locatif,

l'a condamné à payer à la société Parfums Parour la somme de 60.000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance,

l'a débouté de son appel en garantie formé à l'encontre de la société AXA France Iard,


statuant à nouveau,

à titre liminaire,

- accueillir l'appel en garantie des sociétés d'assurance Swisslife et AXA France Iard, en qualité d'assureurs de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12],

- dire que qu'il est bien fondée à solliciter la garantie des sociétés Swisslife et AXA France Iard, en qualité d'assureurs de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12], 

- constater qu'il a appelé dans la cause les sociétés Swisslife et AXA France Iard avant l'expiration des délais de prescription,

- rejeter les exceptions d'irrecevabilité soulevées par les sociétés Swisslife et AXA France à son encontre,

- en conséquence, dans le cas où serait retenue sa responsabilité, à quelque titre que soit, condamner en tout état de cause les sociétés Swisslife et AXA, en leur qualité d'assureur, à le relever indemne et à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure,

sur le fond,

- constater ses diligences,

- constater que les dommages trouvent leur cause et origine dans les parties privatives de l'immeuble,

- constater les négligences des différents copropriétaires y compris la société Viclon,

en conséquence,

- limiter sa responsabilité,

en tout état de cause,

- débouter la société Viclon de sa demande indemnitaire au titre du préjudice locatif,

- débouter la société Parfums Parour de l'ensemble de ses demandes indemnitaires,

à titre subsidiaire,

- réduire le montant des demandes indemnitaires des sociétés Viclon et Parfums Parour,

- condamner solidairement la société Viclon et la société Parfums Parour à lui verser la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance de la procédure ;



Vu les conclusions en date du 17 juin 2020 par lesquelles la société Parfums Parour, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 324 et suivants du code de procédure civile, 1719 à 1721 du code de procédure civile, 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil, à : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12],

- l'infirmer pour le surplus,

et statuant à nouveau,

- dire que la société Viclon en sa qualité de bailleur a manqué à ses obligations contractuelles,

- condamner solidairement la société Viclon pris en sa qualité de bailleur et le syndicat des copropriétaires à réparer le préjudice lui ayant été causé au titre des troubles de jouissance,

- condamner solidairement la société Viclon pris en sa qualité de bailleur et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] à lui payer les sommes suivantes :


17.713 € en réparation de la perte financière sur les salaires correspondant aux salaires et charges supportés par elle sans aucune contrepartie,

3.962 € correspondant au remboursement des frais non remboursés par son assureur,

34.299 € en réparation de la perte financière sur la durée des travaux et l'absence de jouissance d'une partie de son local,

359.070 € en réparation des frais engagés à la suite du déménagement forcé,

60.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d'image et préjudice moral,


- rejeter les prétentions contraires aux présentes,

- condamner la société Viclon, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] et la société Swisslife France à lui payer solidairement la somme de 15.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la société Viclon, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] et la société Swisslife France aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;





Sur l'intervention volontaire en appel de la SA Swisslife Assurances de Biens



La SA Swisslife Assurances de Biens intervient volontairement à la procédure en appel, en sa qualité de compagnie d'asurances auprès de laquelle le syndicat des copropriétaries a souscrit la police d'assurances alors que la procédure a été diligentée à l'encontre de Swisslife France ;



Aux termes de l'article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane d'un tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie ;



Il est constant que l'acte d'intervention volontaire peut être formé par voie de simples conclusions ;



En l'espèce, les conditions particulières de la police d'assurances du syndicat des copropriétaires du 6 septembre 2001 (pièce 2 Swisslife) mentionnent la Société Anonyme Swisslife RCS Paris B.391.277.878, ce numéro du registre du commerce correspondant à celui de la société Swisslife Assurances de Biens ;



En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l'intervention volontaire en appel de la SA Swisslife Assurances de Biens, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]; 





Sur la recevabilité des demandes à l'encontre de la SA Swisslife France



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que l'assureur du syndicat des copropriétaires est la SA Swisslife Assurances de Biens et non la SA Swisslife France ;



En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes à l'encontre de la SA Swisslife France ;





Sur la recevabilité de l'appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Swisslife Assurances de Biens



La société Swisslife Assurances de Biens soulève l'irrecevabilité pour prescription de l'action en garantie du syndicat des copropriétaires à son encontre, sur le fondement de l'article L114-1 du code des assurances ;



Le syndicat des copropriétaires oppose qu'il n'a pas été informé des règles de la prescription en violation de l'article R112-1 du code des assurances, que la mesure d'expertise judiciaire a suspendu le délai de la prescription même si l'assureur n'a pas été mis en cause et que l'ordonnance qui a rendu la procédure d'expertise opposable à la société Swisslife a interrompu le délai de prescription ;




sur l'information des règles de la prescription




Aux termes de l'article R112-1 du code des assurances, 'Les polices d'assurance relevant des branches 1 à 17 de l'article R. 321-1, à l'exception des polices d'assurance relevant du titre VII du présent code, doivent indiquer ... Elles doivent rappeler les dispositions des titres Ier et II du livre Ier de la partie législative du présent code concernant la règle proportionnelle, lorsque celle-ci n'est pas inapplicable de plein droit ou écartée par une stipulation expresse, et la prescription des actions dérivant du contrat d'assurance ...' ;



En l'espèce, les articles L114-1 à L114-3 du code des assurances sont reproduits aux pages 27 et 28 des conditions générales de la police d'assurances (pièce 1 Swisslife) ;



Il y a donc lieu de rejeter le moyen du syndicat des copropriétaires relatif au défaut d'information des règles de la prescription ;




sur la prescription de l'action




Aux termes de l'article L.114-1 du code des assurances, dans sa version applicable à la date de l'assignation du syndicat des copropriétaires du 26 septembre 2017, 'Toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance.

Toutefois, ce délai ne court :

1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l'assureur en a eu connaissance ;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s'ils prouvent qu'ils l'ont ignoré jusque-là.

Quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier ...' ;



L'assignation en référé en vue de la désignation d'un expert constitue une action en justice au sens de l'article L114-1 du code des assurances ;



Aux termes de l'article L.114-2 du code des assurances, dans sa version applicable à la date de l'assignation du syndicat des copropriétaires du 26 septembre 2017, 'La prescription est interrompue par une des causes ordinaires d'interruption de la prescription et par la désignation d'experts à la suite d'un sinistre. L'interruption de la prescription de l'action peut, en outre, résulter de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l'assureur à l'assuré en ce qui concerne l'action en paiement de la prime et par l'assuré à l'assureur en ce qui concerne le règlement de l'indemnité' ;



Pour que la désignation judiciaire de l'expert ait un effet interruptif, il est nécessaire que l'autre partie ait été appelée dans la procédure ;



Aux termes de l'article 2239 du code civil, 'La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée' ;



En l'espèce, l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de son assureur la société Swisslife a pour cause le recours de tiers, la société Viclon et la société Parfums Parour ;



Au préalable, il convient de préciser que le fait que la société Swisslife n'ait pas soulevé la prescription devant le juge des référés et dans les dires d'expertise ne vaut pas renonciation de la société Swisslife à la soulever au fond ;



¿ sur l'action qui a pour cause le recours de la société Viclon



Concernant l'action du syndicat des copropriétaires qui a pour cause le recours de la société Viclon, le délai de la prescription de cette action ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré, soit le 11 août 2014, date à laquelle la société Viclon a assigné en référé expertise notamment le syndicat des copropriétaires (pièce 6 Swisslife) ;



La date d'échéance de la prescription de cette action était donc le 11 août 2016 ;



Pour que la désignation judiciaire de l'expert ait un effet interruptif, il est nécessaire que l'autre partie ait été appelée dans la procédure et il convient de considérer qu'il en est de même pour qu'elle ait un effet suspensif ;



Ainsi la désignation de l'expert judiciaire ne pouvait pas avoir d'effet ni interruptif ni suspensif alors que la société Swisslife, ès-qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires, n'était pas appelée aux opérations d'expertise ;



Or, ce n'est que par acte du 21 novembre 2016 (pièce 7 Swisslife) que le syndicat des copropriétaires a assigné la société Swisslife en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, aux fins de lui rendre communes les opérations d'expertise, ce qui a donné lieu à une ordonnance du 9 décembre 2016 ;



Cette assignation est intervenue postérieurement au 11 août 2016 et n'a donc pas eu d'effet interruptif ou suspensif du délai de prescription ;



Le syndicat des copropriétaires a assigné au fond la société Swisslife par acte d'huissier du 26 septembre 2017, soit au delà du 11 août 2016 ;



En conséquence, il convient de considérer que l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de son assureur la société Swisslife qui a pour cause le recours de la société Viclon est prescrite ; 



¿ sur l'action qui a pour cause le recours de la société Parfums Parour



Concernant l'action du syndicat des copropriétaires qui a pour cause le recours de la société Parfums Parour, le délai de la prescription de cette action ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré, soit le jour des conclusions d'intervention volontaire de la société Parfums Parour du 13 juin 2017 ; en effet, si la société Parfums Parour a été assignée en référé expertise par la société Viclon, il n'apparaît aucune assignation ni conclusions de la société Parfums Parour à l'encontre du syndicat des copropriétaires au cours des opérations d'expertise ;



Le syndicat des copropriétaires a assigné la société Swisslife, en sa qualité d'assureur du syndicat, par acte d'huissier du 26 septembre 2017, soit dans le délai de deux ans à compter du 13 juin 2017 ;



En conséquence, il convient de considérer que l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de son assureur la société Swisslife qui a pour cause le recours de la société Parfums Parour n'est pas prescrite ; 



Ainsi, le jugement est donc infirmé en ce qu'il a condamné la société Swisslife France à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, dans les limites de ses obligations contractuelles telles que les franchises prévues à la police d'assurance ;



Il y a lieu de déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de son assureur la société Swisslife Assurances de Biens qui a pour cause le recours de la société Viclon ; 



Il y a lieu de rejeter l'exception d'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de son assureur la société Swisslife Assurances de Biens qui a pour cause le recours de la société Parfums Parour ; 





Sur les désordres



En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'L'ensemble des pièces versées aux débats, notamment les procès-verbaux de constat d'huissier des 27 juin 2008, 23 avril 2009, 6 avril 2010 et 28 avril 2014 suffisent à établir la réalité des infiltrations provenant des étages supérieurs de nature à provoquer des dégradations dans les locaux appartenant à la société Viclon et loués à la société Parfums Parour, particulièrement au niveau de l'armoire électrique et du plafond de l'accueil, lequel a fini par s'effondrer, tant au niveau du rez-de-chaussée qu'au premier étage des locaux' ;



Il y a lieu d'ajouter des précisions relatives aux 7 sinistres, selon les éléments concordants des conclusions du syndicat des copropriétaires et des sociétés Viclon et Parfums Parour :

- 27 juin 2008, fuite d'eau sur l'armoire électrique qui a entraîné une coupure générale d'électricité,

- 23 avril 2009, effondrement partiel du plafond de l'accueil à la suite d'une fuite d'eau en provenant des étages supérieurs,

- 6 avril 2010, nouvelle fuite d'eau sur l'armoire électrique entraînant une coupure générale d'électricité,

- 12 septembre 2012, effondrement partiel du plafond à la suite d'une fuite d'eau au niveau du couloir à côté de l'armoire électrique,

- 8 novembre 2012, effondrement du plafond suite à une fuite d'eau au niveau de l'accueil du local,

- 2 septembre 2013, fuite d'eau au niveau de l'accueil,

- 28 avril 2014, fuite d'eau à proximité du tableau électrique dégradant le couloir ; 



Sur l'origine des désordres



En l'espèce, les premiers juges ont justement retenu que 'Or, dans son rapport du 9 janvier 2017, M. [C] [V], expert, relève sans ambiguïté que s'il a pu identifier différentes causes des désordres se situant notamment au niveau des installations sanitaires et privatives des logements des 2ème, 3ème et 4ème étages appartenant à certains des copropriétaires de l'immeuble, l'examen des gaines techniques renfermant les colonnes montantes eau froide qui alimentent lesdits logements a révélé que les dévoiements desdites gaines se font dans les faux plafonds des locaux commerciaux de la société Viclon loués par la société Parfums Parour et que ces dévoiements n'étaient pas équipés de gouttières rendant ainsi les gaines non étanches.

Dès lors, la cause exclusive des désordres résulte bien de l'absence d'étanchéité des gaines techniques de l'immeuble qui a permis l'écoulement des eaux résultant des fuites accidentelles desdits logements vers les locaux commerciaux occupés par la société Parfums Parour et ce, à partir du moment où l'expert a pu constater que les réparations des installations privatives défectueuses ont été effectuées et que les compagnies d'assurances ont pu traiter les déclarations de chacun des dégâts des eaux privatifs et indemniser notamment la société Parfums Parour, tandis que les gaines techniques, parties communes demeuraient non étanches et servaient de conducteur aux infiltrations en violation par le syndicat des copropriétaires de ses obligations d'entretien et de conservation des parties communes, alors même qu'il en était averti, contribuant par la même à leur propagation.

À ce titre, l'expert judiciaire relève qu'au moment du dépôt de son rapport, il n'a reçu de la part du syndicat des copropriétaires aucun devis se rapportant aux travaux d'étanchéification desdites gaines ou d'équipement des gouttières sous les dévoiements des réseaux dans les faux plafonds' ;



Il y a lieu d'ajouter que selon l'expertise judiciaire, il n'y a pas eu d'écoulement d'eau directement des installations sanitaires et privatives des logements des 2ème, 3ème et 4ème étages vers les locaux de la société Viclon ; les logements sont raccordés sur les colonnes montantes eau froide, elles-mêmes situées dans les gaines techniques ; les eaux en provenance des fuites de ces installations se sont donc écoulées dans les gaines techniques, parties communes, selon cette conception de l'immeuble, et ce n'est que du fait de l'absence d'étanchéité de ces gaines que ces eaux se sont infiltrées dans les locaux de la société Viclon ; l'expert ajoute que les dévoiements des gaines techniques dans les faux-plafonds des locaux commerciaux ne sont pas équipés de gouttières rendant ces gaines techniques non étanches ;



Il convient de considérer, selon cette analyse de l'expert, que les désordres n'ont pas pour origine les installations sanitaires et privatives des logements supérieurs, tel que l'allègue la société Swisslife, mais cette absence d'étanchéité des gaines techniques, partie commune, et que cette absence d'étanchéité est un vice de construction de l'immeuble ; 



Si l'expert judiciaire relève que l'armoire électrique du local litigieux se trouve sous les gaines techniques, il ne conclut pas que l'emplacement de cette armoire électrique serait en cause dans les désordres ; il n'y a donc pas lieu de considérer que c'est la proximité de l'armoire électrique de la colonne d'eau qui est à l'origine des courts circuits, tel que l'allègue la société Swisslife, mais que ce sont les infiltrations en provenance des gaines techniques qui sont en cause ;



Il y a donc lieu de retenir que l'absence d'étanchéité des gaines techniques, partie commune de l'immeuble, est la cause exclusive des désordres ;





Sur les responsabilités à l'égard de la société Viclon et de la société Parfums Parour



La société Viclon et la société Parfums Parour agissent à l'encontre du syndicat des copropriétaires, en appel, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



La société Parfums Parour agit à l'encontre de la société Viclon, sur le fondement de l'article 1719 du code civil ; la société Viclon oppose les clauses contractuelles ;




sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires




Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version à la date de l'assignation, '... Il (le syndicat des copropriétaires) a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires' ;



La responsabilité du syndicat fondée sur l'article 14 précité est une responsabilité objective dont il ne peut s'exonérer en invoquant le fait qu'il n'a commis aucune faute ;



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que les désordres ont leur origine exclusive dans un vice de construction des gaines techniques, partie commune de l'immeuble ;



En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par ce vice de construction, à l'égard de la société Viclon, en sa qualité de copropriétaire et, à l'égard de la société Parfum Parour, en sa qualité de tiers ;



Le fait que, l'architecte M. [X], dans sa note rédigée le 28 février 2020 à la demande du syndic (pièce 19 SDC), et la société LFR, dans son courrier du 10 septembre 2018 (pièce 20 SDC), s'interrogent sur la faisabilité de la solution réparatoire proposée par l'expert judiciaire, ne remet pas en cause les conclusions de l'expert judiciaire relatives à la cause des désordres ;



Selon l'analyse ci-avant, l'emplacement de l'armoire électrique dans le local de la société Viclon n'est pas en cause dans les désordres, ni le maintien par la société Viclon de cette armoire à son emplacement tel qu'il existait lors de l'acquisition du local ; à ce titre, les premiers juges ont exactement retenu que 'force est de constater que l'expert judiciaire ne préconise toutefois aucun travaux en ce sens aux fins de remédier aux désordres et que la norme NFC156100 régissant l'installation électrique telle qu'évoquée par le syndicat des copropriétaires ne s'applique pas aux locaux commerciaux mais simplement aux locaux d'habitation' ;



Il n'y a donc pas lieu de retenir de responsabilité de la société Viclon à l'égard du syndicat des copropriétaires ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] exclusivement responsable des dégâts des eaux survenus dans les locaux de la société Viclon loués à la société Parour Parfums sis dans l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12] entre 2008 et 2014 inclus et en ce qu'il a retenu sa responsabilité à l'égard de la société Viclon et à l'égard de la société Parfums Parour ;




sur la responsabilité de la société Viclon à l'égard de la société Parfums Parour




Aux termes de l'article 1719 du code civil, 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations' ;



En l'espèce, le contrat de bail du 7 février 2007 stipule en page 8 : 'Charges personnelles du preneur ... Assurances :

Le preneur assurera pendant la durée du présent bail contre ... le dégât des eaux, compte tenu des impératifs de l'activité exercée dans les lieux loués, le matériel, les aménagements, les équipements, les marchandises et tous les objets mobiliers les garnissant. Il assurera également le recours des voisins et des tiers et les risques locatifs ... 

Le preneur renonce à tout recours contre le bailleur et ses assureurs pour les sinistres relevant de tous ces risques ...' ;



Il convient de considérer que la société Parfums Parour admet l'application de ces clauses contractuelles puisqu'elle précise dans ses conclusions 'le fait que les dispositions contractuelles contenues dans le bail commercial liant la société Viclon et 'le syndicat des copropriétaires' (en fait la société Parfums Parour) puissent limiter l'étendue de la garantie due par le bailleur envers son locataire, n'exclut pas que le syndicat ait vocation à indemniser ...' ;



En conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que 'Par stricte application du contrat de bail ..., la société Parfums Parour était mal fondée à solliciter de son bailleur l'indemnisation de ses préjudices liés aux différents frais engagés et non remboursés par son assureur évalués à 3.963 €, pas plus qu'elle n'est fondée à lui réclamer le remboursement des frais d'aménagement des anciesn comme des nouveaux locaux ...' ;



Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société Parfums Parour de ses demandes à l'encontre de la société Viclon ;





Sur le préjudice locatif subi par la société Viclon



La société Viclon sollicite la somme de 149.167,28 € au titre du préjudice locatif subi pendant 7 mois et demie, de la date du départ de sa locataire la société Parfums Parour le 30 avril 2016 jusqu'à la vente de l'immeuble le 15 décembre 2016, calculé sur la base du loyer annuel de 238.667,67 € HT soit 19.888,97 € HT par mois (19.888,97 x 7,5 = 149.167,28) ; elle estime que la remise en location n'était pas envisageable tant que le syndicat n'avait pas effectué les travaux dans les colonnes parties communes et que les travaux sur les réseaux situés dans les faux plafonds évoqués par l'expert n'étaient qu'une réponse partielle à ces travaux ;



La société Swisslife estime que la preuve n'est pas rapportée que le congé de la société Parfums Parour est lié au litige ; d'autre part, le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife opposent que la société Viclon aurait pu relouer rapidement le local et a fait le choix de le garder inoccupé pour mieux le vendre ; 

 

En l'espèce, la société Viclon peut prétendre à percevoir une perte de loyer si elle justifie, pour les locaux concernés, d'une perte de loyer certaine et actuelle consécutive au départ de sa locataire en raison des désordres ; s'il n'est pas justifié que la locataire l'ait quitté au motif des désordres, la bailleresse peut prétendre à percevoir des dommages et intérêts constituant la perte de chance de ne pas avoir pu louer ledit local au motif des désordres ; 



Il est justifié que la société Parfums Parour s'acquittait d'un loyer annuel de 238.667,67 € HT hors charges à la date de son départ (représentant 19.888,97 € par mois) ;



Le congé donné par la société Parfums Parour à la société Viclon, par acte d'huissier du 21 octobre 2015, pour une fin de location au 30 avril 2016 alors que le terme du contrat de bail était fixé au 30 juin 2016, ne mentionne pas son motif ;



La société Viclon produit plusieurs courriels dans lesquels la société Parfums Parour se plaint des désordres en estimant qu'ils portent atteinte à son image ; toutefois le dernier courriel date du 30 avril 2014 juste après le dernier sinistre du 28 avril 2014, réparé en un jour, il ne mentionne pas d'intention de mettre fin au bail et il n'est produit aucun courrier entre cette date et le congé intervenu 18 mois après le 21 octobre 2015 ; 



D'autre part, alors que l'expertise a été ordonnée le 22 octobre 2014, ce n'est que dans le dire du 12 juillet 2016, soit neuf mois après le congé, que l'avocat de la société Parfums Parour précise que sa cliente a notifié au bailleur sa demande de congé 'motivée par les risques d'apparition de nouveaux dégâts et faute de réalisation de travaux de vérification des canalisations communes et privatives' et présente dans le même temps une demande de remboursement des frais d'aménagement pour un total de 359.070 € ;



Il convient donc de considérer que la société Viclon ne démontre pas que la société Parfums Parour a donné congé au motif des désordres et le fait que la société Parfums Parour a donné un congé anticipé de deux mois pour une fin de location au 30 avril 2016 alors que le terme du contrat de bail était fixé au 30 juin 2016 est insuffisant à en justifier;



La société Viclon ne peut donc prétendre qu'à des dommages et intérêts constituant la perte de chance de ne pas avoir pu louer son local, après le départ de sa locataire, au motif des désordres ;



Le calcul de la perte de chance s'effectue au regard de la durée écoulée entre la date de départ de la locataire postérieure à l'apparition des désordres, et la date à laquelle la bailleresse a la possibilité de remettre l'appartement en location, c'est à dire après la réception des travaux, qui sont en lien avec la cause des désordres et que l'expert estime indispensables, et les démarches de remise en location du local ;



L'expert judiciaire conclut relativement au préjudice locatif de la société Viclon 'Les travaux sur les réseaux situés dans les faux-plafonds auraient pu être engagés dès le départ de la société Parour (30 avril 2016) ce qui aurait permis de relouer le bien ou de le vendre sans difficulté. Ces travaux sont peu importants et peuvent être réalisés dans un délai d'un mois' ;



Il convient de considérer, sans remettre en cause, ni l'analyse ci-avant selon laquelle la cause exclusive des désordres est le défaut d'étanchéité des gaines techniques, ni la nécessité d'y remédier, que l'avis de l'expert et l'absence de nouvelles infiltrations suite à la réparation des installations privatives défectueuses permettaient à la société Viclon de réaliser les travaux sur les réseaux situés dans les faux-plafonds et de rechercher un nouveau locataire sans attendre que le syndicat des copropriétaires ait effectué les travaux visant à remédier au vice de construction relatif aux gaines techniques ;



La société Viclon ne produit pas d'éléments relatifs au marché locatif commercial dans le quartier, toutefois il y a lieu d'estimer, au vu de la vente intervenue dès le 15 décembre 2016, qu'elle avait des chances élevées de relouer rapidement son local et qu'elle a subi une perte de chance évaluée à 30% de ne pas avoir pu louer son local à l'échéance du délai d'un mois pour les travaux sur les réseaux situés dans les faux-plafonds, augmenté d'un délai évalué à deux mois pour les démarches de remise en location ;



Il y a donc lieu d'évaluer la perte de chance de la société Viclon de ne pas avoir pu louer son local au motif des désordres à la somme de 17.900 € (3 mois x 19.888,97 x 30%) ;



En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Viclon la somme de 74.583,64 € au titre de l'indemnisation de son préjudice locatif ;



Et il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Viclon la somme de 17.900 € au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu louer son local au motif des désordres ;





Sur les préjudices subis par la société Parfums Parour 



La société Parfums Parour sollicite des sommes au titre de plusieurs préjudices :

- 17.713 € en réparation de la perte financière sur les salaires, correspondant aux salaires et charges supportés par elle sans aucune contrepartie,

- 3.962 € correspondant au remboursement des frais non remboursés par son assureur,

- 60.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d'image et préjudice moral,

- 34.299 € en réparation de la perte financière sur la durée des travaux et l'absence de jouissance d'une partie de son local,

- 359.070 € en réparation des frais engagés à la suite du déménagement forcé ;



Concernant ces demandes, l'expert judiciaire a conclu 'Nous pensons que la demande de préjudices présentée par la société Parfums Parour, ex locataire des locaux appartenant à la SCI Viclon, est très exagérée. En effet, nous rappelons que les infiltrations ont entraîné des désordres sur deux endroits des bureaux (l'armoire électrique et le hall d'entrée). Nous n'avons constaté aucun désordre au cours de nos différents accrédits. Les réfections ont été réalisées après chaque dégât. Nous laisserons le soin au tribunal d'apprécier ces demandes de préjudices' ;





La société Parfums Parour produit un tableau récapitulatif des postes de ses préjudices (pièce 2) qui n'a pas de valeur probante puisqu'elle en est l'auteur ;




sur la réparation de la perte financière sur les salaires




La société Parfums Parour détaille dans son tableau (pièce 2) la somme de 17.713 €, en mentionnant pour chacune des sept journées de travail perdues correspondant aux sept sinistres, son évaluation du coût des salaires versés, concernant selon elle, l'ensemble du personnel pendant 3 journées et 2 salariées pendant 4 journées ;



Elle produit 8 bulletins de paye (2 de avril 2009, septembre 2012, novembre 2012 et septembre 2013) et des extraits du grand livre de sa société (juin 2008, avril 2010, avril 2014) relatifs aux salaires et cotisations sociales afférentes, mais elle ne produit aucun élément permettant de vérifier le nom et le nombre de personnes qui ont été empêchées de travailler et le nombre de jours pendant lesquels elles ont été empêchées de travailler ; elle ne justifie donc pas de sa perte financière sur les salaires ;



Il n'y a donc pas lieu de retenir cette somme ; 




sur les frais non remboursés par son assureur




La société Parfums Parour détaille dans son tableau (pièce 2) la somme de 3.962 € :

- 1.407 € au titre du solde non remboursé des travaux de 12.530 € par Rola Vincent : il est justifié de la facture Rola Vincent du 2 février 2009 de 12.530 € HT et de l'évaluation des dommages consécutifs au sinistre par l'expert de l'assureur Gan à la somme de 11.122,58 € HT (pièce 3) ;