Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 5 avril 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 5 AVRIL 2023



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04440 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBTGC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 16/05364





APPELANTES 



S.C.I. OB1 - SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, venant aux droits de la SCI [Adresse 2], nue-propriétaire, agissant en la personne de son gérant et de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 3]

Immatriculée au rcs de Créteil sous le numéro 854 060 837



S.A.S.U. OB, venant aux droits de la SCI [Adresse 2], usufruitière agissant en la personne de son gérant et de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 3]

Immatriculée au rcs de Créteil sous le numéro 854 073 566



Représentées par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque P 241

Assistées de Me Emmanuelle CHAVANCE plaidant pour le Cabinet BJA, avocate au barreau de PARIS, toque E 1811





INTIMEE 



S.A.R.L. AU COEUR D'ALOYAU, prise en la personne de son gérant, M. [F] [Z], domicilié en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 2]

[Localité 3]

Immatriculée au rcs de Créteil sous le numéro 788 600 930



Représentée par Me Margot WILHELM, avocat au barreau de PARIS, toque E 1442



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie GIROUSSE, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire,



Mme Marie GIROUSSE a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Gilles BALAY, Président

M. Douglas BERTHE, Conseiller

Mme Marie GIROUSSE, Conseillère



Greffière lors des débats : Mme Carole TREJAUT



ARRET :



Contradictoire

Par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

Signé par Mme Marie GIROUSSE, en l'empêchement du Président, et par Mme Laurène BLANCO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 24 janvier 2005, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail en renouvellement à M. [U] [N], aux droits duquel se trouve la société Au Coeur d'Aloyau depuis une cession de fonds de commerce intervenue le 29 octobre 2012, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] (94), pour neuf années à compter du 1er janvier 2005 pour s'achever le 31 décembre 2013, moyennant un loyer annuel principal de 11.496 €.



Par acte d'huissier du 27 juin 2013, la bailleresse a délivré à la société Au Coeur d'Aloyau un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2014 moyennant un loyer annuel principal de 35.000 €. Les parties se sont accordées sur le renouvellement du bail mais opposées sur le prix du loyer du bail renouvelé.



Par acte d'huissier du 21 décembre 2015, la SCI du [Adresse 2] a fait signifier à la société Au Coeur d'Aloyau un commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire du bail.



Par acte d'huissier du 3 juin 2016, la SCI du [Adresse 2] a fait assigner la société Au Coeur d'Aloyau devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire. 



La SCI du [Adresse 2] a par ailleurs saisi le juge des loyers commerciaux de ce tribunal par assignation du 31 mai 2017. L'affaire a été radiée et le litige soumis au tribunal de grande instance.



Par acte notarié du 31 octobre 2019, la SCI du [Adresse 2] a vendu à la SCI OB1 et la SAS OB la totalité de l'immeuble dont dépendent les locaux, devenues respectivement nue-propriétaire et usufruitière du bien. 



Par jugement du 24 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a notamment:

-Déclaré recevable l'action en fixation du loyer de renouvellement exercée par la SCI [Adresse 2] à l'encontre de la SARL AU COEUR D'ALOYAU ; 

-Débouté la SCI [Adresse 2] de sa demande en résiliation de bail, ainsi que de ses demandes accessoires d'expulsion du locataire et en paiement d'une indemnité d'occupation ; 

- Constaté le renouvellement du bail commercial entre la SCI [Adresse 2] et la SARL AU COEUR D'ALOYAU, expiré à la date du 31 décembre 2013, et ce à compter du 1er janvier 2014 ; 

- Ordonné une expertise sur la valeur locative du local commercial loué par la SCI [Adresse 2], bailleur, à la SARL AU COEUR D'ALOYAU, preneur, situé au [Adresse 2] (94) confiée à Mme [I] [S].



Par déclaration du 28 février 2020, la SCI OB1 et la société OB ont interjeté appel de ce jugement. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2022 avant l'audience de plaidoirie. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS



Dans leurs dernières conclusions déposées le 19 septembre 2022, la SCI OB1 et la société OB, appelantes, demandent à la Cour de confirmer le jugement du 24 janvier 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 2] de sa demande en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation de bail, ainsi que de ses demandes accessoires d'expulsion du locataire et en paiement d'une indemnité d'occupation ; l'infirmer de ce chef ; prononcer l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement signifié le 21 décembre 2015 à la société au Coeur d'Aloyau ; prononcer la résiliation judiciaire du bail ; ordonner l'expulsion de la locataire; juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; condamner la société au Coeur d'Aloyau au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer en vigueur au 21 janvier 2016 augmenté de 20 %, taxes et charges en sus ; débouter la société au Coeur d'Aloyau de toutes ses demandes; la condamner à leur payer la somme de 6 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner à leur payer le coût des procès-verbaux de constat des 2 novembre 2015 et 22 janvier 2016 et du 07 septembre 2022, au titre des frais irrépétibles ; la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 21 décembre 2015. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 4 février 2021, la société au Coeur d'Aloyau, intimée, demande à la Cour de débouter les sociétés appelantes de l'ensemble de leurs demandes ; de condamner la SCI du 75 Georges Clemenceau à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée. 



MOTIFS DE L'ARRET



1.Sur la procédure:



La société Au Coeur d'Aloyau a signifié des conclusions en réponse le 10 octobre 2022 à 11 heures 30 et 12 heures 30, le jour même de l'audience des plaidoiries fixées à 14 heures, en soulignant que pour répondre à ses conclusions signifiées le 29 janvier 2021, les sociétés O.B. et O.B.I. ont obtenu que la clôture prévue le 29 septembre 2022 soit reportée au 10 octobre 2022 et n'ont conclu que le 6 octobre 2022.



L'attitude des appelantes ne permet cependant pas de justifier l'admission de conclusions responsives signifiées moins de trois heures avant la clôture de l'instruction et l'audience de plaidoirie interdisant toute possibilité de réplique. Il convient, en conséquence, d'écarter des débats les conclusions signifiées le 10 octobre 2022 par la société Au Coeur d'Aloyau en application de l'article 16 du code de procédure civile.





2.Sur la demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire:



Selon l'article L145-41 alinéa1 du code de commerce, 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai' et selon l'article L141-15 du même code dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014 applicable en l'espèce, sont nulles les clauses ayant pour effet de faire échec à l'article L145-41.



Ainsi, compte tenu de la gravité des effets d'une clause résolutoire, les conditions d'application d'une telle clause sont strictes et doivent être toutes réunies. La clause ne peut être invoquée qu'en cas de manquement à une stipulation expresse du bail et non en cas de faute quelconque du locataire ne concernant pas une obligation ou une interdiction clairement formulée dans le bail. La mise en demeure de cesser l'infraction au bail doit être précise afin de réellement permettre au locataire de régulariser la situation ainsi que l'a souhaité le législateur. Elle doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché ou le mettre en demeure précisément d'exécuter une obligation déterminée. C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence et de la persistance de l'infraction pour que la clause résolutoire soit acquise.



En l'espèce, le contrat de renouvellement de bail du 24 janvier 2005, contient une clause résolutoire stipulant qu'à défaut pour la locataire d'exécuter une seule charge et condition du bail qui sont toutes de rigueur, ou de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble à la bailleresse, un mois après une simple mise en demeure de faire ou un simple commandement de payer contenant la déclaration par la bailleresse de se prévaloir de la clause et demeuré sans effet pendant ce délai.



La SCI du [Adresse 2] a fait délivrer le 21 décembre 2015 à la société Au Coeur d'Aloyau un acte d'huissier- annulant un précédent commandement du 15 décembre 2015- visant l'article L145-41 du code de procédure civile et la clause résolutoire du bail, lui commandant de remédier dans le délai d'un mois à six infractions au bail visées dans cet acte. Elle se prévaut d'un procès verbal de constat d'huissier antérieur au commandement, du 2 novembre 2015 et de trois procès verbaux de constat postérieurs des 22 janvier 2016, 24 mars 2017 et 7septembre 2022.



Les six infractions reprochées dans le commandement doivent être examinées successivement.



- 'stationnement de deux véhicules sans aucune autorisation dans la cour de l'immeuble ce qui empêche l'accès au box des locataires titulaires d'un contrat de location':



Le jugement déféré observe à juste titre que la clause du bail visée par la bailleresse dans le commandement selon lesquelles il est convenu 'que les parties seront livrées et déchargées uniquement dans la boutique ' ne constitue pas une interdiction formelle de stationner un véhicule dans la cour de l'immeuble.



Les autres clauses visées dans le commandement sont générales et ne sont pas accompagnées des règlements auxquels elles se réfèrent qui n'auraient pas été respectées, à savoir les obligations:

' - de se conformer aux usages en vigueur et aux règlements de police de bonne tenue des immeubles et notamment (...)

- de veiller à la bonne tenue de ses ouvriers et employés afin que la tranquillité de la maison ne soit troublée en aucune façon(...)

- de se conformer pour l'exercice de son commerce aux règlements administratifs qui le régissent. De prendre toutes précautions pour ne pas gêner les autres locataires ou voisins, en particulier par des bruits et des odeurs et de faire son affaire personnelle de toutes réclamations qui seraient faites. La partie bailleresse ne devant jamais être inquiétée ni recherchée à ce sujet.'



Ces stipulations concernant l'occupation convenable des lieux loués sans causer de troubles de jouissance aux autres occupants, ne peuvent donner lieu à l'application de la clause résolutoire pour l'occupation de la cour commune de l'immeuble.



Selon le constat du 2 novembre 2015, trois véhicules sont stationnés dans la cour de l'immeuble en cause, dont un véhicule MERCEDES inderdisant l'accès à un boxe qui serait loué à une autre locataire aux dire de la gérante de la société bailleresse. La présence d'autres véhicules et d'un scooter est mentionnée sur ce constat et le suivant mais la société Au Coeur d'Aloyau conteste qu'ils lui appartiennent où qu'ils soient à l'un de ses préposés et la preuve contraire n'est pas rapportée. La société Au Coeur d'Aloyau admet être propriétaire du véhicule MERCEDES mais observe qu'il est habituellement garé à l'arrière de son établissement. Selon le constat du 22 janvier 2016 le camion MERCEDES est toujours stationné dans la cour mais il n'apparaît pas qu'il gènerait l'accès au parking d'un autre locataire. La seule copie d'un courriel daté du 19 juillet 2016, d'une personne se déclarant locataire d'une place de parking dans la cour de l'immeuble en cause, indiquant que le camion de la boucherie se garerait habituellement dans la cour et l'empêcherait, ce jour là, de se garer dans son parking, corroboré par aucun élément relatif à l'identité de son auteur et à son contrat de location de parking, est insuffisante à démontrer la persistance d'une gêne causée aux autres locataires. Les procès verbaux de constat des 24 mars 2017 et 7 septembre 2022 ne font pas état de la présence d'un véhicule de la société Au Coeur d'Aloyau dans la cour de l'immeuble.



Il apparaît donc s'agissant de cette première infraction reprochée dans le commandement, qu'il n'est pas établi de violation persistante à une clause du bail passé le délai d'un mois à compter du commandement du 21 décembre 2015 et qu'il n'y a donc pas acquisition de la clause résolutoire de ce chef et qu'au surplus, il n'est pas démontré que la société Au Coeur d'Aloyau persisterait à se garer dans la cour en génant les autres occupants.



- 'encombrement de la cave n°3 par les effets personnels du locataire':



S'agissant de cette infraction au bail alléguée, la bailleresse se réfère dans le commandement du 21 décembre 2015 à la clause générale selon laquelle la locataire a l'obligation:

'de se conformer pour l'exercice de son commerce aux règlements administratifs qui le régissent. De prendre toutes précautions pour ne pas gêner les autres locataires ou voisins, en particulier par des bruits et des odeurs et de faire son affaire personnelle de toutes réclamations qui seraient faites. La partie bailleresse ne devant jamais être inquiétée ni recherchée à ce sujet.'



Cette clause générale ne peut entraîner l'acquisition de la clause résolutoire pour l'occupation d'une cave en l'absence de réclamation de tiers.



Aux termes du contrat de bail il est loué au sous-sol les locaux ainsi décrits:

'a) immédiatement à droite et en retour: un premier local dans lequel sont installés le monte-charge et sa machinerie,

b) à droite et en face: un autre local'.



Le plan des locaux produit par les bailleresses, d'origine inconnue et surchargé manuscritement, est imprécis en ce qu'il n'indique pas où est situé l'accès aux caves et ne précise pas leur numéro.



Il est indiqué dans le procés verbal de constat du 2 novembre 2015 'je constate au niveau de la cave numéro 3, que cette dernière est remplie d'encombrants à savoir une armoire métallique, des planches en bois, des cartons, des sacs plastique et armoire en bois'. Ce procès verbal n'indique pas où est située cette cave. La société Au Coeur d'Aloyau affirme que cette cave ainsi que les affaires l'encombrant appartiennent à un autre résident inconnu sans rapport avec elle. Le constat du 22 janvier 2016 et celui du 24 mars 2017 ne mentionnent rien s'agissant de cette cave numéro 3 et le procès verbal de constat du 7 septembre 2022 mentionne que cette cave numéro 3 est verrouillée par un cadenas.



Il ressort de ces éléments que les bailleresses n'établissent pas que la locataire aurait encombré la cave d'un tiers commettant une infraction à une clause expresse du bail ni que cet encombrement aurait persisté au delà d'un mois à compter du commandement du 21 décembre 2015, de sorte qu'il ne peut y avoir acquisition de la clause résolutoire de ce chef.



Au surplus, les derniers commandements ne permettent de faire aucun reproche à la locataire concernant cette cave numéro 3. 



- 'travaux effectués sans autorisation du bailleur en 2015":



S'agissant de cette infraction, dans le commandement, la bailleresse se réfère de façon inopérante à des clauses du bail trop générales pour être susceptibles d'entraîner l'acquisition de la clause résolutoire de ce chef, relatives à l'obligation de se conformer aux usages en vigueur et aux règlements de police en matière de bonne tenue des immeubles, de veiller à la bonne tenue de ses employés pour ne pas perturber la tranquillité de la maison et à la clause précitée relatives au respect des règlements administratifs ainsi qu'à l'obligation de ne pas gêner les autres locataires et voisins. 



Elle se réfère aussi à l'obligation 'de ne faire aucun changement de distribution, d'installation, aucune démolition ni aucun percement de murs, de cloisons, aucune construction ni travaux intéressant le gros-oeuvre dans les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit de la partie bailleresse'.



Dans le commandement, la bailleresse reproche à sa locataire l'installation dans la cave d'un WC et d'une cabine de douche ainsi que le remplacement de la canalisation, en fonte par une simple canalisation en PVC pour raccorder le sanitaire. Cependant, l'huissier ayant réalisé le constat du 2 novembre 2015 n'a pas lui même constaté la réalisation de tels travaux mais note simplement qu'un travailleur faisant des travaux de peinture dans la cave lui a déclaré 'qu'au sein de cette cave, en pièce attenante, il y aura la présence d'une cabine de douche avec WC'. La réalisation de ces travaux est contestée par la société Au coeur d'Aloyau qui dit avoir renoncé à ses projets sur ce point. Or, aucun des trois constats d'huissier postérieurs au commandement d'huissier ne relève la réalisation de telles installations de plomberie ni de leur raccord prétendu à une descente d'eau pluviale.



L'installation prétendue d'un tuyau en PVC ne correspond pas à des travaux interdits au bail. De même, l'usage d'un terminal de cuisson entraînant des gênes olfactives, contesté par la locataire, n'est établie par aucun des constats d'huissier produit, de sorte que le grief sur ce point n'est pas fondé.



La bailleresse reproche encore les travaux suivants:

'- obstruction des fenêtres du local côté cour et modification de l'aspect de la façade de l'immeuble,

- obstruction de la petite fenêtre sous le porche de l'immeuble,

- obstruction du jour qui éclairait l'escalier commun de l'immeuble. Le locataire a cassé les carreaux de verre en fixant ses chevilles.'



Dans le procès verbal du 2 novembre 2015, l'huissier a simplement relevé à l'entresol au niveau de l'escalier un pavé de verre cassé. Cette constation ne caractérise pas la réalisation de travaux non autorisés. Elle ne permet pas de dire que l'intimée serait à l'origine de cette cassure dont il n'est plus fait état dans les derniers constats.



Il ressort des constats produits que les obstructions des fenêtres reprochées ne constituent pas des travaux prohibés par la clause susvisée du bail.



Il apparaît donc qu'il n'y a pas lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire du chef de la réalisation de travaux interdits par le bail.



- 'le déversement d'eaux grasses dans le regard de la cour ainsi que la présence de traces graisseuses qui vont de la porte du local jusqu'au regard dans la cour' et le 'rejet des eaux de lessivage des locaux sous le porche de l'immeuble, cette pratique occasionnant un risque pour la sécurité des personnes':

 

S'agissant de ces reproches, le commandement vise les clauses générales précitées relatives au respects des règlements, à la surveillance de ses employés, aux précautions à prendre pour ne pas gêner les autres occupants ainsi qu'à l'obligation de faire son affaire personnelle des travaux d'hygiène et de sécurité. Le reproche fait ne correspondant pas à la violation d'une clause expresse et spécifique du bail, il ne peut entraîner l'acquisition de la clause résolutoire du bail.



Au surplus, les constats d'huissier antérieurs et postérieurs au commandement ne démontrent ni la réalité ni la persistance des reproches faits à cet égard. La lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le mandataire de la bailleresse, le 14 novembre 2016, mettant la locataire en demeure de nettoyer en raison des lessivages de ses locaux répandant du gras, n'est pas probante puisqu'elle émane du représentant de la partie qui s'en prévaut et qu'elle n'est pas corroborée par des éléments extérieurs aux bailleresses. Or, de son côté, la locataire qui déclare avoir souscrit un contrat de récupération des graisses en septembre 2015, produit une lettre adressée à sa bailleresse le 12 janvier 2016 lui joignant des bons de collecte de récupération des graisses et huiles alimentaires usagées, datés du 21 décembre 2015 et 12 janvier 2015, émis par la société QUADRA. Certains procès verbaux de constat permettent de voir la présence d'un bidon destiné à la collecte des graisses.



Il n'y a donc pas lieu à acquisition de la clause résolutoire et, au surplus, la réalité et la persistance d'une faute commise de ce chef n'est pas démontrée.



- 'l'encombrement de la cour par des parpaings, des rails métalliques, des ouvrages de ferrailles posés sans autorisation':



S'agissant de ce reproche, la bailleresse vise les mêmes clauses générales du bail que celles visées dans le précédant reproche qui ne peuvent donner lieu à acquisition de la clause résolutoire faute de violation d'une clause expresse du bail.



Au surplus, si le premier constat du 2 novembre 2015 relève la présence de parpaings et de rails métalliques posés dans la cour ainsi que de deux ouvrages ferronnés posés au niveau de deux ouvrants de la boucherie donnant sur cour, les constats d'huissier ultérieurs ne relèvent pas la persistance de ces objets encombrants que la locataire conteste avoir mis dans la cour.



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que faute pour les bailleresses de démontrer que la locataire a persisté à commettre des infractions à des clauses expresses du bail malgré la délivrance du commandement d'y mettre fin le 21 décembre 2015, il n'y a pas eu acquisition de la clause résolutoire du bail.



Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail.



3. Sur la demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail



Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement. La résolution est prononcée judiciairement si le manquement contractuel revêt en l'espèce une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. La juridiction qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail doit apprécier la situation au jour où elle statue.



S'agissant du stationnement de véhicules dans la cour reproché à la société Au Coeur d'Aloyau, ainsi qu'il l'a été exposé ci-dessus, les pièces produites ne caractérisent pas un abus persistant sur ce point après la délivrance du commandement. Par ailleurs, les procès verbaux de constat d'huissier de 2017 et 2022 ne révèlent pas d'infraction sur ce point.



S'agissant du reproche relatif au remplacement des menuiseries extérieures par le locataire relevé sur le consat d'huissier du 22 janvier 2016, non visé dans le commandement du 21 décembre 2015, il convient d'observer qu'aux termes du bail, le remplacement des fenêtres incombe à la locataire dans la clause 'entretien-travaux-réparations' , qu'il ne s'agit pas de travaux exigeant l'autorisation de la bailleresse et qu'aucun élément n'est produit quant à l'état antérieur de la façade permettant d'établir qu'il y a eu une atteinte à son aspect extérieur et son harmonie.



S'agissant de la chape de béton dans la cave que le locataire indique avoir réalisé dans la cave pour arrêter la prolifération des rats, qui n'est pas visée au commandement, il ne s'agit pas de travaux interdits par le bail.



Il convient d'observer que les déchets, cartons et sacs de déchets alimentaires constatés aux abords des poubelles par huissier le 22 janvier 2016 n'apparaissent plus sur les constats ultérieurs, que les objets encombrants constatés dans le procès verbal du 24 mars 2017 n'apparaissent plus dans le procès verbal du 7 septembre 2022 .



Il ressort de ce dernier constat du 7 septembre 2022 que les griefs faits dans le commandement ont disparu. Ce constat relève simplement la présence de sièges et d'une table pliante sous le porche ainsi que de deux poubelles ouvertes et mal entreposées dans la cour, que la cave numero 3 est fermée. Rien ne permet d'établir que les éléments ainsi constatés sont le fait de la société Au Coeur d'Aloyau. Il relève aussi que différents objets sont dans deux autres caves ouvertes. Il n'apparaît pas qu'il y aurait une occupation anormale du fait de la locataire de caves n'entrant pas dans l'assiette de son bail, laquelle n'est pas définie avec précision par les pièces produites concernant les caves.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments, notamment des constats d'huissier et de la disparition des griefs initiaux, que la démonstration n'est pas faite de manquements contractuels de la part de la société Au Coeur d'Aloyau d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.



Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 2] de sa demande en résiliation du bail ainsi que de ses demandes accessoires aux fins d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.



4.Sur les autres demandes



La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger' ou 'constater', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.



La SCI OB1 et la société OB qui succombent en leur appel seront condamnées aux dépens de la procédure d'appel et déboutées de leur demande formée au titre des frais irrépétibles. Elles seront donc déboutées de leurs demandes aux fins de voir condamner l'intimée à leur rembourser les frais de commandement et de constats d'huissier à titre de dépens ou de frais irrépétibles.



Il convient de les condamner à payer à la société Au Coeur d'Aloyau la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 au titre de la procédure d'appel.



Les autres demandes seront rejetées.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement rendu le 24 janvier 2020 par le Tribunal Judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute la SCI OB1 et la société OB de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la SCI OB1 et la société OB à payer à la société Au Coeur d'Aloyau, la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 



Condamne la SCI OB1 et la société OB aux dépens de la procédure d'appel.









LE GREFFIER LA CONSEILLERE

 EN L'EMPECHEMENT DU PRESIDENT