Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 5 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 71F



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 AVRIL 2023



N° RG 21/01683 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UL76



AFFAIRE :



S.C.I. DES [Adresse 3] & [Adresse 6] À [Localité 8]



C/



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4] [Adresse 6] ET [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet SECRI GESTION





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Février 2021 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19/05279



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Antoine CHRISTIN,



Me Elie AZEROUAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. DES [Adresse 3] & [Adresse 6] À [Localité 8] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentant : Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550 et Me Philomène CONRAD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1958





APPELANTE

****************



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4], [Adresse 6] ET [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet SECRI GESTION, SAS, ayant son siège sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6] ET [Adresse 5]

[Localité 8]



Représentant : Me Elie AZEROUAL de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R010





INTIMÉ

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placée.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placée,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

***

Le 26 mars 2019, la SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] a soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires une résolution n°22 ainsi libellée :

'Projet joint à la convocation 

condition de majorité de l'article 26.



L'assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise la SCI des 5 et [Adresse 6] propriétaire des lots 1,2,3,4 et 5 à ouvrir une sortie de secours sur la cour du [Adresse 4], [Adresse 6] [Localité 8], sous réserve d''obtenir au préalable les autorisations administratives. 



Les travaux seront réalisés à la charge exclusive de la SCI des 5 et [Adresse 6] et sous la surveillance d'un architecte.'



Cette résolution rejetée par les 17 copropriétaires présents ou représentés et acceptée par la seule SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8], totalisant 580/1067 tantièmes, n'a donc pas obtenue l'accord la majorité des voix des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes.



Prétendant que cette résolution relevait de la majorité de l'article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, la SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de cette copropriété devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin d'en obtenir l'annulation. 



Par jugement du 8 février 2021, ce tribunal a : 

-Débouté la SCI des [Adresse 3] & [Adresse 6] à [Localité 8] de sa demande d'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 8] du 25 juin 2014 dans son ensemble ;

-Condamné la SCI des [Adresse 3] & [Adresse 6] à [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; 

-Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;

-Condamné la SCI des [Adresse 3] & [Adresse 6] à [Localité 8] aux dépens de l'instance.





La SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] a interjeté appel suivant déclaration du 12 mars 2021, à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 8]. 



Elle demande à la cour, par ses conclusions récapitulatives et additionnelles signifiées le 20 janvier 2023, au visa des dispositions des articles 25, 16 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de : 

-Déclarer la SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] recevable et bien fondée en son appel ;

-Infirmer le jugement rendu le 8 février 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ;

-En conséquence, dire abusif et de nul effet le refus des copropriétaires d'approuver la résolution n°22 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 5] du 29 mars 2019 ;

-Autoriser la SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] à réaliser une issue de secours munie selon la notice technique de l'architecte DUPLPEIX ARCHITECTURE jointe à la convocation d'une porte avec barre antipanique à un vantail coupe-feu 1 heure de RAL 9010 ton pierre blanc cassé d'une largeur de 90 cm ouvrant depuis l'intérieur de l'établissement avec un poussant gauche et déballement sur la paroi du local poubelle afin de garantir la sécurité de l'établissement existant classée en ERP de type T de 5 e catégorie ;

-Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 8] (92 à régler à la SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

-Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 8] (92 aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Antoine CHRISTIN, avocat au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 8], demande à la cour, par conclusions signifiées le 1er septembre 2021, au visa des dispositions des articles 6-2, 10, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

-Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

-Condamner la société civile immobilière des [Adresse 3] & [Adresse 6] à [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Secri Gestion, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner la société civile immobilière des [Adresse 3] & [Adresse 6] à [Localité 8] aux entiers dépens.





Puis, par conclusions en duplique aux dernières conclusions de la SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] transmises par RPVA le 20 janvier 2023, il conclut aux mêmes fins que précédemment, après avoir répondu à la demande nouvelle de celle-ci tendant à se voir judiciairement autorisé à réaliser les travaux litigieux.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2023.



Par conclusions transmises par RPVA le 27 janvier 2023, la SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] ajoute à ses prétentions initiale une demande de révocation de l'ordonnance de clôture pour tenir compte de ses présentes écritures ou de rejet des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires. Il y joint 4 pièces nouvelles, soit trois jurisprudences et un reportage photographique (8-10). 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.





SUR CE LA COUR



Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater'  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci. 



Sur la procédure 



Vu les articles 16 et 803 du code de procédure civile, 



L'appelante ne justifie d'aucune cause grave justifiant le rabat de la clôture au sens du second de ces textes, sauf à rejeter :

- les conclusions en duplique de dernière heure du syndicat des copropriétaires et la pièce qui y est jointe 

- ainsi que les conclusions et pièces de l'appelante transmises postérieurement à la clôture, sauf encore en ce qu'elle tendent au rejet des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires.



Sur la demande d'annulation de la résolution 22 de l'assemblée générale du 26 mars 2019 ( la résolution) 



Cette résolution, rejetée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, se lit comme indiqué ci-dessus.



Pour contester ce rejet, l'appelante soutient :

- d'une part, que le refus d'autorisation en examen est abusif, dès lors que le syndicat des copropriétaires ne peut la priver d'une issue de secours nécessaire pour garantir la sécurité de l'établissement existant, classé en EPR de type T de 5ème catégorie, tel que corroboré par le diagnostic sécurité établi par la société CONTRÔLE G, joint à la convocation à l'assemblée générale, avec une note technique d'architecte

- d'autre part, qu'une telle mise en conformité relève de l'article 25 et non 26 de la loi du 10 juillet 1965, 

- enfin, que cette création d'une issue de secours n'a pas d'incidence sur les charges et le règlement de copropriété en ce qu'elle s'analyserait en servitude et non pas en accès principal.



Cependant, le jugement entrepris rejette à bon droit, par des motifs pertinents que la cour adopte, la demande d'annulation formée par l'appelante, après avoir reproduit les dispositions des articles 26 a), b), c) et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, retenant en substance :

- que l'autorisation de créer, à partir du lot 1, propriété de l'appelante, une porte de secours donnant sur une cour, partie commune spéciale des lots 2 à 37 en vertu du règlement de copropriété (page 29), dont l'appelante ne fait pas partie, relève de la majorité de l'article 26, sauf à créer une contradiction entre le règlement de copropriété et la situation matérielle des lots, le lot 1 disposant d'une ouverture sur la cour, partie commune spéciale d'autres lots,

- qu'en vertu du principe d'utilité, qui doit être apprécié objectivement et non en fonction de l'usage effectif qui est fait de la partie commune en cause, l'ouverture a nécessairement pour effet d'affecter la jouissance et l'usage de celle-ci et implique une modification du règlement de copropriété, notamment quant aux charges d'entretien et d'éclairage de cette cour (p. 38) 

- que surabondamment, aucune garantie ne peut être donnée aux autres copropriétaires que cette ouverture ne sera utilisée qu'en tant qu'issue de secours.



Il suffira d'ajouter ce qui suit.



L'appelante procède par affirmation quant à l'absence d'incidence de la création envisagée d'une issue de secours donnant sur la cour, partie commune spéciales d'autres lots, à partir de son lot 1, sans expliquer utilement en droit en quoi l'usage ponctuel de cette issue de secours exclurait la mofification de la jouissance et de l'usage de cette cour, alors même qu'aucun document administratif n'étaye l'obligation réglementaire alléguée pour l'activité de garage en cause, dont le bail produit est daté de 2010.



A cet égard, la note technique de l'architecte, purement descriptive, ne se prononce pas sur le caractère obligatoire de l'issue de secours projetée. En outre, le diagnostic ci-dessus visé, réalisé à la demande de l'appelante, énonce expressément que les avis techniques émis dans le cadre de son audit de sécurité, sont informatifs et ne peuvent être considérés comme une expertise au sens juridique. Il ajoute que cette mission ne se substitue en aucune manière aux contrôles de l'administration et aux vérifications imposées aux exploitants par la réglementation en vigueur.



Enfin, ce qui précède exclut l'abus de droit dès lors que les conditions requises à la création de l'issue de secours souhaitée, en particulier quant à la modification du règlement de copropriété, ne sont pas remplies et que ce refus ne préjuge pas de l'issue d'une demande mieux étayée. 



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.



Sur la demande d'autorisation judiciaire de travaux 



Vu l'article 566 du code de procédure civile, cette demande est recevable comme étant le complément nécessaire de la demande d'annulation de la résolution litigieuse. 



Cependant, et à la supposer recevable encore bien que formée en méconnaissance de l'article 910-4 du code de procédure civile, cette demande n'est pas fondée.



En effet, les conditions requises par l'article 30, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, qui la fonde, n'en sont pas remplies, faute pour les travaux refusés de relever de la majorité de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. 



Elle sera donc rejetée.



Sur les demandes accessoires 



Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. 



L'appelante, dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. 









PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt contradictoire, 



Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 24 janvier 2024 ;



Rejette les conclusions de dernière heure du syndicat des copropriétaires des [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 8] , transmises par RPVA le 23 janvier 2023 et la pièce qui y est jointe, ainsi que les conclusions et pièces de l'appelante transmises le 27 janvier 2023, sauf en ce qu'elle tendent au rejet des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires ; 



Confirme le jugement entrepris ; 



Y ajoutant, 



Déclare recevable la demande d'autorisation judiciaire de travaux formée en appel par la SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] ;



Rejette cette demande ;



Condamne la SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] aux dépens d'appel ;



Condamne la SCI des [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 8] à payer une indemnité de procédure de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires des [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 8] et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,