Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 5 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 AVRIL 2023



N° RG 22/00204 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U6FS



AFFAIRE :



[U] [M]



C/



S.A. 1001 VIES HABITAT, syndic de l'immeuble des copropriétaires sis [Adresse 1]



S.D.C. RESIDENCE VILLIERS SALENGRO représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19/04660



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Marie-Eve PETRIS, 



Me Michèle DE KERCKHOVE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [U] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Marie-Eve PETRIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 34





APPELANTE

****************



S.A. 1001 VIES HABITAT, syndic de l'immeuble des copropriétaires sis [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]





INTIMÉE 

****************



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] par son syndic en exercice, la S.A 1001 VIES HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 et Me Emmanuelle MORVAN de l'AARPI FRECHE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R211





PARTIE INTERVENANTE





****************

























Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placée.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placée,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

************************





















































Par jugement du 4 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise, a : 

-Condamné Mme [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

*10.534,31 euros au titre des charges arrêtées au 15 juin 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 05 juin 2019,

*18 euros au titre des frais de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, , 

* 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-Autorisé Mme [U] [M] à s'acquitter de sa dette de charges et de frais, en plus des charges courantes en 23 mensualités de 350 euros, et d'une 24ème soldant la dette,

-Dit que les échéances devront être payées le 10 de chaque mois, et pour la première dans les 10 jours suivant la signification de la présente décision,

-Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-Débouté Mme [U] [M] du surplus de ses demandes,

-Ordonné l'exécution provisoire,

-Condamné Mme [U] [M] aux entiers dépens.



Mme [U] [M] a interjeté appel suivant déclaration du 12 janvier 2022 à l'encontre de la SA 1001 VIES HABITAT. 

Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 15 février 2022 de : 

-Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de PONTOISE en date du 04 janvier 2022,

En conséquence, 

-Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société 1001 VIE HABITAT de l'ensemble de ses demandes,

-Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société 1001 VIE HABITAT à lui payer la somme de 824.98 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre d'un trop perçu de charges de copropriété ;

A titre subsidiaire, 

Si par extraordinaire, la Cour confirmerait le jugement critiqué,

-Dire et juger qu'elle pourra s'acquitter de sa dette en 24 mensualités réparties ainsi : 

*23 mensualités de 100 euros,

*Une mensualité du montant du solde de la dette,

-Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société 1001 VIE HABITAT à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des articles 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil,

-Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société 1001 VIE HABITAT à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.



Le syndicat des coproprietaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 10 mai 2022, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1256 alinéa 2 (ancien), 1342-10 alinéa 2, 1344-1 du code civil et 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, de :

-Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause, 

-Débouter Mme [U] [M] de l'ensemble de ses demandes ; 

-Condamner Mme [U] [M] à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux dépens distraits au profit de Maître Michèle DE KERCKHOVE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2023.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR



1 - Sur la demande au titre de charges impayées 



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.







Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation.



***



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 10.534,31 euros au titre des charges impayées arrêtée au 15 juin 2021 et produit notamment une matrice cadastrale, le contrat de syndic, les procès-verbaux d'assemblées générales 2014-2019, les appels de fonds 2015-2021 ainsi qu'un relevé de compte arrêté au 15 juin 2021.



Mme [U] [M] conteste devoir cette somme soutenant que le syndicat des copropriétaires n'aurait pas pris en compte l'ensemble de ses paiements, notamment ceux effectués en 2015 et 2016 pour un montant total de 11.845 euros. Elle en déduit qu'elle serait créditrice de la somme de 824,98 euros. Pour appuyer ses prétentions, elle produit notamment des récépissés de chèques de 2015 et 2016, un relevé de décompte de régularisation de charges de copropriété pour l'année 2015 et 2016 et un justificatif de paiement de charges d'octobre à décembre 2020.



La cour retient ce qui suit. 



L'article 1342-10 du code civil dispose que 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter'. 



Le syndicat des copropriétaires fait justement valoir, sans être utilement contredit, que conformément à cet article, la somme de 11.845 euros évoquée par Mme [M] a été imputée à l'exécution du jugement du 26 janvier 2016 qui l'a condamnée à payer la somme de 11.743,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2015.



En effet, Mme [M] ne produit aucun décompte complet de sa dette étayé des justificatifs correspondants de ses paiements, de nature à établir le trop perçu allégué de 824,98 euros dès lors que ses photocopies de chèques (pièces 1, 2 et 11) sont dénuées de valeur probante, les régularisations qu'elle produit (pièces 3 et 4) ne préjugent pas de son solde en litige et son paiement de la somme de 945 euros le 15 octobre 2020 (pièce 5) apparait à son crédit le 16 octobre 2020 (conclusions SDC p.12). 



La créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires est donc justifiée tant dans son principe que dans son montant.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.





2 - Sur les frais nécessaires 



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



***



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 18 euros relative à l'envoi d'une mise en demeure au titre des frais nécessaires.



Au vu de ce qui précède, il sera fait droit à cette demande.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.





3 - Sur la demande aux titres des dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires 



Vu l'article 1231-6 du code civil, 

L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non-respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat.



Compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, le jugement sera confirmé de ce chef.





4 - Sur la demande de délais de paiement  



Vu l'article 1345-5 du code civil, 



En cas de confirmation du jugement, Mme [M] sollicite des délais de paiement les plus large, au regard de sa situation personnelle.



Au vu de ce qui précède Mme [M], qui a largement bénéficié des délais de procédure sans les mettre à profit pour régler la dette litigieuse n'établit pas qu'elle sera en mesure de le faire dans le délai requis par l'article susvisé.



Par conséquent, cette demande ne peut être accueillie.





5 - Sur les autres demandes de Mme [M] 



Le sens de l'arrêt conduit au rejet de ces demandes en restitution de trop perçu et en paiement de dommages et intérêts.





6 - Sur les demandes accessoires 



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, 

Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation du jugement entrepris du chef des dépens et de l'indemnité de procédure.

Mme [U] [M] dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt contradictoire, 



Confirme le jugement entrepris ; 



Y ajoutant, 



Rejette le surplus des demandes de Mme [U] [M] ;



Condamne Mme [U] [M] aux dépens d'appel, distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile; 



Condamne Mme [U] [M] à payer une indemnité de procédure de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,