Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 6 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 06 AVRIL 2023



N°2023/278













Rôle N° RG 21/14831 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIC5







S.A.R.L. BLEB

S.C.I. [Adresse 4]





C/



S.C.P. EZAVIN-[M]

Syndic. de copro. SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VICTOR IA PALAZZO

S.E.L.A.R.L. SELARL [Z] [S] & ASSOCIES

















Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Charles TOLLINCHI 



Me Sophie MARCHESE 



Me Jennifer LUCCHINI





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de Nice en date du 05 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00559.





APPELANTES



S.A.R.L. BLEB 

dont le siège social est [Adresse 3]



S.C.I. [Adresse 4] 

dont le siège social est [Adresse 4]



représentées par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Corinne PERRET-VIGNERON de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistées par Me François STIFANI de la SELAS STIFANI - FENOUD - BECHTOLD, avocat au barreau de GRASSE





INTIMES





S.E.L.A.R.L. [Z] [S] & ASSOCIES 

pris en qualité d'administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] jusqu'au 13 septembre 2022.

dont le siège social est situé [Adresse 2]



représentée par Me Sophie MARCHESE, avocat au barreau de TOULON



S.C.P. EZAVIN-[M] 

prise en la personne de Maître [J] [M] désignée en qualité d'administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], par ordonnance du 13 septembre 2022

dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON



Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic la société CLB GESTION dont le siège social est situé [Adresse 5]



représenté par Me Jennifer LUCCHINI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Emmanuelle MATTEI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

et assistée par Me Coralie AMELA-PELLOQUIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, et Mme Angélique NETO, Conseillère, chargées du rapport.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023,



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









EXPOSÉ DU LITIGE 



L'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] est composé en sous-sols d'une juxtaposition de volumes, ce qui répond aux besoins des différentes copropriétés prenant place au niveau du sol et au dessus, à savoir, notamment, des commerces, une résidence sénior, le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo, des logements en accession sociale, et une résidence étudiante.



Un état descriptif de division en volumes (EDDV) a été édicté le 15 janvier 2014 et des servitudes ont été établies entre les différents volumes. 



Un désaccord oppose les différents propriétaires de volumes quant à l'existence ou non d'une structure mise en place pour la gestion et l'entretien de ces parkings situés aux deux sous-sols, alors même qu'il s'agit d'un seul et même ensemble, fermé par une porte commune. Des désaccords sont nés sur la répartition des charges. 



Par ordonnance sur requête du 5 octobre 2020, la SELARL [Z] [S] et Associés, prise en la personne de monsieur [Z] [S], a été désignée, dans le cadre de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6]. Ces sous-sols sont composés des volumes qui regroupent des parkings, dont certains sont sous le régime de la copropriété.

La mission de l'administrateur provisoire consiste à gérer les charges communes à l'ensemble de ses volumes, jusqu'à la constitution d'une AFUL, ou, à titre subsidiaire, convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. 







Par actes des 10 et 15 mars 2021, la SARL Bleb, et la SCI [Adresse 4], propriétaires indivises du volume 2 de l'ensemble immobilier constitué d'un local commercial en rez-de-chaussée et de parkings au premier sous-sol exclusivement affecté à l'usage commercial du local du rez-de-chaussée, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo et la SELARL [Z] [S] et Associés en rétractation de cette ordonnance, pour violation du principe de la contradiction et en l'absence d'urgence.



Par ordonnance en date du 5 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :


déclaré irrecevable comme tardive la demande en rétractation de l'ordonnance du 5 octobre 2020, 

confirmé en conséquence l'ordonnance sur requête n°20/914 du 5 octobre 2020 ayant désigné la SELARL [Z] [S] et Associés, prise en la personne de monsieur [Z] [S], ès qualités d'administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6],

complété la mission de l'administrateur provisoire des missions suivantes : 


- dans l'hypothèse où une association syndicale libre ne serait pas adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, faire rédiger par un notaire de son choix, un règlement de copropriété des lots en volume des sous-sols afin de le soumettre au vote de l'assemblée générale avant de désigner un syndic, étant précisé que l'administrateur provisoire pourra à cette fin, se faire assister d'un géomètre et d'un notaire dont les frais seront compris dans le budget de fonctionnement et appelées en charges générales,

' condamné solidairement la SARL Bleb et la SCI [Adresse 4] au paiement de la somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SARL Bleb et la SCI [Adresse 4] aux entiers dépens. 



Selon déclaration reçue au greffe le 19 octobre 2021, la SARL Bleb a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Selon déclaration reçue au greffe le 4 novembre 2021, la SCI [Adresse 4] a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Le 20 octobre 2022, les procédures ont été jointes. 



Par ordonnance sur requête du 13 septembre 2022, un nouvel administrateur provisoire, la SCP Ezavin-[M], a été nommé pour la gestion des deux sous-sols, en remplacement de la SELARL [Z] [S] et Associés.



Le 12 décembre 2022, la SCP Ezavin-[M], prise en la personne de madame [J] [M], ès qualités d'administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols de l'immeuble en cause a été assignée en intervention forcée. 



Par dernières conclusions transmises le 21 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SARL Bleb et la SCI [Adresse 4] sollicitent de la cour qu'elle: 

' infirme l'ordonnance entreprise,

' juge leur action recevable et fondée, 

' juge que leur appel a encore un intérêt et un objet, 

' ordonne la rétractation de l'ordonnance du 5 octobre 2020 en ce qu'elle, pas plus que la requête, ne précise nullement les circonstances justifiant de déroger au principe du contradictoire ni l'urgence, 

' désigne un administrateur judiciaire en qualité de mandataire ad hoc avec pour mission de : 

- proposer aux propriétaires de volumes les statuts d'une association syndicale libre et les conseiller quant aux clauses usuelles impératives pour la régularité légale de cette association,

-proposer aux propriétaires les modalités de gestion par l'association syndicale libre de l'entretien, la réparation et la réfection des parties de réseaux évoqués dans les EDDV au titre de la servitude générale relatives aux réseaux de canalisation et gaines et une clef de répartition entre les dits propriétaires des frais s'y rapportant, 



' fixe la provision du mandataire à la somme de 1 500 €, à répartir entre les différents propriétaires de volume, à part égale, sauf décision différente de leur part, 

' déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo et la SELARL [Z] [S] et Associés de toutes leurs demandes, 

' juge la décision à intervenir opposable à la SELARL [Z] [S] et Associés, et à la SCP Ezavin-[M],

' condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo et la SELARL [Z] [S] et Associés à lui verser la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction en appel. 



La SCI [Adresse 4] soutient que son appel est recevable pour avoir été interjeté le 4 novembre 2021 après avoir reçu signification de l'ordonnance seulement le 13 janvier 2022. la SARL Bleb soutient que ses conclusions, mêmes concises, ont permis aux intimés de connaître les motifs de contestation de l'ordonnance entreprise. Les appelants font valoir que leur appel a encore un intérêt compte tenu des diligences entreprises par la SELARL [Z] [S] et Associés pendant son mandat, et, dans la mesure où l'ordonnance du 13 septembre 2022 a été prise sur requête de la SELARL [Z] [S] et Associés, de sorte que la rétractation de la première ordonnance entraîne l'annulation de la suivante.



Ensuite, la SCI [Adresse 4] soutient que sa demande en rétractation de l'ordonnance sur requête était parfaitement recevable, faute de notification de celle-ci à son égard, seule une notification à la SCCV du [Adresse 4] étant justifiée. Elle conteste en outre l'application d'un délai de 15 jours de l'article 59 du décret du 17 mars 1967, celui-ci s'appliquant dans le cadre de la copropriété, ici contestée. La SARL Bleb fait valoir à son égard également que ces dernières dispositions ne peuvent s'appliquer, seul le juge du fond devant déterminer si le statut de la copropriété est ou non susceptible de s'appliquer. 



Par ailleurs, la SCI [Adresse 4] et la SARL Bleb soutiennent que la rétractation de l'ordonnance sur requête s'impose pour violation du principe de la contradiction et en l'absence d'urgence, en application des alinéas 1 et 2 de l'article 845 du code de procédure civile. Elles font valoir que la défaillance des systèmes de sécurité ne concerne que le second sous-sol, et non le premier, qui est indifférent à leur égard. Elles affirment que chaque propriétaire doit assumer seul la gestion et l'entretien, d'une part, du premier sous-sol, et, d'autre part, du second, de sorte qu'aucune structure commune n'est nécessaire. Elles estiment que si l'on se réfère à l'article 845 alinéa 1 du code de procédure civile, alors il s'agit d'une requête nommée, n'existant pas dans le cadre des règles régissant une AFUL.



Les appelantes soutiennent que l'EDDV du 15 juin 2014 et son modificatif du 17 novembre 2014 font une description très précise des différents volumes, une énumération des servitudes et une référence expresse à une association syndicale libre pour gérer les réseaux. Selon elles, l'hétérogénéité de l'ensemble immobilier, l'exclusion contractuelle de toute partie commune, la division en volumes et la création de servitudes excluent la gestion de l'immeuble du statut de la copropriété. Elles soutiennent que le syndicat des copropriétaires intimé a voulu leur imposer des frais qui incombent exclusivement aux propriétaires des volumes du 2ème sous-sol, en contravention avec les dispositions de l'EDDV.



La SCI [Adresse 4] et la SARL Bleb font encore valoir que la désignation de la SELARL [Z] [S] et Associés est nécessaire, mais avec une autre mission, en tant que mandataire ad hoc, afin de finaliser les statuts de l'association syndicale libre décidée par l'EDDV initial du 15 janvier 2014 et modifié le 17 novembre 2014. Ainsi, elles font valoir que les missions de ce mandataire ne doivent pas s'inscrire dans le cadre du droit de la copropriété alors que l'association syndicale libre comme cadre juridique de gestion de l'immeuble s'impose au syndicat des copropriétaires. Elles contestent le choix unilatéral du syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo de tenter d'imposer une AFUL au mépris des actes notariés qui prévoient la constitution d'une association syndicale libre. Elles entendent que la mission du mandataire soit modifiée en ce sens. De même, elles contestent le chef de mission tendant à la remise des fonds au mandataire, sans autre précision. Elles ajoutent que la mission complémentaire fixée dans l'ordonnance querellée n'a pas lieu d'être. 







Par dernières conclusions transmises le 6 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SELARL [Z] [S] et Associés, prise en la personne de monsieur [Z] [S], ès qualités d'administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] jusqu'au 13 septembre 2022, et, la SCP Ezavin-[M], prise en la personne de madame [J] [M], ès qualités d'administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] à compter du 13 septembre 2022, demande à la cour de :


déclarer sans objet l'appel de l'ordonnance du 5 octobre 2021,


A défaut :


confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, 

débouter la SARL Bleb et la SCI [Adresse 4] de leurs demandes, 

condamner la SARL Bleb et la SCI [Adresse 4] au paiement d'une somme de 2 500 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.




La SELARL [Z] [S] et Associés et la SCP Ezavin-[M] soutiennent que l'appel est devenu sans objet depuis l'ordonnance du 13 septembre 2022 qui a mis fin à la mission de monsieur [S] dans le cadre de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 et a désigné la SCP Ezavin-[M], prise en la personne de madame [J] [M], en qualité d'administrateur provisoire dans le cadre de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Les intimés font valoir que, dès l'origine, en l'absence de constitution d'une AFUL ou d'une ASL ou de toute autre structure de gestion et d'entretien des parkings, lors de la création de l'ensemble immobilier complexe, les sous-sols en cause relevaient nécessairement de la copropriété par application de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965, raison pour laquelle la SELARL [Z] [S] et Associés a été désignée sur le fondement de l'article 47 du décret de 1967.



Les intimées soulèvent, en tout état de cause, l'irrecevabilité de la demande en rétractation au regard des articles 47 et 59 du décret de 1967, dispositions spéciales qui priment sur les dispositions générales des articles 496 et 497 du code de procédure civile. La SELARL [Z] [S] et Associés indique avoir notifié l'ordonnance du 5 octobre 2021 à chacun des copropriétaires, dont les appelantes les 4 novembre et 3 décembre 2020. Elle en déduit que l'assignation signifie le 10 mars 2021, en rétraction, est irrecevable comme tardive.



Les intimées sollicitent le rejet de la nouvelle mission sollicitée après rétractation, à supposer que l'assignation soit déclarée recevable, comme étant inadaptée, les sous-sols concernés relevant nécessairement du régime de la copropriété, et non d'une association syndicale libre qui, pour sa constitution, requiert le consentement unanime de tous les copropriétaires recueilli par écrit, ou, à tout le moins, sa mention dans tous les actes de ventes des lots situés dans son périmètre si l'adhésion à l'association syndicale libre est prévue dans un cahier des charges. Or, les intimées font valoir qu'en l'occurrence, le titre de propriété des appelants ne fait aucune référence à l'adhésion à une association syndicale libre. Elles en déduisent qu'aucune association syndicale libre n'existe ici, que sa création supposerait l'unanimité, et que, dès lors, la mission de l'administrateur ne peut être réduite à la constitution d'une association syndicale libre, le statut de la copropriété devant régir les sous-sols en cause.





Par dernières conclusions transmises le 16 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo, représenté par son syndic, la société CLB Gestion, sollicite de la cour qu'elle : 

A titre liminaire :


déclare sans objet les appels interjetés contre l'ordonnance du 5 octobre 2021 en l'état de la nouvelle ordonnance sur requête du président du tribunal judiciaire de [Localité 6] en date du 13 septembre 2022, 


In limine litis :


déclare irrecevable comme tardif l'appel de la SCI [Adresse 4], 

déclare irrecevables par méconnaissance de l'article 954 du code de procédure civile les demandes de la SARL Bleb, 


Au fond : 

À titre principal : 


confirme l'ordonnance ayant déclaré irrecevable la demande en rétractation, et en ce qu'elle a fixé une mission complémentaire à l'administrateur provisoire, 


À titre subsidiaire, si la recevabilité de la demande en rétractation était acquise : 


rejette la demande de rétractation de l'ordonnance, 

confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du 5 octobre 2020, 


À titre plus subsidiaire : 


dise que les mentions de l'association syndicale libre figurant à l'EDDV suffisent à caractériser comme donné l'accord de l'ensemble des propriétaires pour la constitution d'une association syndicale libre, 

désigne la SELARL [Z] [S] et Associés ou tout autre administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], avec les missions habituelles en la matière, et notamment celles de :


1- Assurer, avec les mêmes pouvoirs et obligations que le syndic, au sens de 1'article 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la gestion des sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6]; 

2- accepter le devis de mise en sécurité incendie des sous-sols par remplacement des blocs autonomes d'éclairage de sécurité; 

3- se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives des propriétaires de volumes nécessaires à l'exercice de sa mission; 

4- rédiger les statuts de l'ASL ou de l'AFUL, procéder à la déclaration de l'association à la préfecture du département et recueillir le récépissé, publier les statuts dans un journal d'annonces légales;

5- vérifier la répartition des charges entre les propriétaires de volumes telle que prévue à l'état descriptif de division;

6- prendre connaissance des frais avancés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo et ordonner le remboursement au syndicat des copropriétaires par chaque propriétaire de volumes selon la répartition des charges définie et selon les sommes déjà versées;

7- exercer sa mission jusqu'à la constitution de l'ASL, l'AFUL;

À titre encore plus subsidiaire : 


dise que les mentions de l'association syndicale libre figurant à l'EDDV ne suffisent pas à caractériser comme donné l'accord de l'ensemble des propriétaires pour la constitution d'une association syndicale libre,

désigné la SELARL [Z] [S] et Associés ou tout autre administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], avec les missions habituelles en la matière, et notamment celles de :


1- Assurer, avec les mêmes pouvoirs et obligations que le syndic, au sens de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la gestion des sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6];

2- accepter le devis de mise en sécurité incendie des sous-sols par remplacement des blocs autonomes d'éclairage de sécurité;

3- se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents d'archives des propriétaires de volumes nécessaires à l'exercice de sa mission;

4- recueillir l'accord de l'ensemble des propriétaires pour la création d'une association syndicale libre ou d'une AFUL, rédiger les statuts de l'ASL ou de I'AFUL, procéder à la déclaration de l'association à la préfecture du département et recueillir le récépissé, publier les statuts dans un journal d'annonces légales; 

5- vérifier la répartition des charges entre les propriétaires de volumes telle que prévue à l'état descriptif de division;

6- prendre connaissance des frais avancés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo et ordonner le remboursement au syndicat des copropriétaires par chaque propriétaire de volumes selon la répartition des charges définie et selon les sommes déjà versées;

7- à titre subsidiaire, à défaut d'accord unanime entre l'ensemble des copropriétaires, convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9 du décret du 17 mars 1967,





En tout état de cause : 


confirme l'ordonnance en ce qu'elle a condamné solidairement la SARL Bleb et la SCI [Adresse 4] au paiement d'une somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance, 

condamne in solidum la SARL Bleb et la SCI [Adresse 4] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel. 




Le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo fait valoir, en premier lieu, la perte d'objet de l'appel puisque, par l'ordonnance du 13 septembre 2022, à la fois l'identité de l'administrateur provisoire désigné a changé, mais également les fondements juridiques de cette désignation et l'objet de la mission qui lui a été confiée. 



En deuxième lieu, et in limine litis, le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo soulève l'irrecevabilité de l'appel de la SCI [Adresse 4] interjeté le 4 novembre 2021 alors que l'ordonnance entreprise a été rendue le 5 octobre 2021. Il fait également valoir l'irrecevabilité des demandes de la SARL Bleb faute pour elle d'avoir formulé des moyens de fait ou de droit dans ses conclusions du 17 décembre 2021, au soutien de la critique de l'ordonnance, donc en violation des conditions de l'article 954 du code de procédure civile. Il ajoute que la SARL Bleb ne sollicite pas l'infirmation de l'ordonnance du 5 octobre 2021 dans le dispositif de ses conclusions. 



En troisième lieu, à titre principal, le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo entend que l'ordonnance entreprise soit confirmée en ce qu'elle a considéré irrecevable la demande en rétractation de l'ordonnance sur requête du 5 octobre 2020. Il fait valoir que la demande en rétractation devait être introduite dans les 15 jours de la notification de cette ordonnance par application de l'article 59 du décret de 1967, et fait valoir que les dispositions des articles 496 et 497 du code de procédure civile ne sont pas applicables dans le cadre d'une demande en rétractation fondée sur l'article 47 du décret de 1967. Il fait valoir que les appelantes ont bien reçu notification de l'ordonnance sur requête et que la SCI [Adresse 4] a, automatiquement, la qualité de copropriétaire, étant propriétaire de volumes. 



En quatrième lieu, à titre subsidiaire, si l'action en rétractation était jugée recevable, le syndicat des copropriétaires intimé entend que cette demande soit rejetée. D'une part, il assure que la procédure sur requête était bien fondée. Il fait valoir que, dans le cadre d'une requête nommée, en application de l'article 845 alinéa 1 du code de procédure civile, il n'est pas nécessaire de justifier de circonstances excluant le contradictoire, contrairement à ce que soutiennent les appelantes en se basant sur l'article 845 alinéa 2. De même, s'agissant de l'urgence, le syndicat des copropriétaires soutient que les deux sous-sols fonctionnent comme une seule unité puisque l'entrée est commune et sont soumis aux obligations sécuritaires d'un ERP dès lors que le premier sous-sol est affecté à l'usage commercial du rez-de-chaussée. Or, des défaillances sont notées au titre en termes de dispositifs de sécurité, de sorte que l'urgence est acquise.

D'autre part, le syndicat des copropriétaires intimé affirme que les missions confiées à l'administrateur provisoire étaient justifiées. En effet, il fait valoir que les mentions contenues dans l'état descriptif de division en volume ne confère aucune portée et aucune effectivité à l'existence d'une association syndicale libre envisagée mais inexistante, de sorte que c'est le statut de la copropriété qui s'applique, par défaut. Il relève que la première mission confiée à l'administrateur provisoire, la SELARL [Z] [S] et Associés, était de créer une AFUL, et non de désigner un syndic. Il rappelle les étapes et conditions de création d'une association syndicale libre pour relever qu'aucune adhésion à un association syndicale libre existante n'est actée dans les actes de propriété de chacun. Il explique que c'est à raison des refus initiaux de la SARL Bleb qu'aucune association syndicale libre ou AFUL n'a été constituée, qui, pourtant, simplifierait la gestion de l'ensemble. Il souhaite donc qu'en cas d'échec de constitution d'une AFUL ou d'une association syndicale libre, il puisse être donné mission à l'administrateur provisoire de désigner un syndic.



En cinquième lieu, le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo entend que l'ordonnance entreprise soit confirmée en ce qu'elle a complété la mission de l'administrateur provisoire, et entend que les autres demandes d'extension ou de limitation de la mission soient écartées.





L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 29 novembre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



Sur le rabat de l'ordonnance de clôture 



En vertu de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.



En l'occurrence, compte tenu de la survenance, en cours de procédure d'appel, de l'ordonnance du 13 septembre 2022 ayant désigné la SCP Ezavin-[M] ès qualités d'administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols de l'immeuble en cause, en remplacement de la SELARL [Z] [S] et Associés, sa nécessaire mise en cause a justifié le renvoi de l'affaire lors de l'audience du 6 décembre 2022. Cette assignation en intervention forcée est intervenue le 12 décembre 2022 et chaque partie a de nouveau conclu depuis. Aussi, la clôture de l'instruction de l'affaire prononcée le 29 novembre 2022 doit être rabattue afin de tenir compte de la réalité actualisée de la situation juridique des parties. A l'audience de plaidoiries du 27 février 2023, l'affaire est en état d'être jugée. 



Sur la recevabilité de l'appel de la SCI [Adresse 4] 



Par application de l'article 490 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande. L'ordonnance rendue en dernier ressort par défaut est susceptible d'opposition.

Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo soulève l'irrecevabilité de l'appel de la SCI [Adresse 4] comme étant tardif. En effet, l'ordonnance entreprise a été rendue par le président du tribunal judiciaire de Nice le 5 octobre 2021 et l'appel de la SCI [Adresse 4] n'a été formé que le 4 novembre 2021. 



Cependant, force est de constater qu'il n'est pas justifié de la signification de l'ordonnance critiquée à la SCI [Adresse 4] alors que c'est cet acte qui constitue le point de départ du délai d'appel. Il doit donc en être déduit que le délai n'a jamais commencé à courir, de sorte qu'il n'est pas écoulé.



Dans ces conditions, aucune irrecevabilité de l'appel interjeté par la SCI [Adresse 4] ne peut être retenue. 



Sur la recevabilité des demandes de la SARL Bleb au regard de l'article 954 du code de procédure civile 



L'article 954 du code de procédure civile prévoit que les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.



Il appert qu'effectivement les premières conclusions transmises par la SARL Bleb le 17 décembre 2021 sont extrêmement concises, voire laconiques. Leur dispositif se trouve en outre affecté d'une erreur manifeste puisqu'il est sollicité l'infirmation de l'ordonnance du 5 octobre 2020 et la rétractation de cette même ordonnance, alors que les motifs de conclusions sont clairs quant au fait que c'est bien la réformation de l'ordonnance du 5 octobre 2021 qui était sollicitée. 



Néanmoins, ces écritures ont permis aux intimés de connaître les prétentions de cette appelante et de répondre, dans des conclusions très développées, aux moyens effectivement invoqués par la SARL Bleb. Les intimés n'ont donc pas été entravés dans l'exercice de leur défense par les développements sommaires de l'appelante dans ses premières conclusions.



De plus, dans le cadre des dernières écritures transmises le 21 février 2023, la SARL Bleb explicite ses prétentions et ses moyens, tant en fait qu'en droit, et sollicite bien désormais l'infirmation de l'ordonnance du 5 octobre 2021. 



Dans ces conditions, aucune irrecevabilité de l'ensemble des prétentions de la SARL Bleb ne se trouve justifiée de ce chef. 



Sur l'objet de l'appel 



En l'occurrence, par ordonnance sur requête du 5 octobre 2020, la SELARL [Z] [S] et Associés, prise en la personne de monsieur [Z] [S], a été désignée, sur le fondement des articles 1er et 17 de la loi du 10 juillet 1965 et, dans le cadre de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6]. Sa mission était principalement d'assurer, avec les mêmes pouvoirs et obligations que le syndic, au sens de l'article 18 de la loi de 1965, la gestion de ces sous-sols, notamment la répartition des charges communes entre les volumes, jusqu'à la constitution d'une AFUL.



Par ordonnance du 5 octobre 2021, le juge des référés de Nice a refusé de rétracter cette ordonnance et a complété la mission de la SELARL [Z] [S] et Associés en lui confiant l'élaboration d'un règlement de copropriété, dans l'hypothèse où aucune association syndicale libre ne serait adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires, et, la désignation d'un syndic.



Se trouvant dans l'impossibilité d'exercer sa mission tant sur le plan juridique que financier, et estimant que faute de création d'une AFUL, d'une association syndicale libre ou de toute autre structure pour la gestion et l'entretien des parkings, le régime de la copropriété s'applique de plein droit, la SELARL [Z] [S] et Associés prise en la personne de monsieur [Z] [S], a sollicité sa décharge et la désignation d'un nouvel administrateur sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 afin que soient prises les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. 



Ainsi, par ordonnance sur requête du 13 septembre 2022, il a été mis fin à la mission de la SELARL [Z] [S] et Associés, et, la SCP Ezavin-[M] a été désignée administrateur provisoire de la copropriété des deux sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], dans le cadre de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 62-2 du décret du 17 mars 1967. Désormais, la SCP Ezavin-[M] est donc investie de tous les pouvoirs du syndic, de l'assemblée générale sauf ceux de l'article 26a et b, et du conseil syndical. 



Les intimés soutiennent qu'en conséquence l'appel interjeté par la SARL Bleb et la SCI [Adresse 4] contre l'ordonnance du 5 octobre 2021 se trouve sans objet. 



Or, c'est à juste titre que les appelantes font valoir que, pendant le temps de sa désignation et pour l'accomplissement de sa mission, la SELARL [Z] [S] et Associés prise en la personne de monsieur [Z] [S] a réalisé certains actes engendrant des frais, de sorte que la contestation de sa désignation, même sur cette période réduite, présente un intérêt au titre des conséquences quant aux actes ainsi pris. De plus, c'est bien à la demande de monsieur [Z] [S], ès qualités d'administrateur provisoire pour la gestion des deux sous-sols en cause, que l'ordonnance du 13 septembre 2022 a été prise. Aussi, la remise en cause de la désignation de la SELARL [Z] [S] et Associés présente assurément un intérêt quant aux conséquences susceptibles d'être induites au regard de cette deuxième désignation. 



Ne serait-ce qu'à ces égards, l'appel interjeté par la SARL Bleb et la SCI [Adresse 4] contre l'ordonnance du 5 octobre 2021 n'est donc aucunement dépourvu d'objet.



Sur la demande en rétractation de l'ordonnance du 5 octobre 2020 



Sur la recevabilité de cette demande 



En vertu de l'article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.



L'article 59 du même décret prévoit que dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l'ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l'administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification.



Il est de jurisprudence constante que les dispositions des articles 496 et 497 du code de procédure civile ne sont pas applicables à l'action en rétractation exercée sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967. 



En premier lieu, les appelants contestent l'application des dispositions des articles 47 et 59 du décret de 1967 faisant valoir que le statut de la copropriété, à propos duquel sont définies les conditions de ces textes de loi, ne régit pas les sous-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], la gestion de ceux-ci, à la supposer requise par une structure commune, relevant d'une association syndicale libre, voire d'une AFUL.



Or, il n'appartient pas au juge des requêtes, saisi uniquement dans le cadre et les limites d'une demande en rétractation d'une ordonnance prise sur requête, de déterminer le statut juridique applicable à la gestion des deux sous-sols en cause, dans le cadre d'un ensemble immobilier complexe partagé en volumes imbriqués. En revanche, il y a lieu d'observer que l'ordonnance sur requête dont la rétractation est sollicitée, vise expressément la loi du 10 juillet 1965, et plus précisément ses articles 1 et 17, ainsi que le décret du 17 mars 1967, en particulier son article 47. Dès lors, c'est bien dans ce cadre et sur ce fondement que l'ordonnance a été rendue ; tel est bien le régime dont elle dépend en conséquence, et c'est bien dans ce cadre que l'administrateur provisoire a été désigné. C'est donc, par parallélisme des formes, dans ce même cadre, que sa désignation doit, le cas échéant, être contestée. Les règles procédurales de l'article 59 du décret de 1967 s'appliquent donc ici.



En deuxième lieu, il s'agit donc de vérifier si les conditions de l'article 59 du décret de 1967 sont, ou non, réunies. 





Ainsi, la demande en rétractation de l'ordonnance sur requête du 5 octobre 2020 n'est recevable que si elle a été présentée dans les 15 jours de la notification de cette décision par l'administrateur provisoire désigné, donc par la SELARL [Z] [S] et Associés prise en la personne de monsieur [Z] [S], à qui il appartient de justifier de ces notifications à chacun des copropriétaires, ici pris au sens de chacun des propriétaires d'un volume. Tel est le cas de la SARL Bleb et la SCI [Adresse 4], propriétaires indivises du volume 2 au sein de l'ensemble immobilier en cause. 



Or, l'administrateur provisoire intimé justifie de la notification de l'ordonnance du 5 octobre 2020 à la SARL Bleb par courrier recommandé avec accusé réception signé le 6 novembre 2020. Dans ces conditions, l'assignation en rétractation de l'ordonnance délivrée par la SARL Bleb le 10 mars 2021 est manifestement tardive. Sa demande en rétractation de l'ordonnance sur requête est donc irrecevable : l'ordonnance querellée du 5 octobre 2021 doit donc être confirmée de ce chef. 



En revanche, la SELARL [Z] [S] et Associés, prise en la personne de monsieur [Z] [S], ne justifie d'aucune notification régulière à la SCI [Adresse 4]. L'intimée ne produit en pièce 2 que la notification de l'ordonnance sur requête du 5 octobre 2020 à la SCCV [Adresse 4], régulièrement délivrée le 11 décembre 2020. Or, la SCCV [Adresse 4] est l'auteur de la SCI [Adresse 4], à qui elle a cédé en l'état futur d'achèvement une partie de ses droits dans l'ensemble immobilier concerné. En tout état de cause, la SCCV [Adresse 4] ne se confond pas avec la SCI [Adresse 4], s'agissant de deux personnalités juridiques distinctes. En conséquence, aucune notification de l'ordonnance sur requête n'est démontrée à l'endroit de la SCI [Adresse 4], de sorte que le délai de 15 jours de l'article 59 du décret de 1967 n'a pas commencé à courir à son égard. Dès lors, aucune irrecevabilité de sa demande en rétractation du 10 mars 2021 n'est justifiée et l'ordonnance entreprise doit être infirmée à cet égard. 



Sur le bien fondé de la demande en rétractation



L'article 493 du code de procédure civile prévoit que l'ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse.



Par application de l'article 845 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection est saisi par requête dans les cas spécifiés par la loi.

Il peut également ordonner sur requête toutes mesures urgentes lorsque les circonstances exigent qu'elles ne soient pas prises contradictoirement.



En vertu de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965, I - la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.

II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

1° A tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;

2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

Pour les immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.



Par application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.



Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.



Quel que soit le cadre dans lequel elle intervient, une ordonnance sur requête est par essence une décision provisoire prise non contradictoirement. 



Or, la saisine du juge de la rétractation se trouve limitée à son seul objet, à savoir soumettre à l'examen d'un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l'initiative d'une partie en l'absence de son adversaire. Le juge saisi d'un recours en rétractation dispose des mêmes pouvoirs que ceux dont disposait l'auteur de l'ordonnance contestée et il lui appartient de vérifier si les conditions d'une prise de décision non-contradictoire étaient réunies lorsque l'ordonnance a été prononcée. En particulier, il doit vérifier que les circonstances exigeaient que les mesures demandées ne soient pas prises contradictoirement. 



Certes, la désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 a lieu dans le cadre d'une ordonnance sur requête nommée, puisque légalement et précisément prévue dans cette hypothèse. Il s'agit dans ce cas de la nomination d'un administrateur provisoire agissant tel un syndic pour un syndicat des copropriétaires qui en est dépourvu, donc nécessairement dans le cadre d'une copropriété. C'est sur ce fondement que le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo a sollicité la désignation d'un administrateur provisoire dans sa requête déposée le 28 septembre 2020. Néanmoins, l'ordonnance qui a été prise, vise expressément les articles 1er et 17 de la loi de 1965, outre 47 du décret de 1967, mais se réfère également à l'ordonnance du 1er juillet 2004, et, surtout, confie à l'administrateur provisoire désigné, la SELARL [Z] [S] et Associés, une mission tendant, non pas à la désignation d'un syndic, mais à la constitution d'une AFUL, excédant ainsi le cadre de la seule copropriété et des textes de la loi de 1965 et du décret de 1967. Or, aucune disposition légale similaire ne prévoit une telle intervention du juge des requêtes dans le cadre d'une association syndicale libre ou d'une AFUL.



En effet, l'état descriptif de division en volumes pris le 15 janvier 2014 au titre de l'ensemble immobilier hétérogène et complexe ici concerné stipulait expressément 'qu'en raison de l'hétérogénéité de l'affectation de ces divers éléments, l'ensemble immobilier a été conçu de façon à doter ses différents éléments d'une indépendance technique et fonctionnelle', de sorte 'qu'il n'existe pas de parties communes entre les différents volumes issus du présent état descriptif de division'. Cet EDDV énumère en outre toutes les servitudes nécessaires à l'installation des ouvrages et aménagements relatifs à la réalisation et au fonctionnement de l'ensemble immobilier'. Dans ce cadre, l'EDDV initial, du 15 janvier 2014, indique en page 23 que 'l'entretien des réseaux de canalisation et gaines concernés par les servitudes seront assurés par l'association syndicale libre, s'il vient à en être créée une'. De même, l'EDDV modificatif du 17 novembre 2014 fait référence, pour les mêmes motifs, 'à la gestion par l'association syndicale libre'. 



Aucun acte constitutif d'une association syndicale libre ou d'une AFUL concernant la gestion des deux-sols de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] n'a été établi. Les actes de propriété produits, concernant la SARL Bleb et la SCI [Adresse 4], ne font pas référence à une adhésion à une association syndicale libre constituée. 







La SCI [Adresse 4] fait valoir que l'accord en vue de la constitution de l'association syndicale libre ou de l'AFUL est acté et que cette structure, à supposer qu'elle soit nécessaire puisqu'elle estime qu'une gestion indépendante et autonome des deux sous-sols est à privilégier, n'a plus qu'à être formalisée.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Palazzo, tout comme les administrateurs provisoires intimés, en revanche, soutiennent qu'à défaut de constitution d'une telle association syndicale libre ou AFUL, le statut de la copropriété s'applique d'ores et déjà.



Or, la détermination de l'application, ou non, à la gestion des deux sous-sols concernés du statut de la copropriété est un préalable à la désignation d'un possible administrateur provisoire ou mandataire ad hoc. Il n'appartient pas au juge des requêtes de trancher ce point, qui relève à l'évidence d'un débat au fond, après analyse des actes en cause et des dispositions applicables, dans un cadre contradictoire. 



Ainsi, l'ordonnance rendue, certes a priori dans le cadre des dispositions de l'article 47 du décret de 1967, ne se limite pas à ce cadre, à la lecture même de la mission confiée. Elle ne constitue donc pas incontestablement une ordonnance sur requête nommée au sens de l'alinéa 1er de l'article 845 du code de procédure civile, permettant d'échapper à la nécessité de justifier de circonstances exigeant que l'ordonnance ne soit pas prise contradictoirement, étant observé qu'une telle requête nommée n'existe que dans le cadre de la copropriété. En tout état de cause, le débat que suscitent la désignation même d'un tiers pour administrer ce