Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 6 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 06 AVRIL 2023



N° 2023/ 272













Rôle N° RG 21/15948 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMF4







[P] [N]





C/



[Y] [B]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Laure LAYDEVANT



 Me Audrey BABIN 





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Adresse 2] en date du 26 Août 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/4348.





APPELANT



Monsieur [P] [N]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/11624 du 29/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 7]), né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Laure LAYDEVANT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



Madame [Y] [B]

née le [Date naissance 6] 1942 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de [Adresse 2] substituée par Me Marine CHARPENTIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Myriam GINOUX, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Myriam GINOUX, Présidente 

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe,





Signé par Madame Myriam GINOUX, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte en date du 11 juillet 2005, Mme [Y] [B] a donné à bail à M. [P] [N] l'appartement dont elle est propriétaire sis à [Adresse 10], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 480 € et 20 € de provisions sur charges. 



Le bail s'est reconduit tacitement. 



Par acte en date du 28 aôut 2019, un congé aux fins de vente a été signifié à M. [P] [N] par la SCP [W] [D] [U], huissiers de justice à [Adresse 2], à la requête de Mme [B], congé donné pour la date du 10 juillet 2020.



Ce congé contenait offre de vente au prix de 66 000 €.



Soutenant que M. [P] [N] n'a pas accepté l'offre de vente dans le délai légal imparti et se maintenait dans les lieux, sans droit ni titre, Mme [Y] [B] l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille par acte du 1er Octobre 2020 aux fins, en substance, de voir valider le congé donné, résiler le bail liant les parties, ordonner l'expulsion de M. [P] [N], le condamner à lui payer une somme provisionnelle de 6775 € au titre des loyers et charges dus à compter du 28 aôut 2019, fixer à la valeur locative le montant de l'indemnité d'occupation, le condamner à lui payer à titre provisionnel une somme mensuelle égale au montant du loyer et charges à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux, le condamner à lui payer une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 



M. [P] [N] n'a pas comparu. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 26 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a :


constaté la régularité et la validité du congé en date du 28/08/2019 pour le 10/07/2020 ;

prononcé la résiliation du bail consenti le 11/07/2005 à Monsieur [P] [N] pour le logement situé à [Adresse 4] ;

constaté que Monsieur [P] [N] est occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 4] ;

ordonné en conséquence, l'expulsion de Monsieur [P] [N] et de lous occupants de son chef, des lieux loués sis à [Adresse 9]. [Adresse 4], sans délai, par toutes voies et moyens de droit, et au besoin avec le concours de la force publique ;

condamné Monsieur [P] [N] à payer à titre provisionnel à Madame [Y] [L] [S] épouse [B] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus et indexé, jusqu'à libération effective et complète du logement ;

condamné Monsieur [P] [N] à payer à titre provisionnel à Madame [Y] [L] [S] épouse [B] la somme de six mille sept cent soixante quinze euros (6.775,00 €) au titre de la dette locative décompte arrêté au 02/09/2020 outre intérêts légaux ;

condamné Monsieur [P] [N] à payer à Madame [Y] [L] [S] épouse [B] la somme de cinq cent euros (500.00 €) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire ;

condamné Monsieur [P] [N] aux entiers dépens de l'instance.


 

Selon déclaration reçue au greffe le 12 novembre 2021, M. [P] [N] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 

 

Par dernières conclusions transmises le 16 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [P] [N] sollicite de la cour qu'elle :


déclare recevable et bien fondé l'appel par lui interjeté ;

infirme et réforme le jugement en toutes ses dispositions ;

in limine litis, sur la nullité du congé ; 

juge le congé pour vendre nul et de nul effet ;

dise et juge que la clause résolutoire n'a pas été valablement mise en oeuvre ;

en conséquence, déclare irrecevable les demandes du bailleur tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion du fait de la nullité du congé ;

constate que le logement est indécent ; 

en conséquence : 

juge que le bail ne peut pas être résilié ni l'expulsion ordonnée ;

condamne Madame [B] à verser à Monsieur [N] la somme de 100.000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son trouble de jouissance, toutes causes confondues ;

subsidiairement, 

en tout état de cause, dans l'hypothèse où la Cour de Céans considérait qu'il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur la nullité du congé et l'indécence du logement :

dise et juge que ces irrégularités constituent à tout le moins des contestations sérieuses au sens de l'article 834 du CPC, s'opposant à toute décision en référé ;

en conséquence, déclare l'incompétence du juge des référés pour prononcer la résiliation du bail, vu les contestations réelles et sérieuses concernant la procédure ;

s'agissant de la dette locative, 

à titre principal, déclare irrecevable la demande de règlement de la dette locative à défaut de délivrance d'un commandement de payer ;

subsidiairement, octroie au locataire un délai de paiement de 36 mois ;

durant ce délai, suspende les effets de la clause résolutoire ;

ordonne la compensation entre les créances ;

à titre infiniment subsidiaire en cas de prononcé de l'expulsion ;

accorde à Monsieur [N] un délai de 36 mois à compter de l'arrêt à intervenir pour quitter les lieux situés demeurant [Adresse 3] ;

dise et juge qu'avant l'expiration de ce délai de 36 mois l'expulsion ne pourra être poursuivie ;

suspende les effets du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

condamne Madame [N] à payer la somme de 2.000€ en application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

la condamne aux entiers dépens.




Par dernières conclusions transmises le 2 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Y] [B] sollicite de la cour qu'elle : 

' à titre principal :


déclare irrecevable l'appel interjeté par Monsieur [N] en date du 12 novembre 2021 ;


'à titre subsidiaire et si la cour venait à considérer l'appel recevable :


confirme l'ordonnance rendue le 26 aout 2021 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il convient de réactualiser la dette locative ;

condamne Monsieur [N] au paiement de la somme, à titre provisionnel, de 21 375 €, comptes arrêtés au 25 octobre 2022 ;

déboute Monsieur [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

le condamne au paiement de la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens pour l'instance d'appel. 






L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 9 novembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l' irrecevabilité de l'appel interjeté par M. [P] [N]: 



Contrairement à ce qu'allègue l'intimée, M. [P] [N] justifie avoir déposé une demande d'aide juridictionnelle le 4 octobre 2021 et avoir obtenu la désignation d'un avocat le 29 octobre 2021. 



En conséquence, sa déclaration d'appel enregistrée le 12 novembre 2021 est recevable pour avoir été introduite dans les délais de l'article 490 du code de procédure civile. 



Cette fin de non recevoir sera rejetée. 



Sur la validité du congé :



Contrairement aux assertions de l'appelant, le congé pour vente signifié par acte d'huissier le 28 août 2019 comporte bien la reproduction des cinq premiers alinés de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.



A la lecture de cet acte, il ressort que celui-ci mentionne bien les conditions de la vente projetée, la désignation du bien et sa superficie, les conditions de vente ordinaires, le prix de vente notamment et que la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locatire y étaient jointes. 



M. [P] [N] était donc parfaitement informé de l'ensemble des conditions de la vente et était donc en mesure de faire valoir ses droits sur l'immeuble. 



Ce congé est donc parfaitement régulier.



Sur la non saisine de la CCAPEX :



L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la saisine obligatoire de la CCAPEX en matière de résiliation du bail pour défaut d eréglement de la dette locative d'une part et lorsque le bailleur est une personne morale, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



L'irrecevabilité de l'assignation délivrée le 1er octobre 2020 n'est donc pas encourueen l'espèce. 



Sur l'absence de notification au préfet : 



La dénonce de l'assignation au Préfet aux fins de résiliation de bail n'est applicable qu'aux résiliations motivées par l'existence d'une dette locative, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



En tout état de cause, cette dénonce a néanmoins été effectuée par Mme [Y] [S] épouse [B] en date du 2 octobre 2020. 



L'assignation délivrée est en conséquence régulière. 



Sur l'indécence du logement invoquée :



M. [P] [N] prétend que le logement donné à bail serait indécent aux motifs que:

- le réseau electrique ne serait pas aux normes,

- il présenterait une isolation thermique insuffisante, 

- la chambre ne pourrait être qualifiée comme telle au motif qu'elle serait inférieure à 9 m2. 



A l'appui de ses prétentions, M. [P] [N] ne vise ni ne produit aucune pièce. 



En application des dispositions des articles 9 et 954 al 1 du code de procédure civile, il en sera débouté. 



Sur la demande provisionnelle en dommages-intérêts :



M. [P] [N] allègue que vivre dans un logement indécent alors qu'il est handicapé lui cause un préjudice important. 



Il ne produit aucun justificatif tenant à sa situation d'handicapé, ni au trouble de jouissance subi alors que de surcroît il n'a pas apporté la preuve de ce que le logement loué serait indécent. 



Conformément aux dispositions des articles 9 et 954 al 1 du code de procédure civile, il sera débouté de cette demande. 











Sur la dette locative :



Dans la mesure où la bailleresse ne sollicite pas l'acquisition d'une claure résolutoire pour défaut de paiement de loyers mais uniquement une provision à valoir sur un arriéré locatif, dans le cadre d'un congé pour vendre, la délivrance du commandement de payer ne constitue pas un préalable obligatoire. 



Au 28 août 2019, le premier juge constatait un arriéré locatif de 6775 €. 



Mme [Y] [S] épouse [B] produit un décompte arrêté au 25 octobre 2022 duquel il ressort que la dette s'est aggravée à hauteur de 21 375 €, M. [P] [N] ayant cessé de régler ses loyers depuis le mois de juillet 2019. 



Il convient en conséquence d'actualiser la provision due au titre de la dette locative à ce montant. 



Sur la demande de délais de paiement :



M. [P] [N] ne règle plus ses loyers depuis le mois de juillet 2019. 



Il ne produit aucun document susceptible de justifier de sa situation personnelle, familiale, professionnelle ou financière. 



Mme [Y] [S] épouse [B], n'est pas un bailleur institutionnele mais une femme âgée de 81 ans, privée des ressources des loyers qui lui sont dûs. 



En conséquence, à défaut de la démonstration d'une bonne volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, vu les situations respectives du propriétaire et de l'occupant, vu l'absence de démonstrataion par M. [P] [N] des diligences qu'il aurait pu accompli pour se reloger depuis le 28 août 2019 , date du congé pour vente à lui délivré, il y a lieu de débouter M. [P] [N] de ses demandes de delais. 







Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il y a lieu de confirmer l'ordonnance qurellée en ce qui concerne la charge des dépens et celle des frais irrépétibles. 



M. [P] [N] qui succombe supportera les dépens de la procédure d'appel; 



Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 500 euros en cause d'appel ;





 PAR CES MOTIFS



La cour,



Ecarte l'irrecevabilité articulée par l'intimée, 



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant provisionnel de l'arriéré locatif,

 

Et, statuant à nouveau :



Condamne M. [P] [N] à payer à Mme [Y] [S] épouse [B] la somme provisionnelle de 21 375 € au titre des loyers et charges dues, comptes arrêtés au 25 octobre 2022, 



Déboute M. [P] [N] de toutes ses demandes, 



Condamne M. [P] [N] au paiement des dépens d'appel, 



Condamne M. [P] [N] à payer à Mme [Y] [S] épouse [B] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute M. [P] [N] de sa demande sur le même fondement. 





 La greffière La présidente