Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 6 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 06 AVRIL 2023



N°2023/280













Rôle N° RG 22/10119 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJXZW







[D] [B]

[W] [B]





C/



[F] [H]

[P] [H]



























Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Florent LADOUCE



Me Didier NOURRIT 





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Juridiction de proximité de FREJUS en date du 14 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000066.





APPELANTS



Monsieur [D] [B], 

Né le [Date naissance 7] 1943 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]



Monsieur [W] [B], 

Né le [Date naissance 6] 1975 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8]



représentés par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMES



Monsieur [F] [H]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]



Monsieur [P] [H]

né le [Date naissance 4] 1941 à [Localité 10], 

demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Didier NOURRIT de la SCP NOURRIT - VINCIGUERRA NOURRIT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant 















*-*-*-*-*

























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, et Mme Angélique NETO, Conseillère, chargées du rapport.



Mme Catherine OUVREL, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.







Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2023,



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







EXPOSÉ DU LITIGE 



Selon bail sous seing privé du 2 mars 2009, à effet au 1er mars 2009, Madame [X] [R] a donné en location à monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B], un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 570 € outre 10 € de provision sur charges.



Après le décès de madame [X] [R] le 31 janvier 2017, son époux, monsieur [P] [H], et son fils, monsieur [F] [H], ont recueillis la succession et sont devenus bailleurs indivisaires du logement. 



Le 26 août 2020, monsieur [F] [H] et monsieur [P] [H] ont fait signifier par huissier de justice un congé pour vendre à leurs locataires, avec offre d'achat, prenant effet au 28 février 2021 et leur laissant la possibilité de préempter pendant les deux premiers mois du délai de préavis.



Les locataires n'ont pas opté, ni quitté le logement, de sorte que les bailleurs les ont assigné le 17 décembre 2021, au fond, pour valider le congé, ordonner leur expulsion et obtenir une condamnation au titre de la dette locative outre une indemnité d'occupation.



Par décision du 20 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fréjus, statuant au fond, a, notamment : 

' déclaré irrecevable, au visa de 74 du code de procédure civile, l'exception de procédure tirée du sursis à statuer soulevée par les défendeurs, 

' constaté la validité du congé pour vendre signifié le 26 août 2020 à monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] pour le 28 février 2021 à minuit, 

' dit qu'à compter du 1er mars 2021, ces derniers sont occupants sans droit ni titre du bien loué, 

' ordonné leur expulsion sous astreinte journalière de 300 € à compter du prononcé de la décision et pendant deux mois, 

' fixé l'indemnité d'occupation à 641 € par mois,

' condamné solidairement monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à libération effective des lieux, ainsi qu'au paiement de la somme de 10 222,48 € au titre des loyers et charges exigibles au 28 février 2021,

' rejeté la demande de délais de paiement, 

' débouté monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] de leurs prétentions, dont celle portant sur une demande d'indemnisation d'un préjudice,

' condamné monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] à verser à monsieur [F] [H] et monsieur [P] [H] la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, 

' rappelé que la décision était exécutoire de plein droit. 



Un appel a été interjeté contre cette décision. 



De leur côté, le 10 mars 2022, monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] ont fait assigner leurs bailleurs, en référé, aux fins d'expertise. 



Par ordonnance de référé en date du 14 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Fréjus a :


déclaré irrecevable, au visa de l'article 74 du code de procédure civile, l'exception de procédure tirée du sursis à statuer soulevée par les défendeurs, 

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expertise formée par monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B], 

débouté monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] de leur demande d'expertise fondée sur l'article 834 du code de procédure civile, 

dit n'y avoir lieu à statuer sur le surplus des demandes, 

débouté monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] à verser à monsieur [F] [H] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] aux entiers dépens du référé. 




Selon déclaration reçue au greffe le 13 juillet 2022, monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur le rejet de leur demande d'expertise, leur condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



Par dernières conclusions transmises le 12 août et 20 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] demandent à la cour de :


réformer l'ordonnance entreprise, 

ordonner une expertise judiciaire aux fins de décrire les désordres et non conformités, donner son avis sur leurs causes, donner son avis sur les préjudices induits et évaluer leur montant,

condamner solidairement monsieur [F] [H] et monsieur [P] [H] à leur payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.




Les appelants sollicitent, tout d'abord, une expertise sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, estimant l'urgence caractérisée, à raison des multiples fissures, des infiltrations d'eau, de l'absence d'étanchéité de la toiture et de l'absence d'isolation. Ils invoquent les conclusions du rapport d'expertise amiable de mars 2020 et du constat d'huissier de justice du 21 février 2022 pour soutenir que les désordres affectent non seulement le local commercial, loué par eux également, à un autre bailleur, à destination de restaurant, mais également le logement loué qui constitue la résidence principale de monsieur [W] [B]. Ils dénoncent une aggravation de ces désordres depuis la décision entreprise. 



Les appelants se fondent, ensuite, sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile et soutiennent justifier d'un intérêt légitime à la réalisation d'une expertise, mettant en cause la carence des bailleurs au titre des grosses réparations. 





Par dernières conclusions transmises le 29 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [F] [H] et monsieur [P] [H] sollicitent de la cour qu'elle : 


déclare l'appel de monsieur [D] [B] irrecevable comme tardif,

déclare l'appel de monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] irrecevable pour défaut de qualité et d'intérêt à agir,


En tout état de cause :


déboute monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] de leur demande d'expertise sur les fondements des articles 834 ou 145 du code de procédure civile, et plus, généralement, les déboute de toutes leurs demandes, 

confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions, 

condamne monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] solidairement aux dépens d'appel et au paiement d'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à leur profit. 




Les intimés soulignent que les appelants sont dépourvus de titre sur le bien occupé depuis le 1er mars 2021 et ne règlent plus aucun loyer depuis novembre 2019, au prétexte d'une infiltration d'eau subie par un autre locataire, situé en dessous du bien en cause, appartenant à un autre bailleur. Ils ajoutent que par jugement du 20 mai 2022, les appelants ont été déboutés de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance à raison d'infiltrations et autres désordres divers, cette procédure au fond ayant été engagé avant la présente action en référé.



En premier lieu, les intimés soulèvent l'irrecevabilité de l'appel de monsieur [D] [B] comme étant tardif, pour avoir été interjeté uniquement le 13 juillet 2022, alors que l'ordonnance lui avait été signifiée à personne le 23 juin précédent, à défaut, par manque d'intérêt et de qualité pour solliciter une expertise en vue de déterminer des désordres et des préjudices dans un bien dans lequel il prétend ne pas vivre depuis août 2020, à tout le moins.



En deuxième lieu, les intimés invoquent le défaut de qualité et d'intérêt à agir des appelants qui demandent en mars 2022 une expertise pour un bien sur lequel ils ne bénéficient d'aucun titre depuis mars 2021, et, tout en soutenant au fond que cette mesure d'instruction est inutile, leurs préjudices étant suffisamment établis sans elle. 



En troisième lieu, les intimés concluent au rejet de la demande d'expertise, non fondée sur l'article 834 du code de procédure civile, faute d'urgence, tout comme sur l'article 145 du même code. Ils indiquent que le rapport d'expertise de 2020 ne concerne pas le même local et est donc inopérant. Ils démentent toute aggravation d'un quelconque désordre aux termes d'un procès-verbal de constat du 21 février 2022 qui tend seulement à démontrer le manque d'entretien du bac à douche par les locataires et qui fait état de traces d'infiltrations anciennes en toiture, celle-ci ayant été réparée en juin 2020. Monsieur [F] [H] et monsieur [P] [H] contestent tout intérêt légitime des appelants à la réalisation d'une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile en ce que cette demande n'est pas présentée avant tout procès au fond, et, en ce qu'étant dépourvu de titre d'occupation sur le bien en cause, ils ne peuvent demander une expertise. Ils ajoutent que toute expertise est en tout état de cause inutile.





L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 13 février 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il est rappelé qu'à l'audience de plaidoiries du 27 février 2023, il n'a pas été fait droit à la demande de renvoi présentée par monsieur [D] [B] au motif d'un changement d'avocat de dernière minute, alors que la procédure est écrite, que l'avocat constitué dans ses intérêts avait conclu et préalablement déposé son dossier à la cour, de sorte que ses intérêts étaient préservés, et, eu égard à l'opposition ferme des intimés qui indiquent qu'il ne s'agit pas de la première manoeuvre dilatoire de l'appelant dans le cadre de la présente instance. Il est également noté que la présente affaire, sur appel interjeté par monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] le 13 juillet 2022, a reçu fixation le 19 septembre 2022 au lundi 27 février 2023, la clôture étant annoncée au 13 février 2023, ce qui laissait aux appelants un délai plus que suffisant pour être représenté comme ils le souhaitaient. 



Sur la recevabilité de l'appel de monsieur [D] [B] 



En vertu de l'article 490 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.

L'ordonnance rendue en dernier ressort par défaut est susceptible d'opposition.

Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours.



En l'espèce, il est justifié de la signification de l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection de Fréjus du 14 juin 2022 par acte d'huissier de justice délivré à la personne même de monsieur [D] [B] le 23 juin suivant. Cet acte fait foi jusqu'à inscription de faux et n'est, au demeurant, pas remis en cause. 



Ainsi, monsieur [D] [B] devait interjeté appel avant le 8 juillet 2022. Or, ce n'est que le 13 juillet 2022 que ce dernier a formé son recours, de sorte que celui-ci est tardif et donc irrecevable. 

Tel n'est pas le cas de l'appel de monsieur [W] [B] qui n'a reçu signification de l'ordonnance que le 4 juillet 2022. 



Sur la demande d'expertise 



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

 

La demande d'une mesure d'instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc aux appelants de rapporter le preuve d'éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations, et de démontrer que le résultat de l'expertise à ordonner présente un intérêt probatoire. 



Monsieur [P] [H] et monsieur [F] [H] soulèvent, tout d'abord, l'irrecevabilité d'une telle prétention pour défaut d'intérêt à agir des appelants à raison d'une absence de titre d'occupation sur le bien concerné et par application du principe de l'estoppel. Or, ces moyens relèvent davantage de l'appréciation du bien fondé ou non de la demande d'expertise, plus que de sa recevabilité. C'est donc sous ce prisme, et non au titre d'une fin de non recevoir, que ces éléments seront pris en compte. 



Dans un premier temps, monsieur [W] [B] sollicite une expertise sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, invoquant l'urgence. Or, force est de constater qu'il n'a agi en demandant en référé une telle mesure d'instruction que le 10 mars 2022, alors qu'il fait état de pièces pour caractériser les désordres dénoncés datant de mars 2020. De plus, il n'agit ainsi que près de deux ans après le congé pour vendre que lui ont délivré les intimés le 26 août 2020, et que postérieurement à l'instance introduite par les consorts [H], au fond, en validation du congé. En outre, le rapport d'expertise d'assurance du 31 mars 2020, mis en avant par monsieur [W] [B], concerne un dégât des eaux, datant de novembre 2019, subi dans le restaurant, certes loué par lui, mais auprès d'un bailleur tiers, situé en dessous du logement loué. Ce rapport d'expertise concerne donc un autre local et ne peut être considéré comme probant au titre de désordres soufferts dans l'appartement loué aux intimés, qui plus est dans la mesure où l'une des causes des dégâts observés dans le restaurant est identifiée comme étant une fuite au niveau du joint du bac à douche de l'appartement, dont l'entretien relève manifestement de la responsabilité du locataire. 



Monsieur [W] [B] s'appuie également sur le procès-verbal de constat par huissier de justice des 21 et 22 février 2022 qui relève des désordres affectant à la fois le restaurant du dessous, objet du bail commercial indépendant, et, le logement loué. Si la fuite d'eau observée au niveau du joint du pourtour du bac de douche de l'appartement ressort à l'évidence d'un défaut d'entretien des joints, imputable aux locataires, d'autres désordres sont également constatés dans le logement, tels des fissures, du salpêtre, et un défaut isolation. L'existence d'une aggravation de ces désordres depuis l'ordonnance entreprise n'est pas démontrée, en l'absence d'autres éléments probants objectifs produits. 



En l'état de ces éléments, aucune urgence ne peut fonder la demande d'expertise au regard de l'article 834 du code de procédure civile. 



En second lieu, monsieur [W] [B] se fonde sur l'article 145 du code de procédure civile et invoque un motif légitime justifiant cette demande. Or, force est de relever que la demande de mesure d'instruction n'a été présentée que le 10 mars 2022 alors qu'une instance au fond avait d'ores et déjà été introduite par les intimés en validation du congé, par acte du 17 décembre 2021, instance dans le cadre de laquelle l'appelant avait formé une demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance au titre des mêmes désordres que ceux actuellement dénoncés. Sa demande d'expertise n'est donc pas présentée avant tout procès. De plus, sont produites les conclusions prises aux intérêts de monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B], en appel du jugement du 20 mai 2022, rejetant cette prétention indemnitaire, aux termes desquels ceux-ci indiquent expressément qu'aucune expertise n'est nécessaire pour établir la réalité de leurs préjudices. Or, l'estoppel interdit aux mêmes parties de se contredire manifestement dans le cadre de deux instances tendant aux mêmes fins ; tel est le cas ici. 

Enfin, et surtout, il ressort du congé délivré le 26 août 2020 à effet au 28 février 2021, ainsi que du jugement exécutoire du 20 mai 2022, que monsieur [W] [B] se trouve occupant sans droit ni titre du logement appartement à monsieur [P] [H] et monsieur [F] [H] depuis le 1er mars 2021. Dès lors, l'appelant ne démontre détenir aucun motif légitime à la réalisation d'une expertise parfaitement inutile. 



C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté une telle demande, l'ordonnance entreprise étant confirmée de ce chef. 



Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens



Monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 2 500 € sera mise in solidum à leur charge, au bénéfice de monsieur [P] [H] et monsieur [F] [H], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respective des parties.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare irrecevable car tardif l'appel formé par monsieur [D] [B],



Dit recevable l'appel interjeté par monsieur [W] [B], 



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant :



Condamne in solidum monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] à payer à monsieur [P] [H] et monsieur [F] [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] de leur demande sur ce même fondement, 



Condamne in solidum monsieur [D] [B] et monsieur [W] [B] au paiement des dépens. 





La Greffière La Présidente