Cour d'Appel · 2 e chambre civile — 6 avril 2023

LC/IC















S.A.R.L. FOUFA



C/



[R] [O]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2ème chambre civile



ARRÊT DU 06 AVRIL 2023



N° RG 22/01370 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GB2Z



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 21 septembre 2022, 

par le Président du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 22/00371









APPELANTE :



S.A.R.L. FOUFA prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis :

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par Me Alexis TUPINIER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 101





INTIMÉE :



Madame [R] [O] 

née le 12 Avril 1939 à [Localité 3]

domiciliée :

[Adresse 1]

[Adresse 1]





représentée par Me Marine CATTANEO, membre de la SELARL CATTANEO RAMBOZ AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 43







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 02 février 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 06 Avril 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,





SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



Suivant acte sous seing privé du 5 février 1996, Mme [R] [O] a consenti à la SARL Le Lotus Bleu, à effet du 1er novembre 1995, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2], comprenant notamment une salle de restaurant. 

Ce bail a été renouvelé par acte du 1er novembre 2004. 

Une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, un mois après délivrance d'un commandement de payer, a été stipulée. 



Mme [R] [O] a fait donation de la nue-propriété des biens à son fils [C] par acte du 4 juin 2008, se réservant l'usufruit.



Le fonds de commerce a été cédé par Me [U], mandataire judiciaire, liquidateur judiciaire de la SARL Lotus Bleu à la SARL Foufa, suivant acte authentique reçu par Me [E] [S], notaire à [Localité 4], le 5 mars 2021 avec entrée en jouissance effective à compter du 4 janvier 2021. 



Mme [O] a fait délivrer à la SARL Foufa un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit portant sur la somme de 4 092,17 euros en date du 4 août 2021. 



Elle a fait délivrer un nouveau commandement de payer le 10 mai 2022 portant sur un arriéré de 12 841,81 euros.



Suivant acte d'huissier de justice en date du 6 juillet 2022, Mme [R] [O] a assigné la SARL Foufa en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit du bail à effet au 5 septembre 2021, ordonner son expulsion des locaux et condamner l'intéressée au paiement de l'arriéré de loyers et à une indemnité d'occupation.



Par ordonnance du 21 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a : 

- constaté la résiliation de plein droit du bail liant Mme [O] à la SARL Foufa à effet du 3 juin 2022, 

- ordonné l'expulsion de la SARL Foufa et celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique, 

- condamné la SARL Foufa à payer à titre provisionnel à Mme [O] : 

* la somme de 12 841,81 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 3 mai 2022, 

* une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 4 juin 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux, 

- autorisé en cas d'exécution à faire transporter et séquestrer dans un garde meubles de son choix ou en tout autre lieu adapté à la nature de ces objets les meubles et objets mobiliers garnissant encore les lieux, aux frais du locataire et pour valoir garantie des sommes qu'il lui doit, 

- condamné la SARL Foufa à payer à Mme [O] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SARL Foufa aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 mai 2022.



La SARL Foufa a relevé appel de cette ordonnance par déclaration reçue au greffe le 3 novembre 2022. 





Au terme de ses conclusions d'appelantes notifiées le 16 décembre 2022, la SARL Foufa demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1219 du code civil, de :

- infirmer l'ordonnance de référé du 21 septembre 2022 en ce qu'elle :

*constate la résiliation de plein droit du bail la liant à Mme [O] à effet du 3 juin 2022, 

*ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique, 

*la condamne à payer à titre provisionnel à Mme [O] : 

°la somme de 12 841,81 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 3 mai 2022, 

°une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 4 juin 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux, 

* la condamne à payer à Mme [O] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

* la condamne aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 mai 2022. 



En conséquence,

- débouter Mme [O] de l'intégralité de ses moyens, fins et prétentions ;

- condamner Mme [O] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [O] aux entiers dépens.



Au terme de ses conclusions d'intimée notifiées le 23 décembre 2022, Mme [R] [O] demande à la cour, au visa des articles 145-41 du code de commerce et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 21 septembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon (RG n°22/00371), 

En conséquence, 

- débouter la SARL Foufa de l'ensemble de ses demandes ; 

Y ajoutant ; 

- condamner la SARL Foufa à lui régler la somme 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SARL Foufa aux entiers dépens.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.



En cour de délibéré, le 10 février 2023, il a été demandé à Me [F] de produire l'acte de donation du 4 juin 2008 au complet, acte qui a été transmis par voie électronique le 21 février 2023.





SUR CE LA COUR,



Au terme de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En application de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 



Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur d'entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, d'en faire jouir paisiblement le preneur et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. 



Selon l'article 1728 du code civil et les stipulations du bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.



Par application des dispositions de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la réforme mise en 'uvre par l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au contrat, le locataire n'est fondé à refuser de payer son loyer que s'il est établi que, du fait de l'inexécution par le bailleur de ses obligations, il s'est trouvé dans l'impossibilité d'user des lieux loués conformément à leur destination contractuelle.



En l'espèce, le bail commercial, tout comme l'acte de renouvellement, contiennent une clause résolutoire de plein droit en cas de non paiement à son échéance d'un seul terme de loyer un mois après commandement demeuré infructueux.



Il doit être relevé, à l'instar du premier juge, que depuis la prise de possession des lieux, soit le 4 janvier 2021, la SARL Foufa n'a effectué un premier règlement partiel que le 7 juin 2021 à hauteur de 860,08 euros puis un second de 2 000 euros le 21 juin 2021 avant d'opérer un règlement par chèque le 1er octobre 2021 à hauteur de 2 000 euros, le montant du loyer mensualisé étant de 985,14 euros.



Il est constant que le preneur ne s'est pas libéré des causes des deux commandements de payer visant la clause résolutoire dans le mois de leur délivrance.



Pour justifier de ces impayés, la SARL Foufa soutient qu'elle était fondée à ne pas exécuter ses obligations en raison de l'état très dégradé du bien donné en location. 

Il lui appartient de démontrer le manquement de la bailleresse à ses obligations légales et contractuelles mais surtout qu'il en est découlé pour elle l'impossibilité de jouir normalement des lieux loués. 



Elle produit, à cet effet, un procès verbal de constat dressé le 20 octobre 2021 par Maître [K], huissier de justice, décrivant un phénomène de retenue d'eau dans la salle de restauration mais également dans le caveau et des difficultés concernant l'installation électrique.



Elle justifie en outre avoir fait procéder à une recherche de fuite par la SAS Sari 21, qui conclut le 19 janvier 2022, notamment à « des infiltrations au droit des soupiraux en façade occasionnant des dégradations dans la salle de restaurant au niveau -1 ».



Toutefois, ces constatations ne permettent aucunement de vérifier le lien entre les infiltrations constatées et la présence d'eau dans la salle de restauration principale en rez de chaussée.



De même, l'attestation de M. [T] [I] en date du 25 octobre 2021 confirmant la présence d'une fuite d'eau sur le trottoir rue Devosge provenant de dessous de la porte du caveau qui aurait été signalée à plusieurs reprises de janvier à mars 2021 au syndic et la présence d'eau au fond de la salle du restaurant constatée le 20 octobre 2021 ne permet pas de connaître la cause de ces désordres ni de vérifier le lien entre la fuite et l'étendue d'eau dans la salle de restaurant principale ni encore la persistance de ces troubles.



Si les constatations effectuées permettent d'établir que l'installation électrique est ancienne et non conforme, cet élément était parfaitement visible à l'entrée dans les lieux et ne témoigne pas d'une impossibilité de les occuper.



Par ailleurs, c'est de manière pertinente que le premier juge a constaté que le preneur n'avait pris aucune initiative avant la délivrance du premier commandement de payer du 4 août 2021 afin de dénoncer les désordres aujourd'hui invoqués.



Le courriel adressé à la bailleresse le 20 avril 2022 ne justifie ni de la nature des problèmes dénoncés ni des signalements antérieurs allégués. 



Il ne résulte donc d'aucun élément aux débats une impossibilité manifeste et de manière persistante pour le locataire d'user des biens loués conformément à leur destination contractuelle de sorte que l'exception d'inexécution n'est de toute évidence pas fondée.



En conséquence, les causes du second commandement n'ayant pas été réglées dans le délai, c'est à bon droit que le premier juge, considérant que la bailleresse avait renoncé aux effets du premier commandement, a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de l'appelante. Il convient seulement de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation à effet du 3 juin 2022 alors qu'il y a lieu de la constater au 10 juin 2022. 



Le décompte des sommes restant dues par la SARL Foufa au titre des loyers et charges impayés ne faisant l'objet d'aucune contestation, il convient de confirmer également le jugement déféré sur la condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré de loyers et charges mais encore au titre de l'indemnité d'occupation.



Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles non compris dans les dépens.



La SARL Foufa, partie succombante, est condamnée aux dépens d'appel.



Partie tenue aux dépens, elle est condamnée à payer à Mme [R] [O] une indemnité de 1 500 euros à hauteur de cour.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à constater la résiliation du bail à effet du 10 juin 2022



Y ajoutant,



Condamne la SARL Foufa aux dépens d'appel, 



Condamne la SARL Foufa à payer à Mme [R] [O] une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





Le Greffier, Le Président,