Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 6 avril 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 06/04/2023





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N° de MINUTE : 23/362 

N° RG 22/02171 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UIIM



Jugement (N° 21-000503) rendu le 11 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Tourcoing







APPELANTE



Madame [G] [R]

née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentée par Me Marine Craynest, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/004539 du 13/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉE



SA HLM Vilogia

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée par Me Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 31 Janvier 2023, tenue par Véronique dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller









ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 avril 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 janvier 2023



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La société d'HLM Vilogia venant aux droits de la société anonyme d'HLM Le Toit Familial est propriétaire d'une maison à usage d'habitation sise [Adresse 4].



Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 1967, la SA d'HLM Le Toit Familial a conclu un bail à usage d'habitation portant sur cet immeuble avec M. [Y] [R] décédé. 



Suite au décès de M. [Y] [R], le contrat de bail s'est poursuivi au profit de son épouse elle-même décédée le [Date décès 3] 2020. 



Après ce second décès, la fille des époux [R] a souhaité obtenir le transfert du bail à son profit. La société Vilogia s'y est toutefois opposée.



Par acte d'huissier en date du 24 juin 2021, la SA Vilogia a fait assigner Mme [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing aux fins d'entendre constater la résiliation du bail d'habitation conclu avec Mme [W] [X], veuve de M. [R], par l'effet du décès de la locataire, constater l'occupation sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] par Mme [G] [R], ordonner l'expulsion de Mme [R] de ce logement, si besoin avec l'assistance de la force publique, condamner Mme [R] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 460,13 euros charges comprises à compter du jugement, et jusqu'à la complète libération des locaux, condamner Mme [R] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 





Suivant jugement réputé contradictoire en date du 11 mars 2022, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing a :



- rejeté la demande de Mme [R] [G] tendant à voir ordonner le transfert à son bénéfice du contrat de bail d'habitation du 17 janvier 1967 portant sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 4], 

En conséquence, 

- constaté la résiliation de plein droit du bail d'habitation du 17 janvier 1967 portant sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 4] à compter du [Date décès 3] 2020, par l'effet du décès de Mme [X] veuve [R],

- constaté que Mme [R] [G] est occupante sans droit ni titre du local d'habitation sis [Adresse 4] appartenant à la SA d'HLM Vilogia,

- dit qu'à défaut pour Mme [R] [G] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion du local d'habitation sis [Adresse 4] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, il sera procédé comme il est dit à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [R] [G] à payer à la SA d'HLM Vilogia une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 460,13 euros et ce à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux,

- débouté Mme [R] [G] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

- condamné Mme [R] [G] aux dépens de l'instance,

- débouté la SA d'HLM Vilogia de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. 





Mme [G] [R] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 4 mai 2022, la déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.







La SA d'HLM Vilogia a constitué avocat le 12 mai 2022. 





Par ses dernières conclusions en date du 22 décembre 2022, Mme [G] [R] demande la cour de :



- d'infirmer le jugement du 11 mars 2022 en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [G] [R] de sa demande tendant à voir transférer le bail à son profit, en conséquence constaté la résiliation de plein droit du bail, constaté que Mme [G] [R] est occupante sans droit ni titre, dit qu'à défaut pour Mme [G] [R] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion du local d'habitation et tout occupant de son chef, condamné Mme [G] [R] à payer au bailleur la somme de 460,13 euros d'indemnité d'occupation, débouté Mme [G] [R] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, condamné Mme [G] [R] aux dépens,



Statuer de nouveau et : 



- débouter Vilogia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- ordonner le transfert du contrat de bail du 17 janvier 1967 signé par M. [R] père, au profit de Mme [G] [R], occupant de bonne foi, 



Subsidiairement :

 -condamner la sociétéVilogia à rembourser à Mme[R] la somme de 12 851,50 euros au 30 novembre 2022 et condamner Mme [R] au seul paiment d'une indemnité d'occupation de 460,13 euros à compter de mars 2022 ; 

- accorder à Mme [G] [R] un délai de 18 mois à compter de la décision à intervenir avant toute expulsion, 



En tout état de cause, 

- condamner Vilogia à verser à Mme [G] [R] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi et trouble de jouissance,

- condamner Vilogia à verser à Maître Marine Craynest la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à charge pour elle de renoncer à l'aide juridictionnelle,

- condamner Vilogia aux entiers dépens. 





Par ses dernières conclusions en date du 9 janvier 2023, la SA d'HLM Vilogia demande à la cour de :



- confirmer le jugement en date du 11 mars 2022 en ce qu'il a rejeté la

 demande de transfert du bail du 17 janvier 1967 au profit de Mme [G]

[R], constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail en date du 17 janvier 1967 conclu entre la SA d'HLM Le Toit Familial aux droits de laquelle vient la SA Vilogia et M. [Y] [R] concernant le logement situé [Adresse 4] par 1'effet du décès de la locataire en titre, sa veuve Mme [W] [X] survenu le [Date décès 3] 2020, constaté 1'occupation sans droit, ni titre de ce logement par Mme [G] [R], condamné Mme [G] [R] au paiement de la somme mensuelle de 460,13 euros au titre de l'indemnité d'occupation due représentant le montant du loyer et des charges à compter du jugement déféré jusqu'à la complète libération des lieux, ordonné l'expulsion de Mme [G] [R] ainsi que de toutes personnes qu'elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin 1'assistance de la force publique mais seulement à compter du 21 octobre 2022 compte tenu du délai supplémentaire accordé par Madame le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lille après la délivrance du commandement de quitter les lieux en date du 13 mai 2022, 

Pour le surplus, 

- condamner Mme [G] [R] au paiement d'une somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel,

- dire mal fondée Mme [G] [R], en ses demandes reconventionnelles, fins, conclusions, l'en débouter.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.







MOTIFS : 





Sur la demande de Mme [G] [R] tendant à obtenir le transfert du droit au bail de ses parents :



Il est constant que suivant acte sous-seing privé en date du 17 janvier 1967, la SA D'HLM Le Toit Familial aux droits de laquelle vient désormais la société Vilogia a consenti à M. [Y] [R] un bail d'habitation concernant l'immeuble sis [Adresse 4]. 



L'épouse de M. [R], Mme [X], était cotitulaire de ce bail en application des dispositions de l'article 1751 du code civil.



M. [Y] [R] est décédé le [Date décès 2] 2012, laissant son épouse,devenue seule titulaire du bail, et sa fille, Mme [G] [R], qui a continué à occuper le logement avec sa mère. 



Suite au décès de cette dernière survenu le [Date décès 3] 2020, Mme [G] [R] a fait part de son souhait auprès de son bailleur de conserver le logement en faisant valoir qu'elle y avait toujours vécu.



Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 décembre 2020, la société Vilogia a indiqué à Mme [G] [R] qu'à défaut de remplir les conditions légales requises en sa qualité de descendante de la locataire en titre pour obtenir le transfert de bail sollicité, en particulier celle relative à l'adéquation de la typologie du logement avec sa composition familiale, et alors que le relogement proposé avait été refusé, il convenait de restituer les lieux dans un délai de 8 jours.

Dans une lettre du 8 décembre 2021, Mme [G] [R] a répondu qu'elle n'était pas tenue d'accepter une offre de relogement dans des locaux plus petits dans le quartier qui lui était proposé.



Au final, en réponse aux diverses lettres de Vilogia lui notifiant son refus d'accéder à la demande de transfert d'un bail et face à l'assignation de Vilogia demandant au juge des contentieux de la protection de constater sa qualité d'occupante sans droit ni titre du logement en cause, Mme [G] [R] a soutenu qu'elle était en droit tant au regard des dispositions des articles 10 et 11 du Préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 garantissant le droit au logement que des textes applicables en matière locative de prétendre au transfert du droit au bail à son profit en sa qualité de descendante ayant toujours vécu dans les lieux avec ses parents.



Le premier juge a rejeté sa demande au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, considérant que Mme [G] [R] ne pouvait prétendre à un logement social de 130 m2 de type 6 alors qu'elle vit seule. 



Devant cette cour, Mme [G] [R] fait valoir que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent faire échec à sa demande de transfert de bail, faisant observer que le bail consenti à ses parents est très ancien et ressort des dispositions de la loi du 1er septembre 1948.qui garantissent ses droits sur ce point.



La loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 a désormais un champ d'application assez restreint. En effet, elle concerne uniquement les logements construits avant le 1er septembre 1948 et pour lesquels les locataires ont signé un bail avant le 23 décembre 1986. 



En l'espèce, le bail a effectivement été signé avant le 23 décembre 1986 et la société Vilogia ne remet pas en cause le fait que le logement ait pu être construit avant le 1er septembre 1948;



Cependant, l'application de ces dispositions ne peuvent fonder un droit au maintien dans les lieux de Mme [G] [R].



En effet, si l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 dans sa version initiale prévoyait le droit au maintien dans les lieux et le transfert du bail au profit des descendants, l'article 27 de la loi du 23 décembre 1986 a supprimé de la liste des bénéficiaires au droit au maintien dans les lieux les descendants majeurs. 



Cet article portant modification de l'article 5 prévoit ainsi : 



"I. - Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès du locataire ou de l'occupant de bonne foi, au conjoint, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs.



II. - Nonobstant les dispositions du I ci-dessus, le maintien dans les lieux reste acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi."



Les descendants ne peuvent donc plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux si le décès de leur auteur est survenu après l'entrée en vigueur de la loi, à savoir postérieurement au 23 décembre 1986. 



Or en l'espèce, force est de constater que les parents de l'appelante sont décédés postérieurement au 23 décembre 1986 et que Mme [R] ne peut se prévaloir en conséquence de la préservation d'un droit au maintien dans les lieux.



La dernière version de l'article 5, issue de la loi n° 2014. 873 du 4 août 2014, est ainsi rédigée :



"Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article 1er appartient, en cas de d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils étaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs. 



Le maintien reste acquis au conjoint, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou au concubin de l'occupant, lorsque cet occupant a fait l'objet d'une condamnation devenue définitive, assortie d'une obligation de résider hors du domicile ou de la résidence du couple, pour des faits de violences commis sur son conjoint, son concubin, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou sur leurs enfants. (...)".





Il s'ensuit que Mme [G] [R] au regard de sa seule qualité de descendante ne peut prétendre au transfert de bail en application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948



Il sera rappelé que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :



Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. 

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence





L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 tempère toutefois cette disposition s'agissant des logements loués par les organismes d'habitation à loyer modéré en prévoyant que l'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. 



C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a considéré que Mme [G] [R], habitant seule dans un logement correspondant à une maison à usage d'habitation de type VI de surface habitable corrigée de 130 m2, la description du logement n'étant pas discutée, de sorte que Mme [G] [R], qui est une personne seule, ne peut être éligible à un tel logement. 





Par ailleurs le droit au logement, garanti constitutionnellement de Mme [G] [R], qui n'est au demeurant pas méconnu puisqu'il est justifié de ce que des offres de relogement lui ont été faites, se heurte par ailleurs au droit au logement des familles dont la composition nécessite l'octroi de logements de taille importante, quand bien même la cour ne méconnaît pas le fait que l'appelante puisse être attachée affectivement au logement en cause.





Enfin, alors que la présence de Mme [G] [R] dans le logement ne s'explique que par le fait qu'elle était occupante du logement du chef de sa mère et que les versements mensuels acceptés par Vilogia l'étaient au titre de la simple compensation du préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux de l'appelante, l'appelante ne peut soutenir que le bailleur aurait tacitement accepté le transfert du bail.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail d'habitation du 17 janvier 1967 portant sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 4] à compter du [Date décès 3] 2020, par l'effet du décès de Mme [X], constaté par ailleurs que Mme [G] [R] est occupante sans droit, au titre, du local d'habitation sis [Adresse 4] appartenant à la SA d'HLM Vilogia, et fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [G] [R] jusqu'à parfaite libération des lieux à la somme de 460,13 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux. 



Sur la demande de délais pour quitter les lieux :



L'article L. 412-3 du code de procédure civile d'exécution prévoit que :



« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 



Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



L'article L. 412-4 de ce même code énonce par ailleurs que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



En l'espèce, la cour observe que Mme [R] a occupé le logement pendant près de trois années depuis le décès de son parent survivant à la date à laquelle la cour rend son présent arret. L'appelante ne justifie pas avoir par ailleurs entrepris de démarches aux fins de trouver un nouveau logement.



Par ailleurs Mme [R] a obtenu des délais du juge de l'exécution lui permettant de se maintenir dans les lieux jusqu'au 21 octobre 2022, et ce suivant jugement du 18 juillet 2022, ce délai ayant été accordé en raison du caractère récent de la décision d'expulsion, mais le jugement ayant également relevé que Mme [R] ne justifiait pas d'efforts pour parvenir à son relogement, ce que la cour constate à nouveau.



Dès lors la cour rejettera la demande de délais formulée en cause d'appel au visa des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution.



Sur la demande en remboursement de la somme de 12 851,50 euros au 30 novembre 2022 :



Il n'existe aucun motif de condamner la société Vilogia au remboursement des sommes versées depuis le décès de la mère de l'appelante alors que ces sommes sont la compensation de l'occupation des lieux par Mme [R].



Il convient de débouter Mme [R] de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [R] :



Il convient de relever en premier lieu que dès lors que le premier juge a justement considéré que la société Vilogia était bien fondée en son action, Mme [R] ne peut prétendre à des dommages et intérêts au seul motif de l'action entreprise par la partie intimée.

A supposer qu'il soit exact par ailleurs que la persienne de la salle de séjour ait connu un dysfonctionnement , Mme [G] [R] n'est pas fondée à se prévaloir d'un préjudice de jouissance au titre d'un manquement de Vilogia à une quelconque obligation de délivrance.

Enfin, l'indemnisation du préjudice résultant de l'usage de voies d'exécution éventuellement injustifiées ressort de la compétence du juge de l'exécution.



Dès lors, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [R]. 





Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.



Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.



Mme [R] succombant dans son appel en supportera les dépens.



Il sera fait une application modérée des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel comme indiqué au présent dispositif.





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions :



Y ajoutant 



Déboute Mme [G] [R] de sa demande de délais au titre de l'expulsion faite au visa des dispositions des articles L. 412-13 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution



Déboute Mme [G] [R] de sa demande de remboursement de la somme de 12 851,50 euros ;



Condamne Mme [G] [R] aux dépens d'appel ;



Condamne Mme [G] [R] au paiement, au profit de la SA Vilogia, de la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.









Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis