Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 3 — 6 avril 2023

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 3

ARRÊT DU 06/04/2023



N° de MINUTE : 23/340 

N° RG 22/05491 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UTUT

Jugement (N° 21/00029) rendu le 04 Novembre 2022 par le Juge de l'exécution d'Avesnes sur Helpe



APPELANTE



SCI [H] Investissements, société civile immobilière au capital de 1000 €

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Fatma-Zohra Abdellatif, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉS



SA Banque CIC Nord Ouest

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Patrick Houssière, avocat au barreau d'[Localité 4]





TRESOR PUBLIC - SPFE de [Localité 8]



- dans l'inscription d'hypothèque légale du trésor en date 21 février 2017 publiée au service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 21 février 2017 volume 2017 V n°338 au Service des impôts des particuliers d'[Localité 4],



- dans l'inscription d'hypothèque légale du trésor en date du 8 juin 2020 publiée au service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 11 juin 2020 volume 2020 V n°1014 au Service des impôts des particuliers d' [Localité 4],



-dans l'inscription d'hypothèque légale du trésor en date du 19 novembre 2020 publiée au service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 20 novembre 2020 volume 2020 V n°2120 au Service des impôts des particuliers d'[Localité 4]



[Adresse 7]



Défaillant, à qui l'assignation à jour fixe pour chacune des inscriptions d'hypothèque a été délivrée par actes remis à personne habilitée le 31 janvier 2023





DÉBATS à l'audience publique du 09 mars 2023 tenue par Sylvie Collière magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Sylvie Collière, président de chambre

Catherine Convain, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Catherine Ménegaire, conseiller



ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 avril 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 30 décembre 2008 reçu par Maître [C] [B], notaire à [Localité 4], la société CIC banque Scalbert Dupont-CIN a consenti à la société civile immobilière (SCI) [H] investissements un prêt d'un montant principal de 231 330 euros remboursable en 240 mensualités de 1 663,80 euros au taux de 5,70 % l'an, aux fins de financer l'acquisition d'un immeuble situé [Adresse 1], cadastré section AH n°[Cadastre 5].



En garantie de sa créance, la banque bénéficie d'un privilège de prêteurs de deniers et d'une hypothèque conventionnelle sur le bien financé publiés le 5 février 2009 au service de la publicité foncière d'[Localité 4] sous les références volume 2009 V n°251. 



Par acte du 14 avril 2021, le CIC Nord Ouest venant aux droits de la CIC banque Scalbert Dupont-CIN a, en vertu de la copie exécutoire de l'acte de prêt du 30 décembre 2008, fait signifier à la société [H] investissements un commandement de payer aux fins de saisie de l'immeuble susvisé, en vue du recouvrement de la somme de 260 364,03 euros, outre intérêts au taux contractuel de 5,70 % à compter du 8 avril 2021.



Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 8 juin 2021 sous la référence volume 2021 S n°24. 



Par acte du 28 juillet 2021, le CIC Nord Ouest a fait assigner la société [H] investissements à l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Avesnes-sur-Helpe.



Il a par ailleurs, par actes du 29 juillet suivant, fait dénoncer ce commandement au Trésor public, créancier inscrit et l'a fait assigner à comparaître à l'audience d'orientation



Par jugement du 4 novembre 2022, le juge de l'exécution a : 



- constaté que le CIC Nord Ouest agit en vertu d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible';

- constaté la régularité de la procédure de saisie immobilière';

- dit que la créance du CIC Nord Ouest s'élève à la somme de 254 065,76 euros arrêtée au 1er octobre 2021 outre intérêts au taux légal et sans préjudice de tout encaissement effectué postérieurement au 1er octobre 2021';

- ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de la vente sur la mise à prix de 20 000 euros';

- fixé la vente à l'audience d'adjudication du 3 mars 2023 ;

- dit que le poursuivant fera assurer deux visites des biens saisis par l'huissier de justice de son choix, lequel pourra, si besoin est, se faire assister d'un serrurier, de la force publique et à défaut faire application de l'article L. 142-1 du code des procédures civiles d'exécution';

- dit que l'huissier pourra également, le cas échéant, se faire assister lors d'une visite d'un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d'établir ou de réactualiser les diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur';

- dit que les heures de visites seront déterminées d'un commun accord entre le créancier poursuivant et l'huissier instrumentaire, à charge pour le premier d'en faire mention dans les publicités prévues par la loi';

- ordonné les mesures de publicité telles que prévues par la loi';

- dit que les occupants des biens saisis devront être informés des visites trois jours au moins avant la date prévue pour celles-ci';

- dit que si le bien est loué, le locataire sera tenu de fournir à l'avocat poursuivant le bail qui lui a été consenti';

- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente';

- rejeté les demandes plus amples et contraires. 



Par déclaration adressée par la voie électronique le 1er décembre 2022, la SCI [H] investissements a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.



Après avoir été autorisée à jour fixe par ordonnance de la présidente de chambre déléguée par le premier président du 13 décembre 2022 sur la requête qu'elle avait présentée le 8 décembre 2022, elle a, par acte des 20 et 31 janvier 2023, fait assigner la société CIC Nord Ouest et le Trésor public pour le jour fixé.



Aux termes des conclusions jointes à sa requête, elle demande à la cour, au visa des articles L. 111-7, L. 311-2, R. 321-13, R. 322-15 et suivants, L. 322-6 alinéa 2 et R. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution, 1134, 1318, 1984 du code civil, 41 du décret n° 71-941 du 21 novembre 1971, d'infirmer le jugement déféré et en conséquence de :



A titre principal : 

- constater l'absence de titre exécutoire du CIC Nord Ouest';

En conséquence,

- dire que le CIC Nord Ouest n'est pas titulaire d'une créance certaine, liquide et exigible';

- prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 14 avril 2021';

- dire que les conditions pour procéder à une saisie immobilière ne sont pas réunies';

- débouter le CIC Nord Ouest de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions';







A titre subsidiaire, 

- ordonner la réduction de l'indemnité de résiliation anticipée à la somme de 1 500 euros';



A titre encore plus subsidiaire, 

- en cas de vente forcée, ordonner la vente aux enchères publiques du bien saisi à la mise à prix de 60 000 euros et dire, conformément aux dispositions de l'article R. 322-47 du code des procédures civiles d'exécution, qu'en cas de carence d'enchère sur la mise à prix de 60 000 euros, le bien sera remis en vente sur la mise à prix de 40 000 euros'et qu'en cas de carence sur la mise à prix de 40 000 euros, le bien sera remis en vente sur la mise à prix de 20 000 euros';

- autoriser la vente amiable de l'ensemble immobilier pour un prix qui ne saurait être inférieur à la somme de 70 000 euros';

- condamner le CIC Nord Ouest à payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner le CIC Nord ouest aux entiers dépens.



Aux termes de ses conclusions du 3 mars 2023, le CIC Nord Ouest demande à la cour, au visa des dispositions des articles 2191 et 2193 du code civil et R. 322-15 à R. 322-19 du code des procédures civiles d'exécution de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a réduit la clause pénale à la somme de 2 000 euros et en conséquence retenu sa créance à hauteur de 254 065,76 euros et en conséquence de :



- dire n'y avoir lieu à réduire la clause pénale d'un montant de 13 713,26 euros ;

- fixer sa créance à la somme de 265 779,02 euros au 1er octobre 2021 en principal, intérêts, frais et accessoires, outre intérêts au taux contractuel à compter du 1er octobre 2021 ;

- renvoyer le dossier devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'[Localité 4] pour qu'il fixe une nouvelle date de vente et les modalités de 

publicité ;

 en tout état de cause, 

- condamner la SCI [H] investissements à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la SCI [H] investissements aux dépens dont distraction au profit de son avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Le Trésor public, auquel les conclusions de l'intimé ont été signifiées le 6 mars 2023, ne comparaît pas. 



MOTIFS 



Sur l'existence d'un titre exécutoire : 



Il résulte de l'acte de prêt du 30 décembre 2008 que Mme [D] [R], clerc de notaire à [Localité 4] a comparu, agissant au nom et pour le compte de M. [L] [W], (lui-même représentant la CIC Banque Scalbert Dupont-CIN, en vertu des pouvoirs qui lui ont été délégués par M. [X] [Z], agissant sa qualité de président directeur général de la dite banque), en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés, aux termes d'une procuration sous signatures privées en date à [Localité 6] du 8 octobre 2008, laquelle demeurait 'ci-jointe et annexée après mention'. 



Il a été annexé à l'acte une délégation de pouvoirs en date du 27 novembre 2008 portant la référence 'SCI [H] investissements [Adresse 1]', par laquelle [L] [W] représentant la banque Scalbert Dupont-CIN a délégué 'tout clerc de l'étude de Me [B]' pour représenter la banque à la signature d'un acte qui sera reçu par le notaire et constatera le prêt dont les caractéristiques figurent dans l'offre de prêt référencée ci-dessus. 



La SCI [H] investissement conteste le caractère exécutoire du titre servant de fondement aux poursuites aux motifs que :



- la procuration annexée à l'acte notarié ne mentionne pas l'identité de la personne à qui mandat avait été donné de représenter la banque à l'acte de sorte qu'en l'absence de toute procuration délivrée par la banque nommément au clerc de notaire, ce dernier ne pouvait la représenter valablement et l'acte notarié du 30 décembre 2008 ne vaut pas titre exécutoire ; 

- la banque ne produit pas la délégation de pouvoir au bénéfice de M. [W]



L'article L. 311-2 dispose que tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. 



Selon l'article L. 111-3 4° du code des procédures civiles d'exécution, les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires.



L'article 1318 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 dispose que l'acte qui n'est point authentique par l'incompétence ou l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s'il a été signé des parties.



L'article 21 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 dispose que l'acte notarié porte mention des documents qui lui sont annexés. Les procurations sont annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte. Dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes.



L'article 41 de ce même décret dispose que tout acte fait en contravention aux dispositions contenues aux 1°, 2° et 3° (1er alinéa) de l'article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l'article 10 et à l'article 26 du présent décret est nul, s'il n'est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l'acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf, dans les deux cas, s'il y a lieu, les dommages- intérêts contre le notaire contrevenant.



Il résulte de ces trois derniers textes que l'inobservation de l'obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l'acte authentique ou de sa copie exécutoire ou de les déposer au rang de ses minutes ne fait pas perdre à l'acte ou à sa copie son caractère authentique et, partant, son caractère exécutoire.



Par ailleurs les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d'une partie à un acte notarié ne relèvent pas des défauts de forme que l'article 1318 du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique, et partant, exécutoire de cet acte, lesquels s'entendent de l'inobservation des formalités requises pour l'authentification par l'article 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971. Ces irrégularités, qu'elles tiennent en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l'acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander. 



En l'espèce, il en résulte d'abord que seul le prêteur pouvait se prévaloir le cas échéant de l'absence éventuelle de pouvoir de M. [W] ou de ce que la délégation de pouvoir du 27 novembre 2008 ne désignait pas nommément un clerc de notaire. 



Ensuite, et même si la SCI [H] ne soulève pas explicitement ce point, le premier juge, après avoir relevé que la procuration du 8 octobre 2008 n'était pas annexée à l'acte notarié du 30 décembre 2008, a retenu à juste titre que cette absence ne faisait pas perdre à l'acte son caractère exécutoire. 



Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a considéré que l'acte notarié du 30 décembre 2008 fondant les poursuites était un titre exécutoire. 



Sur la demande de réduction de la clause pénale : 



Selon l'article 1152 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.



Il n'est pas contesté par le CIC Nord Ouest que l'indemnité de 7 % prévue en cas de déchéance du terme consécutive à la défaillance de l'emprunteur (article 12 des conditions générales du prêt) est une clause pénale. 



Pour réduire à 2 000 euros l'indemnité figurant dans le décompte de créance pour un montant de 13 713,26 euros correspondant à 7 % du capital restant dû, le premier juge s'est borné à indiquer que la somme réclamée par le créancier était manifestement disproportionnée au regard du préjudice réellement subi. La SCI [H] investissement, sans plus de précision, demande la réduction de l'indemnité à 1 500 euros. 



Or, la seule affirmation d'une disproportion manifeste au regard du préjudice réellement subi n'est pas de nature à établir le caractère manifestement excessif de l'indemnité d'exigibilité anticipée. 



Il convient donc de débouter la SCI [H] investissements de sa demande de réduction de l'indemnité de 7 % et d'infirmer le jugement déféré sur la fixation de la créance.



Celle-ci sera fixée, au vu des pièces produites, à 265 779,02 euros se décomposant comme suit:



- capital restant dû 195 903,76 euros 

- intérêts au taux contractuel de 5,70 % échus au 

 1er octobre 2021 53 617,15 euros 

- assurance solde dû 2 544,85 euros 

- indemnité de 7 % 13 713,26 euros 

outre intérêts au taux contractuel de 5,70 % à compter du 2 octobre 2021 sur le capital restant dû. 



Sur la demande de vente amiable : 



En matière de saisie immobilière, l'article L. 322-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit, en son premier alinéa, que le bien saisi est vendu soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.



En application de l'article R. 322-15 du même code, à la demande du débiteur, le juge de l'exécution peut autoriser celui-ci à vendre amiablement son bien si la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.



Si cet article, qui n'envisage que des diligences 'éventuelles', n'impose pas au débiteur de justifier au moment de sa demande de l'existence ou de la signature prochaine d'un engagement écrit, en revanche, il lui appartient toutefois de démontrer que son bien peut se vendre rapidement.



En l'espèce, la SCI [H] investissements verse aux débats, à l'appui de sa demande d'autorisation de vente amiable de l'immeuble saisi, une attestation en date du 19 novembre 2021 de Maître [B], notaire, mentionnant que la valeur du bien saisi peut être fixée entre 85 000 et 90 000 euros et un mandat de vente au profit de ce notaire, non signé et au nom de [K] [H] (alors que le propriétaire de l'immeuble est la SCI [H] investissements). 



Il est ainsi établi que la société débitrice n'a accompli aucune diligence pour vendre son bien de sorte qu'il est vain d'escompter qu'il puisse être vendu rapidement. 



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [H] investissements de sa demande de vente amiable et a en conséquence ordonné la vente aux enchères publiques du bien saisi. 



Sur la mise à prix : 



L'article L.322-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.



La SCI [H] Investissement demande que la mise à prix de l'immeuble soit fixée à 60 000 euros, faisant valoir que la mise à prix, fixée dans le cahier des conditions de vente à 20 000 euros, n'est pas cohérente au regard de l'estimation du bien. 



Force est de constater toutefois que l'estimation de Maître [B] fixant la valeur de l'immeuble entre 85 000 euros et 90 000 euros n'est pas circonstanciée et date du 19 novembre 2021 sans avoir été réactualisée.



Il résulte en outre du procès-verbal de description de l'immeuble dressé le 29 juin 2021 que ce dernier est en mauvais état, d'importants travaux étant à prévoir.



Le jugement déféré qui a maintenu la mise à prix à 20 000 euros sera donc confirmé. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens. 



Partie perdante en appel, la SCI [H] investissements sera condamnée aux dépens d'appel et nécessairement déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 



Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI [H] Investissements la charge des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer devant la cour. 





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit que la créance du CIC Nord Ouest s'élève à la somme de 254 065,76 euros arrêtée au 1er octobre 2021 outre intérêts au taux légal et sans préjudice de tout encaissement effectué postérieurement au 1er octobre 2021'; 



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, 



Fixe le montant de la créance de la société CIC Nord Ouest à la somme totale de 265 779,02 euros se décomposant comme suit :

- capital restant dû 195 903,76 euros 

- intérêts au taux contractuel de 5,70 % échus au 

 1er octobre 2021 53 617,15 euros 

- assurance solde dû 2 544,85 euros 

- indemnité de 7 % 13 713,26 euros 

outre intérêts au taux contractuel de 5,70 % à compter du 2 octobre 2021 sur le capital restant dû; 



Renvoie l'affaire devant le juge de l'exécution pour la poursuite de la procédure de saisie immobilière ; 



Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne la SCI [H] Investissements aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la SCP d'avocats Lemmens Houssière, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 









Le greffier







Ismérie CAPIEZ







Le président







Sylvie COLLIERE