Cour d'Appel · 2e chambre civile — 6 avril 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 06 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/04336 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PQYG



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 JUIN 2022 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS 

N° RG 22/00038





APPELANTS :



Monsieur [G] [K]

né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 10] SERBIE

de nationalité Serbe

[Adresse 6]

Représenté par Me Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008122 du 27/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)



Madame [L] [W] épouse [K]

née le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 9] MACEDOINE

de nationalité Macédonienne

[Adresse 6]

Représentée par Me Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008121 du 27/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)





INTIMEE :



Madame [J] [R] épouse [N]

née le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 8] (Italie) 

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Olivier MENUT, avocat au barreau de BEZIERS







Ordonnance de clôture du 14 Février 2023

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 FEVRIER 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Mme Virginie HERMENT, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Monsieur Salvatore SAMBITO, Greffier.





EXPOSE DU LITIGE 





Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2020, Mme [J] [N] a donné à bail à M. [G] [K] et Mme [L] [K] un appartement situé [Adresse 7], moyennant le paiement d'un loyer de 380 euros par mois, outre une provision sur charges de 20 euros. 

 

Le 25 mai 2021, Mme [J] [N] a fait délivrer à M. [G] [K] et Mme [L] [K] un commandement de payer la somme totale de 539, 29 euros, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location. 





Par actes d'huissier en date du 17 janvier 2022, Mme [J] [N] a fait assigner en référé M. [G] [K] et Mme [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers afin qu'il constate la résiliation du contrat de bail par mise en jeu de la clause résolutoire, qu'il ordonne l'expulsion de M. [G] [K], de Mme [L] [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et qu'il condamne solidairement M. [G] [K] et Mme [L] [K] à lui payer la somme de 3 165 euros, à titre de provision sur les loyers impayés au 15 janvier 2022, outre les intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer, les loyers échus au jour de l'audience, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, de la date de prise d'effet de la clause résolutoire à leur départ effectif, outre la somme de 350 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 



Aux termes d'une ordonnance rendue le 22 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2020 entre Mme [J] [R] épouse [N], d'une part, et M. [G] [K] et Mme [L] [K], d'autre part, étaient acquises, 

- ordonné en conséquence à M. [G] [K] et Mme [L] [K] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance, 

- dit qu'à défaut pour M. [G] [K] et Mme [L] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [J] [R] épouse [N] pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, 

- condamné M. [G] [K] et Mme [L] [K] à payer à Mme [J] [R] épouse [N], à titre provisionnel, une indemnite mensuelle d'occupation, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 25 juillet 2021 jusqu'à la libération effective des lieux,

- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 400 euros, 

- condamné M. [G] [K] et Mme [L] [K] à payer à Mme [J] [R] épouse [N], à titre provisionnel, la somme de 4 365 euros (décompte arrêté au 5 avril 2022) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre des loyers, charges impayés et indemnités mensuelles d'occupation à la date du 19 avril 2022,

- condamné M. [G] [K] et Mme [L] [K] à payer à Mme [J] [R] épouse [N] la somme de 350 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 





Par déclaration en date du 18 août 2022, M. [G] [K] et Mme [L] [K] ont relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. 





Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [G] [K] et Mme [L] [K] demandent à la cour de : 

-les recevoir en leur appel et le dire bien fondé, 

- réformer l'ordonnance de référé rendue le 22 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection en l'ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau, 

A titre principal,

- rejeter toute demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ainsi que toute demande d'expulsion, 

- leur accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de leur dette locative dans un délai de 24 mois, 

A titre subsidiaire, si la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire devait être constatée et leur expulsion ordonnée, 

- les condamner au paiement de la somme de 1 600 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 juillet 2021, 

- les condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent aux loyer et charges, à compter du 1er août 2021 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, 

En toutes hyypothèses, 

- condamner Mme [J] [R] épouse [N] à leur verser une somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Ils exposent que M. [G] [K], ressortissant serbe, est tès lourdement handicapé et que c'est leur fils qui remettait le paiement des loyers à la bailleresse. Ils ajoutent que suite à l'incarcération de leur fils, la demande de renouvellement du titre de séjour de M. [G] [K] n'a pas été déposée à la préfecture, de sorte que son titre n'a pas été renouvelé et que les prestations dont il bénéficiait ont été suspendues. Ils expliquent que c'est pour ce motif que les loyers n'ont plus été réglés.

Ils ajoutent que finalement, la demande de titre de séjour de M. [G] [K] a été transmise à la préfecture, de sorte que ce dernier devrait percevoir un arriéré de prestations de compensation du handicap qui devrait lui permettre de solder l'arriéré locatif et reprendre le paiement du loyer courant.

Enfin, ils expliquent que si la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire devait être constatée au 25 juillet 2021, ils ne pourraient être condamnés qu'au paiement de la somme de 1 600 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 juillet 2021, outre une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er août 2021 et jusqu'à complète libération des lieux. 





Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [J] [R] épouse [N] demande à la cour de : 

- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, a ordonné à M. [G] [K] et Mme [L] [K] de libérer l'appartement et dit qu'à défaut, elle pourrait faire procéder à leur expulsion, a condamné M. [G] [K] et Mme [L] [K] à lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation

égale au montant du loyer et des charges, à compter du 25 juillet 2021 et jusqu'à complète libération des lieux, a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 400 euros et a condamné M. [G] [K] et Mme [L] [K] à lui payer la somme de 350 euros en application des dispositions de l'article 700 du code, outre les entiers dépens, 

- la réformer pour le surplus, 

- condamner solidairement M. [G] [K] et Mme [L] [K] à lui payer à titre provisionnel la somme de 765 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 juillet 2021, date de prise d'effet de la clause résolutoire, 

- condamner solidairement M. [G] [K] et Mme [L] [K] à lui payer à titre provisionnel la somme de 6 000 euros au titre des indemnités mensuelles d'occupation échues depuis le 25 juillet 2021, arrêtées au 25 octobre 2022, 

Y ajoutant, 

- condamner M. [G] [K] et Mme [L] [K] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle expose que M. [G] [K] et Mme [L] [K] n'ont jamais payé aucun loyer, que M. [G] [K] perçoit une prestation compensatoire de handicap d'un montant mensuel de 1 981, 89 euros depuis le mois de janvier 2022 et qu'à compter de cette date, les appelants étaient donc en mesure de régler les loyers et charges et d'apurer l'arriéré, ce qu'ils ont choisi de ne pas faire. 

En outre, elle mentionne que M. [G] [K] et Mme [L] [K] étaient redevables de la somme de 765 euros au 25 juillet 2021 et qu'ils doivent donc être condamnés au paiement de cette somme, outre une indemnité mensuelle d'occupation postérieurement. 





MOTIFS DE LA DECISION 





Sur la recevabilité de l'appel



L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. 





Sur la résiliation du bail et l'expulsion des preneurs



En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Il ressort des pièces versées aux débats que le 25 mai 2021, Mme [J] [R] épouse [N] a fait délivrer à M. [G] [K] et Mme [L] [K] un commandement de payer la somme totale de 539, 29 euros, que l'arriéré n'a pas été régularisé dans les deux mois de la délivrance du commandement et qu'en conséquence, les conditions d'acquisition de clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 25 juillet 2021. 



C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause étaient réunies à la date du 25 juillet 2021, a ordonné en conséquence à M. [G] [K] et Mme [L] [K] de quitter les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance et a dit qu'à défaut, il pourrait être procédé à leur expulsion. 



La décision déférée sera confirmée de ces chefs.



Sur la condamnation des appelants au paiement de l'arriéré locatif et de l'indemnité mensuelle d'occupation



En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



Comme le soutiennent les appelants, c'est à tort qu'ils ont été condamnés à la fois au paiement d'une provision d'un montant de 4 365 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 avril 2022, et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 25 juillet 2021. En effet, l'arriéré locatif arrêté au 5 avril 2022 comprend les indemnités mensuelles d'occupation dues pour la période allant du 25 juillet 2021 au 5 avril 2022.



La décision sera donc réformée sur ce point. 



Il ressort du décompte versé aux débats par la bailleresse qu'à la date de la résiliation du bail, intervenue le 25 juillet 2021, M. [G] [K] et Mme [L] [K] étaient redevables d'une somme de 965 euros au titre des loyers et provisions sur charges (terme de juillet 2021 inclus).



M. [G] [K] et Mme [L] [K] justifient, par la production d'une quittance, que la somme de 400 euros a été réglée au titre du mois de novembre 2020, alors que seul un paiement à hauteur de 200 euros figure au décompte. 



Au vu de cet élément, et à défaut de toute autre preuve de paiement non pris en compte de la part des locataires, l'arriéré locatif doit être arrêté à la somme de 765 euros à la date du 25 juillet 2021 (terme de juillet 2021 inclus). 



À compter de la résiliation du bail, les appelants étaient tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, ce qui représente une somme de 6 000 euros pour la période allant du 25 juillet 2021 au 25 octobre 2022 (terme d'octobre 2022 inclus). 



A défaut de toute preuve de paiement de la part des appelants au titre des indemnités mensuelles d'occupation dues pour cette période, l'arriéré locatif afférent à la période allant du 25 juillet 2021 au 25 octobre 2022 (terme d'octobre 2022 inclus) doit être fixé à la somme de 6 000 euros. 



En conséquence, M. [G] [K] et Mme [L] [K] seront condamnés solidairement au paiement d'une provision d'un montant de 765 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date de la résiliation du bail, ainsi qu'au paiement d'une provision d'un montant de 6 000 euros au titre de l'arriéré locatif afférent à la période allant du 25 juillet 2021 au 25 octobre 2022 (terme d'octobre 2022 inclus). 



Ils seront également condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 25 octobre 2022 jusqu'à complète libération des lieux. 





Sur la demande de délais formée par les appelants 



En application de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



De plus, il ressort de l'article 25VII que pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats par la bailleresse qu'entre le mois de novembre 2020 et le mois de janvier 2022, seul un versement de 200 euros a été effectué par M. [G] [K] et Mme [L] [K].



De plus, les appelants ne versent aux débats aucune pièce susceptible de contredire les allégations de la bailleresse selon lesquelles ils n'auraient effectué aucun versement postérieurement à la résiliation du bail. 



Or, le locataire qui sollicite des délais sur le fondement de l'article 25V doit justifier qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais également du montant des loyers en cours.



En l'espèce, en l'absence de tout paiement de leur part nonobstant la décision d'octroi d'une prestation de compensation du handicap de la part de la maison des personnes handicapées de l'Hérault, en date du 14 janvier 2022, dont ils justifient, les appelants ne démontrent pas être en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités du montant de l'arriéré locatif, mais également du montant des loyers en cours.



Dans ces conditions, la cour ne peut que rejeter la demande de délais de paiement formée par M. [G] [K] et Mme [L] [K].





Sur les frais irrépétibles et les dépens



M. [G] [K] et Mme [L] [K], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. 



La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle les a condamnés au paiement d'une somme de 350 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sans qu'il n'y ait lieu, au vu de leur situation, de les condamner au paiement d'une indemnité supplémentaire en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS 



LA COUR 



Reçoit M. [G] [K] et Mme [L] [K] en leur appel, 



Infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné M. [G] [K] et Mme [L] [K] au paiement à titre provisionnel d'une indemnite mensuelle d'occupation, correspondant au montant du loyer et charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 25 juillet 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, et au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 365 euros, au titre des loyers et charges impayés et indemnités mensuelles d'occupation à la date du 19 avril 2022,



Statuant à nouveau de ces chefs, 





Condamne solidairement M. [G] [K] et Mme [L] [K] à payer à Mme [J] [N] une provision d'un montant de 765 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date de la résiliation du bail, 





Condamne solidairement M. [G] [K] et Mme [L] [K] à payer à Mme [J] [N] une provision d'un montant de 6 000 euros au titre de l'arriéré locatif afférent à la période allant du 25 juillet 2021 au 25 octobre 2022 (terme d'octobre 2022 inclus), 



Condamne solidairement M. [G] [K] et Mme [L] [K] à payer à Mme [J] [N], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 25 octobre 2022 jusqu'à complète libération des lieux, 



Confirme la décision déférée pour le surplus, 



Y ajoutant, 



Déboute M. [G] [K] et Mme [L] [K] de leur demande de délais de paiement,



Déboute Mme [J] [N] de sa demande d'indemnité supplémentaire en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum M. [G] [K] et Mme [L] [K] aux dépens de première instance et d'appel. 



Le Greffier Le Président