Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 6 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 06 AVRIL 2023



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01159 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6IY



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 11-20-0014





APPELANTE

 

Syndic. de copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, le cabinet DESRUE IMMOBILIER

[Adresse 2] 

[Adresse 2]

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 352 465 678



Représentée et assistée par Me Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1214





INTIMEE 



S.C.I. FONCIERE [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 437 815 442



Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assistée par Me Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, toque : B748







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Monsieur François LEPLAT, président

Madame Anne-Laure MEANO, présidente

Madame Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, président et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



La SCI Foncière [Adresse 3] (ci-après la SCI Foncière) a acquis le 25 juin 2001 des lots dans un l'immeuble situé au [Adresse 1], numérotés 5 (appartement en rez-de-chaussée comprenant 3 pièces), 359 (cave n° 1), 393 (parking n° 6) et 405 (terrasse jardin avec droit de jouissance privatif pour le lot n°5). 



Les lots 5, 359, 393 et 405 étaient jusqu'à cette acquisition mis à disposition gratuitement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) pour le logement du gardien de l'immeuble. 



Par acte du 4 avril 2002 à effet au 1er juillet 2001, la SCI Foncière a donné à bail au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet Desrue Immobilier :

-un appartement (lot 5), 

-une cave n°1 (lot 359) 

-et une terrasse jardin (lot 405), 

pour une durée de 6 ans et moyennant un loyer mensuel de 762,25 euros incluant une provision pour charges de 122 euros. 





La SCI Foncière a délivré un congé le 21 décembre 2018, à effet au 30 juin 2019, pour reprise personnelle par Mme [P] [U], demeurant à Londres, au motif qu'elle revenait vivre en France à Paris pour ses études et qu'elle ne disposait d'aucun logement sur Paris, le logement étant destiné à être sa résidence principale. 



Le syndicat des copropriétaires a contesté ce congé et n'a pas restitué les lieux.



Par acte d'huissier du 30 décembre 2019, la SCI Foncière a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aux fins, en substance, de requalification du bail du 4 février 2002 en contrat de louage soumis aux articles 1709 et suivants du code civil, validation du congé pour reprise , expulsion, restitution des lieux sous astreinte, paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Par jugement contradictoire du 24 novembre 2020, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



REJETTE la demande de la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 de requalification du bail du 04/04/2002 à effet au 01/07/2001 conclu avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet DESRUE IMMOBILIER et soumis volontairement à la loi du 06/07/89 en bail soumis aux dispositions du code civil, 



DIT que le congé du 21/12/2018 à effet au 30/06/2019 est valide et régulier 

DIT en conséquence que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet DESRUE IMMOBILIER est occupant sans droit ni titre depuis le 01/07/2019 des lieux loués, soit un appartement RDC (lot 5), une cave n°1 (lot 359) et une terrasse jardin (lot 405) situes dans la copropriété du [Adresse 1] 



DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 01/07/2019 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion est égale au montant des loyers, charges et taxes, le loyer étant révisé selon l'indice IRL, qui auraient été payés si le bail avait continué, 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet DESRUE IMMOBILIER au paiement desdites indemnités d'occupation 



CONSTATE l'absence de demande de la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 au titre d'un arrièré d'indemnités d'occupation 



DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 pourra faire procéder à l'expulsion du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet DESRUE IMMOBILIER, ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment le gardien, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, sous astreinte, passé un délai de deux mois suivant la signification de la décision d'un montant de 150 euros par jour de retard sur une période de 3 mois 



AUTORISE la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet DESRUE IMMOBILIER à défaut de local désigné



DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 



DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet DESRUE IMMOBILIER est occupant sans droit ni titre d'un emplacement de parking n°6 (lot 393) situé dans le même immeuble 



DIT qu'à défaut de départ volontaire de l'emplacement de parking, la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 pourra faire procéder à l'expulsion du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet DESRUE IMMOBILIER, ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L411-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, sous astreinte, passé un délai de 1 mois suivant la signification de la décision d'un montant de 100 euros par jour de retard sur une période de 3 mois, 



AUTORISE la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 à faire procéder à la séquestration des meubles obtenus dans le parking dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet DESRUE IMMOBILIER à défaut de local désigné, sous réserve des règles d'appréhension des véhicules 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet DESRUE IMMOBILIER à payer à la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 la somme de 17.000 euros de dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive 

ORDONNE l'exécution provisoire 



DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet DESRUE IMMOBILIER aux dépens qui comprendront le coût du congé 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet DESRUE IMMOBILIER à payer à la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 la somme de 1.800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 



DISPENSE la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 14 janvier 2021 par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 janvier 2023 par lesquelles le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande à la cour de :



Dire qu'il ne pouvait en aucun cas être dérogé par les parties aux dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989,

Dire que le motif évoqué par le Tribunal d'une application volontaire et sans équivoque, par les parties, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne pouvait, en tout état de cause, être admis dès lors que les parties ont conclu sur le fait que cette loi n'avait pas vocation à s'appliquer.



En conséquence,



Infirmer le jugement entrepris en ce qu'ayant refusé de requalifier le contrat de bail en un contrat soumis aux dispositions des articles 1708 et suivants du Code Civil,



Statuant à nouveau,



Ordonner la requalification de ce bail en un bail soumis aux dispositions du Code Civil,



Infirmer le jugement entrepris en ce qu'ayant validé le congé délivré, et ce dès lors que ce congé a été incorrectement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,



Considérer, par ailleurs, qu'en acceptant de signer un bail avec le syndicat des copropriétaires, aux seules fins de préserver le logement de fonction de la gardienne, sachant que le syndicat disposait auparavant d'un engagement souscrit à titre gratuit par le précédent propriétaire, la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 a expressément admis une limitation de son droit de propriété pour tenir compte des obligations s'imposant au syndicat des copropriétaires de préserver à la gardienne son logement de fonctions.



En conséquence, dire nul le congé délivré au syndicat des copropriétaires et, ce faisant, dire non fondées toutes les demandes subséquentes ayant été formulées par la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 sous astreinte, outre sa condamnation à régler à la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 la somme de 17.000 à titre de dommages et intérêts.



A titre subsidiaire et au cas où, par impossible, la Cour n'infirmerait pas le jugement entrepris du chef de la validité du congé, dire qu'il ne saurait être considéré que le syndicat des copropriétaires a commis une faute, dès lors que son refus de restituer à la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 le lot dont celle-ci est propriétaire, et ce tant qu'un autre logement de fonctions n'a pas pu être trouvé, "a résultat de l'obligation", à laquelle il est tenu, d'assurer le maintien du logement de la gardienne au sein de l'immeuble.



A titre infiniment subsidiaire, considérer que la prise en compte par le Tribunal, dans le préjudice que celui-ci a consenti à la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1, du loyer de Monsieur [K] [P] ne peut être retenue, dès lors que ce dernier n'a jamais été mentionné dans le congé comme faisant partie des bénéficiaires de cet acte.



En tout état de cause, débouter la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.



La débouter notamment de sa demande visant à voir fixer à la somme de 3000 euros l'indemnité d'occupation due par le syndicat des copropriétaires sachant que ce dernier a libéré les lieux le 16 juillet 2021.



Condamner la SCI FONCIERE [Adresse 3] 1 à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.





Vu les dernières écritures remises au greffe le 8 juin 2021, au terme desquelles la SCI foncière [Adresse 3] 1 demande à la cour de :



- CONFIRMER la décision de première instance en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a fixé les dommages et intérêts à la somme de 17.000€ et l'indemnité d'occupation au montant des loyers charges et taxes qui auraient été payés si le bail avait continué. 



A titre, subsidiaire, 



- REQUALIFIER le bail en date du 4 février 2002 à effet du 1er juillet 2001 en contrat de louage prévu par les seules dispositions des articles 1709 et suivants du Code civil,



Et statuant à nouveau,

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au paiement de la somme 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 3.000 € à compter du 1er juillet 2019, augmentée des charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux,



En tout état de cause

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du C.P.C,

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux entiers dépens,





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.



Il est constant que les lieux ont été libérés le 16 juillet 2021.



Sur la requalification du contrat



Le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a refusé de requalifier le contrat de bail, dont les dispositions stipulent qu'il est soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en contrat soumis aux règles de louage de droit commun; il estime que la loi du 6 juillet 1989 qui est d'ordre public ne s'applique pas aux personnes morales et doit donc être écartée et en déduit que la validité du congé ne doit pas être appréciée au regard de ces dispositions.



La SCI Foncière demande à titre principal la confirmation du jugement.



La loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas, au regard de son article 2, à un bail consenti à une personne morale.

Toutefois, contrairement à ce que soutient l'appelant devant la cour il est possible aux parties de déroger à la loi sur ce point, sous condition de constater l'accord exprès des parties pour soumettre le bail aux dispositions de cette loi ( 3e Civ., 23 mai 1995, pourvoi n° 93-12.789, Bulletin 1995 III N° 126, 3e Civ., 13 novembre 2012, pourvoi n° 11-24.357).



Il convient de rappeler par ailleurs qu'il n'est pas permis aux juges, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme.



En l'espèce, il a été exactement rappelé par le premier juge que le bail litigieux a été conclu entre la SCI Foncière et le syndicat des copropriétaires, qui y a logé son gardien, que l'acte de vente du 25 juin 2001 indique que l'acheteur a connaissance de ce que les biens sont occupés par le gardien de l'immeuble à titre gratuit, que le bail lui-même stipule que les locaux sont à usage d'habitation pour être mis à la disposition du gardien pour une durée de 6 ans ; le syndicat des copropriétaires ne peut donc se prévaloir d'une prétendue erreur sur la loi applicable et qui serait le fait que la location a été faite à une personne morale, à supposer que cet argument soit de nature à écarter les dispositions expresses du bail, alors que les termes du bail sont parfaitement clairs sur le fait qu'il n'est pas conclu directement avec le gardien personne physique mais avec le syndicat des copropriétaires, personne morale, désigné comme étant "le locataire".

C'est en outre par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que les parties avaient volontairement soumis le bail litigieux aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en toute connaissance de cause et sans équivoque, et a rejeté la demande de requalification du bail du 4 février 2002 ; en effet, le contrat de bail litigieux est explicitement soumis à la loi du 6 juillet 1989, comme le montre son titre et le fait que de nombreuses clauses se réfèrent expressément à cette loi ; de plus toutes les clauses du bail reprennent expressément les dispositions habituelles du bail d'habitation soumise à la loi précitée, y compris notamment pour le congé, la clause résolutoire et la durée du bail.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 



Sur la validité du congé pour reprise



Le bail du 4 avril 2002 stipule que le bailleur peut mettre fin au bail sous réserve d'un préavis de 6 mois, le motif du congé pouvant être fondé notamment sur la reprise du logement et sur un motif légitime et sérieux.

Le congé délivré le 21 décembre 2018 vise l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et précise notamment que, conformément à l'article 15-1, il est destiné à permettre la reprise des lieux pour les faire habiter par l'un des associés de la SCI Foncière, Mme [U] [P], résidant actuellement à Londres et qui revient vivre en France à Paris pour ses études et ne dispose d'aucun autre logement sur Paris, et que ce logement sera sa résidence principale.

Comme devant le premier juge, le syndicat des copropriétaires soutient que compte tenu des circonstances, la SCI Foncière a limité volontairement son droit de propriété pendant la durée du contrat de travail du gardien et, en substance, avait nécessairement accepté de prendre en compte le contrat de travail et le statut du gardien et ne pouvait donc valablement donner congé.

La cour relève que le syndicat des copropriétaires se borne à critiquer les motifs du jugement sans développer, dans le paragraphe "Discussion" de ses conclusions, de moyens de fait et de droit relatifs à la contrariété supposée entre le congé litigieux et le contrat de travail et le statut du gardien.

En tout état de cause, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir rappelé les termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de son article 13, permettant, pour le bailleur en SCI familiale de délivrer un congé pour reprise au bénéfice de l'un des associés de la société, a retenu que :

-Mme [U] [P] était bien associée dans la SCI foncière, ce qui n'est d'ailleurs plus contesté devant la cour,

-aucune stipulation du bail ne permet de considérer que le propriétaire aurait limité volontairement son droit de propriété et son droit à donner congé pendant la durée du contrat de travail du gardien ; le droit à congé du locataire tel que stipulé dans le bail n'est d'ailleurs pas non plus limité en considération de ce contrat de travail ; le bail n'indique pas davantage qu'il est consenti pour la durée du contrat de travail du gardien ; la page 3 bis qui a été ajoutée indique que « si le bail est renouvelé à l'issue de sa durée de 6 ans, le prix du nouveau bail sera fixé en fonction du prix du marché » ce qui implique manifestement que les parties ont envisagé la possibilité de ne pas renouveler le bail à l'initiative de l'une ou de l'autre, sans restreindre cette possibilité en considération de la situation du contrat ou du statut du gardien,

- si le syndicat des copropriétaires qui décide d'avoir un gardien doit, en raison de la convention collective le loger dans l'immeuble, il lui appartient de convenir avec le bailleur d'une clause particulière au bail pour lier la durée du bail à ces conditions particulières, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le fait que le bailleur ait accepté de fixer le loyer à un montant inférieur à celui du marché, comme indiqué à la page 3 bis précitée du contrat, n'implique pas qu'il avait également accepté de limiter son droit à donner congé en fonction du contrat de travail de la gardienne.



Aucune autre cause d'irrégularité du bail n'est invoquée.



En tout état de cause, la cour relève que quand bien même il serait retenu que le bail aurait été soumis aux dispositions générales sur le contrat de louage, le syndicat des copropriétaires n'allègue ni ne démontre aucune cause d'irrégularité du congé litigieux au regard des articles 1709 et suivants du code civil.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la validité du congé donné par la SCI foncière au syndicat des copropriétaires, le 21 décembre 2018 à effet au 30 juin 2019, ainsi qu'en ces chefs de dispositifs subséquents relatifs à l'expulsion et au sort des meubles sauf à constater que les lieux étant libérés il n'y a plus lieu de se prononcer sur l'expulsion.



Sur le montant de l'indemnité d'occupation



La SCI foncière demande l'infirmation du jugement qui a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et demande que cette indemnité soit fixée à 3.000 euros par mois augmentée des charges.

Elle soutient que le montant du loyer selon le marché locatif aurait été de 2.000 euros et que le syndicat des copropriétaires se maintient abusivement dans les lieux, privant la SCI de disposer des lots dont il est propriétaire. 

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement qui a considéré qu'aucune circonstance particulière ne justifiait "d'obtenir une majoration du loyer".



La condamnation de l'occupant sans droit ni titre au paiement d'une indemnité d'occupation, qui trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien ; elle a une double nature,compensatoire et indemnitaire, et est destinée non seulement à compenser des pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. 

Il résulte expressément du contrat de bail litigieux que le bailleur a accepté un prix du loyer inférieur au loyer du marché et à la valeur locative réelle du bien (762,25 euros incluant une provision pour charges de 122 euros), ce qui était reconnu expressément par le locataire.

La SCI Foncière n'établit pas quel était le montant du loyer à la date d'expiration du congé litigieux; elle produit des annonces immobilières recueillies le 31 juillet 2019; au vu de l'ensemble de ces éléments, il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci à la somme forfaitaire de 1.500 euros par mois, à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à la date de libération des lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



Sur l'occupation sans droit de l'emplacement de parking (lot 393)



Le premier juge a accueilli la demande de la SCI foncière tendant à faire constater que le syndicat des copropriétaires occupait sans droit ni titre le parking numéro 6, lot 393, par l'intermédiaire de son préposé, le gardien d'immeuble, et a ordonné l'expulsion sous astreinte.

 Il est indiqué par le jugement entrepris que le syndicat des copropriétaires n'a pas contesté les faits ; toutefois, devant la cour, le syndicat des copropriétaires conteste l'occupation de ce parking.

L'intimé demande la confirmation du jugement.

Il est constant que l'emplacement de parking litigieux n'est pas compris dans le bail mais il ne résulte d'aucune pièce produite devant la cour que ce parking ait été occupé irrégulièrement; notamment la lettre adressée par la SCI foncière au syndic du syndicat des copropriétaires le 11 juillet 2019, se plaignant de ce que l'appartement n'est pas été libéré aux termes du congé pour reprise, ne mentionne aucune difficulté à ce sujet.

Force est de constater que l'intimée ne prouve pas l'occupation irrégulière dudit parking ni n'allègue, d'ailleurs, que celle-ci se poursuivrait actuellement ; il convient d'infirmer le jugement et de rejeter toute demande d'expulsion à ce titre.



Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI Foncière



Le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à la SCI foncière la somme de 17.000 à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive à libérer les lieux à l'issue du congé.

Il fait valoir notamment que la société avait acquis le bien immobilier en toute connaissance de son occupation par un gardien et estime n'avoir commis aucune faute ni résistance abusive puisqu'il devait reloger la gardienne au sein de l'immeuble et ne pouvait l'expulser immédiatement. 

La SCI Foncière demande quant à elle à la cour de porter cette somme à 50.000 euros en faisant valoir, qu'ainsi que l'a retenu le premier juge, Mme [U] [P] n'a pu disposer du logement à l'issue du congé donné et a dû contracter un bail et supporter des frais de loyer, de même que son frère, M. [K] [P].



L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer le préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien et ne peut se cumuler avec des dommages et intérêts qu'à la condition que soit constatée l'existence d'un préjudice distinct celui motivant son octroi ; en effet les principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices impliquent de replacer la victime du préjudice dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Par ailleurs, au regard des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, la résistance à une action en justice, tout comme l'exercice d'une action en justice est un droit, sauf à considérer qu'il a dégénéré en abus.

En l'espèce, si le congé litigieux arrivait à échéance au 30 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a contesté sa validité, sans qu'une mauvaise foi particulière ne soit démontrée de sa part ; en particulier, le courrier du syndic du 17 juillet 2019, auquel se réfère la SCI Foncière montre que le syndicat des copropriétaires estimait pouvoir appuyer sa position sur des éléments juridiques ; la présente instance a ensuite été engagée par assignation du 30 décembre 2019 délivrée par la SCI et le syndicat des copropriétaires a fait valoir des moyens de défense, sans qu'aucune faute ni attitude malicieuse ou abusive n'en résulte, quand bien même il aurait commis une erreur d'appréciation sur l'étendue de ses droits et les dispositions applicables.

Par jugement du 24 novembre 2020, la validité du congé a été retenue et l'expulsion des lieux a été ordonnée ; il est constant que les lieux ont été libérés le 16 juillet 2021 soit huit mois après le jugement, dont la date de signification n'est pas indiquée, et en tout état de cause 6 mois après la déclaration d'appel, ce qui, compte tenu des circonstances de l'espèce n'apparait pas constitutif d'une résistance abusive.

Il n'est par ailleurs ni soutenu ni établi que l'appel du syndicat des copropriétaire soit abusif au regard de l'article 559 du code de procédure civile.



En outre, la SCI Foncière invoque le préjudice résultant de la dépense de loyer de Mme [U] [P], à hauteur de 982 euros mensuels en vertu du bail qu'elle a du contacter à compter du 5 août 2019, alors que cette dépense n'est pas le préjudice personnel et direct de la SCI Foncière. 

Par ailleurs, le congé litigieux n'a pas été délivré au nom de M. [K] [P] et n'indique pas que sa soeur, bénéficiaire du congé, serait amenée à l'héberger.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, la SCI Foncière ne rapporte la preuve d'aucune résistance abusive du syndicat des copropriétaires à libérer les lieux à l'issue du congé donné et déclaré régulier, lui ayant causé un préjudice distinct de celui déjà réparé par l'indemnité d'occupation et de nature à justifier l'octroi de dommages et intérêts.

Le jugement sera donc infirmé et la demande de dommages et intérêts de la SCI Foncière sera rejetée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne

le montant de l'indemnité d'occupation due par le syndicat des copropriétaires du 14 et [Adresse 1], sa condamnation à payer des dommages et intérêts pour résistance abusive, et l'expulsion, 



Et statuant à nouveau,

Dit n'y avoir lieu à statuer sur l'expulsion et le sort des meubles s'agissant de l'appartement (lot 5), de la cave n°1 (lot 359) et de la terrasse jardin (lot 405) , situés dans la copropriété du [Adresse 1], les lieux étant déjà libérés,

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par le syndicat des copropriétaires du 14 et [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet Desrue Immobilier, à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, à la somme de 1.500 euros par mois,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer cette somme à la SCI Foncière [Adresse 3],

Rejette la demande d'expulsion de l'emplacement de parking (lot 393), 

Rejette la demande de dommages-intérêts de la SCI Foncière [Adresse 3],

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charges de ses dépens d'appel,

Rejette toutes autres demandes.



La greffière Le président