Cour d'Appel · Chambre Sociale — 6 avril 2023

VC/PR































ARRET N° 181



N° RG 18/00654



N° Portalis DBV5-V-B7C-FMUI













Consorts [T]



C/



E.A.R.L. [B]

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS

Chambre sociale



ARRÊT DU 06 AVRIL 2023





Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 janvier 2018 rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de POITIERS 





APPELANTS :



Monsieur [F] [T]

né le 26 novembre 1952 à [Localité 35] (86)

'[Adresse 32]'

[Localité 35]



Madame [P] [T]

née le 15 mai 1958 à [Localité 34] (86)

[Adresse 9]

[Localité 25]



Comparants



Assistés de Me Michel ARNOULT substitué par Me Pauline BORDE de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS 



Madame [H] [T]

née le 10 novembre 1932 à [Localité 35] (86)

[Adresse 31]

[Localité 35]



Madame [V] [T]

née le 05 janvier 1988 à [Localité 34] (86)

[Adresse 31]

[Localité 35]



Représentées par Me Michel ARNOULT substitué par Me Pauline BORDE de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS



INTIMÉE :



E.A.R.L. [B]

[Adresse 30]'

[Localité 35]



Prise en la personne de son représentant légal en exercice M. [I] [B] 



Comparant



Assisté de Me Caroline MAISSIN de la SCP DICE AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président

Madame Marie-Hélène DIXIMIER, Présidente

Madame Valérie COLLET, Conseiller



qui en ont délibéré





GREFFIER, lors des débats : Madame Patricia RIVIÈRE





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Patricia RIVIÈRE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte authentique en date du 2 mai 2000, Mme [H] [T] et M. [W] [T] ont consenti à l'EARL [B] un bail rural à long terme portant sur des parcelles situées à [Localité 35] (86) d'une surface totale de 158ha10a87ca, à compter du 29 septembre 1999 pour une durée de 18 ans.



Suivant acte authentique en date du 2 mai 2000, Mme [H] [T] et M. [W] [T] ont consenti à l'EARL [B] un bail rural portant sur des parcelles situées à [Localité 35] (86) d'une surface totale de 65ha65a54ca, à compter du 29 septembre 1999 pour une durée de 9 ans.



Suivant acte authentique en date du 2 mai 2000, Mme [H] [T] et M. [W] [T] ont consenti à l'EARL [B] un prêt à usage portant sur des parcelles situées à [Localité 35] (86) d'une surface totale de 00ha65a60ca, à compter du 29 septembre 1999 pour une durée de 9 ans.



Après le décès de [W] [T] survenu le 31 mars 2005, ses enfants, Mme [P] [T] et M. [F] [T], sont devenus bailleurs avec leur mère, Mme [H] [T]. 

Par jugement du 8 février 2007, confirmé par la cour d'appel de Poitiers le 17 juin 2008, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montmorillon a notamment requalifié le deuxième bail rural en bail rural à long terme d'une durée de 18 ans à compter du 29 septembre 1999 et a dit que le prêt à usage était en réalité un bail rural soumis au statut du fermage.



L'EARL [B] a saisi, par requête du 17 mai 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers d'une contestation de l'opposition des bailleurs pour la réalisation de travaux de drainage. Par jugement du 14 mai 2019, le tribunal a autorisé l'EARL Boonamn à procéder aux travaux de drainage suivant devis de la société Sire Drainage établi le 31 janvier 2013. L'EARL [B] a fait procéder à ces travaux en automne 2019.



Parallèlement, par actes d'huissier en date du 4 février 2016, Mme [H] [T], Mme [P] [T] et M. [F] [T] ont fait délivrer à l'EARL [B] trois congés pour reprise des biens loués au profit de Mme [V] [T], à effet au 29 septembre 2017 à minuit. 



Par requêtes reçues le 2 juin 2016, l'EARL [B] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers aux fins notamment d'annulation des congés.



Par jugement du 23 janvier 2018, le tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers considérant notamment que si la qualité de petite-fille du repreneur ne faisait pas débat, le matériel présenté par le bénéficiaire de la reprise était manifestement insuffisant au regard de la taille de l'exploitation, a :

- ordonné la jonction entre les trois procédures,

- dit n'y avoir lieu à annulation des congés délivrés les 4 février 2016 par les consorts [T] aux fins de reprise des biens loués à l'EARL [B] suivant baux ruraux notariés du 2 mai 2000,

- invalidé les congés délivrés le 4 février 2016 par les consorts [T] aux fins de reprise des biens loués à l'EARL [B] suivant baux ruraux notariés du 2 mai 2000,

- dit que lesdits baux ruraux continueront à produire effets au profit de l'EARL [B],

- dit que le jugement serait assorti de l'exécution provisoire,

- condamné les consorts [T] à payer à l'EARL [B] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 février 2018, Mme [H] [T], Mme [P] [T], M. [F] [T] et Mme [V] [T] (qui était intervenue volontairement en première instance) ont interjeté appel du jugement du 23 janvier 2018 en ce qu'il a :

- invalidé les congés délivrés le 4 février 2016 par les consorts [T] aux fins de reprise des biens loués à l'EARL [B] suivant baux ruraux notariés du 2 mai 2000,

- dit que lesdits baux ruraux continueront à produire effets au profit de l'EARL [B],

- dit que le jugement serait assorti de l'exécution provisoire,

- condamné les consorts [T] à payer à l'EARL [B] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



A l'audience du 16 octobre 2019, Mme [H] [T], Mme [P] [T], M. [F] [T] et Mme [V] [T] ont demandé à la cour de :

- infirmer le jugement du 23 janvier 2018,

- statuant à nouveau, 

- dire que les trois congés ont produit leurs effets le 29 septembre 2017 à minuit,

- débouter l'EARL [B] de ses demandes,

- débouter l'EARL [B] de sa demande d'expertise judiciaire formée à titre subsidiaire et si la cour devait ordonner une expertise, préciser à titre subsidiaire, que l'expert judiciaire, devra faire les comptes de sortie entre les parties et chiffrer les dégradations commises par l'EARL [B] sur les terres louées,

- dire que les frais d'expertise seront à la charge exclusive de l'EARL [B],

- condamner l'EARL [B] à leur payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



L'EARL [B] a demandé à la cour de :

- A titre principal, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* invalidé les congés délivrés le 4 février 2016 par les consorts [T] aux fins de reprise des biens loués à l'EARL [B] suivant baux ruraux notariés du 2 mai 2000,

* dit que lesdits baux ruraux continueront à produire effets au profit de l'EARL [B],

* condamné les consorts [T] à payer à l'EARL [B] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouter les consorts [T] de l'intégralité de leurs demandes,

- A titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert avec pour mission de rechercher et décrire les améliorations culturales qui ont été apportées au terme du bail, soit au 29 septembre 2017, aux fonds objet des trois baux établis le 2 mai 2000 au profit de l'EARL [B] avec effet au 29 septembre 1999, et évaluer l'indemnité due à ce titre au preneur en application des dispositions de l'article L.411-69 du code rural,

- En tout état de cause, 

* débouter les consorts [T] de leurs demandes,

*condamner les consorts [T] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par arrêt du 5 décembre 2019, la cour a notamment :

-infirmé le jugement du 23 janvier 2018 du Tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à annulation des congés délivrés le 4 février 2016 par les consorts [T] aux fins de reprise des biens loués à l'Earl [B] suivant baux ruraux notariés du 2 mai 2000,

Y ajoutant, 

- Dit que les congés ainsi validés avaient produit leurs effets le 29 septembre 2017,

- Ordonné une mesure d'expertise et désigné M. [M] [E] pour y procéder, aux frais avancés de l'EARL [B], avec pour mission de :

* prendre connaissance du dossier et de se faire remettre tous documents utiles à sa mission,

* entendre les parties et tous sachants, à la condition de préciser leurs noms, prénoms, demeure et profession, ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties ou de subordination ou de communauté d'intérêts avec elles,

* se rendre sur les lieux et d'examiner chacun des points soulevés par les parties, 

* dire si les parcelles objets des trois baux ruraux du 2 mai 2000 ont subi des améliorations et/ou des dégradations, et le cas échéant, les lister et les chiffrer,

* donner son avis sur les éventuels préjudices et leur chiffrage,

* fournir à la cour tout élément utile de nature à établir le compte de sortie entre les parties,



- sursis à statuer sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- réservé les dépens.



Par ordonnance du 12 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers, saisi par les consorts [T], a notamment ordonné l'expulsion de l'EARL [B], sous astreinte passé le délai de 21 jours suivant la signification de l'ordonnance, a condamné l'EARL [B] à payer une indemnité d'occupation égale au montant des fermages à compter du 29 septembre 2017 et a condamné l'EARL à payer à Mme [V] [T] une provision de 5.000 euros à valoir sur son préjudice d'exploitation. 





L'EARL [B] a quitté les parcelles au début de l'année culturale 2020 et les bâtiments d'habitation en début d'année 2021. 



L'expert a établi son rapport le 5 octobre 2021. 



Par arrêt du 23 mars 2022, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi interjeté par l'EARL [B].



Après plusieurs renvois, l'affaire a finalement été retenue à l'audience de la chambre sociale de la cour d'appel de Poitiers du 25 janvier 2023.



Reprenant oralement leurs conclusions transmises le 4 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et des moyens, les consorts [T] demandent à la cour de :

Sur l'indemnité au titre des améliorations :

- fixer la date d'évaluation de l'indemnité au 29 septembre 2017,

- limiter le montant de l'indemnité au titre des drainages réalisés en 2009, 2010 et 2011 à la somme de 30.901,28 euros,

- débouter l'EARL [B] de toute demande indemnitaire au titre des travaux réalisés dans la maison d'habitation,

- subsidiairement, limiter à la somme de 29.523,90 euros et très subsidiairement à la somme de 29.740,30 euros,

Sur les indemnités au titre des dégradations : condamner l'EARL [B] à payer à :

- Mme [H] [T], Mme [P] [T] et M. [F] [T] les sommes de :

* 21.434,25 euros HT au titre de la réfection des chemins d'exploitation,

* 3.989 euros HT au titre de la réfection des fossés,

* 555,60 euros TTC au titre de la remise en état des bornes,

* 24.019,50 euros HT au titre de la remise en état de l'installation d'irrigation,

* 15.431,46 euros TTC au titre de la remise en état de la maison d'habitation,

* 13.828,30 euros au titre de l'occupation des lieux jusqu'au 29 septembre 2020 après déduction des paiements reçus par l'huissier de justice,

- Mme [H] [T] la somme de 875,65 euros TTC correspondant au coût du retrait du lierre sur la maison d'habitation relevant de l'obligation d'entretien du fermier,

En toute hypothèse,

- débouter l'EARL [B] de toutes ses demandes,

- condamner l'EARL [B] à payer à Mmes [H], [P] et [V] [T] et à M. [F] [T] la somme globale de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. 



Se fondant sur les dispositions de l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime et sur l'arrêt rendu le 5 décembre 2019, ils considèrent que l'indemnité à laquelle l'EARL [B] peut prétendre au titre des améliorations doit être évaluée à la date d'expiration du bail soit le 29 septembre 2017 de sorte qu'il n'y a pas lieu de tenir compte des améliorations éventuellement apportées postérieurement. 



Ils ne contestent pas le droit à indemnité du preneur concernant les drainages réalisés en 2009, 2010 et 2011 mais considèrent qu'il y a lieu de réduire l'indemnité à la valeur résiduelle de l'installation compte tenu de la présence d'eau sur les parcelles, de l'absence de nettoyage des collecteurs d'eau, de l'absence d'entretien des bassins de décantation et de la casse d'un tuyau d'arrivée. Ils s'opposent à toute indemnité concernant les travaux de drainage réalisés en 2019. 

S'agissant des travaux dans la maison d'habitation, ils font valoir que l'EARL [B] n'a pas respecté la procédure d'information mise en place par la loi du 12 juillet 1967 ce qui exclut toute possibilité d'indemnisation. Ils ajoutent que les travaux réalisés en cours de bail ne sont pas des travaux d'amélioration de l'habitat au sens du décret du 9 novembre 1968 mais des travaux d'agrément ou d'entretien courant à la charge du preneur. Ils soutiennent également que les travaux n'ont conservé aucune valeur effective d'utilisation, la maison ayant été restituée dans un mauvais état. Subsidiairement, ils demandent à la cour d'évaluer à 20% le coût de la main d'oeuvre et donc de modifier sur ce point le calcul de l'expert. 

Ils expliquent que les parcelles cadastrées section D n°[Cadastre 6] et [Cadastre 14] ont figuré par erreur dans le bail, que par jugement du 18 février 2014, le tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers a fait droit à la demande de l'EARL [B] de restitution de ces deux parcelles, que Mme [T] n'a jamais fait obstacle à la prise de possession de ces parcelles par l'EARL [B] et qu'il est donc injustifié d'opérer une déduction sur le fermage pour des parcelles pour lesquelles le preneur n'a manifesté aucun intérêt et pouvait exploiter s'il le souhaitait. 



Ils sollicitent l'indemnisation des dégradations qu'ils imputent à l'EARL [B] faisant valoir que cette dernière a :

- supprimé des chemins d'exploitation sans la moindre autorisation des bailleurs estimant en outre que l'appréciation de l'expert sur l'utilité des chemins est erronée, 

- procédé, sans autorisation, à la destruction d'une haie et/ou un fossé entre les parcelles cadastrées section D n°[Cadastre 17] et [Cadastre 29] ainsi que d'un fossé situé entre les parcelles cadastrées section D n°[Cadastre 8] et [Cadastre 3], estimant également que l'appréciation de l'expert sur l'utilité des haies et fossés est erronée,

- procédé à l'arrachage de bornes sur la parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 10],

- détruit l'installation d'irrigation existante,

- détérioré de manière significative la maison d'habitation lors de sa sortie des lieux.

Ils ajoutent qu'ils ont réalisé des travaux sur la toiture de la maison d'habitation à la demande de l'EARL [B] et qu'en exécution d'une décision de justice, ils ont dû faire enlever le lierre sur le mur en pignon nord/est alors que cette prestation relève de l'obligation d'entretien du fermier.



Ils expliquent enfin qu'au 29 septembre 2020, l'EARL [B] restait devoir la somme de 33.407,40 euros au titre de l'indemnité d'occupation, outre une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en application de l'ordonnance du 12 août 2020 du juge des référés. Ils indiquent que l'EARL [B] n'a procédé à aucun règlement spontané de sorte qu'ils ont dû procéder à des saisies attribution sur les comptes bancaires de l'EARL pour une somme totale de 26.079,10 euros. Ils indiquent que l'EARL [B] reste aujourd'hui redevable de la somme de 13.828,30 euros. 



Reprenant oralement ses conclusions transmises le 18 janvier 2023, l'EARL [B] demande à la cour de :

A titre principal,

- condamner les consorts [T] à lui verser la somme de 123.256,58 € au titre de l'indemnité lui revenant en sa qualité de preneur sortant (incluant les améliorations faites au titre des travaux de drainage, les améliorations faites dans la maison d'habitation et l'indemnisation de l'occupation par le bailleur de parcelles D[Cadastre 6] et D[Cadastre 14] données à bail),

A titre subsidiaire,

- condamner les consorts [T] à lui verser la somme de 99.889,75 € au titre de l'indemnité lui revenant en sa qualité de preneur sortant (incluant les améliorations faites au titre des travaux de drainage, les améliorations faites dans la maison d'habitation et l'indemnisation de l'occupation parle bailleur de parcelles D[Cadastre 6] er D[Cadastre 14] données à bail),

- si par extraordinaire une condamnation devait intervenir à son encontre au titre des sommes déjà allouées par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Poitiers du 12 août 2020, dire que cette condamnation sera prononcée en deniers et quittances,

En tout état de cause,

- débouter les consorts [T] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner les consorts [T] à lui verser la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les consorts [T] aux dépens.



Elle précise tout d'abord qu'elle entend solliciter son indemnisation au titre des améliorations réalisées par le preneur sortant, en se basant sur les calculs opérés par l'expert judiciaire et qu'elle s'accorde avec les consorts [T] pour voir fixer la date à laquelle son indemnité doit être calculée, en application de l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime, au 29 septembre 2017. 



Elle rappelle que s'agissant des travaux de drainage réalisés en 2019, elle avait sollicité l'autorisation d'y procéder dès 2013, que les consorts [B] n'ont eu de cesse de faire obstacle à la bonne exploitation du fonds, qu'une autorisation lui a été donnée avec exécution provisoire par le tribunal paritaire des baux ruraux le 14 mai 2019 et qu'elle est ainsi bien fondée à solliciter l'indemnisation de ces travaux, venant s'ajouter aux travaux de drainage réalisés en 2009, 2010 et 2011. Elle indique que les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 14] pourtant données à bail n'ont pas été mises à sa disposition et qu'elle a réalisé des travaux d'amélioration de la maison pour une valeur résiduelle estimée par l'expert à 40.605 euros. Subsidiairement, si la cour devait retenir la date de sortie effective du preneur pour déterminer le montant de l'indemnité devant lui revenir, elle indique que son indemnité doit être calculée ainsi que l'a proposé l'expert. 



Elle conteste les dégradations qui lui sont reprochées, faisant valoir que l'état des lieux établi en 1999 révélait que l'ensemble de l'exploitation était en mauvaise état et nécessitait une remise en état importante, la maison d'habitation étant inhabitable. Elle ajoute que les améliorations réalisées ne sont pas remises en cause par les éléments qu'elle a pu démonter avant son départ. 

Elle considère que la suppression des chemins ne constitue pas une dégradation du fonds loué, que l'existence d'un fossé allégué par les consorts [T] n'est pas démontrée, qu'il n'y a aucun préjudice subi par les consorts [T] en lien avec la haie basse et un fossé, qu'elle n'est pas responsable de la supposée disparition des bornes, qu'elle n'a jamais été destinataire du tracé des conduites d'irrigation dont elle n'avait pas connaissance, que cette installation n'a pas fonctionné depuis plus de 20 ans et était vraisemblablement déjà endommagée avant qu'elle n'occupe les lieux. 



Elle soutient que la demande de condamnation faite par les consorts [T] au titre de l'indemnité d'occupation et des sommes fixées dans l'ordonnance de référé au 12 août 2020 est irrecevable puisque les bailleurs disposent déjà d'un titre dont ils ont usé pour demander l'exécution forcée, ajoutant qu'elle s'est acquittée des sommes mises à sa charge. 





A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 6 avril 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Il est constant qu'à l'expiration du bail, le bailleur est devenu propriétaire par accession des améliorations apportées au fonds. Le preneur est créancier d'une indemnité dont la cause est la plus-value apportée au fonds par son exploitation et réciproquement, au titre des obligations du preneur sortant, le bailleur est susceptible d'être créancier d'une indemnité pour les dégradations portées au fonds par le fermier pendant l'exécution du bail.



Sur la demande d'indemnité présentée par l'EARL [B]



En application de l'article L 411-69 du code rural et de la pêche maritime, 'le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelque soit la cause qui a mis fin au bail'. 



Cependant, les travaux effectués par le preneur doivent, pour être indemnisables, avoir été exécutés dans le respect des procédures organisées par le code rural et de la pêche maritime, faute de quoi ils sont irréguliers et donc non indemnisables. En effet, aucune indemnité d'amélioration ne peut être allouée sur un autre fondement que l'article L.411-69 précité.



Le preneur doit ensuite prouver l'existence d'améliorations présentant une utilité pour le fonds et dont les effets se prolongent au-delà de la durée du bail.

 

Il est toutefois précisé que l'indemnité n'est pas due pour les améliorations apportées par le preneur après l'expiration du bail, lorsqu'il s'est maintenu sans titre dans les lieux (Civ. 3ème 14 nov.1972). Il ne doit donc pas être fait une évaluation au jour de la sortie effective du fonds (Civ. 3e, 22 janv. 1997, n° 94-20.518) 



En l'espèce, les parties s'accordent pour dire que l'indemnité de sortie au titre des améliorations doit être appréciée la date d'expiration du bail soit le 29 septembre 2017. 



* S'agissant des travaux de drainage



- La cour observe tout d'abord que les travaux de drainage réalisés par l'EARL [B] en automne 2019 sont intervenus postérieurement à la date d'expiration du bail fixée au 29 septembre 2017 ainsi que cela résulte de l'arrêt du 5 décembre 2019. C'est tout à fait vainement que l'EARL [B] se prévaut de l'autorisation donnée, avec exécution provisoire, le 14 mai 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux pour y procéder alors qu'elle n'ignorait pas qu'un appel avait été interjeté concernant l'instance relative à la validation des congés et que les consorts [B] avaient également interjeté appel du jugement du 14 mai 2019 de sorte qu'elle a fait réaliser les travaux de drainage à ses risques et périls. Il n'y a donc pas lieu à indemnité d'amélioration au titre des travaux de drainage réalisés en 2019. 



- S'agissant ensuite des travaux de drainage réalisés en 2009 et en 2010/2011, la cour constate que les consorts [T] reconnaissent les avoir régulièrement autorisés de sorte qu'ils ouvrent droit à indemnité au profit de l'EARL [B]. L'expert a évalué, au 29 septembre 2017, la valeur résiduelle des travaux de 2009 à la somme arrondie de 11.270 euros et celle des travaux de 2010-2011 à la somme arrondie de 32.875 euros. 



Les consorts [T] produisent trois procès-verbaux de constat d'huissiers datés du 10 novembre 2020, du 21 juillet 2021 et du 18 août 2021 qui révèlent :

- pour le premier, de l'eau stagnante dans les traces de roues d'engins agricoles sur les parcelles,

- pour le deuxième, la présence d'eau dans certaines parcelles et des traces de roues d'engins agricoles dans les champs, l'huissier indiquant qu'une partie de la moisson ne peut pas être récoltée car les engins agricoles s'enlisent dans l'eau,

- pour le troisième, la présence de traces d'eau à la surface de certaines parcelles ainsi que l'absence d'entretien des bassins de décantation, l'absence d'entretien du collecteur et le fait qu'un tuyau d'arrivée soit cassé. 



Dans son rapport du 5 octobre 2021, M. [E] indique s'être rendu sur les lieux le 4 septembre 2020 en présence des parties. Il ajoute, s'agissant des travaux de drainage réalisés par l'EARL [B] en 2009 et 2010/2011 que 'il n'a pas été contesté que ce drainage est en état actuel de fonctionnement'. Répondant à un dire de Me [K] du 20 juillet 2021 qui précisait 'seul le dernier drainage réalisé en 2019 pose difficultés' et qui évoquait le procès-verbal de constat d'huissier du 10 novembre 2020 pour affirmer que le drainage réalisé en 2019 ne fonctionnait pas correctement au motif que des flaques d'eau étaient visibles, l'expert a indiqué 'd'une part la réalisation des travaux était récente, ce qui induit que le sol n'était pas nécessairement encore restructuré; d'autre part, les photos montrent des passages de roue de tracteur avec stagnation d'eau : ceci est tout à fait habituel, les engins agricoles tassant la terre sur leur passage ce qui induit une mauvaise perméabilité sur ces passages...'. Il s'ensuit que ce premier constat d'huissier est totalement inopérant pour démontrer l'efficacité limitée du système de drainage de 2009 et de 2010/2011. Dans un nouveau dire du 15 septembre 2021, Me [K] s'est prévalu des deux constats d'huissier réalisés en 2021 pour démontrer 'la défectuosité totale des drainages qui ont pu être effectués'. L'expert y a répondu, sans être sérieusement contredit par les consorts [T], que : 'il faut préciser que cette année, les moissons ont été très perturbées du fait de la météo et des précipitations très abondantes. Nous avons observé un bon nombre d'agriculteurs et/ou entrepreneurs de travaux agricoles effectuer les moissons avec des chenilles sur leur machine afin de répartir au mieux la pression au sol, compte tenu du cumul de précipitations. Comme indiqué précédemment, ces constatations ne démontrent pas la défectuosité du drainage. Pour rappel, un drainage ne va pas résoudre tout l'écoulement hydrique en temps contenu; d'une part, il ne pourra pas toujours fournir lors de précipitations abondantes et brutales comme nous en avons eu sur la région cette année, d'autre part un temps de ressuyage est nécessaire. Les photos incluses aux constats réalisés démontrent bien que c'est sur les passages d'engin que l'eau stagne : en effet même drainée, la terre de la ferme de [Adresse 31] reste une terre à contenance en argile assez forte, ce qui la rend fragile, particulièrement en conditions humides. Le drainage améliore les capacités du sol à se ressuyer, encore faut-il laisser du temps pour ce ressuyage et encore faut-il laisser au terrain le temps de se restructurer suite aux opérations de drainage'. Enfin, si l'expert évoque des bouches d'irrigation cassées, ces constats ont été faits sur des parcelles non concernées par les travaux de 2009/2010/2011.



La cour considère, au regard de tous ces éléments, que les consorts [T] , qui n'apportent aucune contradiction aux réponses étayées de l'expert, ne démontrent pas que les travaux de drainage réalisés par le preneur en 2009 et 2010/2011 présenteraient une valeur effective d'utilisation réduite de 30%, le pourcentage de réduction invoqué n'étant en outre absolument pas justifié.





Par conséquent, l'indemnité devant revenir à l'EARL [B] au titre des travaux de drainage 2009 et 2010/2011 s'élève à la somme totale de 44.145 euros.



* S'agissant des travaux d'aménagement de la maison d'habitation



Il est rappelé que seuls les travaux d'amélioration de l'habitat peuvent ouvrir droit à une indemnité au profit du preneur sortant, à l'exclusion des travaux d'entretien ou d'agrément et des travaux engagés postérieurement à l'expiration du bail. 



Dans son rapport du 16 juillet 2012, M. [G] [Z], expert désigné par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers du 25 octobre 2011, notamment, pour :

'- décrire les travaux réalisés par le preneur,

- indiquer s'ils seraient susceptibles de relever de l'application de la loi n°67-591 du 12/07/1967 relative à l'amélioration de l'habitat,

- en chiffrer le coût,

- donner son avis sur leur utilité ou leur caractère somptuaire,

- donner son avis sur leur utilité actuelle,

- indiquer l'amortissement applicable...',

a indiqué que l'EARL [B] avait réalisé depuis son entrée dans les lieux une réhabilitation totale de la maison d'habitation et que les travaux réalisés étaient susceptibles de relever de l'application de la loi n°67-561 du 12/07/1967 relative à l'amélioration de l'habitat et du décret n°68-976 du 9 novembre 1968. Il ajoute que si les travaux effectués n'ont aucun caractère somptuaires et conservaient, en 2012, leur pleine utilité, il explique que le formalisme prévu par l'article L.411-73 du code rural et de la pêche maritime n'a pas été respecté dans la mesure où aucune autorisation spécifique de rénovation ou d'aménagement n'avait été délivrée par les bailleurs. 



M. [E], dans son rapport du 5 octobre 2021, précise que les travaux d'amélioration de l'habitat relèvent non pas de la procédure d'autorisation mais de l'information préalable du bailleur sur la teneur et le coût des travaux, telle que prévue par l'article L.411-73 précité. Les consorts [T] relèvent très justement, à l'instar de l'expert, que l'EARL [B] ne leur a jamais notifié son intention de réaliser des travaux, ce que le preneur sortant ne conteste d'ailleurs pas, restant totalement taisant sur ce point dans ses conclusions. A titre surabondant, il est observé qu'il ne peut être considéré que l'EARL [B] aurait satisfait à son obligation d'information préalable par le seul fait que les époux [T] avaient pu indiquer devant l'expert [O] [L] en 2004 qu'ils ne s'opposaient pas aux travaux de rénovation entrepris mais qu'ils ne voulaient pas y participer ou les effectuer eux-mêmes. 



En conséquence, à défaut d'avoir respecté le formalisme prévu par l'article L.411-73 du code rural et de la pêche maritime, l'EARL [B] ne peut qu'être déboutée de sa demande d'indemnité au titre des améliorations apportées à la maison d'habitation. 



* S'agissant de l'occupation par le bailleur de parcelles données à bail



Par jugement du 18 février 2014, le tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers, considérant que 'Il ressort de la lecture du bail à long terme litigieux que celui-ci a bien porté sur les parcelles revendiquées, à savoir les parcelles situées commune de [Localité 35] cadastrées D [Cadastre 14] et D [Cadastre 15] (devenue selon les débats D [Cadastre 6])', a ordonné aux consorts [T] de délivrer à l'EARL [B] lesdites parcelles. 



Lors des opérations d'expertise judiciaire, M. [E] a relevé une occupation partielle représentant environ 750m² de la parcelle D [Cadastre 6] par Mme [H] [T] ainsi qu'une occupation par le bailleur de la parcelle D [Cadastre 14], l'expert notant que Mme [T] avait laissé une volière et divers encombrants comme une carcasse de camionnette. Il est inopérant pour les consorts [T] de soutenir que :

- l'EARL [B] savait que les deux parcelles avaient été mentionnées par erreur dans le bail dès lors que par jugement du 18 février 2014, les bailleurs ont été condamnés à restituer au preneur les deux parcelles litigieuses,

- l'EARL [B] aurait refusé de modifier sans explication le bail rural sur ce point dès lors que leur pièce n°[Cadastre 19] évoquant seulement des 'propositions de petites modifications du parcellaire', sans autre précision, ne permet d'établir ni l'existence d'une proposition faite au preneur de modification du bail rural par rapport aux parcelles litigieuses ni l'existence d'un refus du preneur, 

- l'EARL [B] ne justifie d'aucune opposition des bailleurs pour exploiter les parcelles dans leur totalité, alors qu'il appartient aux consorts [T] de rapporter la preuve de ce qu'ils ont effectivement mis les parcelles D[Cadastre 14] et D[Cadastre 6] à la disposition du preneur, libres de toute occupation de leur part. 



Dans la mesure où les consorts [T] échouent à rapporter la preuve de la mise à disposition des parcelles D [Cadastre 14] et D [Cadastre 6] au preneur, il est justifié de faire droit à la demande d'indemnité présentée par l'EARL [B] correspondant au montant du trop perçu de fermage pour la surface non mise à disposition jusqu'au 29 septembre 2017. Les modalités du calcul effectué par M. [E] sur ce point ne faisant l'objet d'aucune contestation, il y a lieu d'allouer à l'EARL [B] la somme totale de 1.253,35 euros.



Sur la demande d'indemnité au titre des dégradations



L'article L.411-72 du code rural et de la pêche maritime prévoit par ailleurs que ' S'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.'



Le bailleur doit établir la preuve de la dégradation, l'état des lieux étant un moyen de preuve, mais à défaut, la preuve pouvant être apportée par tous moyens (Civ. 3e, 26 avr. 1979). La présomption de bon état des lieux donnés à bail s'applique aux bâtiments, mais non aux terres louées (Civ. 3e, 8 mars 1983, n° 81-16.399).



* S'agissant de la suppression des chemins



Il résulte du rapport d'expertise de M. [E] qu'un chemin existait sur les parcelles E [Cadastre 27], [Cadastre 28] et [Cadastre 26] depuis 1980, ce chemin étant auparavant communal. L'expert [E] ajoute que si ce chemin était tout à fait visible en 1980, il a été de plus en plus envahi par la végétation, M. [E] notant que 'on remarque sur les photos (déjà en 1980), apparaissent des 'chemins' en parallèle du chemin principal sur les parcelles cultivées ou enherbées. Ceci indique que les engins agricoles ne pouvaient plus utiliser le chemin principal, soit qu'il était déjà en mauvais état, soit que cela leur était interdit par le propriétaire, soit pour toute autre raison..' L'expert indique qu'au jour de son rapport, le chemin n'existe plus.



Si aucun état des lieux d'entrée n'a été fait lors de l'entrée en jouissance de l'EARL [B], les consorts [T] avaient toutefois fait établir un état des lieux, le 13 avril 1999, par M. [A] [S], expert agricole et foncier, à l'issue du bail avec le précédent preneur. M. [S], ayant fait des constatations sur les parcelles E [Cadastre 27], [Cadastre 28] et [Cadastre 26], avait alors mentionné dans son rapport que 'les chemins n'ont fait l'objet d'aucun entretien de la part du preneur. Certains sont même envahis de ronces, impraticables en l'état' et avait évalué à 268.608 francs dont 29.000 francs le montant des indemnités dues par le preneur sortant. Or, ce dernier a été placé en liquidation judiciaire, et le mandataire liquidateur a indiqué à Mme [T], par courrier du 30 avril 2007, que la créance était irrecouvrable.



Les consorts [T] ne rapportent pas la preuve que lors de l'entrée dans les lieux de l'EARL [B] le chemin d'exploitation passant sur les parcelles E [Cadastre 27], [Cadastre 28] et [Cadastre 26] avait été remis en état de sorte qu'il y a lieu de considérer que ce chemin était impraticable comme l'avait constaté M. [S], ce qui est confirmé par la photographie IGN du 17 juillet 1999 figurant dans le rapport de M. [E] puisque qu'en dehors d'une 'végétation' aucun chemin praticable n'apparaît distinctement. Il s'avère en outre que le 27 septembre 2000, les époux [T] ont autorisé, par écrit, l'EARL [B] à procéder au curage, élagage, arrachage des haies et des arbres sur les parcelles D [Cadastre 26], [Cadastre 27] et [Cadastre 28], la mention de 'chemin' était accolée à ces parcelles, ce qui corrobore le fait que lors de l'entrée dans les lieux, aucun chemin en état d'usage n'avait été mis à disposition de l'EARL [B], étant rappelé que dans le contrat de bail, les parcelles D [Cadastre 26], [Cadastre 27] et [Cadastre 28] n'étaient pas désignées comme étant des 'chemins' mais comme étant des 'terres'. 



Il est également relevé que dans un arrêt du 17 juin 2008, la cour d'appel de Poitiers, statuant sur un recours interjeté contre le jugement du 13 février 2007 du tribunal paritaire des baux ruraux de Montmorillon a adopté les motifs de ce dernier ayant considéré, après transport sur les lieux actualisant le rapport d'expertise de M. [O] [L] réalisé le 16 janvier 2004, que 'aucune preuve n'étant par ailleurs rapportée par ces derniers [les bailleurs] de l'origine de certaines des coupes contestées comme de la prétendue disparition d'un chemin d'exploitation'.



Il résulte en outre d'un courrier du 20 mai 2010, que les bailleurs ont donné une autorisation expresse à l'EARL [B] pour faire drainer un certain nombre de parcelles dont l'intégralité des parcelles E [Cadastre 26]/[Cadastre 27]/[Cadastre 28] tout en demandant au preneur de respecter les fossés, les haies et les arbres mais en ne formulant aucune réserve particulière concernant le chemin litigieux. Ce faisant, les bailleurs ne pouvaient ignorer que cette opération aurait pour conséquence, ainsi que l'indique l'expert [E], la destruction ou la suppression au moins partielle du chemin. 



C'est donc tout à fait vainement que les consorts [T] prétendent que l'EARL [B] aurait supprimé, sans autorisation, le chemin sur les parcelles E [Cadastre 26]/[Cadastre 27]/[Cadastre 28] alors que les éléments du dossier démontrent qu'aucun chemin praticable en état d'usage n'a été délivré au preneur lors de son entrée dans les lieux et que l'EARL [B] avait obtenu l'autorisation des bailleurs de procéder à l'arrachage de toute la végétation sur le chemin puis de procéder à des travaux de drainage permettant ainsi une augmentation de l'exploitation d'environ 26ha groupés avec une taille et une forme cohérente, comme le relève très justement M. [E]. Enfin, le fait que Mme [V] [T] soit en cours de réhabilitation de certains chemins ne suffit pas à démontrer un comportement fautif et préjudiciable du preneur, alors même qu'il n'est pas rapporté la preuve que les chemins seraient essentiels à l'exploitation en agriculture biologique. 



Il ressort en revanche du rapport d'expertise de M. [E] que si un chemin d'accès à l'étang en passant la parcelle D [Cadastre 13] puis D[Cadastre 5] était visible lors de l'entrée de l'EARL [B] dans les lieux, la partie résiduelle de ce chemin reliant la parcelle à l'étang n'existait plus au jour de l'expertise. Les consorts [T] ont cependant déclaré à l'expert 'qu'il s'agissait d'un chemin non empierré, c'est-à-dire un chemin de terre, qui avait été tracé pour accéder à l'étang avec un engin agricole'. Les photographies des lieux faites en mai 2003 par l'expert [O] [L] confirment qu'il n'y avait qu'un chemin de terre, sans aucune délimitation, sur lequel la végétation commençait à repousser naturellement. Les plans établis par M. [O] [L] ne font d'ailleurs nullement état d'un quelconque chemin. Il en va de même du plan de division établi le 30 mars 2007 par M. [D] [J], géomètre expert, qui ne matérialise aucun chemin courant sur la parcelle D[Cadastre 13] puis D[Cadastre 5]. Il s'en déduit, comme l'a fait M. [E], que ce chemin de terre n'avait ni assiette ni consistance déterminée. En tout état de cause, les consorts [T] ne justifient d'aucun préjudice particulier. 



Par conséquent, il convient de débouter les consorts [T] de leur demande d'indemnité au titre de la suppression des chemins. 



* S'agissant de la destruction de haies et de fossés



Contrairement à ce qu'affirment les consorts [T] dans leurs conclusions, M. [E] n'a pas constaté qu'un fossé était matérialisé en 2003 sur un plan établi par M. [Y] entre les parcelles cadastrées section D n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3].



M. [E] explique en effet que :

- il existait un chemin cadastré D [Cadastre 2] et D [Cadastre 3] longeant les parcelles D [Cadastre 19] à [Cadastre 21] au sud et D[Cadastre 20] à D[Cadastre 22] au nord pour aboutir à une route nationale,

- la partie du chemin à partir des parcelles D [Cadastre 23] et [Cadastre 24] avait été abandonnée avant l'entrée de l'EARL [B] dans les lieux,

- lors de sa visite sur le terrain, aucun fossé n'était visible ni aucune trace de fossé,

- ni le contrat de bail, ni l'état des lieux sommaire de M. [S] ne font état d'un fossé,

- les photos aériennes IGN ne permettent pas d'identifier les fossés,

- les plans du cadastre ne font pas apparaître de fossé le long de ce chemin,

- les plans cadastraux utilisés par M. [O] [L] laissaient apparaître un fossé en 2003 en avant du chemin, dans la partie longeant la parcelle D [Cadastre 1] pour aboutir dans la petite pièce d'eau parcelle D[Cadastre 7] mais qu'aucun fossé le long du chemin D [Cadastre 2]/[Cadastre 3] n'apparaissait,

- rien ne lui permet de conclure à l'existence ou non d'un fossé le long de ce chemin D [Cadastre 2]/[Cadastre 3] à l'entrée de l'EARL [B].



La cour relève que les consorts [T] ne produisent aucune pièce de nature à démontrer l'existence d'un fossé entre les parcelles D [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de sorte qu'ils ne peuvent utilement reprocher à l'EARL [B] d'avoir détruit un fossé dont l'existence ne repose que sur les leurs allégations non étayées. Aucune indemnisation ne peut donc avoir lieu à ce titre.



S'agissant de la séparation entre les parcelles D[Cadastre 17] et D[Cadastre 29], M. [E] a indiqué n'avoir constaté ni haie ni fossé alors qu'en juillet 1999, la photographie aérienne IGN faisait apparaître l'existence d'une 'végétation basse et/ou d'un fossé'. M. [E] explique qu'il existait une haie en 1983 qui n'apparaissait plus en 1986 et une haie basse en 1993 comme en 1999, précisant que la haie avait sans doute dû repousser après 1998 (année du drainage réalisé avant l'entrée de l'EARL [B]).



Cependant, les consorts [T] ne justifient d'aucun préjudice découlant de la suppression d'une haie et/ou d'un fossé, se contentant d'indiquer de manière très générale que ces dégradations causent un préjudice au bailleur quelque soit la circonstance et que dans un contexte de préservation de l'environnement et du développement des pratiques respectueuses de cet environnement, il parait difficilement concevable de considérer les haies et fossés comme techniques inutiles. Cette allégation ne permet pas de remettre en cause l'avis de l'expert [E] selon lequel, une haie basse et un fossé sont sans utilité à ce jour, à cet endroit, compte tenu du contexte céréalier de l'exploitation puisque l'arasement peut permettre une meilleure exploitation du fond et ce d'autant plus que les deux parcelles en question étaient et sont toujours exploitées par un seul et unique preneur. 



Ainsi, en l'absence de tout préjudice justifié, il convient de débouter les consorts [B] de leur demande indemnitaire au titre de la suppression des haies et fossés. 



* S'agissant de l'arrachage de bornes



Si les consorts [T] justifient, par la production du procès-verbal de bornage du 7 décembre 2012, que M. [B] était présent lors des opérations de bornage des parcelles appartenant d'une part aux consorts [X] et d'autre part aux consorts [T]. M. [U], géomètre expert, a ainsi posé des bornes B et C délimitant la parcelle D [Cadastre 10] appartenant aux consorts [T] et parcelle D [Cadastre 11] appartenant aux consorts [X]. 



M. [E], qui ne disposait pas du procès-verbal de bornage lors de ses opérations d'expertise, a indiqué qu'il ne lui était pas possible de rechercher des bornes non visibles posées en 2012 alors que les consorts [T] affirmaient que l'EARL [B] avait arraché les bornes de la parcelle D [Cadastre 10]. L'expert a toutefois constaté un jalon de borne à terre ainsi qu'une borne avec jalon cassé et enfin un jalon à terre. 



Cependant, cette seule constatation, non étayée par d'autres éléments, ne permet d'imputer à l'EARL [B] la destruction alléguée des bornes, l'expert précisant à cet égard que les jalons avaient pu être cassés par des animaux, des outils agricoles, des promeneurs, des chasseurs. Il s'ensuit que la preuve n'est pas rapportée de l'imputabilité de cette dégradation au preneur de sorte que les consorts [T] doivent être déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre. 



* S'agissant de la destruction du système d'irrigation



M. [E] a constaté, sans que l'EARL [B] ne le contredise, que 3 bouches d'irrigation sur 4 étaient endommagées sur le bord des parcelles D [Cadastre 18] et D [Cadastre 16] en limite avec la parcelle D [Cadastre 12]. Il a également constaté la présence de tuyaux PVC de diamètre 160 endommagés en bas de parcelle D [Cadastre 4] en bordure de la retenue d'eau. L'expert a également mentionné dans son rapport que les parties lui ont donné les explications suivantes :

'- concernant les bouches d'irrigation, ce sont les travaux agricoles menés par l'EARL [B] qui seraient à l'origine de leur destruction lors du passage de matériel (déchaumeur ou autre),

- concernant les tuyaux PVC, conduites d'irrigation enterrées à l'origine, elles auraient été endommagées lors des opérations de drainage ayant eu lieu en 2019'.



Ces éléments n'étant pas contestés, il est établi que les dégradations sont imputables à l'EARL [B], peu important qu'il s'agisse de dégradations accidentelles et/ou involontaires.



Les consorts [T] rapportent en outre la preuve de ce que l'EARL [B] avait connaissance de l'existence du système d'irrigation puisque dans un courrier du 4 janvier 2001, la direction départementale de l'agriculture et de la forêt a répondu à la demande présentée par l'EARL [B] pour être autorisée à irriguer les cultures à partir de prélèvements d'eau effectués dans une retenue collinaire appartenant à M. [T] dans la commune de [Localité 35], en lui indiquant que cette irrigation pouvait se réaliser sans autorisation préalable de l'administration. La cour observe que l'EARL [B] disposait donc de la faculté d'utiliser le système d'irrigation et qu'elle ne s'est jamais plainte auprès des bailleurs de son dysfonctionnement. Les consorts [T] produisent également un extrait du procès-verbal du 25 juillet 2013 dans le cadre de l'enquête publique relative au projet de déclaration d'utilité publique des travaux de construction de la LGV [Localité 33] [Localité 36] où M. [B] a pu faire état des 'réseaux d'irrigation enterrés issus de l'étang qui sont intégralement coupés par la LGV', qui démontre que le preneur avait parfaitement connaissance de l'existence de ce système d'irrigation. 



Dès lors qu'aucune des pièces du dossier n'évoque l'état du système d'irrigation lors de l'entrée dans les lieux de l'EARL [B] mais que cette dernière, qui avait connaissance de son existence, n'a jamais fait état du non-fonctionnement de ce système tout au long du bail rural, il doit être considéré que ce système était en 2000, en état d'utilisation normale et ce d'autant plus que M. [E] a estimé que les installations ont été réalisées entre 1986 et 1991 'soit environ 10 ans avant l'entrée de l'EARL [B], ce qui représente une durée courte quant à l'usure de ce type de matériel'. Il n'est pas ailleurs pas démontré que les droits d'irrigation, dans ce cas particulier, ne seraient plus détenus par les exploitants agricoles aujourd'hui, l'EARL [B] se contentant de reprendre à son compte les déclarations hypothétiques et non étayées de l'expert.



Pour autant, les seules dégradations constatées par l'expert ne justifient pas de mettre à la charge du preneur sortant une indemnité correspondant au coût de la réfection totale du système d'irrigation. Dans ces conditions, il y a lieu de limiter l'indemnisation des bailleurs à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice réellement causé par les dégradations imputables à l'EARL [B]. 



* S'agissant des dégradations dans la maison d'habitation



Pour soutenir que l'EARL [B] a dégradé la maison d'habitation, les consorts [T] produisent un procès-verbal de constat d'huissier du 11 janvier 2021, établi en présence du preneur sortant, qui mentionne que :

- l'entrée est en bon état,

- dans la cuisine : le sol est en état moyen, pas d'évier, pas de robinet, des murs en placo avec de nombreux trous,

- dans la chambre 1 : la moquette est très sale, des laies de tapisserie se décollent, les plinthes en bois ont été enlevées au niveau de la fenêtre, il n'y a plus de convecteur électrique, les volets bois sont cassés, la poignée de fenêtre est mal installée, il manque la porte du débarras,

- dans la chambre 2 : la moquette est très sale, la tapisserie est déchirée, il n'y a pas de convecteur électrique, il manque le bas du placard bois,

- dans la salle de bains : le carrelage du sol est ancien, il n'y a pas de lavabo, la peinture murale est dans un état très moyen, il manque des plaques d'isolation au plafond, la douche carrelée est très sale, la cloison qui sépare la salle de bains des wc est cassée dans le haut,

- la buanderie est en bon état, 

- il y a un grand grenier pour lequel l'huissier n'a fait aucun commentaire, se référant uniquement aux photographies prises par ses soins, lesquelles révèlent le mauvais état du lieu.



Les consorts [T] sollicitent le paiement de la somme de 15.431,46 euros TTC pour remettre en état la maison et produisent un devis réalisé par la société La Pierre Angulaire, le 30 juin 2021, prévoyant une réfection totale de la salle de bains pour un montant de 6.160,38 euros TTC, des travaux d'amélioration énergétique dans la salle de bain (doublage hydrofugé des murs et pose de laine de verre) et les combles (dépose et pose de laine de verre) ainsi que la fourniture et la pose d'une porte-fenêtre de deux vantaux pour un montant de 9.271,08 euros TTC. 



La cour rappelle que s'agissant d'une maison d'habitation, le droit commun du louage de choses s'applique et impose au preneur sortant l'obligation de restituer le fonds loué tel qu'il l'a reçu tout au moins lorsqu'un état des lieux a été dressé à son entrée (C. civ., art. 1730). S'il n'en a pas été fait, le preneur est présumé avoir reçu le domaine en